2023年9月2日（土）、オンラインにて『～専門家が語る～最新トレンドから考える不動産売却セミナー』を3部構成で開催しました。
ゲストには、ARUHI住み替えコンシェルジュ株式会社代表の澤井慎二氏や、不動産ブロガーのふじふじ太氏を迎え、最新の不動産市況や今後の展望について語っていただきました。
現代の不動産市場は複雑で動きが早く、その中で最適な決定を下すためには専門家の視点が不可欠です。専門家の視点から見た業界の実態を共有することで、みなさまの不動産売却に最適な選択を可能にします。
講師プロフィール
澤井 慎二氏
新卒で株式会社リクルートに入社。6年間SUUMOに従事し、不動産会社へ広告営業を経験。2020年にライトドアを設立。2021年には住宅ローン専門金融機関ARUHIの子会社（アルヒ住み替えコンシェルジュ）の代表も兼任。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは、金融商品も活用し、不動産事業者と連携することで、満足度の高い住み替え体験をご提供することをお約束します。
不動産業界における住み替え課題について
こちらはARUHIで住宅ローンを組んでいただいているお客様にアンケート調査をしたものです。今、住宅ローンを組んでいただいている方でも、30%は「住み替えを検討している、もしくは過去に検討していた」とおっしゃっていますが、その30%の方に「実際に住み替えを実行できましたか」とアンケートを取ると、半数以上の方は「住み替えが実行できていない」と答えています。やはり、今の住宅ローンを抱えたまま新しい家を買うというのは複雑です。今の物件を売って新しい家を買うというスケジューリングも難しいですし、自分の家の売却価格がわからないため、次の家にどれくらい投資できるのか不鮮明なまま資金計画を立てていくというのも難しいですよね。
一方、不動産会社も業務が多岐にわたることで忙しいです。一般的に不動産会社は、家を売って買わなければならないような資金計画が複雑なお客様よりも、初めて家を購入をするお客様を優先する傾向があります。このような不動産業界の構造も含めて住み替えの難易度が上がってしまっているからこそ、知識を身につけることで、より満足度の高い住み替え体験を実現していきたいと思っています。
住み替えで抑えておくべきポイント
住み替えで大事なポイントとして、「流れてくるニュースを正しく把握すること」があります。特に、不動産の場合は、不動産の市況と金利の動向を把握することが重要です。
最近、不動産価格がバブル期を超えたというニュースを聞いた方も多いと思います。
こちらは、左側が新築マンションの販売戸数と平均価格、右側が中古マンションの価格指数です。不動産価格はバブル期並に高くなってきています。ただ、このニュースだけを聞いたときに、「不動産価格がバブル期超えなので買わないべき」という判断をしてしまわないようにしていただきたいです。
こちらは住宅ローンの金利の推移です。バブル期は、もちろん不動産価格も高かったのですが、金利も8.5%と高かったというのが背景にあります。しかし現在は、0.219％から出ている商品があります（2023年8月の最新金利）。このように、今は物件価格は高いですが、金利は低くなってきている状態です。
こちらは、同じ5,000万円の物件の購入を、バブル期と現在、同じ返済期間と同じ返済方法で比較した図です。差額を見ていただければ一目瞭然で、やはり金利が変わることによって支払い金額も変わってくるので、しっかり金利の動向を押さえておくことが重要なんです。
直近の住宅ローン市場動向
ここから、直近の住宅ローンの市場動向についてお話しします。住宅ローンの金利の市場動向を押さえるためには、日本の金融政策を理解することが重要です。2022年12月に、これまで0.25％に抑えてきた長期金利の上限を0.5％程度に引き上げるというニュースがありました。これは比較的大きな変更であるといえます。
金利が上がると、固定金利の住宅ローンも上がります。ここで着目してほしいポイントとしては、変動金利に関してはまだ変更はないという点です。
また、金融政策はまだまだ動いています。2023年4月、金融政策を考えている日銀の総裁の退任がありました。これまで金融緩和政策の中で、金利を低く維持し、一段金利を上げたというところで退任が決まり、新しい日銀総裁がどういう金融政策を打ち出してくるのかも注目されていました。実際、新しい上田総裁のもとでも、金融緩和の継続という基本方針は変わっていません。ですので、私たち住宅ローンの金融機関として注目しているのは、各金融機関の金利の推移です。
