家を売りたいと思っているものの「住宅ローンが残っていると売却できないのでは？」と疑問をもっている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローン中の家を売るには、ローン残債を一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。しかし、ローン残債の一括返済が難しい場合でも売却できる方法はあります。
本記事では、住宅ローンを一括返済できない場合の売却方法について解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 住宅ローン中の家を売る際の流れ
- 住宅ローン残債を一括返済できない場合の売却方法
- 住宅ローン中の家を売る際にかかる税金・費用
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住宅ローン中の家でも売却は可能！
ローン中であっても家の売却は可能ですが、条件があります。それはローン残債を一括返済し、住宅ローンを借りるときに設定された「抵当権」を抹消することです。
抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに備え、融資した金融機関が担保とする権利を指します。万一住宅ローンの返済が滞ったときには、金融機関は抵当権を行使して担保とした不動産を差し押さえます。そして競売にかけ売却し、貸し付けた資金を回収する仕組みです。
抵当権が付いた家は、いつ競売にかけられるかわからないので買い手を見つけるのは困難です。そのため売却に際しては、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが条件とされているのです。
住宅ローン中の家を売る際の流れ
住宅ローン中の家を売る際の流れは、以下のとおりです。
- 住宅ローン残債を確認する
- 家の売却予想価格を調べる
- アンダーローンかオーバーローンかを確認する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ（仲介の場合）
- 不動産会社が売却活動を開始する（仲介の場合）
- 売買契約を結ぶ
- 決済と同日にローン残高を支払う
- 抵当権の抹消手続きを行う
不動産会社が買主を探してくれる仲介と、不動産会社が買主となる買取では、売却の流れの一部が異なります。両者の違いにも触れつつ、家を売る際の流れを解説します。
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1.住宅ローン残債を確認する
まずは、住宅ローンがどのくらい残っているのかを調べましょう。住宅ローン残債は、金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。手元にない場合は、住宅ローンを借りた金融機関に依頼して、残高証明書を発行してもらうとよいでしょう。
2.家の売却予想価格を調べる
住宅ローンが残ってはいるものの残債が少なく、手元の預貯金で完済できれば問題ありません。しかしそうでなければ、家の売却予想価格を調べ、売却代金でローンを完済できるか確認が必要です。
家の売却予想価格を調べるには、不動産会社の査定を受けるのがもっとも正確なのでおすすめです。とくに一戸建ては集合住宅のマンションと異なり個別性が高く、エリアの特性にも大きく影響されます。そのため家のあるエリアの不動産市場に精通し、戸建て売却の実績が豊富なエージェントに査定を依頼することが大切です。
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3. アンダーローンかオーバーローンかを確認する
住宅ローン残債と家の売却予想価格がわかったら、両者を比較して「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらになるのかを確認しましょう。
アンダーローンとは、家の売却予想価格が住宅ローン残債を上回っている状態、オーバーローンとは住宅ローン残債が家の売却予想価格を上回っている状態を指します。
売却予想価格が住宅ローン残高を上回るアンダーローンの状態であれば、抵当権を抹消できるので問題なく売却できます。また多少下回っている場合でも、自己資金で不足を補えるなら問題ありません。
しかし売却予想価格と自己資金を充てても住宅ローンを完済できないオーバーローンとなる場合は、売却するのが難しくなるため、基本的にはアンダーローンになるまで待つのが無難です。どうしても売却したい事情がある場合には、不動産会社に事情を話して相談し、対策を検討してもらいましょう。
特段の理由がない限りは売却代金や自己資金でローンが完済できるまでは売却は控えた方が良いんですね。
基本的にはそうですが、実際にはローンの完済に必要な資金だけでなく、仲介手数料や登記費用、税金の支払いなどに必要な資金も用意できるかを加味して売却を検討するとよいでしょう。
4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ（仲介の場合）
仲介で家を売る際は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。
| | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
依頼可能な社数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
買主との直接取引 | 可能 | 可能 | 不可能 |
契約期間 | 期間制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
売主への報告頻度 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
レインズへの登録期限 | 登録義務なし | 媒介契約締結後から7日以内 | 媒介契約締結後から5日以内 |
参考：「媒介契約の種類」（国土交通省）
