不動産売却では、課税対象となる取引の場合に消費税が発生します。消費税を正しく申告・納税するためには、どのようなケースが課税対象となるのか理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却で消費税が発生するケースを解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産売却で消費税が発生するケース
- 不動産売却でかかる消費税の計算方法
- 不動産売却で発生した消費税の申告期限・納付方法
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不動産売却で消費税が発生するケース
不動産売却では、以下のケースにおいて消費税がかかります。
それぞれの内容について解説します。
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事業用建物の売却
事業用の建物を売却した場合は、消費税がかかります（※）。事業用建物の売却は「資産の譲渡」として扱われ、消費税法で課税取引の対象と定められているからです。
具体的には、以下のようなケースが消費税の課税対象です。
- 投資用マンションや一戸建ての売却
- 賃貸経営のマンションや戸建の売却
- オフィスビルや事業用店舗の売却
- 工場や倉庫の売却
- 宿泊施設の売却
個人が事業用として所有している建物を売却する際も消費税が発生します。
（※）「消費税等と譲渡所得」（国税庁）
駐車場用地の売却
事業用として運営していた駐車場用地を売却する場合は、消費税が発生します。精算機や看板、駐車の区画線などが設けられている場合、事業用設備とみなされ消費税法上の「資産の譲渡」に該当するからです。
ただし、すべての設備を撤去して更地にした場合は「土地の譲渡」として扱われるため、非課税になります。
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不動産売却で消費税が発生しないケース
不動産売却で消費税が発生しないケースは、以下のとおりです。
- 土地の売却
- 個人が居住用として所有していた建物の売却
- 免税事業者による不動産売却
- 借地権・地上権の売却
それぞれのケースについて解説します。
土地の売却
土地の売却時は、法人・個人を問わず消費税は発生しません（※）。土地そのものは、商品やサービスのように付加価値を生み出す取引ではないと考えられているため、消費税法で「土地の譲渡」は非課税取引と定められています。
ただし、事業用として使用されていた土地の上に、固定された看板やブロック塀などの構造物がある場合、構築物の部分は「資産の譲渡」とみなされ消費税が発生します。
（※）「消費税のしくみ」（国税庁）
個人が居住用として所有していた建物の売却
個人が自宅や別荘など、居住用として所有していた不動産を売却する際も、消費税は発生しません（※）。個人の居住用不動産の売却は、事業取引とみなされないからです。
個人事業主の方で課税事業者の場合でも、居住用の不動産の売却には消費税がかかりません。
不動産の売却時には、居住用として所有していたことを証明するために、以下のような書類を用意しておく必要があります。
確認事項 | 書類名 |
|---|
売却する土地の地目 | ・登記簿謄本 ・固定資産税課税明細書 |
売主の現住所 | ・住民票 |
（※）「消費税等と譲渡所得」（国税庁）
免税事業者による不動産売却
免税事業者が不動産売却する際は、消費税がかかりません。免税事業者は、消費税の申告や納税を免除されているからです。個人事業主や法人で、課税売上高（消費税の課税対象となる売上金額）が1,000万円以下の場合は、消費税の納税が免除されます。
ただし、適格請求書発行事業者は、課税売上高が1,000万円以下でも消費税の課税事業者として扱われるため、消費税を申告・納税しなければなりません。
参考：「納税義務の免除」（国税庁）
借地権・地上権の売却
個人や事業者が所有している借地権や地上権を売却する際は、消費税がかかりません（※）。借地権や地上権は「土地の譲渡」とみなされ、非課税取引の対象だからです。
権利の種類 | 概要 |
|---|
借地権 | 第三者（地主）が所有する土地を借りて建物を建てる権利 |
地上権 | 第三者が所有する土地を自由に使用してもよい権利 |
ただし、事業者が所有している借地権や地上権を建物と合わせて売却する際は、建物部分に消費税がかかります。
（※）「地代、家賃や権利金、敷金など」（国税庁）
不動産売却で発生する消費税の計算方法
不動産売却で発生する消費税は、以下の方法で算出できます。
- 建物の売却価格から算出する方法
- 固定資産税評価額から按分する方法
それぞれの計算方法を解説します。
建物の売却価格から算出する方法
不動産売却で発生する消費税は、建物の売却価格から算出できます。計算式は以下のとおりです。
