家が売れないとどうなるでしょうか。
今売りに出している家に買い手がつかないと、次のような問題に発展しやすくなります。
- 維持費が発生する
- 空き家のまま残り老朽化する
- 不動産価値が下がる
- 管理状態が悪いと解体を命じられる
- 住宅ローンを滞納すれば競売にかけられる
本記事では起こりうるこれらの問題や、売れない家の特徴を具体的に解説します。問題を深刻化させないためにも、早めに対処することが大切です。
そこで売れない家を売却する方法や適切に処分する方法も詳しく紹介します。家が売れないときは焦りがちですが、やってはいけない行動も取り上げるので、ぜひ参考にしてください。
家が売れないとどうなる？
家が売れないとどうなるのでしょうか。売れない期間が長期化した場合、以下のような問題が発生しやすくなります。
「家が売れないとどうなるの？」と不安に感じている方は、あらかじめリスクを知っておくことで適切な対策を取れるようになるかもしれません。5つの問題を順に解説します。
維持費が多く発生する
売れない家を持ち続けていると、様々な維持費が発生します。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費・修繕積立金（マンションのみ）
- 水道代・電気代・ガス代
- 保険料
- メンテナンス費用
一戸建て・マンションともに発生する税金が、固定資産税と都市計画税です。
固定資産税とは固定資産評価額を元に算出される税金で、毎年1月1日時点の所有者に課されます。
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てるために課せられる税金です。
都市計画税は地域によってはかからないケースがありますが、これらの税金に加え、マンションの場合は管理費や修繕積立金が発生します。
家に住んでいなくても、状態を維持するために水道・電気・ガスは契約を止めないことが一般的です。基本料金のほか、家の状況に応じて、保険料や草刈りなどのメンテナンス費用もかかります。
空き家のまま残り老朽化する
空き家のまま放置をしてメンテナンスがおそろかになれば、家の老朽化は進みます。
たとえば家の庭にある雑草が生い茂ると、家の景観を損なうばかりでなく、隣家や道路にまで侵食することもあるでしょう。
害虫の発生も懸念されます。掃除をしないことでカビが発生するケースもあるでしょう。損傷が激しくなり、さらに売れにくい物件になる可能性があります。
不動産価値が下がる
売れない期間が長引くほど、不動産価値は下がっていきます。
建物の価値は、築年数の経過とともに減少すると考えられているからです。国土交通省が公開する「中古戸建住宅の価格査定の例」を見てみましょう。
■中古戸建住宅の価格査定の例
（出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状｜国土交通省）
戸建住宅の価格は、築後20年で建物評価がゼロに近くなります。
こうした現状から、売れない期間が長いほど価格を下げる必要があり、その後売却できたとしても売却後にローンが残るケースも考えられます。
売れない場合は不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。しかし、売れない期間が長いと相場よりも安い価格での成約になるかもしれません。
解体を命じられる
管理状態が悪いと判断された場合、地方公共団体から指導が入ることもあります。
空き家のまま放置していると、外壁の部材が落下したり、老朽化によって建物が倒壊したりする危険性があるからです。
調査がおこなわれて空き家と認められた場合、まずは家の所有者に対して老朽化対策をするよう助言・指導がなされます。それにもかかわらず放置状態が続いた場合、解体を命じられることもあるため注意が必要です。
（参照：空家等対策特別措置法とは｜NPO法人 空家・空地管理センター）
空き家を取り壊すための解体費用は家の所有者に請求されます。家の状況によっては数百万円かかることもあります。
（参照：地方公共団体の空き家対策の取組事例１｜国土交通省）
住宅ローンの滞納により競売にかけられる
