「マンションを売却したいが、何から始めてよいかわからない」
「早く手放したいが、失敗するのが怖い」
「全体の流れをしっかり知ってから売却したい」
マンションの売却を検討中の場合、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、マンション売却で知っておきたい内容を網羅的にご紹介します。注意点や全体のスケジュール、主な費用などをまとめました。
気になる税金やよくある失敗例についてもわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
確かにマンションの売却なんて人生で何回もあるものではないですもんね。
そうですね。額的にも大きい取引になるので、マンション売却で知っておいた方がいい情報をお伝えできればと思います。
マンション売却の流れ
マンション売却をスムーズに進めるために、全体の流れや一般的にかかる期間の目安を把握しておきましょう。
マンション売却の基本的な流れと期間の目安は以下の通りです。
STEP1.
マンションの相場をチェックする |
2週間〜 |
STEP2.
不動産会社にマンションの査定を依頼する |
2週間〜1カ月程度 |
STEP3.
マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ |
|
STEP4.
不動産会社と媒介契約を結ぶ |
|
STEP5.
マンションの売却活動を始める |
1カ月〜6カ月程度 |
STEP6.
マンションの買主と売買契約を締結する |
|
STEP7.
決済してマンションを引き渡す |
1カ月程度 |
STEP8.
マンション売却で利益が出た場合は確定申告する |
翌年 |
このように、マンションの売却に至るまでには早くても3カ月、長ければ半年以上かかることもあります。
様々な事情で計画通りに進まない可能性もあるため、ゆとりのあるスケジュールを組みましょう。
そうですね！色々なステップを踏んで進めていく必要があるので、ある程度余裕を持ったスケジュールを想定しておくとギャップがない取引ができると思います！
マンション売却のために必要またはあったら良い書類
書類が必要なタイミングは大きく4つになります。
媒介契約(査定時)、売買契約、引渡し、確定申告の各タイミングで必要となります。
それぞれのタイミングでどんな書類が必要なのか解説していきます。
必須の資料に加えて場合によって必要な書類も含まれますが、一通り準備をするとトラブルなくスムーズな進行が可能になるでしょう。
＜査定〜媒介契約時＞
- 身分証明書
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 固定資産税・都市計画税納税通知書や固定資産税評価証明書
- 分譲時のパンフレット
- 住宅ローンの返済予定表または残高証明書
- 建物状況調査書（インスペクション報告書）
- 既存住宅売買瑕疵保険の証明書
- リフォーム箇所が分かる資料
- 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
＜売買契約時＞
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 付帯設備表
- 建築設計図書・工事記録書
- 売買契約書
- 物件状況確認書（告知書）
- 登記済証
＜引渡し時＞
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書（3ヵ月以内に発行のもの）
- 固定資産税評価証明書
- 住民票（住所移転している場合）
- 身分証明書
- 固定資産税納税通知書の写し
- 管理費および修繕積立金の額の確認書
- 分譲時のパンフレット
- 抵当権の抹消に必要な書類
- 管理規約・理事会の会計報告書や議事録
- 設備取扱説明書・保証書
＜確定申告(全て必須)＞
- 売却したマンションの謄本
- 住民票の除票
- 売却物件の購入時売買契約書など
- 売却物件の売却時売買契約書など
- 費用を証明する領収書など
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 各種特例を利用するのに必要な書類
4つのタイミングで必要な書類について確認できましたでしょうか？
今のうちに書類があるか確認し、もし書類が紛失してしまっている場合や、手元にない書類は前もって準備しておきましょう。
関連記事：【必見】家を売る時に必要な書類｜スムーズな売却のための準備ガイド
マンション売却にかかる4大費用
続いて、マンション売却にかかる費用を見てみましょう。マンションを売却するには、仲介を依頼する不動産会社への手数料のほか、税金や登記費用といった諸費用がかかります。
