住み替えをする際には新居の購入にまとまったお金が必要となるため、なるべく高く売りたい、事前に資金計画を立てておきたいと考える方が多いでしょう。特に一度購入した家から住み替えをする場合、ローンを完済するためにも売却金額や費用は重要なポイントとなります。
また、住み替えをする場合にはスケジュールの設定も重要です。売り先行で持ち家がすぐに売れてしまった場合、仮住まいが必要になったり、急ぎで売却後の新居選びが必要となるため事前にポイントを押さえておかなければ住み替えに失敗する可能性が高くなります。
そこで本記事では、家の住み替えに必要な費用や方法、おすすめのタイミングについて解説します。また、失敗例をもとにポイントも紹介していますので、住み替えを検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
- この記事を読むと分かること
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- 家の住み替えに必要な費用
- 住み替えの方法
- 住み替えにおすすめのタイミング
家の住み替えに必要な費用
住み替えには、現在の家の売却費用と新しい家の購入費用の2つの大きな費用が必要となります。
また住み替えでは、物件の購入費用だけでなく諸費用、引越し費用や仮住まいが必要な場合の費用なども考慮が必要です。住宅ローンの借り換えを行う場合は、既存ローンの繰上げ返済手数料や新規ローンの手数料なども発生します。
これらの費用を事前に把握し、十分な資金計画を立てることが、スムーズな住み替えの実現につながります。以下、売却費用と購入費用について詳しく見ていきましょう。
なお、具体的な総額を把握するため、2,000万円の物件を売却し、3,000万円の物件を購入する場合の例で説明していきます。
旧居の売却費用
2,000万円の物件を売却する場合、主な費用は売却時の仲介手数料が中心となります。仲介手数料は「売却価格の3%＋6万円（税別）＋消費税」が上限となり、2,000万円の物件では約66万円（税別）となります。
他にも売買契約書の発行に必要な印紙代や、住宅ローンの借り入れに抵当権を設定している場合には抵当権抹消登記にかかる費用が必要となるでしょう。
売却時に必要となる主な費用については以下のとおりです。
売却時に必要な費用の内訳：
これらの費用を差し引いた後、住宅ローンの残債を清算することで、実際に手元に残る金額が確定します。
新居の購入費用
まず新居の購入に際して、特に重要なのが頭金の準備と住宅ローンの借入れ計画です。
一般的には、住宅購入価格の20%程度を頭金として支払うことが多いとされており、3,000万円の物件を購入する場合には、600万円が目安となります。
また、新居の購入には物件価格に加えて様々な諸費用が必要となります。主にかかる費用については以下のとおりです。
購入時に必要な費用の内訳：
| 費用項目 |
概算金額 |
備考 |
| 仲介手数料 |
96万円 |
購入価格の3%+6万円 |
| 印紙税 |
1〜6万円 |
価格帯によって異なる |
| 不動産取得税 |
ー |
（固定資産税評価額－控除額）×4％ |
| 登録免許税 |
ー |
購入価格の2% |
| 住宅ローン手数料 |
ー |
借入金額の2.2%
※金融機関により変動 |
| 火災保険料 |
10万円程度～ |
物件により変動 |
家の住み替え方法は3種類
住み替えには「売り先行」「買い先行」「売買同時並行」の3つの方法があります。それぞれの方法には特徴があり、ご自身の状況に合わせて最適な方法を選択することが重要です。
以下の3つの判断軸で、ご自身に合った方法を見つけていきましょう。
| 判断軸 |
確認事項 |
| 資金的な余裕 |
手持ち資金、借入可能額 |
| 住み替え時期の緊急性 |
入居希望時期、仮住まいの可否 |
| 物件の希少性 |
希望物件の市場状況 |
それぞれの方法について、メリット・デメリットを含めて詳しく解説していきます。
売り先行
