マンション売却に際しては、仲介手数料をはじめとするさまざまな費用が発生します。あらかじめどれくらいの費用がかかるかを把握しておかないと、「思ったよりも手残りが少なくなった」とがっかりすることになりかねません。場合によってはその後の資金計画に影響を与えることもあるでしょう。
そこでこの記事では、マンション売却にかかる仲介手数料の相場や費用目安などを解説します。仲介手数料を無料や値引きしてもらえるのか、マンション売却で返ってくる費用はあるのかなども紹介しますので、ご参考にしてみてください。
マンション売却にかかる手数料・費用一覧
マンションを売却するときには、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらうのが一般的です。その際にかかる費用には、以下のようなものがあります。
| 手数料・費用の種類 |
内容 |
| 仲介手数料 |
買主を見つけてくれた不動産会社に対して支払う成功報酬 |
| 印紙税 |
買主と交わす売買契約書に対してかかる国税 |
| 登記費用（抵当権抹消登記） |
住宅ローンが残っているマンションを売却する際、抵当権抹消登記するためにかかる費用 |
| 住宅ローン一括返済手数料 |
売却に際し住宅ローンを一括返済するときにかかる手数料 |
| 司法書士報酬 |
抵当権抹消登記を司法書士に依頼するときに支払う報酬 |
| 譲渡所得税 |
マンション売却で利益が出たときにかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称 |
| ハウスクリーニング費 |
売却するマンションをハウスクリーニングする場合にかかる費用 |
このうちもっとも高額になりがちなのは、仲介手数料です。今回は仲介手数料とその他の費用に分け、それぞれどのような内容なのかを相場も含めて解説します。
マンション売却にかかる仲介手数料の相場
仲介手数料は、マンション売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料はマンションの売却価格（税抜）に応じて決まるので、仲介手数料を知りたい場合はいくらでマンションが売れるかを把握するのが先決です。
集合住宅であるマンションは、同じマンション内や近隣の類似物件の過去の取引事例が豊富であるケースが多く、近年ビッグデータを活用したAI査定が急速に発展しています。中古マンションの取引が多い都心部では比較的高精度な査定結果を得られるので、試してみるとよいでしょう。
仲介手数料の上限は「売却金額（税抜）×3%+6万円＋消費税」
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決まっており、不動産会社がいくらでも請求できるものではありません。仲介手数料の上限額は、以下の計算式で算出します。
| 売却価格(税抜) |
上限額 |
| 200万円以下 |
売却金額（税抜）×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 |
売却金額（税抜）×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 |
売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税 |
つまり仲介手数料は、「売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税 」が上限額となります。
3,800万円（税抜）で中古マンションを売却した場合の計算例
それでは実際に中古マンションを売却したときにどれくらいの仲介手数料が発生するのか、計算してみましょう。
売却金額が高額になりがちな不動産売却においては、上限があるとはいえ仲介手数料も高くなりがちです。仲介手数料は現金での支払いを求められるのが一般的なので、査定価格が出た時点であらかじめ概算して備えておきましょう。
マンション売却における仲介手数料の相場【早見表】
仲介手数料は上限が決まっているだけで、その範囲内では自由に金額を決めてよいとされています。とはいえ不動産会社にとって仲介手数料は収入の柱となるため、上限を基本としている会社がほとんどです。そのため上限を相場と考え、見積もっておくとよいでしょう。
中古マンションの売却金額に応じた仲介手数料の上限額を一覧でまとめましたので、おおよその仲介手数料を把握する際のご参考にしてください。
| 中古マンションの売却価格（税抜） |
仲介手数料の上限額（消費税10％の場合） |
| 100万円 |
55,000円 |
| 200万円 |
110,000円 |
| 300万円 |
154,000円 |
| 400万円 |
198,000円 |
| 500万円 |
231,000円 |
| 600万円 |
264,000円 |
| 700万円 |
297,000円 |
| 800万円 |
330,000円 |
| 900万円 |
363,000円 |
| 1,000万円 |
396,000円 |
| 1,500万円 |
561,000円 |
| 2,000万円 |
726,000円 |
| 2,500万円 |
891,000円 |
| 3,000万円 |
1,056,000円 |
| 3,500万円 |
1,221,000円 |
| 4,000万円 |
1,386,000円 |
| 5,500万円 |
1,881,000円 |
| 6,000万円 |
2,046,000円 |
| 7,000万円 |
2,376,000円 |
| 8,000万円 |
2,706,000円 |
| 9,000万円 |
3,036,000円 |
| 1億円 |
3,366,000円 |
マンション売却の仲介手数料は無料や値引きしてもらえる？
高額になりがちな仲介手数料を、無料や値引きしてもらうことはできるのでしょうか？
不動産会社の買取や個人間売買であれば仲介手数料は無料