主な費用は大きく分けて以下の4つです。それぞれの金額や考え方について解説していきます。
1.仲介手数料
仲介手数料とは、売却を仲介してもらう不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料は物件の価格によって変動し、仲介手数料の上限は「売却金額（税抜）×3%+6万円＋消費税」として算出できます。
以下に仲介手数料の上限額をまとめたので、おおよその目安として参考にしてみてください。
| 取引価格（税別） |
仲介手数料（税込） |
| 1,000万円 |
396,000円 |
| 1,500万円 |
561,000円 |
| 2,000万円 |
726,000円 |
| 2,500万円 |
891,000円 |
| 3,000万円 |
1,056,000円 |
| 3,500万円 |
1,221,000円 |
| 4,000万円 |
1,386,000円 |
| 4,500万円 |
1,551,000円 |
| 5,000万円 |
1,716,000円 |
| 6,000万円 |
2,046,000円 |
| 7,000万円 |
2,376,000円 |
| 8,000万円 |
2,706,000円 |
| 9,000万円 |
3,036,000円 |
| 1億円 |
3,366,000円 |
※消費税は10%として記載しています
関連記事：マンション売却時にかかる仲介手数料・費用の相場はいくら？無料や値引きの交渉はできる？
2.印紙税
印紙税とは、契約時の書類にかかる税金のことです。必要書類に収入印紙を貼ることで納税が完了します。
民法第558条によると、売買契約に関する費用は売主と買主は平等に費用を負担しなければなりません。さらに印紙税法では、納税義務は書類作成者の連帯責任とされています。
このことから売主用・買主用に2枚作る売買契約書は、それぞれで印紙代を負担するケースが一般的です。
なお、成約価格が高くなるごとに収入印紙の金額も高くなります。具体的な金額の詳細は、以下の国税庁のサイトをご確認ください。
詳細はこちら：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
3.登記費用
マンションを売却する際は、「抵当権抹消登記」や「所有権移転登記」などの書類を揃える必要があります。
それぞれの書類の概要は以下の通りです。
| 抵当権抹消登記 |
・住宅ローンを受ける際の担保として設定していた不動産を、不動産登記から抹消する手続きのこと |
| 所有権移転登記 |
・不動産の所有権が変わったことを示す公の書類のこと |
抵当権抹消登記
住宅ローン支払い中または住宅ローン完済後に抵当権抹登記をおこなっていない場合、売主は売却時に抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。
抵当権抹消登記にかかる主な費用は、以下の通りです。
- 登録免許税
- 登記事項証明書発行手数料
- 司法書士報酬（登記を依頼した場合）
- その他（郵送代ほか）
登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円です。登記事項証明書発行にかかる手数料は、書面請求なら600円です。オンラインであれば480円〜500円で発行でき、窓口受け取りまたは送付で選べます。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、上記の手数料に加えて1件あたり10,000円～20,000円程度の報酬額が上乗せされます。
つまり、自分で手続きをおこなうのであれば1,600円程度、司法書士に依頼するのであれば11,600円〜21,600円程度がおおよその相場です。
所有権転移登記
マンションを売却して所有者が変わった場合、それを証明するための「所有権転移登記」が必要です。
所有権移転登記の費用は、買主の権利を確実に保全する目的で、買主負担が慣例となっています。しかし、売主が負担したり、売主と買主が折半したりしても問題ありません。ただし、いずれも売主と買主の間で合意することが必要です。
かかる費用は、固定資産税評価額×税率で算出されます。税率は所有権の転移理由によって下記のように異なります。
| 所有権の転移理由 |
税率 |
| 売買 |
2％ |
| 相続 |
0.4％ |
| 贈与・競売など |
2％ |
参考：国税局「登録免許税の税額表」
4.譲渡所得税・住民税
マンション売却にかかる税金も押さえておきましょう。
譲渡所得税は、マンションを売却した利益である「譲渡所得」が出た場合にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
まず、譲渡所得は、次の計算式で求められます。
