家を売却したいと考えても「住宅ローンが残っているからできない」とあきらめてしまう方がいるようです。とくに離婚時に住宅ローンが残っているときには、どうすればよいのかわからず悩む方が多いのではないでしょうか。
ローン中であっても、条件を満たすことで売却は可能です。しかし注意が必要なケースもあります。この記事では、ローン中の家の売却について、売却できるのはどのようなケースなのか、ポイントや成功のコツ、離婚時の対処法などを解説します。
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ローン中の家を売るにはローンの完済が必要
ローン中であっても家の売却は可能ですが、条件があります。それはローン残債を一括返済し、住宅ローンを借りるときに設定された「抵当権」を抹消することです。
抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに備え、融資した金融機関が担保とする権利を指します。万一住宅ローンの返済が滞ったときには、金融機関は抵当権を行使して担保とした不動産を差し押さえます。そして競売にかけ売却し、貸し付けた資金を回収する仕組みです。
抵当権が付いた家は、いつ競売にかけられるかわからないので買い手を見つけるのは困難です。そのため売却に際しては、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが条件とされているのです。
そのため以下の手順で、住宅ローンの完済が可能かどうかを確認する必要があります。
Step1「住宅ローン残債」を確認する
まずは、住宅ローンがどのくらい残っているのかを調べましょう。住宅ローン残債は、金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。手元にない場合は、住宅ローンを借りた金融機関に依頼して、残高証明書を発行してもらうとよいでしょう。
Step2「家の売却予想価格」を調べる
住宅ローンが残ってはいるものの残債が少なく、手元の預貯金で完済できれば問題ありません。しかしそうでなければ、家の売却予想価格を調べ、売却代金でローンを完済できるか確認が必要です。
家の売却予想価格を調べるには、不動産会社の査定を受けるのがもっとも正確なのでおすすめです。とくに一戸建ては集合住宅のマンションと異なり個別性が高く、エリアの特性にも大きく影響されます。そのため家のあるエリアの不動産市場に精通し、戸建て売却の実績が豊富なエージェントに査定を依頼することが大切です。
関連記事：不動産の査定だけでもOK！売却を検討するなら一括査定の活用も！
Step3 アンダーローンかオーバーローンかを確認する
住宅ローン残債と家の売却予想価格がわかったら、両者を比較して「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらになるのかを確認しましょう。
アンダーローンとは、家の売却予想価格が住宅ローン残債を上回っている状態、オーバーローンとは住宅ローン残債が家の売却予想価格を上回っている状態を指します。
売却予想価格が住宅ローン残高を上回るアンダーローンの状態であれば、抵当権を抹消できるので問題なく売却できます。また多少下回っている場合でも、自己資金で不足を補えるなら問題ありません。
しかし売却予想価格と自己資金を充てても住宅ローンを完済できないオーバーローンとなる場合は、売却するのが難しくなるため、基本的にはアンダーローンになるまで待つのが無難です。どうしても売却したい事情がある場合には、不動産会社に事情を話して相談し、対策を検討してもらいましょう。
特段の理由がない限りは売却代金や自己資金でローンが完済できるまでは売却は控えた方が良いんですね。
基本的にはそうですが、実際にはローンの完済に必要な資金だけでなく、仲介手数料や登記費用、税金の支払いなどに必要な資金も用意できるかを加味して売却を検討するとよいでしょう。
ローンが残っている家を売却するときのポイント
住宅ローンが残っている家を売却するときに、押さえておきたいポイントをご紹介します。
売却にかかる手数料や税金も把握しておく
家を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめさまざまな費用がかかります。「売却代金で完済できると思っていたのに、費用を払ったら足りなくなった」とならないためには、あらかじめどの程度の費用が必要になるのかを確認しておくことが大切です。
ローンが残っている家の売却にかかる主な手数料や費用の目安をご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、買主を見つけてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により売却金額に応じた上限額が定められており、売却価格が400万円以上の場合「（税抜の売却価格×3%+ 6万円）＋消費税」が上限額です。
例えば税抜の売却価格が3,000万円だとしたら、
仲介手数料＝3,000万円×3％＋6万円＝96万円
96万円×1.1（消費税10％の場合）＝105.6万円
となり、105.6万円かかります。仲介手数料は金額が大きくなりがちなうえ、現金での支払いとなるケースがほとんどなので、必ず事前に確認して現金を残しておきましょう。
関連記事：不動産売却の仲介手数料と諸費用の相場を解説！無料になるケースは？
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。不動産売却では、買主と交わす売買契約書に課税され、収入印紙を貼付することで納税します。印紙税は、1,000万円超〜5,000万円以下で1万円です（軽減税率適用の場合）。
登録免許税
登録免許税は、登記手続きをおこなう際にかかる国税です。ローンが残っている家の売却では、抵当権の抹消登記をする際に、建物と土地それぞれ1つにつき1,000円課税されます。例えば抵当権が付いている2筆の土地と戸建て1棟を売却する場合には、1,000円×3＝3,000円が課税されます。
