ワンルームマンションを売却したいものの、いつ・どのように売ればよいかわからないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
売却するタイミングによって利益に大きな差が出ることもあるため、売り出す時期は慎重に決めることが大切です。
本記事では、ワンルームマンションの売却に適したタイミングを解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- ワンルームマンション売却に適したタイミング
- ワンルームマンションの売却の流れ
- ワンルームマンションの売却時にかかる税金や費用
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ワンルームマンションの売却に適したタイミング
ワンルームマンションの売却に適したタイミングとしては、以下が挙げられます。
- 金利が低い時期
- マンションの市場が好調なとき
- 所有期間が5年を超えてから
それぞれの内容について解説します。
金利が低い時期
ワンルームマンションの売却は、住宅ローン金利が低い時期を狙うのがおすすめです。金利が低いとローンの返済負担が軽くなり、購入希望者が増えやすくなるからです。
ワンルームマンションの購入希望者が増え市場が活発になれば、売却価格が高くなりやすいため、希望に近い金額での売却が期待できます。
日本銀行の金融政策や金融機関のローン金利の動向をこまめにチェックして、売却のタイミングを見極めることが大切です。
マンションの市場が好調なとき
マンションの市場が活況なときも売却に適したタイミングです。市場が好調なときは需要が高く、買い手が積極的に物件を探しているため、売却価格が上がりやすい傾向にあります。
東日本不動産流通機構のデータによると、2025年5月時点で首都圏の中古マンション成約件数は、前年同月比プラス35.0％と大幅に増加しています（※）。
さらに、成約㎡単価は2020年5月から61ヶ月連続で上昇しており、売り手にとって有利な売り時といえるでしょう。
できるだけ高い金額で売却するために、市場の動向を定期的にチェックしておきましょう。
（※）「首都圏 中古住宅市場の概況（2025年5月度）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
所有期間が5年を超えてから
ワンルームマンションの売却時期を調整できるのであれば、所有期間が5年を超えてからの売却がおすすめです。所有期間が5年経ってから売却すると譲渡所得税の税率が軽減され、納税額を抑えられるからです。
課税対象となる譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年以下か5年超かで以下のように大きく変わります
不動産の所有期間 | 譲渡所得税の税率 |
|---|
5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
参考：「土地・建物(不動産)の譲渡所得」（堺市）
所有期間は、不動産を購入した年の翌年1月1日からカウントされます。売却益が大きいほど、税率差による納税負担が大きくなるため、可能であれば所有期間が5年を超えてからの売却を検討しましょう。
ワンルームマンションを売却する際の流れ
ワンルームマンションを売却する際には、以下の流れで進めます。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却方法を決める
- 媒介契約を締結する【仲介の場合のみ】
- 売却活動を始める【仲介の場合のみ】
- 売買契約を締結する
- 決済・引き渡しを行う
- 確定申告をする
それぞれの手順について解説します。
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マンション売却の流れは？かかる期間や注意点、売れない場合の対策も解説
1.不動産会社に査定を依頼する
ワンルームマンションを売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼します。査定を受けることで適正な売り出し価格が判断しやすくなるからです。
査定方法には、机上査定と訪問査定があります。机上査定とは、過去の取引事例や周辺相場、物件情報などのデータをもとに査定額を算出する方法です。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、室内の状態や立地条件などを詳細に確認して査定額を算出する方法です。
査定方法 | 特徴 |
|---|
机上査定 | ・ネットで簡単に依頼できる ・短時間で査定結果を得られる ・売却の検討段階や相場感を知りたいときに適している |
訪問査定 | ・査定の精度が高い ・売却を本格的に進めたいときに適している |
机上査定は、インターネット上で物件情報を入力するだけで査定額を算出してもらえるため、手間がかからず気軽に依頼できます。
ただし、現地調査をせず物件情報や類似物件の成約価格などのデータのみで査定額を算出するため、訪問査定と比べて査定の精度は劣ります。そのため、売却を迷っている段階で、ある程度の相場を把握しておきたい方におすすめです。