上記の計算の結果プラスになった場合、譲渡所得が発生したことになり譲渡所得税が課されます。
なお、譲渡所得に関する控除の特例を確認しておくことも大切です。控除の特例は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事：マンション売却の税金ガイド｜種類、計算方法やシミュレーション、節税対策を徹底解説
税額は譲渡所得から特別控除額を差し引いた額に、譲渡所得税率をかけて算出できます。
譲渡所得税率は、マンションを売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて、以下のいずれかを適用します。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
譲渡所得が発生した場合は、売却の翌年に確定申告をおこなって納税します。マンション売却の納税のことを詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
関連記事：マンション売却の税金ガイド｜種類、計算方法やシミュレーション、節税対策を徹底解説
こんなに費用がかかるんですね！ちょっとびっくりです！
見ていると少し驚くかもしれませんね。しかし、これらの費用は売却手続きにおいて必要不可欠な部分ですのでしっかり理解しておくことが大切です。事前にどのくらいかかるか把握しておくことで、売却後のギャップを無くすことができると思います。
マンション売却前の注意点6つ
マンション売却で失敗したくない方に向けて、マンション売却の注意点を解説します。
マンション売却前の注意点は以下の6つです。
それぞれ詳しく解説していきます。
1.中古マンション市場が活況のときに売る
まず押さえておきたいのは、中古マンション市場が活況のときに売ることです。
需要が高い時期は市場全体が活況となり、買い手の購入意欲が高くなります。そのため、同じ条件のマンションでも他の時期より売却しやすいでしょう。
不動産の繁忙期は、一般的に新年度を控えた2月〜3月とされています。その時期に売却時期をあわせられる場合はあわせましょう。
なお2月〜3月の売却を検討しているのであれば、9月〜10月には不動産会社に査定を依頼し、売却準備を進める必要があります。
より具体的なノウハウは「マンション売却で儲かった！？損をしないためのコツとタイミング（時期）」をご覧ください。
ただし繁忙期は競合も増えるので、物件のあるエリアやマンション個々の事情にあわせた戦略を立てることが重要です。
そういった意味でも、エリアの事情に精通し、マンション売却を得意とするエージェント選びが成功のカギとなります。
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豊富な経験をもつ質の高い仲介担当者がサポートするので、売れやすいタイミングで売却活動を進められます。
2.いつまでに売りたいのか売却期間を設定する
いつまでにマンションを売りたいのか、売却前の段階から期間を設定しましょう。マンションの売却に至るまでには早くても3カ月、長ければ半年以上かかることもあります。
「半年以内に売るつもりが、1年経っても一向に売れない」といった事態を避けるために、逆算して余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。
その上で「8カ月経っても売れなければ買取に移行する」というように、方針を変えるタイミングも決めておきましょう。
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3.複数社に査定を依頼する
不動産会社の査定を受ける際は、1社ではなく複数社に依頼することも重要です。
査定価格の出し方には法的な決まりはないため、不動産会社によって差があるのが一般的です。複数の不動産会社に査定を依頼すれば価格を比較できますが、1社にしか依頼しなければ比べようがありません。
不動産会社が出す査定額が適正かどうかを判断するために、最低でも2社〜3社を比較して相場を把握しておきましょう。
また、査定は不動産会社を見極めるのにも役立ちます。査定には机上査定、訪問査定があり、それぞれ特徴が異なります。
| 机上査定（簡易査定） |
・築年数など書類上の条件をもとに「おおよそ」の査定額を算出する方法
・所要期間：1日〜3日程度 |
| 訪問査定 |
・実際に物件を訪問した上で精度の高い査定額を算出する方法
・所要期間：約1週間 |
マンションの売却を決めているのであれば、いきなり訪問査定を受けても問題はありません。
しかし、まずは机上査定を受け、対応スピードの早さや説明のわかりやすさ・丁寧さを比較して、訪問査定を受ける不動産会社を選ぶのがおすすめです。
査定額の根拠を尋ねてみるのもよいでしょう。
