「相続した実家が再建築不可物件だった」「家が古く住み替えを検討していたら、自宅が再建築不可物件だったことが判明した」など、売却を検討している不動産が再建築不可物件と知って売れるのか不安に思っている方も多いでしょう。
実際、再建築不可物件は通常の物件と比較して制限が多く、買い手がつきにくいです。しかし、まったく売れないという訳ではなく、方法によっては問題なく売却できます。
この記事では、再建築不可物件が難しいと言われる理由や売却方法について詳しく解説します。売却時におすすめのサービスについても紹介していますので、再建築不可物件の売却を検討されている方は、ぜひ最後までご覧ください。
- この記事を読むと分かること
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- 再建築不可物件の売却が難しい理由
- 6つの売却方法とその注意点
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、1950年に改正された建築基準法で定められた「接道義務（第43条）」の規定を満たしておらず、現行の建築基準法では建物を取り壊して建て直すことができない物件のことを指します。
「接道義務」とは、災害時の避難路や緊急車両の通行経路の確保を目的に、建物を建てる際には建築基準法第42条で定められている幅員4m以上の「道路」に、敷地（土地）が2m以上接していなければならないという規定のことです。
なお、都市計画区域外にある土地に対しては、建物が密集することが基本的にないことから建ぺい率等が定められておらず「接道義務」の規定もありません。
基本的に再建築不可となっている物件は、都市部の住宅密集地を中心にある物件がほとんどとなっています。
市街化調整区域にある物件は再建築不可となる場合も
日本の国土は都市計画法によって、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外の3つに分けられています。
さらに都市計画区域のなかでも、積極的に住宅や店舗などを建て市街化を図る「市街化区域」と、田園地帯や自然が多く環境を保つことが目的になっている「市街化調整区域」に分けられます。
市街化調整区域では、一部を除いて原則として建物の再建築が認められておらず、住居が建て直しできない可能性があります。
なお、市街化調整区域に区分される前に建てられた住宅である場合には、用途・敷地・規模に変更を伴わないことを条件に、建築許可を得た上で再建築が認められています。
所有している物件が市街化調整区域に該当するか、該当する場合は再建築が可能かについては各市区町村役場で確認ができます。
再建築不可物件の売却は難しい？
一般的に通常の物件の売却と比較すると、再建築不可物件の売却は難しいとされています。
駅から近い、周辺環境が充実しているなど好条件の物件であれば売却できる可能性がありますが、基本的には一般市場に売りに出したとしても買い手がつかないことがほとんどです。
ここでは、再建築不可物件が売却が難しいとされる2つの理由、そして2025年4月の建築基準法改正による再建築不可物件への影響について解説します。
築年数が古く老朽化が進んでいる
再建築不可物件のほとんどは、接道義務が建築基準法に追加された1950年以前に建築された築年数が70年を超える物件です。
「建物自体の資産価値」はほぼ0円に等しく、老朽化が進んでいることから設備の大規模な修繕が必要であったり、倒壊してしまうリスクがあります。
さらに、度重なる大規模な震災を受け制定された「新耐震基準（1981年）」や「2000年基準」を満たしていないことも多くあり、該当地域で大規模な震災が発生した場合に倒壊のリスクが非常に高くなっています。
そのため、再建築不可物件は長年住み続けることを目的としている一般の購入希望者には敬遠される傾向にあります。
購入時に住宅ローンの借り入れがしにくい
不動産を購入する際は、一般的に住宅ローンを利用するケースがほとんどです。
しかし、再建築不可物件は現行の建築基準法から外れていることで建て替えができないことにより、金融機関から担保としての価値が低いと判断されるため、購入時に住宅ローンの審査に通らないことが多くあります。
仮に審査に通ったとしても、金利が高く設定される可能性が高いでしょう。
そのため、再建築不可物件を購入する場合には、現金で一括購入するか、住宅ローン以外の金利の高い借り入れ方法を選択しなければならないため、一般的な住宅購入希望者からは検討されることがほとんどありません。
2025年4月の建築基準法改正により売却の難易度が上がる？
2025年4月に予定される建築基準法改正では、建築確認申請における特例が縮小され、再建築不可物件のリフォームにも影響が出ると考えられています。
従来、木造住宅は大規模なリフォームを行う時に建築確認申請が不要とされていました。しかし、2025年4月の法改正により、新たに木造2階建てと延べ面積200㎡を超える木造平屋の大規模修繕・模様替えを行う場合には建築確認申請が必要となります。
