武蔵小杉周辺は2019年の台風19号で浸水被害を受けましたが、実際には人気があり、人口も増加しています。浸水被害によるマンション売却価格への影響や近年の成約価格、地域のメリットについて解説します。
- この記事を読むと分かること
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- 武蔵小杉で起きた2019年の浸水被害の影響は一時的です。
- 武蔵小杉のマンション価格が上昇しているワケ。
- 武蔵小杉のマンションが売れない場合の理由と売るための方法。
武蔵小杉で起きた2019年の浸水被害の影響は一時的
2019年10月に上陸した台風19号により、武蔵小杉では多摩川沿いのエリアで多くの浸水被害が出ました。中原区で約720件、高津区で約560件の浸水があり、中原区ではタワマンが停電の被害を受けたことが大きな話題に。
タワマンは高層建築物のため浸水の影響は少ないと考えられていましたが、地下4階にある貯水槽があふれたことで、地下3階の電気設備が利用できなくなったのが原因です。
しかし、マンション価格の下落が見られたのは被害直後だけでした。
2019年〜2020年の武蔵小杉のマンション価格の変動は、次のグラフと表のとおりです。
出典：武蔵小杉のマンション価格が2019年台風被害以前の水準に 〜 浸水・停電被害のマンションは価格下落 〜｜株式会社Housmartのプレスリリース
グラフを見ると台風19号の被害があった2019年10月頃に武蔵小杉のマンション価格が下がっていますが、2020年2月以降には価格が回復し始めているため、下落は一時的なものであることがわかります。
武蔵小杉のマンション価格は上昇している
2019年の台風19号の影響で、武蔵小杉のマンション価格は一時的に下がりましたが、その後は上昇傾向にあります。
2013年〜2023年5月の川崎市中原区のマンション価格の推移は、次のグラフ・表のとおりです。
出典：「マンションレビュー」2023年5⽉全国市区町村 中古マンション価格／騰落率ランキング データ集 P６
2013年〜2023年5月の中原区のマンション価格を見ると、2013年〜2018年に価格が大きく上昇していることがわかります。
2018年以降見られるマンション価格の上昇の理由には、以下のようなものがあると考えられます。
- 新築マンションの供給戸数減少
- マンション建築費の高騰
- 開発できる土地の減少
- 利便性の向上、人口増加など
都心部ではすでに多くのマンション開発が行われており、新しく開発できる土地が減少しています。
仮に建築できる土地があったとしても、中国の鉄鋼減産、建築資材の輸送コスト増加などの影響を受け、マンションも販売価格を高くせざるを得ません。
これらによって中古マンションの需要が高まり、価格が上昇する理由になっています。
なお、利便性の向上、人口増加など武蔵小杉特有の理由については、次章で詳しく解説していきます。
武蔵小杉のマンション価格が上昇している理由
武蔵小杉のマンション価格が上昇していることには、次の4点が影響していると考えられます。
- 都心へのアクセスの良さ
- 人口が増加している
- 商業施設が集まっている
- 待機児童ゼロで子育てしやすい
4点について、以下で詳しく解説します。
都心部へ乗り換えなしで行けるアクセスの良さ
武蔵小杉は都心部へ乗り換えなしで通勤できる、アクセスの良い立地です。
武蔵小杉駅から乗り換えなしで行ける都心部のターミナル駅は、次の表のとおりです。
| 駅 |
乗車時間 |
乗り換え |
利用路線 |
| 東京駅 |
17分 |
なし |
JR横須賀線 |
| 渋谷駅 |
16分 |
なし |
東急東横線 |
| 新宿駅 |
20分 |
なし |
JR湘南新宿ライン |
| 横浜駅 |
13分 |
なし |
JR湘南新宿ライン |
| 池袋駅 |
27分 |
なし |
JR湘南新宿ライン |
| 品川駅 |
11分 |
なし |
JR横須賀線 |
※特急料金のかからない列車を利用した場合
※乗車時間は列車によって数分の差があります
アクセスが良いと都心部で働いている人が住むため住宅の需要が高まります。