関連記事：マンションの売却相場はいくら？首都圏の相場や築年数別の市況、自分で調べる方法を解説
4.マンション売却実績のある不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際は、過去の取引実績を調べ、マンション売却の実績のある不動産会社かどうかを確認することが大切です。
公式ホームページを閲覧するだけでも不動産会社の得意分野や強みは閲覧できるので、問い合わせる前にチェックしておきましょう。
また担当者が信頼できるかどうかも重要です。問い合わせ時の対応やコミュニケーションの姿勢を見て、信頼して任せられるかどうか判断しましょう。
「TAQSIE（タクシエ）」では担当者ごとのプロフィールを用意しています。得意分野や強みを確認してから依頼できるため、相性のよいプロに担当してもらいたい方はぜひご利用ください。
5.自分に適した媒介契約を結ぶ
媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類です。媒介契約の内容によって、業務報告の頻度やレインズへの登録義務などが異なります。
不動産会社との契約を結ぶ際には、置かれた状況に応じて適切な媒介契約で契約を結ぶことが重要です。
それぞれの媒介契約ごとの違いを以下にまとめたので、参考にしてください。
|
専属専任
媒介契約 |
専任
媒介契約 |
一般
媒介契約 |
| 依頼できる社数 |
1社のみ |
1社のみ |
複数可 |
| 直接取引 |
× |
○ |
○ |
| 契約期間 |
3カ月 |
3カ月 |
自由
（3カ月が多い） |
| レインズへの登録 |
契約から5日以内 |
契約から7日以内 |
任意で登録 |
| 業務報告 |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
売主から求められたら報告 |
（出典：媒介契約制度│公益財団法人東日本不動産流通機構）
なお、3種類の媒介契約のうち、もっとも利用されているのは専任媒介契約です。
指定流通機構の活用状況について（令和５年７月分）によると、新規登録件数は媒介契約の中で約33.2％を占めています。そして媒介契約の中で契約が成立した案件のうち、約53.9％が専任媒介契約です。
関連記事：媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
6.適正な価格で売り出す
査定額を参考に、売り出し価格を適正な価格設定にすることもポイントです。
特に売却を急いでいる場合は、市場価格よりも低い価格で設定してしまうことがあります。しかしマンション売却では、売買契約を結ぶ前に買主から値下げ交渉が入るケースも少なくありません。
価格設定が低すぎると、損をする可能性があるため注意しましょう。反対に高すぎる価格設定では買い手がなかなかつかず、売却まで必要以上に時間を要する可能性があります。
物件の築年数や構造はもちろんのこと、各エリアの相場も考慮した上で適正な相場価格を把握しておきましょう。
マンション売却には計画的な準備と慎重な選択が大切なんですね！
その通りです！とはいえ自分一人でここまでの判断は難しいと思いますので、ぜひTAQSIE（タクシエ）のご利用をご検討ください！エリアや条件に合ったおすすめの担当者を3社ピックアップして査定やチャットでの相談が”無料”で行うことができます。担当者の実績やプロフィールも確認できるので安心して進めることができると思います。
マンション売却中の注意点5つ
マンション売却中に注意したいポイントは以下の5つです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.瑕疵を隠さず正直に開示する
売買契約を結ぶ際には、物件の劣化や欠陥、傷、故障などの「瑕疵」を隠すことなく開示しましょう。
契約内容と実際の物件の条件に齟齬があると、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
引き渡しから一定期間内に、売買契約書に記載されていない不具合が見つかった場合、売主は契約不適合として責任を追わなければなりません。
契約不適合とされると、損害賠償請求や契約解除のほか、追完請求や代金減額請求などがおこなわれる可能性があります。
契約不適合責任を問われないように、売買契約書の中で瑕疵を漏れなく表記しましょう。
2.不動産担当者と頻繫に連絡をとる
業者選びの段階から売買契約が成立するまでは、不動産担当者と頻繁に連絡をとりましょう。信頼できる不動産担当者だと感じていても、すべてを丸投げするのは避けてください。
不動産の営業担当者は、大抵の場合、ひとりで複数の案件を抱えていています。物件の売りやすさや利益の出しやすさ、売主との関係性が営業活動に影響を及ぼします。連絡を怠ると、どうしても後回しになったり、優先順位が下がったりするかもしれません。