関連記事：不動産売却の税金を抑えよう！14の節税対策を伝授
司法書士報酬
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合に支払います。依頼先によって異なりますが、5,000円〜1万円＋実費が相場です。
住み替えには「売り先行」と「買い先行」がある
家の住み替えは、家を売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから家を売る「買い先行」の2つの方法があります。
売り先行で進めると、売却金額で住宅ローンを返済できる目処が立ってから新居を購入できるので、資金計画に狂いが生じにくくなります。
その一方、家が売れるまで新しい家を購入できないので、転勤などで引越し期限がある場合には予定通り進められないかもしれません。理想の新居が見つかっても、売却の目処が立っていなければ、見送らざるを得ないこともあるでしょう。
対して買い先行で進めると、希望の家が見つかったときにタイミングを逃すことなく購入できます。ただし新居購入にも住宅ローンを組む場合、今の家が売れるまでは二重ローンになってしまうのがデメリットです。
住宅ローンが残っている場合の住み替えは、慎重に進める必要があります。不動産会社の担当者とよく相談し、どう進めるかを考えましょう。
関連記事：住み替えで失敗しない2つの方法とは？流れや費用、節税、注意点を解説
売り先行はダブルローンとなることを避けられますが、新居の購入が間に合わず賃貸物件等の仮住まいが必要となり、引っ越し回数が増えたりその間の家賃を支払わなければならなくなる可能性があることも考慮しておきましょう。
買い先行の場合は、ダブルローンとなる期間が長引かないよう、売却を急いでしまうことで想定よりも安い金額での売却になってしまい、資金計画に影響が出てしまう可能性もあるため注意が必要です。
離婚時に住宅ローンが残っているときの対処法
離婚することになったときに住宅ローンが残っている場合には、どうすればよいのでしょうか。ここでは考えられる対処法をご紹介します。
売却して住宅ローンを一括返済する
もっとも簡単な方法は、売却して得た利益で住宅ローンを一括返済し、残った現金を二人で分け合うことです。売却代金では不足する場合には、財産分与したプラスの預貯金などから半分ずつ補うとよいでしょう。
ただし家の名義が夫婦の共有名義になっているケースでは、夫婦のいずれかが反対した場合には売却できません。不動産は、名義人全員の合意がなければ売却できないと法律で定められているためです。まずは夫婦二人で話し合い、売却に合意することが重要です。
夫婦のいずれかが住み続ける
夫名義の住宅ローンで購入した家にそのまま夫だけが住み続けるなど、住宅ローンの名義人が財産分与分として家を受け取り住み続けるケースもあります。
ただし配偶者が連帯保証人となっている場合、離婚しても連帯保証義務はなくなりません。もし名義人が返済不能になったときには、離婚した配偶者にも支払い義務が生じることは、よく理解しておく必要があるでしょう。
円満離婚したと思っても、今後の関係性がどうなるかはわかりません。そのため基本的に離婚時は、住宅ローンが残っている家は売却してしまうのが無難です。
関連記事：離婚時の財産分与で不動産やローンはどうなる？
住宅ローンの名義人が夫でも妻・子どものみで住み続けることはできますか？
もちろん可能です。しかし、夫がローンの支払いを滞らせてしまうと強制退去させられてしまうリスクがあるため、「夫がローンを支払い続ける」ことを離婚協議書にて公正証書化しておくことが重要です。また、妻に安定した収入がある場合には、住宅ローンの名義人を変更するという対策も有効でしょう。
ローン中の家の売却を成功させるコツ
マンションと違い個別性が高い一戸建ての売却は、ただでさえ不動産売却の高い知識とノウハウや、エリアの市場に精通したうえでの戦略が求められます。
加えてローン残債があるとなると、一括返済できるように可能な限り高く売却する必要があり、さらに難易度が上がります。とくにオーバーローンとなる場合には、極めて高度な対応が求められます。そのためローンが残った家の売却は、エリア内での一戸建ての取引経験が豊富なエージェントを選び、相談することが重要です。
とはいうものの、一般的な一括査定サイトでは、不動産会社は選べてもエージェントは選べません。どんな人が担当になるかわからないことを、不安に思う方も多いのではないでしょうか。
そのような場合はエージェント紹介サービスを活用すると、効率よく担当者とマッチングしてもらえるのでおすすめです。例えば三菱地所グループが運営しているタクシエなら、売却したい家があるエリア内で、戸建の売却実績が多い順に仲介担当者がマッチングされます。
登録している担当者は、大手70社以上から選ばれた売却のプロばかりであるのも安心です。プロフィールや取引実績、買い手情報などを事前に確認したうえでエージェントを選べるのでおすすめです。
不動産会社だけではなく、実績やプロフィールも確認して担当者まで自分で選べるのは安心ですね！
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まとめ
ローン中の家を売るには、残債を完済して抵当権を抹消しなければなりません。ローンの完済が可能かどうかは、ローン残債と査定額を比較することで確認が可能です。まずは不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れるか調べましょう。
ローン中の家の売却をできるだけ高く売るには、エージェント選びが重要になります。エリアの情報に精通し、売却実績が豊富なエージェントを探すときには、エージェント紹介サービスを利用すると便利です。三菱地所グループが運営しているタクシエなら、売却実績が豊富なプロとのマッチングが可能ですので、ぜひ利用をご検討ください。