家が売れないことで住宅ローンを滞納すると、競売にかけられるリスクがあります。競売とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に債権者（一般的には金融機関）が裁判所の権限で強制的に売却する行為のことです。
債務者（家の所有者）が競売にかけられたことを知るのは、「競売開始通知」が裁判所から届いたときです。
家が競売にかけられた場合、差し押さえとなってもっとも高い価格で買ってくれる人に売却することになります。
競売によって売却した際の代金は、住宅ローンの返済に充てられます。不動産会社を通した一般的な売却や任意売却より、安い価格で売られてしまうことも珍しくありません。
売れない家の5つの特徴
家がなかなか売れない場合、以下5つの特徴に当てはまっているかもしれません。
それぞれを詳しく解説します。
1.売出価格が相場よりも高い
家が売れない理由のひとつとして、売出価格が相場よりも高いことが挙げられます。少しでも高く売りたいと思って、価格を高く設定してしまうことも珍しくありません。
売出価格が相場よりも高いかどうかを判断するには、駅からの距離・築年数・間取りなどの条件が類似している物件と比較をしてみましょう。
相場よりも安く設定すれば早く成約ができ、高く設定すれば売れません。売り出し価格を決める際は不動産会社と相談の上、相場に基づいて売出価格をいくらにするのかを決めましょう。相場を認識せずに売り出すのはおすすめしません。
自力で相場を調べることも可能ですが、プロなら物件種別やエリアの特性に詳しいため、不動産の正確な相場がわかります。
相場をもとに売りたい不動産の適正価格もわかります。適正価格で売り出すことで、より買い手が見つかりやすくなるでしょう。
相場を調べる方法を詳しく知りたい方は、こちらもあわせてご覧ください。
関連記事：不動産の売却相場の調べ方｜購入価格・エリア・築年数など9つの方法
2.築年数が古い
築古物件の場合、なかなか買い手が見つかりません。
なかでも、建築から30年以上経過している物件は特に売却しづらいでしょう。築30年以上の物件はいずれも耐震等級1が適応されていません。
耐震等級1とは、地震建築基準法で定められた1～3までの耐震等級のうち、もっとも低い等級です。耐震等級は、地震にどれだけ耐えれるか建物の強度を数値化したものです。耐震等級1は数百年に1度発生する震度6強～7の地震に対して、倒壊・崩壊しない程度の耐震性能を備えています。
以下は、中古マンション・戸建住宅の平均成約価格を築年数ごとにまとめたデータです。30年を経過すると、大幅に成約価格が下がっていることを確認できます。
■中古マンションの平均成約価格（首都圏）
| 築年数 |
価格 |
| ～築5年 |
6,704万円 |
| ～築10年 |
6,304万円 |
| ～築15年 |
5,765万円 |
| ～築20年 |
5,318万円 |
| ～築25年 |
4,648万円 |
| ～築30年 |
3,374万円 |
| 築30年～ |
2,318万円 |
■中古戸建住宅の平均成約価格（首都圏）
| 築年数 |
価格 |
| ～築5年 |
5,006万円 |
| ～築10年 |
4,717万円 |
| ～築15年 |
4,475万円 |
| ～築20年 |
4,358万円 |
| ～築25年 |
3,908万円 |
| ～築30年 |
3,559万円 |
| 築30年～ |
2,597万円 |
（出典：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年1～3月｜公益財団法人東日本不動産流通機構）
3.立地条件が悪い
家が売れない原因のひとつとして、以下のように立地条件が悪いことも考えられます。
- 駅から遠い
- 前面道路が狭く車庫入れしにくい
- 商業施設・金融機関・学校が少ないなど
- 治安が悪い（犯罪発生率が高い、繁華街が近く騒音が多いなど）
駅から遠いと特に通勤・通学が不便で、購入の候補に挙がらないことがあります。また、車庫がある場合、前面道路が狭いと車の出し入れが難しいため、嫌がる人もいるでしょう。
