不動産売却を進めるうえで、まず必要となるのが見積もり（査定）の依頼です。見積もり額を把握することで、適正な売り出し価格を決められます。
しかし、見積もり方法は複数の種類があり、精度や手間が異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで依頼することが大切です。
本記事では、不動産売却時の見積もりの取り方について解説します。
- この記事を読むと分かること
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- 不動産売却時の見積もりの取り方3つ
- 見積もり額に影響する要素
- 見積もりを依頼する際の注意点
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不動産売却時の見積もりの取り方
不動産売却時の見積もりの取り方（査定方法）には、主に以下の3つがあります。
見積もりを依頼する前に、それぞれの特徴を把握しておきましょう。
AI査定
AI査定とは、過去の成約事例や売却予定の不動産の情報をもとに、AIが自動で概算価格を提示する査定方法です。
不動産会社や一括査定サイトの専用フォームに所在地や築年数、間取りなどの基本情報を入力するだけで、簡単に査定を受けられます。また、即日〜翌日と短時間で査定結果を得られる点も特徴です。
ただし、現地の状態や設備の詳細は反映されないため、他の査定方法と比べると査定の精度は低めです。
AI査定は、売却を検討し始めた段階でおおよその売却相場を把握したい方に適しています。
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机上査定
机上査定とは、物件の築年数や面積、立地などの基本情報や、条件が類似する過去の取引事例などをもとに不動産会社が査定額を算出する方法。現地調査は行わず、データのみで見積もり額を算出します。
公示地価や路線価などの市場データも加味するため、AI査定よりも精度は高めです。机上査定はメールは電話で完結でき、即日〜翌日には見積もり額がわかります。
ただし、建物の傷みやリフォーム歴などの外から見えない情報は反映されないため、見積もり額と実際の売却額に差が生じる可能性があります。
机上査定は、売却の意思がある程度固まっており、訪問査定の依頼前に売却相場を把握しておきたい方におすすめです。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定を行う方法です。室内の状態や日当たりなど、現地調査をしなければ把握できない要素も評価に反映されるため、精度の高い見積もり額が得られます。
訪問査定には売主の立ち会いが必要です。不動産会社の担当者とのやり取りを通じて、対応力や相性などを確認できる点も特徴です。
売却の意思が固まっている場合や、精度の高い見積もり額を把握したい方は、訪問査定を依頼しましょう。
不動産売却の見積もり額を左右する要素
不動産の見積もり額は、以下の要素などによって左右されます。
- 築年数
- 室内や設備の状態
- 建物の構造や状態
- 土地の広さ・形状
- 接道状況
- 周辺環境
どのような状態であると評価が高い・低いのか把握しておきましょう。
築年数
築年数は、見積もり額に影響する大きな要素です。一般的に、築年数が経過すると資産価値が下がるため、築年数が浅いほど評価が高く、古くなるほど低くなります。
築年数が浅い物件は、建物の劣化が少なくすぐに住める状態であることが多いため、買い手がつきやすい傾向です。そのため、高い評価につながります。
また、法定耐用年数も査定評価と関係しています。一戸建てとマンションの法定耐用年数は、以下のとおりです。
不動産の種類 | 法定耐用年数 |
|---|
木造の一戸建て | 22年 |
鉄筋コンクリート造のマンション | 47年 |
参考：「主な減価償却資産の耐用年数表」（国税庁）
木造一戸建ての法定耐用年数は22年であるため、一戸建ては築20年を超えると、建物の資産価値はほぼゼロと見なされ、土地のみが評価対象となることが多い傾向です。
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室内や設備の状態
室内や設備の状態も見積もり額を左右する要因です。主に以下のような点を評価し、見積もり額を算出します。
- キッチンや浴室など水回りの設備状況
- 床や壁の状態
- 瑕疵の有無（雨漏りやシロアリ被害など）
- リフォーム歴の有無
壁や床などに著しい汚れやキズ、ひび割れなどがあると、物件の印象が悪くなり買主から敬遠されやすくなるので評価が下がります。
一方、給湯器などの水回りの設備の交換やリフォーム済みで建物の状態が良いと、高い評価につながります。
建物の構造や状態
建物の構造や状態も査定で重視されるポイントです。屋根や外壁のひび割れや塗装の剥がれなどがある状態だと、修繕費用の負担が大きくなる、建物の耐久性への不安が強まるなどの理由により、マイナス評価を受けやすくなります。
建物の構造においては、木造よりも鉄筋コンクリート造の住宅のほうが評価が高くなる傾向です。木造と比べて鉄筋コンクリート造は、耐震性・耐火性・遮音性に優れているため、高い評価につながります。
土地の広さ・形状
土地の広さや形状も査定の評価対象です。長方形や正方形のような整形地は、建物の設計の自由度が高く無駄なく活用しやすいため評価が高くなります。
また、土地の面積が広いほど評価は高くなりますが、広すぎると需要が限定されるため面積が広ければ必ず高い評価になるとは限りません。
一方、三角形や旗竿地などの不整形地は、実際に建物を立てられる面積が狭くなり有効活用しにくいため、評価が低くなります。
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接道状況
土地がどのように道路に接しているかも、見積もり額に影響します。幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建築基準法により建物が建てられず買い手が見つかりにくいため、見積もり額が下がります（※1）。