畳からフローリングへの変更、キッチンや浴室など水回りの設備の更新、壁紙の張り替え等、小規模な工事については従来通り申請が不要ですが、再建築不可物件の多くで大規模なリフォームが難しくなると考えられるため、売却がこれまで以上に難しくなると予想されます。
再建築不可物件は難しくても売却した方が良い！
所有している再建築不可物件が売れにくいからといって、そのまま保有し続けることはなるべく避けましょう。
再建築不可物件を保有し続けるデメリットにはさまざまなものがあり、特に大きなものは以下の2つです。
- 倒壊のリスク・被害が生じる
- 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になる
以下では、再建築不可物件を所有し続けることのデメリットについて、それぞれ解説します。
倒壊のリスク・被害が生じる
再建築不可物件のなかには老朽化が進んでいるものも多く、修繕せず放置しているといずれ倒壊してしまいます。
倒壊してしまった場合には、建物の建て直しができないため更地にするしかなく、建物がなくなってしまえば固定資産税の減税措置（住宅用地特例）が受けられません。
また、自然災害等であっても管理が不十分であったことが起因して家が倒壊し、近隣に被害が出た場合には、損害賠償を請求されることもあるでしょう。
特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になる
近年、社会問題となるほど空き家が増加し、近隣トラブルや環境問題の発生が深刻化していることから、管理不十分な空き家の発生を防止することを目的に、2015年5月に空家等対策特別措置法が施行されました。
これにより、適切な管理が行われていない空き家については、固定資産税等の減税措置が受けられず、固定資産税が6倍になってしまう可能性があるのです。
これらのようなリスクがあるため、利用予定のない再建築不可物件については、所有し続けずに早めに売却した方が良いでしょう。
再建築不可物件を売却する方法
基本的に再建築不可のままでは売却が難しいため、建て替え可能にしてから売却する、または不動産会社に買取を依頼することが一般的です。
ただし、再建築可能にする場合には多くの手間と費用がかかるため、不動産会社に買い取ってもらうのが一番良いでしょう。
以下では、再建築不可物件の売却方法について、再建築可能にしてから売却する方法とそのまま売却する方法に分けて解説します。
再建築可能にしてから売却する方法
先述したように、再建築不可物件は一般の購入希望者には売却が難しくなっていますが、一般的に建て替えが可能となれば売却できる可能性があるでしょう。
再建築可能にする方法は主に以下の3つです。
- セットバックする
- 「接道義務の特例許可」を申請する
- 隣地の一部を購入する
一般の方に物件を売却する最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなることです。再建築不可のまま売却する場合には、通常物件の相場の5〜7割程度になります。
そのため、場合によっては再建築可能にしてから物件を売却した方が良いケースもあるでしょう。
しかし、基本的には多くの時間や費用が必要となるため、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
セットバックする
敷地（土地）に接している道路の幅員が4m以下となっている場合、セットバックを実施することで再建築が可能になります。
セットバックとは、土地と前面道路の境界線を土地側に後退させ、前面道路の幅を広げることを指します。
セットバックの費用は、自治体によって一部補助金が出る場合もありますが、原則的に土地の所有者が負担しなければなりません。隣地との境界線が確定しているかどうかによって大幅に費用が異なりますが、30万〜80万円が相場となっています。
また、セットバック工事が完了するまでには約3ヶ月～半年近くかかります。その後、売却活動を開始することになるため、早期の売却を検討されている場合には向かないため注意が必要です。
さらに、土地面積が縮小されるため、建ぺい率や容積率などの建築基準の制限により、建て替えする場合の建物に影響する可能性があることや、道路化した部分は私的に利用できない点にも注意してください。
「接道義務の特例許可」を申請する
「接道義務の特例許可」とは、敷地と道路の間に水路や赤道（あかみち）などの公有地があり、接道義務の規定を満たしていない場合であっても、敷地の周辺の交通、安全、防火、衛生上問題なく、特定行政庁の許可基準を満たしている場合には、例外的に建て替えが認められる制度です。
所有されている敷地が特例許可を受けられる基準は、各自治体の特定行政庁（建築に関わる様々な事項の確認を行う役所）によって異なり、申請をしてから許可が下りるまでには1か月程度の時間がかかります。