住宅の需要が高まれば、マンションの価格も上昇します。
武蔵小杉がある中原区は人口が増え続けている
武蔵小杉がある中原区は、人口が増え続けている地域です。
次のグラフをご覧ください。
出典：川崎市「中原区（昭和47年～）(GIF形式, 106.55KB)」
中原区は1982年あたりから2022年まで、右肩上がりに人口・世帯数が増えています。
これは、武蔵小杉周辺の再開発や交通利便性の向上が主な理由です。
前述のように人口が増えるとマンションの需要が高まるので、不動産の価値が上がります。
武蔵小杉駅の周辺には大型ショッピング施設が揃っている
武蔵小杉駅の周辺には大型ショッピング施設が揃っており、非常に利便性の高い地域です。
武蔵小杉駅周辺の主な大型ショッピング施設は、以下のようなものがあります。
| 商業施設名 |
店舗数 |
| 武蔵小杉東急スクエア |
88店舗 |
| グランツリー武蔵小杉 |
146店舗 |
| Kosugi 3rd Avenue |
29店舗 |
| ららテラス武蔵小杉 |
66店舗 |
上記の商業施設は、すべて武蔵小杉駅の南側にあり徒歩でも行ける距離にあります。
商業施設が揃っているエリアは生活しやすいため、人口が増えていく傾向があります。
川崎市は待機児童数がゼロで子育てしやすい
川崎市は待機児童がゼロの子育てがしやすい街です。
川崎市は保育所の利用児童数が増えているにも関わらず、2021年から3年連続で待機児童数ゼロを達成しています。
近年はマンションの価格が上がってきており、夫婦共働きでないと購入できないという人も多くなってきています。
子育て世帯から人気があることが、価格上昇につながっているといえます。
武蔵小杉のマンションにはデメリットもある
将来的な売却を見込んで武蔵小杉のマンションを探すときには、マイナス面も把握しておくことが大切です。
ここからは、武蔵小杉のマンションにおけるデメリットについて解説します。
2つの川が近く、水害リスクがある
武蔵小杉は多摩川と鶴見川の2つの川に挟まれているため、水害リスクが高い地域です。
川崎市が公表しているハザードマップでは鶴見川が氾濫しても武蔵小杉周辺には影響がないと予測されています。
しかし、多摩川が氾濫した場合は中原区全域が0.5m〜3.0mほどの浸水に見舞われ、武蔵小杉駅の南東の一部では氾濫で家屋倒壊が起きる可能性があるとされています。
武蔵小杉周辺でマンションを購入する際は避難場所や浸水深を確認するようにしておきましょう。
通勤ラッシュ時の人の数が多い
武蔵小杉駅は1日の乗降客数が多く、通勤ラッシュ時は大変な混雑になります。
2022年のデータによると、JRの1日の乗降客数が約10万人、東急電鉄は約14万人で、合計約24万人もの人が武蔵小杉駅を利用します。
（参照：各駅の乗車人員 2022年度│JR東日本)
（参照：2022年度乗降人員│東急電鉄)
そのため、朝の通勤ラッシュ時には東京方面の電車に乗車する人が、ホームを埋め尽くすような状態になり、夕方にはこれと逆の状況が生まれます。
ただし、2022年12月に新設されたホームにより、以前は武蔵小杉駅の改札の外までできていたといわれるほどの行列は緩和されているようです。
高速道路のICまで時間がかかる
中原区にはICがなく、最寄りの高速道路まで時間がかかります。
車で東名玉川IC（上り）まで約20分、京浜川崎ICまで約18分です。
また、首都高速道路を利用する場合は、品川の荏原ICを利用しなければいけません。
武蔵小杉は駅やバスなどの交通網は整ってますが、車での移動には不便さを感じる人もいるようです。
購入予定のマンションから高速道路のICまでどの程度かかるのか調べておいたほうがよいでしょう。
武蔵小杉のマンションが売れない場合の理由と売る方法
武蔵小杉のマンションにはメリットが多くあります。
しかし、武蔵小杉のマンションでもなかなか売却できないケースがあるのは事実です。
ここからは、武蔵小杉のマンションが売れない場合の理由と、売る方法について解説します。
川に近い・低層階の部屋である