一方、訪問査定は、物件の状態や周辺環境など、机上ではわからない要素も査定額に反映されるため、査定の精度は高めです。売却を本格的に進めたい場合は、訪問査定が向いています。
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机上査定とは？メリット・デメリットや訪問査定との違いを解説
マンション売却査定の種類は？おすすめの不動産会社や依頼時の注意点も解説
2.売却方法を決める
査定結果を得たら、ワンルームマンションの売却方法を決めます。売却方法には、仲介と買取の2種類があります。
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらって売却する方法です。一方、買取は不動産会社に物件を直接買い取ってもらって売却する方法です。
売却方法 | 特徴 |
|---|
仲介 | ・市場価格に近い金額で売却できる可能性がある ・買主との交渉や契約手続きをサポートしてもらえる ・売却までに時間がかかる場合がある |
買取 | ・早期に現金化できる ・内見対応や売却活動の手間がかからない ・仲介と比べて売却価格は低くなる傾向にある |
仲介は、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点が特徴です。不動産会社がさまざまな広告媒体に物件情報を掲載して広く買主を募るため、需要が高い物件であれば売主の希望に近い金額で売却できることが期待できます。
一方、買取は不動産会社が直接買主となるため、手続きがスムーズに進み短期間での現金化が可能です。
株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）が不動産売却を検討している方を対象に実施した調査によると、「仲介で買主を探したい」と考えている方は53.3％、「買取でスピーディーに売却したい」と思っている方は46.7％でした。
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
仲介で買主を探したい理由としては、以下のような声が寄せられています。
・安定感があり信頼できる。（20代・男性） ・高く売りたい。（30代・男性） ・買取でスピーディーに片付けたいが、安いから。（30代・女性） ・安心感と納得感がありそうだから。（40代・女性） ・不動産のことは知識がないのでプロに頼りたい。（50代・男性） ・特に売り急いでいないので、できるだけ高く売りたい。（50代・女性） |
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
買取でスピーディーに売却したいと思う理由としては、以下のような声が挙げられています。
・手間を省きたいから。（30代・女性） ・自分の代で身軽にしておきたいから。（40代・女性） ・待つ時間がもったいないし安心だから。（50代・女性） ・なるべく簡単に済ませたいから。（50代・男性） |
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
仲介・買取それぞれの特徴を理解したうえで、売却目的や自身の状況に合った売却方法を選びましょう。
3.媒介契約を締結する【仲介の場合のみ】
ワンルームマンションを仲介で売却する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ規定が異なります。
媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
複数社との締結 | 可能 | 不可能（1社のみ） | 不可能（1社のみ） |
買主との直接取引 | 可能 | 可能 | 不可能 |
契約期間 | 制限なし（契約会社による） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
売主への報告義務 | 義務なし | 義務あり （2週間に1回以上） | 義務あり （1週間に1回以上） |
レインズへの登録義務 | 義務なし | 義務あり （媒介契約の締結から7日以内） | 義務あり （媒介契約の締結から5日以内） |
参考：「媒介契約の種類」（国土交通省）
一般媒介契約は複数社との契約が可能であり、多くの販路を活用して広く買主を探せるため、早期の売却が期待できます。
専任媒介契約は、信頼できる1社に任せつつ自分でも買主を探したい方に向いています。依頼は1社に限定されますが、売主が自ら買主を見つけて契約することも可能です。
専属専任媒介契約は、売却活動をすべて不動産会社に任せたい方に向いています。不動産会社に課される義務が最も多く、サポート体制が充実しています。
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媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
4.売却活動を始める【仲介の場合のみ】
仲介の場合、媒介契約を結んだら、不動産会社と協力して売却活動を始めます。不動産ポータルサイトへ物件情報の掲載やチラシの配布など、不動産会社が広告宣伝活動をして買主を探します。