所有されている土地が接道義務の許可の特例が受けられるか調べる場合には、各市区町村にある役所の都市計画・まちづくりに関する窓口に相談してみるとよいでしょう。
隣地の一部を購入する
現在、道路と接している敷地が2m未満の場合において、隣地の一部を通行用に利用しているという場合には、隣地の土地の一部を購入して間口を広げることで接道義務の規定を満たし、建て替えが可能になります。
隣地を購入するためには元手が必要になりますが、再建築不可が解消されることによって物件としての価値向上が見込まれ、結果として費用以上の金額を回収できる可能性もあるでしょう。
実際に隣地を取得する場合には、まず隣地の所有者の合意を得る必要があります。普段からあまり接点がなく、気軽に話し合いができるような関係性でなければ、トラブルを防止するためにも不動産会社に交渉してもらうと良いでしょう。
ただし、隣地所有者の許可が得られたとしても、隣地に建物が建っている場合、敷地面積が減ることで隣地の建物が建築基準不適格となってしまう場合には、隣地を取得できないため注意が必要です。
再建築不可のまま売却する方法
再建築不可の場合であっても、人気エリアに位置している、周辺環境が充実している、物件の状態が良好など、需要の高い特徴を有している物件であれば売却できる可能性はあります。
一方、物件の状態が良くない場合でも、不動産会社に買い取ってもらうことで再建築不可物件は売却できます。
以下では、再建築不可のまま売却する方法を3つ紹介します。
- リフォームしてから売却する
- 隣地の所有者に買い取ってもらう
- 不動産会社に買取を依頼する
リフォームしてから売却する
過去20年以内を目安に敷地設定をして建て替えられている、もともと建物の性能に問題がなく定期的にメンテナンスを行っているなど、建物の状態が良好である場合には、水回りの設備の更新などの小規模のリフォームを実施するのみで売却できる可能性があるでしょう。
一方、耐震性能に問題がある場合や、老朽化が進んでおり大規模な修繕が必要となる場合には、建築確認申請が必要であることからリフォームのハードルが高く、費用も高額となる傾向にあるため、リフォーム後の売却にはあまり適していません。
さらに、大規模な修繕を行う場合には売却するまでに非常に長い期間を要します。建築確認申請の許可を得るには約1〜2ヶ月かかるとされており、その後リフォーム工事が完了するまでに追加で1ヶ月〜2ヶ月半必要です。
このように、一般的な再建築不可物件には向いていない方法となるため、独断でリフォームを実施せず、まずは不動産会社に相談するとよいでしょう。
関連記事：リフォームしてから家を売るメリット・デメリット！中古物件を高く売るコツを紹介
隣地の所有者に買い取ってもらう
再建築不可物件に限った話ではありませんが、一般的に売りに出されている不動産を隣地の所有者が購入するケースも意外と存在します。
敷地が広くなれば不動産としての価値も上がり、将来売却する際に高値で売却できる可能性があるためです。
また、隣地も再建築不可物件の場合は、土地を買い取ることで建て替えが可能になることもあります。
あまり実現性が高い方法ではありませんが、気になる方は試しに声をかけてみると良いでしょう。
不動産会社に買取を依頼する
再建築不可物件の売却で最も確実な方法が不動産会社に買い取ってもらう方法です。
基本的には物件をそのままの状態で売却でき、1ヶ月程度で売却完了し現金化できるため、手間や時間をかけずに売却できます。
また、買取では契約不適合責任を負う必要もありません。通常の不動産売却では、引き渡し後に雨漏れや傾きが見つかったり、シロアリ被害が発覚したりすれば、売主は買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。
一方、買取では、一般人に売却する場合とは異なり、不動産会社に物件を売却するため、この契約不適合責任が免除されます。そのため、老朽化が進んでいる再建築不可物件を売却する場合には、安心して売却できるでしょう。
ただし、買取では一般的に仲介で売る場合の8割程度の価格での取引となるため、再建築不可物件の買取相場は市場価格の5割以下になるため注意しておきましょう。
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先述したように、再建築不可物件を売却する際は不動産会社に買い取ってもらうのが安心で確実です。
再建築不可物件のような売却が難しい不動産の買取を依頼する場合には、不動産会社選びが非常に重要になります。
買取では、通常の売却と比較して売却金額が低くなってはしまいますが、取扱実績が少ない会社や悪質な会社に依頼してしまうと、さらに安値で買い叩かれてしまう可能性もあるでしょう。
そのため、信頼できる不動産会社を探す必要がありますが、実際どのように探したらいいかわからないという方も多いですよね。
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