建物の売却価格が税込の場合は、税抜の売却価格を求めてから消費税率を掛けます。たとえば建物の売却価格が税込2,000万円の場合、消費税は約181万円（2000万円÷1.1×0.1）です。
土地の売却価格には消費税が課税されないため、土地と建物の売却価格の合算額で消費税を算出しないよう注意しましょう。
一般的に売買契約書には、売却代金の内訳が記載されています。建物の売却価格を確認して計算しましょう。
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固定資産税評価額から按分する方法
売買契約書に売却代金の内訳の記載がなく、建物の売却価格がわからない場合は、固定資産税評価額から消費税を概算できます。
まず、固定資産税評価額から、土地と建物の評価額の割合を求めます。たとえば、固定資産税評価額が2,000万円（土地1,200万円、建物800万円）の場合、固定資産税評価額の割合は、土地が60％、建物が40％です。
・土地：1,200万円÷2,000万円×100＝60％ ・建物：800万円÷2,000万円×100＝40％ |
次に、売却価格に土地と建物の評価額の割合を掛けます。不動産が3,000万円で売却できたと仮定した場合、土地と建物の売却代金の概算は、以下のとおりです。
・土地：3,000万円×60％＝1,800万円 ・建物：3,000万円×40％＝1,200万円 |
建物の売却価格は1,200万円となるため、かかる消費税は約109万円（1,200万円÷1.1×0.1）となります。
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不動産売却で消費税が発生した場合の仕訳方法
不動産売却で消費税が発生した際は、土地と建物を分けて仕訳することで建物にかかっている消費税を確認しやすくなります。不動産売却の仕訳は、法人・個人によって使用する勘定科目が異なるため注意が必要です。
法人の場合、不動産売却で利益が発生した際は「固定資産売却益」を使用します。仕訳の方法は以下のとおりです。
借方 | 貸方 |
|---|
・普通預金〇〇円 | ・土地〇〇円 ・固定資産売却益〇〇円 |
・普通預金〇〇円 | ・建物〇〇円 ・固定資産売却益〇〇円 ・仮受消費税〇〇円 |
個人の場合、不動産の売却益が発生した際は「事業主借」を使用します。事業主借を使用した場合の仕訳方法は、以下のとおりです。
借方 | 貸方 |
|---|
・普通預金〇〇円 | ・土地〇〇円 ・事業主借〇〇円 |
・普通預金〇〇円 | ・建物〇〇円 ・事業主借〇〇円 ・仮受消費税〇〇円 |
仕訳方法を間違えると帳簿の金額が一致せず、修正対応に時間がかかる可能性があります。仕訳方法で迷う場合は、税理士に相談しましょう。
不動産売却で発生した消費税の申告期限・納付方法
不動産売却で消費税が課税される場合は、税務署に申告・納付が必要です。申告期限は、法人と個人で異なります。
消費税の申告区分 | 消費税の申告期限 |
|---|
法人 | 決算日の翌日から2ヶ月以内 |
個人 | 不動産を売却した翌年の3月31日 |
参考：「消費税のしくみ」（国税庁）
たとえば法人の場合、決算日が3月31日であれば、消費税の申告・納税の期限は5月31日です。個人の場合は、不動産を売却した翌年の3月31日までに消費税を申告・納付しなければなりません。
また、個人事業主は前年、法人は前事業年度の消費税額が48万円を超えた場合、課税期間の途中で消費税の中間申告・納付をしなければなりません。中間申告・納付の回数は、前回の決算や申告で確定した消費税額によって異なります。
前回の決算や申告で確定した消費税額 | 中間申告・納付の回数 |
|---|
48万円以下 | 原則不要 |
48万円超〜400万円以下 | 年1回 |
400万円超〜4,800万円以下 | 年3回 |
4,800万円超 | 年11回 |
参考：「中間申告の方法」（国税庁）
消費税の納付方法は、以下のとおりです。
- 口座振替納付
- e-Taxによる口座振替納付
- インターネットバンキングやATMから納付
- クレジットカード納付
- スマホアプリ納付
- コンビニ納付
- 納付書による現金納付
参考：「税金の納付」（国税庁）
期限内に納付しないと延滞税が発生するため、速やかに申告・納税しましょう。
不動産売却で消費税が発生した際は適切に納付しよう！
事業用建物や駐車場用地の売却は、資産の譲渡としてみなされるため消費税が発生します。土地の売却は、個人・法人問わず消費税は発生しません。ただし、建物と一体で売却する際は建物部分に対して消費税がかかります。
消費税の申告・納付期限は個人と法人で異なります。納付方法・期限を把握し、滞りなく納税しましょう。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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