頻繁に連絡をとることで、担当者のモチベーション維持になります。「このマンションを頑張って売らなければ」と意識が働き、積極的な営業活動に繋がります。
頻繫にと言っても毎日のように連絡をとる必要はありません。
担当者からのメールやLINEに返信したり、定期的に届く営業活動報告書に質問をしたり双方向のコミュニケーションを心がけてください。
3.リフォームは慎重に検討する
マンション売却に際して、売却価格を高くするためにリフォームを検討している方もいるでしょう。
しかし安直なリフォームはおすすめしません。リフォームにかかる費用が売却価格の上がり幅よりも大きい場合、手間をかけたにもかかわらず損をする可能性があります。
本当にリフォームが必要なのかどうか、実際にかかる費用や時間、買い手のニーズなどを加味した上で総合的に判断することが大切です。
関連記事：リフォームしてから家を売るメリット・デメリット！中古物件を高く売るコツを紹介
4.掃除・片づけで内覧の印象をよくする
マンションの第一印象は内覧で決まります。
イメージをよくするために、内覧前には掃除や片づけを徹底しておこない、買主の購買意欲をアップさせましょう。ハウスクリーニングをするのも1つの手段です。
特に玄関や水回りは目に留まるポイントなので、清潔な印象を心がけるのがポイントです。当日は内覧に訪れる人数分のスリッパを準備して、丁寧に対応しましょう。
関連記事：家を高く売却したい！準備から内覧当日まで対策のコツを解説
5.買主の与信を確認する
最後に買主の与信も確認しておきましょう。
買主の与信に問題があると住宅ローンの審査に通らず、マンションを購入できない可能性が生じます。直前になって問題が発覚すると、せっかく準備を進めていても思わぬ形で破談になる恐れがあります。
万が一の事態に備えて、できれば交渉段階から相手の状況を確認しておくのがおすすめです。
不動産会社を介して、購入申込者の住宅ローン事前審査の状況や資金計画など、買主の信用問題に関わる情報を得られるのであれば聞いてみましょう。
マンション売却後の注意点5つ
売買契約を結んだ後も、トラブルが起こらないよう最後まで気を抜かずに進めましょう。ここからは、マンション売却後の注意点をご紹介します。
1.引き渡し期日は必ず守る
引き渡し期日は必ず守りましょう。
マンションの引き渡し期日を延期した場合、契約違反として売買契約が解除され、違約金が発生する可能性があります。
また買主が期限の延長に承諾しても、その分の損害は売主が負担しなければなりません。いずれもトラブルのもととなるため、引き渡し期日は守る必要があります。
万が一新居が見つけられなければ、賃貸マンションやマンスリーマンションなどで仮住まいをしながら、新たな住居を探しましょう。
2.計画的に引っ越しを進める
引っ越しの準備は余裕をもって計画的に進めましょう。
特に注意したいのは、3月の繁忙期に引っ越す場合です。トップシーズンになると引っ越しが集中して、思うように予約が取れないケースがあります。
引き渡し直前で慌てることのないように、早めに準備を進めることをおすすめします。不動産会社が連携している引っ越し業者があれば、相談するのもひとつです。
3.住宅ローンの抹消手続きを済ませる
住宅ローンを利用している場合、売却までに抹消手続きを済ませる必要があります。司法書士に依頼するのが一般的ですが、手続きの完了までには期間を要します。
売却の話が決まってから依頼すると、以降のスケジュールに響く可能性があるので注意しましょう。
スムーズに売却するためにも引き渡しの1カ月前には準備を始めて、できるだけ早く完了させるのがおすすめです。必要書類の紛失や有効期限切れにも注意してください。
4.売却した翌年に確定申告をおこなう
マンションを売却して利益が出た場合、売却した翌年に確定申告が必要です。確定申告では、譲渡損失の繰越控除や買換え特例など、様々な控除や特例の申告ができます。
一方で、マンション売却による利益が出ているにもかかわらず申告をしないと、延滞税や無申告加算税が課せられるため注意が必要です。手続きを忘れないようスケジュールを把握しておきましょう。
5.管理組合へ報告する
マンションを売却する際、管理組合から脱退する必要があります。引き渡しと決済が完了したら、すぐ管理組合に報告しましょう。
組合を脱退する際は、書面による届け出が必要です。できれば管理組合にあらかじめマンション売却のことを伝えて、必要書類などを準備しておくとスムーズでしょう。
マンション売却の税金特例
ここからは、マンション売却の税金特例をご紹介します。売却益がある場合と売却損が生じた場合に分けて、それぞれ解説していきます。
売却益がある場合の特例
売却益がある場合の特例は下記の通りです。