また、密集市街地などで前面道路の権利関係が不明確な土地は、買主から購入を敬遠されやすいため、評価が低い傾向です（※2）。
一方、前面道路が広く車両の出入りがしやすい土地は、利便性が高いため評価が上がる傾向にあります。
（※1）「建築基準法」（デジタル庁）
（※2）「密集市街地におけるきめ細かな整備事例集」（国土交通省）
周辺環境
周辺環境も見積もり額に反映される要素です。主に以下のような点が評価されます。
- 最寄り駅からの距離
- 路線の利便性
- スーパーや学校、病院など生活インフラの充実度
- 墓地やごみ処理場などの嫌悪施設の有無
- 治安や騒音などの地域の印象
最寄り駅やバス停から徒歩10分圏内にある不動産は、交通利便性が良く需要が高いため、評価が高くなります。また、スーパーや学校、病院などが周辺に揃っている生活しやすい環境である場合も、プラス評価になります。
一方、墓地やごみ処理場などの嫌悪施設が周辺にある不動産は、買い手から心理的に敬遠されやすいため、評価が低くなります。
不動産売却で見積もり額と実際の売却額は一致しない？
不動産の見積もり額と実際の売却額に差が生じることもあります。株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）の共同調査によると、不動産売却経験者の55.1％が、査定額と実際の売却額に差があったと回答しています。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
「査定額より安く売れた」と答えた方の割合は、66.8％にのぼります。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
また、査定額と売却額の差で最も多かったのは「100万〜200万円未満」で、25.8％を占めています。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
不動産の見積もり額はあくまで目安であり、売却額を保証するものではありません。とくに仲介での売却は、買主の希望条件や市場の影響を避けられないため、査定額との差はある程度発生するものと考えておく必要があります。
不動産会社による買取であれば、査定額と実際の買取額は一致しますが、売却額は仲介よりも低くなるのが一般的です。価格とスピード、どちらを重視するかで売却方法を選ぶとよいでしょう。
不動産売却の見積もりでよくあるトラブル
不動産売却の見積もりを依頼する際に、起こり得るトラブルには以下の2つが挙げられます。
- しつこい営業連絡を受ける
- 見積もり依頼後に契約を迫られる
それぞれの内容について解説します。
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不動産査定とは？種類や流れ、無料査定でトラブルを避けるための留意点を解説
しつこい営業連絡を受ける
一括査定を利用すると、複数の不動産会社から営業の連絡がくる可能性があります。査定は媒介契約を取ることを目的とした営業活動であるため、他社に先を越されないよう何度も連絡することも少なくありません。
朝晩や勤務時間中など配慮のないタイミングで連絡がくると、精神的な負担になりかねません。連絡可能な曜日・時間帯をあらかじめ伝えておきましょう。
見積もり依頼後に契約を迫られる
訪問査定の依頼後に、その場で媒介契約を急かされる可能性もあります。不動産会社としては、媒介契約を結んでほしいからです。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属媒介の3つがあり、契約の種類によって依頼できる会社数や売却活動の進め方に違いがあります。そのため、とくに1社にしか任せられない媒介契約を選んでしまうと「他社に依頼したくてもできない」「思うように売却が進まない」など後悔するリスクがあります。
契約を急かされても即決せず、家族に相談してから決める意向を担当者に伝えましょう。
不動産売却で見積もりを依頼する際の注意点
不動産売却で見積もりを依頼する場合は、以下のことに注意しましょう。
- 複数社に見積もりを依頼する
- 査定額だけで依頼先を決めない
それぞれの注意点について解説します。
複数社に見積もりを依頼する
不動産を売却する際は、複数社に見積もりを依頼しましょう。1社だけでは提示された見積もり額が適正であるのか判断できず、相場よりも安い金額で売却してしまう可能性があるからです。
また、適正価格を把握せずに相場よりも高い価格で売り出してしまうと、買い手がつかず売却活動が長引くリスクもあります。
不動産会社によって得意とする物件の種類やエリアが異なるので、同じ物件でも見積もり額に差が出ることがあります。たとえば、マンション売却に強い会社や、相続した土地など特殊な案件に精通している会社など、それぞれ強みや特徴があります。
後悔しないためにも、複数社から見積もりをとり比較検討することが重要です。
査定額だけで依頼先を決めない
相場よりも査定額が高いという理由だけで、不動産会社を選ぶのはやめましょう。相場とかけ離れた価格で売り出すと、買い手から割高な物件と判断されて売れ残るリスクがあるからです。
販売期間が長引けば、最終的に値下げせざるを得なくなり、結果的に相場より安い金額での売却になる恐れがあります。
査定額を提示された際は、どのような評価によって査定額が算出されたのかを詳しく説明してもらうことが大切です。
不動産売却の見積もりはTAQSIE（タクシエ）に相談！
不動産売却時の見積もりの取り方には、主にAI査定・机上査定・訪問査定があります。それぞれ査定の精度が異なるため、目的や状況に応じて使い分けるとよいでしょう。
また、見積もりを依頼する際は、複数社に依頼して比較検討することが大切です。相見積もりを取ることで相場感が掴め、適正な売り出し価格を判断しやすくなります。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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