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約です。駅近や築浅など需要が高い物件は、一般媒介契約にすることでより多くの買主に物件情報を届けられるため、早期の売却が期待できます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみに売却活動を任せる契約です。不動産会社とのやり取りを一本化したい方や、売却活動の進捗を具体的に把握したい方には、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売主に対して売却活動の報告義務があります。購入希望者からの問い合わせ件数や内見の反応などの報告を、不動産会社から定期的に受けられます。
売却活動の現状を把握でき、売却価格や販売方法を見直しやすくなるため、売却の長期化を防げるでしょう。
なお、買取の場合は不動産会社が買主となるため、媒介契約を結ぶ必要はありません。
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5.不動産会社が売却活動を開始する（仲介の場合）
仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を開始します。不動産会社が実施する主な売却活動は、以下のとおりです。
- 販売戦略の立案
- 物件の広告宣伝
- 不動産の内覧対応
- 購入希望者との条件交渉
不動産会社は、売却物件があるエリアの購入需要や市況、類似物件の成約事例など、さまざまなデータを総合的に考慮して販売戦略を立案します。販売戦略を立てたら、不動産ポータルサイトや自社サイトなどに物件情報を掲載、チラシの配布などの広告宣伝活動を実施します。
内覧対応は不動産会社が主体となって行いますが、売主も立ち会うのが一般的です。
なお、買取においては不動産会社が直接家を買い取るため、売却活動は行いません。
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6.売買契約を結ぶ
買主が見つかったら売買契約を締結します。
仲介の場合は、売主・買主・不動産会社の3者が立ち会いのもと、契約手続きを進めるのが一般的です。また、売買契約時に売主は、不動産会社に仲介手数料の50％を支払います。
買取の場合は、売主と不動産会社で契約手続きを行います。仲介と買取のどちらで売却したほうがよいかは、個々の事情を踏まえて判断することが重要です。
参考までに、株式会社NEXERとTAQSIE（タクシエ）の合同調査によると、不動産売却を検討している方のうち、仲介で買主を探したい方は53.3％、買取でスピーディに売却したい方は46.7％でした。
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
「仲介で買主を探したい」と回答した理由として、以下のような意見がありました。
・安定感があり信頼できる。（20代・男性） ・高く売りたい。（30代・男性） ・買取でスピーディーに片付けたいが、安いから。（30代・女性） ・安心感と納得感がありそうだから。（40代・女性） ・不動産のことは知識がないのでプロに頼りたい。（50代・男性） ・特に売り急いでいないので、できるだけ高く売りたい。（50代・女性） |
引用：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
「買取でスピーディーに売却したい」と回答した理由には、以下のような声が寄せられています。
・手間を省きたいから。（30代・女性） ・自分の代で身軽にしておきたいから。（40代・女性） ・待つ時間がもったいないし安心だから。（50代・女性） ・なるべく簡単に済ませたいから。（50代・男性） |
引用：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
上記の調査結果から、できるだけ高値で売却したい方や、不動産会社のサポートのもと安心して売却を進めたい方は、仲介を選んでいる傾向にあります。
一方、スピーディーな売却を希望する方は、買取で売却しています。売却目的や売却完了時期などを考慮して売却方法を検討しましょう。
7.決済と同日にローン残高を支払う
売買契約を締結したら、別日に決済と住宅ローン残高の支払いを済ませます。また、仲介の場合は、決済のタイミングで不動産会社に仲介手数料の残金を支払います。
決済当日は、売主・買主（仲介の場合）・不動産会社・司法書士・金融機関の担当者が立ち会うのが一般的です。
買取においては、売買契約と決済を同日に行う場合もあるため、手続きの流れを不動産会社に確認しておきましょう。
8.抵当権の抹消手続きを行う
住宅ローン残高の一括返済と同日に、抵当権の抹消手続き（抵当権抹消登記）を行います。抵当権抹消登記は自分でも行えますが、必要書類の準備や法務局への申請などで手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権抹消登記は、1〜2週間程度かかります。手続きが受理されると、法務局から登記完了証が交付されます。
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住宅ローン残債を一括返済できない場合の売却方法
住宅ローン残債を一括返済できない場合は、以下の売却方法を検討するとよいでしょう。
それぞれの売却方法について解説します。
住み替えローンを利用して売却する
新居への住み替えを検討しているもののオーバーローンである場合は、住み替えローンを利用して売却するのも選択肢の一つです。
住み替えローンとは、旧居の住宅ローン残債と新居の購入費用をまとめて借入できる制度です。旧居の住宅ローン返済に自己資金を充てずに済むため、貯金を減らさずに住み替えられます。
ただし、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高く、旧居のローン残債を含めると借入額が大幅に増えます。無理なく返済できるように返済計画を立てましょう。
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任意売却をする