仲介手数料は、不動産会社に売却相手を「仲介」してもらった場合に発生するものです。そのためたとえば不動産会社の直接買取でマンションを売却するケースでは、仲介が発生しないため仲介手数料の支払いも生じません。ただし買取価格は仲介による売却よりも安くなる傾向がある点は留意しておきましょう。
また自分で見つけた買主と直接売買をおこなう場合も、不動産会社の仲介が発生しないので仲介手数料はかかりません。しかし不動産取引は専門知識が必要となり、不動産会社を挟まない個人間売買はリスクが大きいため基本的には避けるのが無難です。
仲介手数料の値引き交渉は可能だが避けるのが無難
仲介手数料は、上限内であれば金額は不動産会社が自由に決められるので、値引き交渉すれば応じてもらえる可能性があります。実際に値引きしたことがある不動産会社も少なくはないようです。
ただ、仲介手数料は、不動産会社にとっては収益源の柱です。そのため大幅な値引きを持ちかけられると、担当者のモチベーションが低下する恐れがあります。結果的に熱心に売却に取り組んでもらえなければ、買主がなかなか見つからなかったり、高値での売却が実現しなかったりするかもしれません。
仲介手数料を値切った結果、高く売れなければ結果的に損してしまう可能性もあるでしょう。そのため仲介手数料の値引きにこだわるよりも、高く売却してもらうことを考えるほうが得策です。
マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用の相場・目安
ここからは、マンション売却に際して仲介手数料以外にかかる可能性がある費用の種類と相場・目安などをご紹介します。
印紙税
印紙税は、買主と交わす売買契約書に対して課税される国税です。印紙税額は売却金額に応じて決まり、売買契約書に収入印紙を貼付し割印することで納税します。
なお令和6年3月31日までに作成される不動産売買の契約書については軽減措置が取られており、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 |
本則税率 |
軽減税率※ |
| 10万円を超え 50万円以下のもの |
400円 |
200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの |
1千円 |
500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの |
2千円 |
1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの |
1万円 |
5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの |
2万円 |
1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの |
6万円 |
3万円 |
※参考：国税庁
登記費用（登録免許税）
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が、万一返済が滞ったときに売却して残債を回収するために、対象不動産を担保とする権利です。抵当権が付いている物件を購入したいと考える人はいないため、売却に際しては住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消登記することを求められます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、「不動産1個につき1000円」です。マンションの場合、土地1筆＋区分所有している住戸1戸で不動産個数は2個となり、登記手続きするときに2000円 支払うのが一般的です。
住宅ローン一括返済手数料
抵当権抹消登記するためにマンションの住宅ローンを一括返済する場合は、事務手数料がかかります。事務手数料は住宅ローンを借り入れしている金融機関によって異なりますが、5千円〜3万円が相場です。
司法書士報酬
抵当権の抹消登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬の支払いも生じます。依頼する司法書士によって求められる報酬額は異なりますが、登記にかかる実費＋5千〜1万円が相場とされています。
譲渡所得税
マンション売却で利益である「譲渡所得」が出たときは、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、以下のように計算します。
①譲渡所得を算出する
譲渡所得は、売却金額からマンションの取得にかかった費用（経年劣化による減価償却分を差し引く）と売却にかかった費用（仲介手数料など）を差し引いて算出します。
②譲渡所得税率を掛け合わせる
①で算出した譲渡所得に、譲渡所得税率を掛け合わせて譲渡所得税を求めます。譲渡所得税率は、売却するマンションの所有期間に応じ、以下のように決まっています。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
譲渡所得税の計算例
実際にマンションを売却したときの譲渡所得を算出してみましょう。
＜売却したマンション＞
売却金額：3,500万円
取得費（減価償却済み）：2,000万円
売却費用：200万円
所有期間：20年
譲渡所得＝売却金額3,500万円−（取得費2,000万円+売却費用200万円）＝1,300万円
譲渡所得税＝譲渡所得1,300万円×税率20.315％（長期譲渡所得）＝264万950円
この例では、264万950円の譲渡所得税が発生することが分かりました。
マイホームの売却なら特例を利用し負担を軽減できる
売却するマンションがマイホームであった場合「3,000万円特別控除」が適用されて負担を軽減できる可能性があります。3,000万円特別控除とは、売却するのがマイホームであり、かつ一定の条件を満たした場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除される特例です。