売り先行とは、現在の家を売却してから新居を購入する方法です。手持ち資金が少ない方や、購入予算を明確にしたい方に適しています。
一般的な売り先行の流れ
- 売却活動、買主との契約
- 売却完了、資金確定
- 新居探し、購入契約
- 新居への引越し
旧居を売却して新居の契約ができるまでは、当然自分の家がない状態になります。この間は仮住まいとして、賃貸物件を借りるケースが一般的です。
売却先行型の住み替えは、現在の住居をできるだけ良い条件で売却したい方や、余裕のある資金計画を立てたい方、さらに実家などで一時的な住まいを確保できる方などに検討されることが多いようです。
売り先行のメリット
住み替えにおいて現在の住居を先に売却することには、いくつかのメリットが期待できます。なかでも最も大きな利点は、売却代金が明確になることで、新居購入に向けた具体的な資金計画を立てやすくなることです。
住宅ローンの借入れを検討する際にも、手元の資金が確定しているため、より正確な融資額の試算が可能になるとされています。このように、資金面での見通しが立ちやすくなることは、住み替えを検討されている方にとって大きなメリットとなる可能性があるでしょう。
また新居が未定の状態であっても、売却を急ぐ必要性が低くなるという利点もあるようです。時間的な余裕を持って売却活動を進められることで、より良い条件での売却が期待できるかもしれません。
じっくりと売却活動に取り組める環境が整うことで、購入検討者との価格交渉において柔軟な対応が可能になるでしょう。
売り先行のデメリット
ただし、売り先行にも考慮すべきデメリットがいくつか存在します。最も大きな課題として、新居が決まるまでの期間における一時的な住まいの確保が必要となる点が挙げられています。
この場合、引越しを複数回行う必要が生じる可能性があり、それに伴う労力や時間的な負担が発生するかもしれません。さらに、仮住まいの家賃や諸経費など、予定外の出費が必要となる可能性もあるとされています。
また、現在の住居の売却完了時期が近づくにつれて、新居の購入を焦って決めてしまうというケースも報告されているようです。本来なら時間をかけて検討したい物件選びで、十分に吟味しないまま進んでしまう可能性があるため注意が必要です。
こうしたデメリットについても事前に十分に把握しておくことが、住み替えを成功させるために大切です。
買い先行
買い先行は、新居を先に購入してから現在の家を売却する方法です。この方法は、手持ち資金に余裕がある方や、理想の物件をすぐに確保したい方に適しています。
一般的な買い先行の流れ
- 新居探し・新居の売買契約
- 新居の引き渡し
- 旧居の売却活動
- 旧居の引き渡し
かなりの手持ち資金が必要となりますが、ブリッジローンを活用することで資金的な負担を軽減することも可能です。ただし、ブリッジローンを利用する場合は、審査が必要で高い金利負担も発生することに注意が必要です。
買い先行のメリット
買い替え時の住宅購入を先行させるメリットについて、より詳しく解説します。
まず挙げられるメリットは、新居の購入を先に行うことによってゆとりを持って物件の売却先を探せる点です。また気に入った物件をすぐに手に入れたい方にとっても、住居を先に購入する買い先行は魅力的でしょう。
さらに従来の売却後に新居を探す方法と比べ、仮住まいの手間や費用が不要となる点も見逃せないメリットです。さらに、現在住んでいる住宅の売却においても有利に働く要素があります。
例えば、居住中の売却と比べ、空き家の状態で売り出すことで丁寧なハウスクリーニングが可能となり、物件の印象を大きく向上させられる可能性があります。購入検討者の方々も誰も住んでいない空室をじっくりと内覧できるため、検討がしやすいのではないでしょうか。
売主側としても、不動産会社に鍵を預けることで立ち会いの必要がなく、スムーズな内覧対応が可能となるようです。場合によってはオープンハウスの開催なども視野に入れられ、より多くの方に物件をご覧いただける機会が増えるかもしれません。