自己資金に余裕がなく住宅ローン残債を一括返済できない場合は、任意売却で物件を手放す方法もあります。任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却は、仲介と同じように幅広く買主にアプローチして売却を進めるため、競売よりも高い金額で売却できる可能性があります。相場に近い金額で売却できれば、住宅ローン残債の返済負担を軽減できます。
ただし、任意売却で買主が見つからない場合は競売にかけられ、相場よりも低い価格での売却となることが多いため、最終的な売却手段として検討するとよいでしょう。
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離婚時に住宅ローン中の家を売る場合の対処法
離婚することになったときに住宅ローンが残っている場合には、どうすればよいのでしょうか。ここでは考えられる対処法をご紹介します。
売却して住宅ローンを一括返済する
もっとも簡単な方法は、売却して得た利益で住宅ローンを一括返済し、残った現金を二人で分け合うことです。売却代金では不足する場合には、財産分与したプラスの預貯金などから半分ずつ補うとよいでしょう。
ただし家の名義が夫婦の共有名義になっているケースでは、夫婦のいずれかが反対した場合には売却できません。不動産は、名義人全員の合意がなければ売却できないと法律で定められているためです。まずは夫婦二人で話し合い、売却に合意することが重要です。
夫婦のいずれかが住み続ける
夫名義の住宅ローンで購入した家にそのまま夫だけが住み続けるなど、住宅ローンの名義人が財産分与分として家を受け取り住み続けるケースもあります。
ただし配偶者が連帯保証人となっている場合、離婚しても連帯保証義務はなくなりません。もし名義人が返済不能になったときには、離婚した配偶者にも支払い義務が生じることは、よく理解しておく必要があるでしょう。
円満離婚したと思っても、今後の関係性がどうなるかはわかりません。そのため基本的に離婚時は、住宅ローンが残っている家は売却してしまうのが無難です。
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離婚時の財産分与で不動産やローンはどうなる？
住宅ローンの名義人が夫でも妻・子どものみで住み続けることはできますか？
もちろん可能です。しかし、夫がローンの支払いを滞らせてしまうと強制退去させられてしまうリスクがあるため、「夫がローンを支払い続ける」ことを離婚協議書にて公正証書化しておくことが重要です。また、妻に安定した収入がある場合には、住宅ローンの名義人を変更するという対策も有効でしょう。
住宅ローン中の家を売る際にかかる税金・費用
住宅ローン中の家を売る際にかかる税金・費用は、以下のとおりです。
それぞれの内容について解説します。
譲渡所得税
住宅ローン中の家を売却して譲渡所得（利益）が出た場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税額は、譲渡所得額に税率を掛けて算出した金額です。
譲渡所得額とは、物件の取得にかかった費用と売却時にかかった費用、特別控除を差し引いた金額です。譲渡所得額と譲渡所得税額は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得額＝（取得費＋譲渡費）ー特別控除 譲渡所得税額＝譲渡所得額×税率 |
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えるかによって異なります。
不動産の所有期間 | 税率 |
|---|
5年超（長期譲渡所得） | 20.315％ |
5年以下（短期譲渡所得） | 39.63％ |
参考：「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」（国税庁）
売却を急ぐ必要がない場合は、不動産の所有期間が5年を超えてから売却すれば、税負担を軽減できます。
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印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。不動産売却では、買主と交わす売買契約書に課税され、収入印紙を貼付することで納税します。
印紙税額は、売買契約金額に応じて以下のように定められます。
契約金額 | 本則税額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
契約金額が10万円を超える場合で、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された売買契約書には、軽減税率が適用されます。
登録免許税
登録免許税は、登記手続きをおこなう際にかかる国税です。ローンが残っている家の売却では、抵当権の抹消登記をする際に、建物と土地それぞれ1つにつき1,000円課税されます。例えば抵当権が付いている2筆の土地と戸建て1棟を売却する場合には、1,000円×3＝3,000円が課税されます。
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仲介手数料
仲介手数料とは、買主を見つけてくれた不動産会社に支払う手数料です。宅地建物取引業法により仲介手数料の上限額は、売却金額に応じて以下のように定められています。
売却価格（税抜） | 上限額 |
|---|
200万円以下 | 売却金額（税抜）×5％＋消費税 |
200万円超400万円以下 | 売却金額（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
400万円超 | 売却金額（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
参考：「建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
たとえば、税抜の売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は105.6万円かかります。
・3,000万円×3％＋6万円＝96万円 ・96万円×1.1（消費税10％の場合）＝105.6万円（仲介手数料） |