金融政策が変更された中で、各金融機関がどのように金利を動かしているのかを見ると、たとえば変動金利で金利が低いことで有名なauじぶんさんは、総裁の退任があったタイミングでも金利を下げる戦略を取っています。また、大手の三菱UFJさんやみずほさんも、低い金利を維持しています。
これは、各金融機関、特に変動金利の商品を取り扱う会社は、住宅ローンを借りてほしいと考えており、競争が加熱しているということです。金融政策だけを追っていても、金利が上がるかどうかは不明確です。しかし、各金融機関がどのような施策を取るのかを追うことで、変動金利が下がる可能性も考えられます。
さらに、まだまだ日本の経済は動き続けています。2023年7月末、金融政策決定会合で、長期金利操作の運用にさらなる見直しが入りました。欧米各国の動きを見ても、日本の金利が上がっていくことは避けられないと考えられます。しかし、たとえば新生銀行さんなんかは、金利を下げる方針を取り、変動金利0.29%の商品を出しています。
不動産価格よりも、金利の動きや金融政策、そして各金融機関がどのような金利商品を提供するのかを追うことが大切です。
今は家を買うべきか、家を売るべきタイミングか
現在、家を購入するのはお得なのか、住み替えを検討している方は家を売るべきなのか、その後に新しい家を購入するべきなのか、これらの疑問についてお話しします。
こちらは私たちが追っている指標の1つで、今お客様が変動の商品を選んでいるのか、固定の商品を選んでいるのかの推移を表したグラフです。着目してほしいのは、2022年の上期です。金融緩和が進んできて金利が上昇する可能性があったため、固定金利を選ぶ方が増え、変動金利が久しぶりに70％台を切りました。しかし、直近の各金融機関の競争により、金利が下がって、変動金利を選ぶ方が再び増えてきました。
ただ、先ほどの金融政策決定会合の結果、金利が上昇する可能性が高まっています。各金融機関は競って金利を下げている部分もありますが、今後は金利が上がる可能性が高いといえます。
この金利は非常に低く、現在は家を安く購入できるタイミングであると考えています。また、バブル期を超えるほどの物件価格の上昇が見られる中、家を持っている方は、高く売却できる可能性があります。
安く買えて高く売れるので、今が住み替え時なのではないでしょうか。
知っておくべき住み替え戦略
住み替えの環境が整ってきている中で、どのような戦略を取るべきかについてお話しします。
冒頭で触れたように、家を売る行為と買う行為は複雑です。お客様によっては、家を売ったあと仮住まいをしなければならず費用がかさむ方や、新居を買って、今の家の住宅ローンも売れないと二重のローンの支払いが出てしまうという方もいらっしゃいます。
そういったときに取れる戦略として、ぜひ各金融機関が出している住み替えローンを見てみてください。優秀な不動産エージェントと相談しながら、ローン商品を活用して住み替えを進めることをおすすめします。
最後に
住み替えは、みなさまの人生を豊かにするものだと信じています。私たち住み替えコンシェルジュは、正しい知識を提供し、満足度の高い住み替え体験を実現するためのサポートをしています。この後の第2部もお聞きいただき、より良い住み替えを実現していただければと思っています。ご清聴ありがとうございました。
ARUHI住み替えコンシェルジュ代表、澤井慎二氏による、住み替えのポイントや市場動向について、いかがでしたでしょうか？住み替えを検討されている方にとって、戦略的なアプローチを考える上で非常に参考になる内容だったと思います。
住み替えを検討している場合は、「流れてくるニュースを正しく把握すること」が大切です。ニュースだけを聞いて判断せず、その背景にある金利の動向や金融政策の影響、金融機関の競争についても追うようにしましょう。
より満足度の高い住み替え体験を実現させるためには、知識を身につけることが成功のカギとなります！
次回予告
2023年11月25日に第2回TAQSIE Webセミナーを行います。
第１部：【LIFULL HOME’S総合研究所 中山氏】
「不動産アナリストによる売却の最新トレンドと今後の展望」
第２部：【のらえもん氏×倉持由香 氏】
〜大人気マンションブロガーのらえもんと振り返る倉持由香さんの「住み替え体験記」〜
第３部： 【TAQSIE落合氏】
開発者が語るエージェントマッチングサービスの使いこなし方
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