制度が適用されると、実質譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税が発生しません。大きく税額を減らせるため、制度の対象となるかは必ず確認しましょう。
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
ハウスクリーニング費用
マンションの売却に際してハウスクリーニングをしておくと、内覧で購入希望者に好印象を残しやすくなります。ハウスクリーニングの費用相場は、キッチン、レンジフード、浴室、洗面所、トイレの水回りパックで3〜5万円程度が一般的です。
なお不動産会社のなかには、売主に対するサービスの一環としてハウスクリーニング費用を負担してくれるところもあります。不動産会社を選ぶときに、どのような売却サービスを提供しているかをチェックするのがおすすめです。
マンション売却に際して返金される費用
マンション売却に際しては、すでに支払った住宅ローン保証料や火災保険料が一部返金される可能性があります。
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料とは、住宅ローンを借り入れる際に、万一返済が滞ったときの備えとして支払う費用です。保証料はローンの金額や借入期間によって異なり、場合によっては数十万円から数百万円になることも少なくありません。
住宅ローン保証料の支払い方法には借入時に一括で支払う「前払い型」と、月々の支払い金額に上乗せする「金利上乗せ型」があります。前払い型ですでに全額払っている場合は、マンション売却に際してローンの残期間に応じて返金を受けられます。
火災保険料
住宅ローンの借入に際しては、火災保険への加入も必要です。火災保険料も、解約時に残りの補償期間に応じて返金を受けられるので、保険会社に確認しましょう。
なお、解約はマンションを引き渡し、所有権が買主に移ったのを確認してからおこなうことが大切です。所有権が移る前に解約した場合、万一火災が発生しても保証を受けることはできません。
マンション売却でかかる手数料・費用をシミュレーション
ここまでマンション売却でかかる手数料や費用を見てきましたが、総額では一体どれくらいの費用を見込む必要があるのでしょうか？マイホームとして所有していた中古マンションを2,800万円で売却すると仮定し、かかる手数料・費用をシミュレ−ションしてみました。
| 手数料・費用の種類 |
費用 |
| 仲介手数料 |
（2,800万円×3％＋6万円）×1.1＝99万円 |
| 印紙税 |
1万円 |
| 登記費用（抵当権抹消登記） |
0.2万円 |
| 住宅ローンの繰り上げ返済手数料 |
1万円 |
| 司法書士報酬 |
1万円 |
| ハウスクリーニング費 |
5万円 |
| 手数料・費用の合計 |
107.2万円（売却価格の約3.8％） |
なお今回の売却ではマンションの売却費が3,000万円を下回っているため、譲渡所得が3,000万円を超えることはありません。そのため譲渡所得税は発生しません。
マンション売却にかかる手数料・費用は5%程度見込んでおこう
試算結果では、マンション売却にかかる費用や手数料は売却価格の約3.8％となりました。マンション売却に際しては、5%程度の費用がかかるとあらかじめ見込んでおくのが無難です。そうでなければ「思ったよりも手残りがなかった」とガッカリすることになるかもしれません。
なおマイホームの売却では、よほど高額なマンションでなければ譲渡所得税が発生するケースはまれですが、念のため試算しておくと安心です。
手数料や費用を抑えることより高く売ることを考えよう
仲介手数料の値引き交渉は可能だが避けるのが無難でもお伝えしたとおり、仲介手数料は不動産会社の収入の柱であるため、値引き交渉されることでモチベーションが下がる担当者もいます。手数料が安くなっても売却に力を入れてもらえなければ、値下げせざるを得なくなってしまうかもしれません。
それよりは、きちんと仲介手数料を払って戦略的にマンション売却に取り組んでもらい高く売るほうが、結果的に利益が多くなる可能性が高くなります。手数料にばかりこだわり、本来の「高値売却」という目的を見失わないようにしましょう。
マンションを高値で売りたいときには、物件のあるエリアの不動産市場に精通し、マンション売却を得意とするエージェント（担当者）に依頼すると成功に近づきやすくなります。実際、タクシエが不動産売却経験者に対して実施したアンケートでは、8割以上の人が「不動産を希望条件で売却するには、エージェント選びが重要」と回答しました。
とはいえ「マンションの売却が得意なエージェントの探し方が分からない」という方もいるでしょう。そのような場合は、エージェントと直接マッチングしてもらえる「エージェント紹介サービス」を利用するのがおすすめです。
一度に複数の不動産会社の査定を受けられる一括査定サイトでは、不動産会社は選べても、どんな担当者になるかは分かりません。その点エージェント紹介サービスであれば、直接担当者とつながれるので便利です。
三菱地所グループが運営しているタクシエには、大手不動産会社20社以上から約350名の精鋭が登録しており、実績を確認したうえで担当者を選べます。直接チャットでコミュニケーションを取りながら相性を確かめられるので、ミスマッチの心配もありません。マンションの高値売却を目指したい方は、タクシエの利用を検討してみてくださいね。
まとめ
マンション売却に際しては、売却金額がそのまま手取りにはならず、仲介手数料を筆頭にさまざまな費用がかかります。売却後の資金計画が狂うリスクを低減するには、あらかじめどれくらいの手数料や費用が発生するかを把握しておくことが重要です。
そのためには、まずは売却を検討しているマンションがいくらで売れるかを把握する必要があります。タクシエのAI査定なら、簡単に査定価格を把握したうえで、そのままエージェントを紹介してもらえるので便利です。マンション売却をお考えの方は、ぜひ利用をご検討ください。