売主が行うべきことは、売り出し価格の決定や、購入希望者からの内覧対応などです。内覧を希望する買主がすぐに現れる場合もあるため、対応できるように準備を進めておきましょう。
5.売買契約を締結する
買主が決まったら売買契約を結びます。仲介で売却した場合は、売買契約の締結時に不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。また、買主から手付金として成約価格の5～10％程度を受け取ります。
6.決済・引き渡しをする
売買契約を締結したら決済をして物件を引き渡します。引き渡し当日は、司法書士が立ち会って所有権移転登記を申請します。また、住宅ローンの残債がある場合は、抵当権の抹消手続きも同時に行うのが一般的です。
鍵や管理規約・設備マニュアルなどの関係書類も、この段階で買主へ引き渡します。
7.確定申告をする
ワンルームマンションを売却して譲渡益（利益）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。通常、確定申告の期限は2月16日〜3月15日です。譲渡所得の申告を忘れると、延滞税や加算税を課される場合があるので、必ず期限内に申告しましょう。
ワンルームマンションの売却相場
不動産情報ライブラリの物件情報をもとに算出したところ、2024年10〜12月に東京都で取引されたワンルームマンションの平均売却価格は2,403万円です（※）。
駅からの距離や築年数、周辺環境などによって売却価格には幅があります。港区や渋谷区などの都心エリアでは3,000万円を超える物件も少なくありません。一方、足立区や八王子市などの郊外では、1,500万円台の物件も見られます。
（※）「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
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ワンルームマンションの売却にかかる税金・費用
ワンルームマンションを売却する際にかかる主な税金・費用は、以下のとおりです。
それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税
ワンルームマンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税が発生します。不動産の取得時・譲渡時にかかった費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得と譲渡所得税は、計算式で算出可能です。
・譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用） ・譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率 |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
取得費が不明な場合は「概算取得費」として売却価格の5％を取得費として計算します（※）。
（※）「取得費が分からないとき」（国税庁）
登録免許税
ワンルームマンションの売却時に住宅ローン残債があり、抵当権抹消登記を行う場合は、登録免許税がかかります。登録免許税とは、不動産の登記・登録の際にかかる税金です。登録免許税の金額は、不動産1件につき1,000円です（※）。
また、抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、1万～3万円程度の依頼料もかかります。
（※）「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」（津地方法務局）
印紙税
売買契約の締結時には印紙税が課されます。印紙税とは、課税文書を作成する際にかかる税金です。売買契約書に所定の額面の印紙を貼付することで納税します。
印紙税額は、以下のように契約金額によって異なります。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものには、軽減措置の印紙税額が適用されます（※）。
（※）「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（国税庁）
仲介手数料
仲介により売買契約が成立した際には仲介手数料が発生します。仲介手数料とは、仲介で売却が成立した際に不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、売却価格に応じて段階的に計算されます。
売却価格 | 上限額（税込み） |
|---|
200万円以下の部分 | 5.5％ |
200万円超～400万円以下の部分 | 4.4% |
400万円超の部分 | 3.3% |
参考：「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
物件価格が高くなるほど仲介手数料は高くなります。
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ワンルームマンションを売却する際の注意点
ワンルームマンションを売却する際には、以下の点に注意しましょう。
- ローンの残債を確認しておく