このように、内覧のしやすさが売却のしやすさにつながる可能性が高いという、住宅の売却を有利に進められるメリットも存在します。
買い先行のデメリット
住宅の買い先行にも考慮すべきデメリットがいくつかあり、特に気をつけたい点が、既存の住宅ローンに加えて新居のローンも抱えることになる期間が生じる可能性があることです。一般的に、2つのローンの支払いが重なる期間は、新しい住まいの引き渡しから今お住まいの家が売却されるまでの間となります。
そのため、既存住宅の売却が予定より遅れてしまうと、二重のローン返済が長引いてしまい、予想以上の金銭的な負担が生じてしまうでしょう。
また、既存住宅の売却価格が当初の査定価格や予想していた売却金額よりも下回ってしまうという懸念点もあります。想定していた売却金額を下回ってしまえば、資金計画全体に影響が出てしまうでしょう。
買い先行での住み替えを検討される際は、ある程度の資金的な余裕を持っておくことが望ましいです。
売買同時並行
売買同時並行は、現在の家の売却と新居の購入を同時に進める方法です。できるだけ早く住み替えを実現したい方や、資金的にも時間的にも無駄を最小限に抑えたい方に適した方法です。
| ステップ |
売却側の作業 |
購入側の作業 |
| 1 |
売却活動開始 |
物件探し開始 |
| 2 |
買主候補と交渉 |
物件内覧・選定 |
| 3 |
売買契約 |
売買契約 |
| 4 |
引渡し |
引渡し・入居 |
このように、売却と購入の契約時期を調整することで、スムーズな住み替えが可能になります。ただし、タイミングの調整が複雑なため不動産会社・担当者との綿密な連携が必要です。
売買同時並行のメリット
売買同時並行の大きな特徴は、売り先行や買い先行で必要となる可能性のある仮住まいやダブルローンが不要となる点です。売却を先に行う場合と異なり、新居への引っ越しまでの一時的な住まい探しや、複数回の引っ越し作業、余分な家賃の支払いなどを避けられます。
また、既存の住宅ローンと新居のローンが重複する心配がなく、家計への負担を最小限に抑えられるでしょう。
売買同時並行のデメリット
売買同時並行のデメリットとしてまず気を付けておきたいのが、売却と購入のタイミングを合わせようとするあまり、新居選びを焦ってしまう可能性があることです。マイホームの引き渡し期限が限られている中で、理想と異なる物件を選んでしまい、後々後悔するケースもあるかもしれません。
また、新居が先に見つかった場合、既存住宅の売却を急ぐあまり、市場価格より安い金額で手放してしまうリスクも考えられます。本来であれば、新居購入の大切な資金源となるはずの売却代金が予想を下回ってしまう可能性もあるかもしれません。
さらに、住み替えローンを検討される場合は、通常の住宅ローンと比べて金利が高めに設定されている可能性があり、審査基準も厳格になる傾向があるようです。
このように売買同時並行での住み替えにも様々なデメリットがあり、理想的な住み替えを実現するためにも、これらの点について十分に理解を深めておくことが大切です。
家の住み替えにおすすめのタイミング
住み替えの最適なタイミングは、購入を検討している物件のタイプによって大きく異なります。物件タイプごとの市場動向や季節要因を考慮し、最適なタイミングを見極めることが重要です。
注文住宅に住み替える場合
注文住宅への住み替えでは、工期の管理が最も重要なポイントとなります。一般的に、着工から完成まで6ヶ月〜12ヶ月程度の期間が必要です。ただし、この期間は天候や資材の調達状況によって変動する可能性があります。
標準的な注文住宅の工程表：
| 時期 |
作業内容 |
| 準備期間 |
土地探し・業者探し・契約 |
| 設計期間 |
プラン作成・確認申請 |
| 工事期間 |
着工から完成 |
特に、梅雨時期や冬季は工期が延びやすいため、これらの時期を避けて着工するのが賢明です。仮住まいが必要な場合は、工期の遅延も考慮して、余裕を持った期間設定が必要です。
建売住宅に住み替える場合