家の周辺に商業施設・金融機関・学校が少ないことも不便さを感じるポイントです。ほかにも、犯罪発生率が高い、繁華街が近く騒音が多いなどのように、治安の悪さから買い手がなかなか見つからないこともあります。
ある調査では、家を購入したことがある方のうち、立地条件を重視した人は8割以上であることがわかっています。
（参照：【家の立地で後悔していることランキング】男女455人アンケート調査｜訳あり物件買取プロ）
売主が気づかないだけで、買い手にとっては立地条件が悪い可能性もあります。
4.建物の状態が悪い
戸建てでもマンションでも、建物の家の状態が悪いと買いたいと思う人は少なくなります。以下のように見た目で明らかに状態の悪さがわかると、買い手はつきにくいでしょう。
- 外装が薄汚れている
- ひび割れが発生している
- 雨漏りしている
- 防音・防熱性が低い
- 設備に故障・不具合がある
外壁にひび割れが発生していれば、印象が悪いだけでなく、耐久性の面で買い手を不安にさせるでしょう。ひび割れが深くまで達すれば、雨水が浸水して柱を劣化させる原因にもなります。
5.室内・共有部の印象が悪い
内部の見た目が悪い家は、Webサイトの閲覧や内覧の際に購入希望者が抵抗感を持たれやすくなります。なかでも、以下のような状態である場合は要注意です。
- ほこりが溜まっている
- 水回りに垢やカビがある
- クロスがはがれかけている
マンションの場合、共有部が汚れていても印象を悪くすることがあります。室内はきれいでもゴミ置き場やエントランス、駐車場・駐輪場、階段、エレベーターホールなどの共有部が散らかっていると、住みたいと思ってもらいにくいでしょう。
家が売れる期間の平均は2カ月以上
公益財団法人東日本不動産流通機構によると、売却までの平均日数は中古マンションは71.4日、中古戸建住宅は81.2日です。平均で売却までに2カ月以上かかることがわかっています。
■登録から成約に至る日数（2022年）
| 中古マンション |
71.4日 |
| 中古戸建住宅 |
81.2日 |
（出典：首都圏不動産流通市場の動向（2022年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構）
ただし、この日数はあくまで首都圏の日数であり、地域によっても異なると考えられます。
上記の数字はあくまで目安ではありますが、この平均を大きく超えている場合は対策を考えてみましょう。以下では売れない家を売る方法を紹介しているので、参考にしてみてください。
売れない家を売る6つの方法
家が売れ残ったまま数カ月が経過している場合は、以下6つの方法を試してみましょう。
これらの方法を参考にして、売却につなげてください。
1.売出価格を下げる
売出価格が相場よりも高い場合や物件の条件に合っていない場合は、価格を下げるのもひとつの方法です。
このとき、需要を再度想定して条件に見合っているか確認してみましょう
価格設定を見直す際は、以下の通りです。
- 取引額・地価の変動などの市場動向
- 同じエリアの物件の成約価格
- 競合物件の売出価格
3つのポイントから考えて売出価格を調整することで、金額で対象外としていた購入検討者の目に留まる可能性があります。
ただし、一度価格を下げてから元の価格に戻すことは難しいので慎重に検討しましょう。価格はもちろん、いつ価格を下げるかというスケジュールの調整も必要です。
たとえば、新生活がスタートする春、なかでも2〜3月は中古物件が売れやすくなります。物件の状態や市場動向を踏まえ、不動産会社と相談することをおすすめします。
2.ホームインスペクションを実施する
物件の状態が悪い場合は、ホームインスペクションの実施を推奨します。
ホームインスペクションとは、建物の劣化状況や損傷を専門家に調査してもらうことです。日本ホームインスペクターズ協会によって資格を付与された人のみホームインスペクター（住宅診断士）になれます。
ホームインスペクションを実施することで、物件に欠陥があるかどうか、どこを補修すべきなのかがわかるようになります。これによって購入希望者の安心につながり、買い手がつきやすくなるでしょう。
どこの業者に依頼すればいいかわからない場合は、不動産会社にご相談ください。
3. デメリットをメリットとして押し出す