1.3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」のことです。
3,000万円特別控除が適用されると、マンション売却で発生した利益のうち3,000万円までが非課税になります。
計算式で見ると、下記の通りです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
控除を受けるためには、以下のような要件を満たさなければなりません。
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
2.10年超所有の軽減税率
マンションを売却するまでの所有期間が10年を超える場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
通常はおよそ20%の税率であるところ、軽減税率の適用により税率が14.21%まで下がります。
国税庁のHPから実際のシミュレーションができるので、ご確認ください。
3.特定居住用財産の買換え特例
特定居住用財産の買換え特例とは、売却したマイホームの金額よりも新規購入したマイホームの取得金額のほうが大きい場合に、譲渡所得の課税を将来に繰り延べできる制度のことです。
4.取得費加算の特例
不動産売買で利益が出た場合、取得費加算の特例によって取得費に相続税額の一部を加えられます。その結果、所得税の軽減が可能です。
なお取得費加算の特例は、特定の居住用財産の買換えの特例と併用できます。
売却損がある場合の特例
マンションの売却価額によっては、売却損が発生するケースもあります。売却損がある場合に適用できる特例は下記の通りです。
1.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の買換えにより譲渡損失が生じた場合、その年の他の所得と損益通算できる制度です。その年だけで損失が通算しきれなければ、翌年以後3年間繰り越して控除することが可能です。
2.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
居住用財産を買換えしていない場合でも、住宅ローン残高が売却金額を上回ると、譲渡損失を損益通算することが可能です。
こちらも前項の特例と同様、その年だけで損失が通算しきれなければ、翌年以後3年間繰り越しして控除を受けられます。
マンション売却で失敗した事例
マンション売却で失敗したくないと考えている方は多いでしょう。
最後に、マンション売却で失敗した事例をご紹介します。よくある失敗を知って後悔しないマンション売却に繋げましょう。
それぞれの事例をご紹介します。
関連記事：【体験談から学ぼう】マンションの売却で困った体験談まとめ
査定額を最優先にしてしまった
不動産売却の際に、査定額を最優先にした事例です。
売却主は4社からの査定を受けたものの、担当者の「自信があります」との言葉を信じて一番高い金額の提示があった不動産会社と契約しました。
しかし、実際の売却活動は当初の話のようには進まず、結果として途中解約に至ります。
その後2番手の候補だった地場の仲介会社と専任媒介契約を交わし、なんとか売却できたものの売却金額は予定よりも減額しました。
このような失敗を防ぐためには、契約前に査定額の根拠を示してもらい、具体的な売却活動スケジュールを確認することが重要です。
仲介担当者のことをよく調べなかった
仲介担当者のことをよく調べなかった事例です。
不動産会社は見極めたつもりでも、仲介担当者が新人だった、相性がよくない担当者にあたったなどで、希望通りの売却を実現できないケースもあります。
媒介契約を結ぶ相手は不動産会社ですが、実際に売却の戦略を立てたり販売活動をおこなったりするのは仲介担当者個人です。そのため実力のある担当者を見極めて依頼することがとても重要になります。
弊社が実施した不動産売却に関するアンケートでも、売却経験者の80％以上が「仲介担当者選びが重要」と回答しました。モニター参加者の88％が売却の相談前に担当者情報が知りたいと答えています。
（参照：売却経験者の８０％以上が「仲介担当者選びが重要」と回答 ～モニター参加者の８８％が売却の相談前に担当者情報が知りたいと回答～│三菱地所リアルエステートサービス株式会社）
しかし不動産一括査定サイトでは、不動産会社は選べても担当者を選ぶのは難しいのが実情です。調べようとしても、情報量が限られます。
担当者の実力や得意分野を重視して不動産会社を選びたいときには、仲介担当者のマッチングサービスを活用するのがおすすめです。
担当者の情報を確認した上で契約し、相談から成約まで同じ人に一貫してサポートを受けられます。
丁寧なフォローを受けたい方は、ぜひ「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」をご利用ください。