武蔵小杉は台風での水害が発生したため、川に近い場所である場合や低層階の部屋である場合は買い手が見つかりにくい可能性があります。
川崎市のハザードマップによると武蔵小杉駅の周辺は、多摩川の氾濫で最大3.0m程度の浸水被害にあうとされています。
3.0mは階数にすると、おおよそマンションの2階です。
低層階の部屋を売るときは、川崎市の水害対策工事の説明を不動産会社にしてもらいましょう。
川崎市は台風19号で発生した水害以降、さまざまな浸水対策工事を行っています。
川崎市の「令和元年東日本台風による浸水に関する防災ワークショップ」によると、三沢川のフラップゲートの設置・補修や大丸用水の流下能力の向上するための工事などを実施しています。
これらの浸水対策を不動産購入希望者に説明し、水害に対する不安を取り除くのがよいでしょう。
相場より高い金額で売却活動をしている
武蔵小杉が人気のエリアであるとはいえ、相場より高い金額で売却活動をしているとマンションはなかなか売れません。
不動産には相場があり、購入希望者は市場価格を調べています。
相場より高い値段をつけて売り出していると、市場価格を知っている不動産購入希望者からの問い合わせは少なくなります。
もし武蔵小杉のマンションがなかなか売れないというのであれば、一度売却価格を見直してみましょう。
売却価格を見直すには、不動産会社の査定を受けなおす方法や、インターネットのサイトを使い自分で調査する方法があります。
インターネットで調べる場合は、成約価格を調べられる「レインズマーケットインフォメーション」か「土地総合情報システム」を利用するのをおすすめします。
部屋が汚く、内覧の準備が整っていない
マンションを売却するには室内の状態が重要です。内覧の際に部屋が汚い・整理整頓されていないなど準備が整っていないと売りにくくなります。
購入希望者が部屋を見に来る内覧は、購入の決断に大きく関わる大切なイベントです。
築年数が古くてもリフォーム・リノベーションされたマンションが売れる要因には、部屋の状態が良いことが挙げられます。
内覧のたびに清掃をするのは大変な作業ですが、購入希望者が見に来る前には必ず室内をきれいにしておきましょう。
なお、汚れが取れない場合は、ハウスクリーニングを検討するのもよいでしょう。
ただし、ハウスクリーニングには費用がかかるため、不動産会社と相談し費用対効果を確認してから依頼することが大切です。
不動産会社に囲い込みをされている
不動産会社に囲い込みをされていると、マンションはなかなか売れません。
囲い込みとは、不動産会社が自社の利益のためにほかの不動産会社に売却情報を流さないことです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結している場合、不動産会社はマンションが売れたときに売主からほぼ確実に仲介手数料をもらえます。
さらに、このとき買主を自社で見つければ、売主と買主両方から仲介手数料を得られます。このように、売主が契約する不動産会社と買い主を探し出す不動産会社が同一の場合の仲介を「両手仲介」といいます。
両手仲介であれば1件の取引で2倍の仲介手数料が得られるため、ほかの不動産会社に売却の情報を流さない企業があるかもしれません。
ほかの不動産会社の顧客はマンションの売却情報を見られず、売れない原因になります。
囲い込みを防止するには売却を依頼している不動産会社に対し、囲い込みはしないようにと念を押しておくことが大切です。
武蔵小杉のマンションは売れる！タクシエに相談
武蔵小杉のマンションは年々価格が上がっており、需要の高さがうかがえます。
2019年の台風19号の被害により水害リスクが表面化したものの、武蔵小杉は都心部へのアクセスの良さや住みやすさなどのメリットが豊富です。
とはいえ、浸水被害の影響を気にする人はゼロではありません。また、相場を把握できておらず価格の設定が高い場合は、人気があるエリアのマンションでもなかなか売れないでしょう。
マンションを早く売るためには、信頼できる不動産担当者に依頼することが必要です。
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