仲介手数料は成果報酬であるため、売買契約が成立しなかった場合や売却を取りやめる場合には支払う必要がありません。
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司法書士報酬
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合に支払います。依頼先によって異なりますが、5,000円〜1万円＋実費が相場です。
住宅ローン中の家を売る際に利用できる特例
住宅ローン中の家を売る際には、以下のような特例を利用できます。
- 3,000万円特別控除の特例
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買い換え特例
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
各特例について解説します。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円の特別控除の特例とは、マイホームを売却した際に譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。本特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 現在住んでいる家屋、または住まなくなってから3年以内の家屋である
- 敷地を貸駐車場などの用途に使用していない
- 売却した年の前年・前々年に本特例を適用していない
- 買主が親族ではない
参考：「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
別荘として使用した不動産は、本特例の適用対象外です。
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える不動産を売却する際に、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い税率を適用できる制度です。
本特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 不動産の所有期間が10年を超えている
- 現在住んでいる家屋、または住まなくなってから3年以内である
- 売却した年の前年・前々年に本特例を受けていない
参考：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（国税庁）
軽減税率は、譲渡所得額に応じて以下のように定められています。
譲渡所得額 | 税率 |
|---|
6,000万円以下の部分 | 14.21％ |
6,000万円超の部分 | 20.315% |
参考：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（国税庁）
本特例は3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、高い節税効果が見込めます。
特定の居住用財産の買い換え特例
特定居住用財産の買い替え特例とは、マイホームを売却して新居を購入する場合に、売却によって生じた譲渡所得税の納付を購入した新居の売却時まで先送りできる制度です。
本特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 売却するマイホームと購入する新居が日本国内にある
- 売却する年の1月1日時点において、マイホームの所有期間が10年を超えている
- マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間で買い替える
- マイホームの売却価格が1億円以下である
参考：「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（国税庁）
特例を利用し納税のタイミングを将来に繰り延べることで、不動産の売却資金を新居の購入費用に充てられます。
なお、本特例は3,000万円の特別控除の特例や、10年超所有軽減税率の特例と併用できません。将来的に新居を売却する可能性があるかを考慮して、特例を適用するかどうかを検討しましょう。
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
住宅ローン中の家を売却して譲渡損失が発生した場合は、損益通算・繰越控除の特例を利用できます。損益通算とは、譲渡損失を他の所得から差し引ける制度です。損益通算により課税対象となる所得額が少なくなるため、納税の負担を軽減できます。
本特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 現在住んでいる家屋、または住まなくなってから3年以内の家屋である
- マイホームの所有期間が5年を超えている
- 償還期間が10年以上の住宅ローン残高がある
- マイホームの売却価格が住宅ローン残高を下回っている
参考：「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」（国税庁）
損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、不動産を売却した年の翌年から3年間にわたり繰り越せます。
ローン中の家の売却を成功させるコツ
マンションと違い個別性が高い一戸建ての売却は、ただでさえ不動産売却の高い知識とノウハウや、エリアの市場に精通したうえでの戦略が求められます。
加えてローン残債があるとなると、一括返済できるように可能な限り高く売却する必要があり、さらに難易度が上がります。とくにオーバーローンとなる場合には、極めて高度な対応が求められます。そのためローンが残った家の売却は、エリア内での一戸建ての取引経験が豊富なエージェントを選び、相談することが重要です。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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