お客様がご自身のニーズに応じて、仲介担当者の得意分野や経験年数、成約実績などの営業担当者のキャリアも確認でき、好みに合致した担当者を選べます。
確定申告が必要だと知らなかった
マンション売却後の確定申告が必要だと知らなかったために、税務署から「お尋ね」が来てしまった失敗例もあります。
マンションを売却し、譲渡所得として利益が出た場合には確定申告が必要です。
「お尋ね」とは、不動産売却した人に対し、譲渡所得税の申告を忘れていないかを確認するために税務署が出す手紙です。
譲渡所得が発生しなかった場合には、その旨を記載して返送すれば問題ありません。しかし、譲渡所得が発生していたのにもかかわらず確定申告をしていないと、脱税と判断される可能性があるので注意が必要です。脱税と判断された場合、無申告加算税が加算されます。
確定申告を忘れないように、売却時には税金のことも把握しておくことが大切です。マンション売却で譲渡所得が出たかどうかは、以下の計算式を参考にしてみてください。
①売却価格：売買契約書に記載されている売却価格
②取得費：売却した不動産を取得するためにかかった費用（建築費や購入費、仲介手数料、リフォーム費用など）から、減価償却費（経年にともなう価値の減少分）を差し引いた額
③譲渡費用：売却するためにかかった費用（仲介手数料など）
上記で計算した結果、プラスにならなければ基本的に確定申告は不要です。結果がプラスになった場合には、売却の翌年に確定申告するようにしてください。
マンションの売却に成功しているのはどんなケース？
ここまで失敗事例について解説しましたが、どんなケースでマンション売却が成功しているのかも気になりませんか？
成功するケースの一つの基準として、エリアのニーズ（人気エリア）が重要になってくるでしょう。
人気エリアであれば買い手の数も多く販売活動期間も比較的、短期間に収まる可能性が高いです。また、需要が高いため相場も高く、購入時より高く売れたケースもあります。
ただし、購入してから築年数が浅いとローンの残高よりも売却額が低いケースが多いため、築10年以上のマンションだと比較的売却益も出しやすいでしょう。
本記事では、人気エリアの東京、大阪、福岡について、中古マンションの需要について解説していきたいと思います。
東京都でも人気な中目黒の中古マンション需要
中目黒駅や代官山駅、祐天寺駅などを利用でき、おしゃれなイメージのある中目黒ですが、高価格帯エリアでもあります。
低層マンション・戸建てが多いエリアですが、高層マンションなどの大規模なマンションは少ない傾向があります。
2000年以降、大規模な再開発が行われ、今ではおしゃれなカフェや飲食店が並ぶような住みやすく、「中目黒にマンションを持ちたい！」という人がいるほど人気なエリアへと変わっていきました。
築40-50年ほどのマンションでも105万円/㎡を超えるエリアもあるほどの高価格帯エリアでもあり、今の所売り出し物件は他の山手線沿いのエリアに比べて比較的少ないため、中目黒でマンションをもっている方であればマンションの売却で成功するケースをかなり多いでしょう。
中目黒に限らず山手線沿いなどの主要線路沿いでは、価格は大きく上昇し続けていますので、築年数が古くても高値で買い手が見つかるケースは多いでしょう。
福岡県福岡市の中古マンション需要
福岡県福岡市は九州の中でも一番勢いのあるエリアと言えるでしょう。
特に福岡市内の中央区や早良区、博多区などのエリアは売却額も高くなっていて売り手市場といえます。
東京都と同じで人気エリアでは購入時よりも価格を上回ることもあるようで、中央区や早良区、博多区であれば売却の成功に加え売却益にも期待ができそうなエリアとなっています。
反対に福岡市外になると2020年から価格が減少傾向にあり人口の減少も続いています。
買い手はつくかもしれませんが、過疎化が進んでいるエリアでは売買の件数も減少しているため売却までに期間を要する可能性もあるでしょう。
大阪府の中でも人気な北区、中央区、西区の中古マンション需要
天下の台所と言われる北区、大阪を代表する経済や文化の中心地である中央区、心斎橋や梅田、大阪駅に徒歩や自転車でいけて、ファミリー層に愛される西区は地価も高く人気エリアだということが伺えます。
反対にこの3区から外れると大きく地価が低くなりますが、大阪府は人口密度が高く、大阪市内に限らず、吹田市、豊中市、茨木市などでは2018年から2023年まで売却価格は増加傾向にあるようです。
全体的に、築年数が10年から15年ほどの中古マンションであれば購入時よりも高く売れたというケースもあります。
売却を検討している場合は、比較的買い手も見つかりやすく相場も高いため、成功しやすいエリアと言えるでしょう。
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