立地の悪さが原因で家が売れない場合は、デメリットをメリットとして押し出し戦略的に売り出してみましょう。
同じ条件であったとしても、見方を変えることでメリットに変わり、物件が魅力的に見えます。
たとえば、交通の利便性が悪い場合はそれを逆手にとって「静かで過ごしやすい」と表現できるでしょう。日中から深夜、朝方まで騒がしい繁華街にある家でも「利便性が高い」と言い換えることも可能です。
どんなエリアにもそれぞれ良い点と悪い点があります。デメリットばかり目立つ場合は、住環境を見直し、アピールポイントを探してみましょう。
4. ハウスクリーニングを実施する
物件の室内や共有部分が汚れているせいで印象が悪くなっている家は、ハウスクリーニングの実施が効果的です。
以下のような箇所はハウスクリーニングを依頼することをおすすめします。
- キッチン
- レンジフード
- バスルーム
- 洗面台周り
- トイレ
- クロスの清掃
- クロスの張り替え
- フロアクリーニング
- 床のワックスがけ
なかでもキッチン、バスルーム、洗面台周り、トイレなどの水回りは素人が掃除するのには限界があります。プロに依頼することで、汚れが目立たず清潔感が出るでしょう。
もしクロスが損傷している場合は、クロスごと張り替えることも検討してみてください。
5.不動産会社・担当者を変える
物件に問題がないのに売れないと感じた場合は、不動産会社・担当者を変えるといいケースもあります。
以下の状況に当てはまる場合は、ほかの不動産会社・担当者に変更したほうがいいかもしれません。
- 宣伝活動が不十分
- 戦略をもたずに販売を開始している
- 囲い込みが発生している
宣伝活動が不十分だと物件の条件に関わらずなかなか売れません。ターゲット範囲が狭くチラシを配布する数も少ない、魅力的な文言・写真を使えていないなど、広告のやり方に問題のある可能性があります。
家を売るには、買主に欲しいと思わせる戦略が必要です。不動産会社・担当者に戦略がないと物件の魅力に気づいてもらえません。
また、囲い込みが発生している際は、直ちに不動産会社・担当者を変えるべきです。
囲い込みとは、不動産会社・担当者が売主と買主からの両方から手数料を得るために、情報を掲載しなかったり、他の仲介業者からの問い合わせをストップしたりする行為です。
このような不動産会社・担当者に依頼していると、いつまで経っても家が売れません。不動産会社・担当者を変更する際は、売却が得意で実績があり、売却したい物件のジャンルに強みをもつ仲介業者を選びましょう。
関連記事：不動産売却はどこがいい？大手・中小だけで決めない不動産会社のおすすめの選び方
6.マッチングサイトを利用する
経験・実績豊富な専門家に相談しながら売却を進めるなら、マッチングサイトの利用がおすすめです。
マッチングサイトを利用すれば、自分に合った仲介担当者とつながれるため、納得したうえで相談できます。
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売れ残った家を処分する3つの方法
手を尽くしても家が売れない場合は、以下3つの方法を検討してみましょう。
それぞれの方法を解説します。
1.TAQSIE（タクシエ）を活用する
どうしても家が売れず困っている場合は、TAQSIE（タクシエ）にご相談ください。
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2.法人に無償譲渡する
売れ残った家を処分したい場合、法人に無償譲渡することもできます。
ただし、無償で物件を譲渡したとしても、譲渡した個人には「みなし譲渡」として譲渡所得税が課せられるので注意が必要です。譲渡所得税とは、物件の売却金額から取得金額を差し引き、その差額に対して課される税金のことです。
一方、譲受人である法人には不動産の贈与を受けたとして、贈与税が課されます。無償譲渡すると言っても、法人側にも税金の負担があることから、なかなか譲受人を見つけられないかもしれません。
3.賃貸物件として貸し出す
どんな方法を試しても家が売れなかった場合は、貸し出すことも検討してみましょう。たとえば以下のような活用方法があります。