- 査定額の根拠を入念に確認する
- 自己判断でリフォームしない
- オーナーチェンジ物件の場合は賃貸人の地位承継通知を行う
- サブリース契約が残っている場合は解除条件や譲渡可否を確認する
それぞれの注意点について解説します。
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ローンの残債を確認しておく
ワンルームマンションを売る際には、住宅ローンの残債を事前に確認しておきましょう。ローンを一括返済して抵当権を抹消しないと所有権の移転登記ができず、売却がスムーズに進まなくなるからです。
ローン残債が売却価格を上回る場合は、不足分を自己資金で補填して完済する必要があります。住宅ローンを組んだ金融機関でローン一括返済時の残債額を確認し、売却後に完済できそうか把握しておきましょう。
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査定額の根拠を入念に確認する
ワンルームマンションを売却する際は、不動産会社が提示する査定額の根拠を必ず確認しましょう。媒介契約を取りたいがために、相場とかけ離れた高い査定額を提示する悪質なケースがあるからです。
相場とかけ離れた価格で売り出すと買い手が見つからずに長期化し、最終的に価格を下げることになりかねません。査定の信頼性を判断するために、以下の点を確認しましょう。
- 築年数や階数、設備など物件の特性にもとづいた評価であるか
- 周辺エリアの成約価格の相場や類似物件なども参考にして評価しているか
- 査定の根拠について質問した際に、具体的かつ納得感ある説明をしてくれるか
査定の根拠について質問した際に説明が曖昧な場合は、別の不動産会社を検討したほうがよいでしょう。
自己判断でリフォームしない
ワンルームマンションを売却する際、自己判断でリフォームするのは避けましょう。リフォーム費用が売却価格に上乗せされるとは限らず、利益が手元に残らないリスクがあるからです。
また、中古物件を自分好みにリノベーションしたい買主もいるため、現状のままの売り出したほうが買い手が見つかりやすい場合もあります。
リフォームすべきか判断に迷う場合は、事前に不動産会社に相談しましょう。
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オーナーチェンジ物件の場合は賃貸人の地位承継通知を行う
入居者がいる状態でワンルームマンションを売却する「オーナーチェンジ物件」の場合、賃貸人の地位継承通知をする必要があります。
賃貸人の地位継承通知とは、物件の売却に伴い、従来のオーナー（売主）から新しいオーナー（買主）に賃貸人としての立場が移ったことを、入居者（賃借人）に正式に知らせる手続きです。
買主が家賃の受取人となるため、入居者に対してオーナー変更を通知する必要があります。賃貸借契約はそのものは買主に引き継がれますが、通知を行わなければ賃料の振込先が旧オーナーのままになるなど、トラブルにつながる可能性があるためです。
書面での通知が原則であり、以下の内容を明記します。
- 所有者が変更された旨
- 新オーナーの連絡先や賃料振込先
- 契約内容に変更がない旨
通知は売主または買主が行います。スムーズに賃貸契約を引き継ぎ、入居者との信頼関係を維持するためにも、確実に対応しておきましょう。
サブリース契約が残っている場合は解除条件や譲渡可否を確認する
ワンルームマンションにサブリース契約がある場合、売却前に契約の解除条件や譲渡の可否を必ず確認しておく必要があります。サブリース契約とは、不動産の所有者が管理会社やサブリース業者に物件を一括で貸し出し、その業者が第三者（入居者）に転貸する契約形態です。
サブリース契約には、以下のような解約に関する条件が盛り込まれていることが多く、設定条件が売却時期・価格に影響を与えることがあります。
- 数ヶ月前までの解約予告が必要
- 違約金や清算金の支払いが必要
- 決められた解約可能時期に解約する時期
契約書に記載された「譲渡時の取り扱い」や「解約通知の期限」などを事前に確認し、不明な点があれば不動産会社やサブリース会社に相談しましょう。
ワンルームマンションを売却するならTAQSIE（タクシエ）に相談！
ワンルームマンションをできるだけ高く売却するには、マンションの市況や住宅ローンの金利などをチェックし、売り時を見極めることが大切です。
スムーズかつ納得のいく売却を実現するためには、不動産売却の専門的な知識と経験をもつエージェントのサポートが欠かせません。
どの不動産会社を選べばよいか悩んでいる場合は、不動産の買取・仲介担当者とのマッチングサービス「TAQSIE（タクシエ）」をご利用ください。大手不動産会社83社が推薦する精鋭の担当者700名の中から、要望に適した3名をマッチングいたします。
また、納得いくまで相談できる「なっとく提案売却コース」や、最短3日で買取価格を提示できる「スピード売却コース」など、ニーズに合った売却プランを選べます。スムーズかつ安心できる売却を目指したい方は、ぜひご相談ください。
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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