- 賃貸として貸し出す
- シェアハウスとして貸し出す
- DIY賃貸として貸し出す
- トランクルームとして貸し出す
もし築年数が浅い物件なら、賃貸やシェアハウスとして活用できるかもしれません。
一方、築年数が古い場合は、DIY賃貸として活用するのもひとつの方法です。DIY賃貸とは、借り主が自由にカスタマイズできる賃貸物件のことです。
一般的な賃貸物件はインテリアや間取りが決まっているので、DIY賃貸は「自分好みの家にしたい」と希望する利用者から注目を集めています。
また、人が住むには狭い家の場合は、トランクルームとして貸し出すことも視野に入れるといいかもしれません。トランクルームはレンタルで利用できる収納スペースで、貸し出しによって賃料を得られます。
家が売れないときにやってはいけない行動
家が売れない状況が続いていたとしても、以下のような行動は避けましょう。
内容によっては赤字になるリスクがあるため、要注意です。ここからは、やってはいけない行動を詳しく解説します。
空き家のまま放置する
家が売れない時期が長期間続いたとしても、空き家のまま放置してはいけません。家を管理する人がいないと老朽化が加速します。メンテナンスが滞ると、ホコリやゴミが蓄積し、湿度の上昇によってカビも発生しやすくなるでしょう。
また家の管理ができていないと、倒壊の危険があるとみなされ、特定空き家に指定されるリスクがあります。
（参照：空家等対策の推進に関する特別措置法 第二条｜e-Gov法令検索）
特定空き家に指定された場合、土地の固定資産税が増額したり、強制的に解体されたりする可能性があります。近隣住民にも迷惑がかかるため、空き家のまま放置することは避けましょう。
家の不具合を隠して販売する
家が売れないからといって、家の不具合を隠して販売すると告知義務違反になります。
雨漏りや害虫の被害がある場合は、不動産会社に事前に伝えておきましょう。プロに相談すれば、こうした状態を踏まえた提案をしてくれます。
また、物件に不具合があるかどうかわからない場合は、ホームインスペクションを実施しておくと安心です。専門家が調査をおこない、プロの視点から建物の劣化状況や損傷を判断してくれます。
フルリフォーム・リノベーションをする
今の家が売れない場合、「フルリフォームやリノベーションをすれば売れる」と考えている方もいるかもしれません。
フルリフォーム・リノベーションしたからといって、早く売れるわけではないので注意が必要です。
フルリフォームやリノベーションには多額の資金が必要です。結果的に家を売却できたとしても、フルリフォーム・リノベーションにかかった費用を回収できないかもしれません。
また、建物自体ではなく立地に問題があった場合、フルリフォーム・リノベーションしても売れない可能性があります。
解体して更地で販売する
建物の老朽化により家が売れない場合、解体して販売しようと考える方もいるでしょう。しかし土地に魅力がなければ買い手がつかないので、必ずしも更地の状態で売れるとは限りません。
解体するのにも費用がかかるため、赤字になる可能性があります。更地にするかどうかは立地を見て判断する必要があるでしょう。
家が売れない場合は買取を視野に入れよう！
売出価格や立地条件によっては、なかなか家が売れないことがあります。売れない状態が続くと維持費がかかるうえ、不動産価値が下がっていきます。
空き家のまま放置すると老朽化し、解体を命じられることもあるでしょう。売出価格を見直し、ホームインスペクションやハウスクリーニングの実施などが必要になります。
物件に大きなデメリットがないにもかかわらず家が売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらうのもひとつの方法です。
対策をしても家が売れないなら「TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）」をご利用ください。ハウスクリーニングや内覧対応、価格調整などをせず、すぐに売却ができます。
スピーディに現金化できるのが本コースの特徴です。周囲に知られずに取引できるのでプライバシーを守れます。ご興味のある方は、ぜひご活用ください。