建売住宅は、住宅メーカーの決算期である3月と9月に新規物件が増加する傾向にあります。特に3月は、期末の在庫調整で価格交渉がしやすくなります。
建売住宅の購入スケジュール：
| 流れ |
内容 |
重要ポイント |
| 物件探し |
物件情報収集、内見 |
最新の販売情報の確認 |
| 条件交渉 |
売主との交渉 |
引渡し時期などについて確認 |
| 契約手続き |
売買契約・ローン手続き |
金利動向の確認 |
| 引渡し |
建物検査・鍵の受取り |
不具合箇所の確認 |
一般的に建売住宅は注文住宅と異なり、細かい自分の希望を反映させることが難しいので、納得できるラインを定めるのが重要です。
中古の戸建てに住み替える場合
中古の戸建ての物件数は、新生活の始まる春先に増加する傾向にあります。この時期は、住み替えを考える家族が多いため、物件の選択肢が豊富になります。
中古戸建ての購入プロセス：
| 流れ |
注意点 |
| 物件探し |
立地・築年数の確認 |
| 内覧・調査 |
インスペクション実施 |
| 価格交渉 |
相場価格の確認 |
| 契約・引渡し |
リフォーム期間考慮 |
特に重要なのは物件の経年劣化の状況です。インスペクション（建物状況調査）を実施し、リフォームの必要性や費用を事前に把握することで、予算オーバーを防ぐことができます。
マンションに住み替える場合
マンションの場合、新築と中古で最適な購入時期が異なります。新築マンションは、販売期間が長期化すると値引き交渉がしやすくなる傾向にあります。一方、中古マンションは、良物件が出たタイミングでの即決が重要です。
マンションタイプ別の購入ポイント：
| タイプ |
ベストシーズン |
購入のポイント |
| 新築 |
春 |
モデルルーム早期見学 |
| 中古 |
通年 |
優良物件の即決判断 |
新築マンションの場合、モデルルームのオープン時期に見学することで、最も条件の良い部屋を選択できる可能性が高まります。また、早期契約特典なども受けやすくなります。
中古マンションの場合は、以下の項目を重点的にチェックします。
| チェック項目 |
確認ポイント |
| 管理状態 |
修繕積立金、管理費、共用部の管理状況 |
| 設備状況 |
専有部分の改修状況 |
| 築年数 |
大規模修繕の時期 |
| 周辺環境 |
再開発計画の有無 |
内覧から購入までの期間が短いため、事前に資金計画や住宅ローンの審査を済ませておくことが重要です。
住み替えでよくある失敗例
住み替えの失敗は、主に資金繰り、物件選びで発生しやすい傾向にあります。これらの失敗例を知ることで、同じ轍を踏まないよう注意することができます。
実際の失敗例から学ぶ重要ポイント：
売却金額が少額で資金繰りが厳しくなった
資金繰りの失敗例として、800万円で売却できると考えていた物件が、実際には600万円でしか売却できず、住宅ローンの残債を賄えなかったというケースがあります。
差額の200万円は生活費の予備として貯めていた貯金から支払うことになり、新居の住宅ローンが重荷に感じてしまうようになったそうです。
このような事態を防ぐためには、複数の不動産会社から査定を取得し、適正な売却価格を見極めることが重要です。
時間に追われて新居を吟味できなかった
仮住まいの家賃負担を抑えるため、十分な物件比較ができないまま購入を決めてしまい、入居後に様々な問題が発覚したケースもあります。
入居後に発覚する問題の例：
| 発覚した問題 |
対策方法 |
| 日当たりが悪い |
複数時間帯の内覧 |
| 収納が少ない |
家具配置図の作成 |
| 設備の老朽化 |
事前点検の実施 |
このような失敗を防ぐためには、最低でも3件以上の物件を比較検討し、それぞれの物件について複数回の内覧を行うことが大切です。また、可能であれば近隣住民から周辺環境の情報を収集すると良いでしょう。
家の住み替えを行う際のポイント
住み替えを成功させるためには、予算計画、スケジュール管理、物件選びの3つの要素を適切にコントロールすることが重要です。それぞれのポイントについて、具体的な実践方法をご紹介します。
住み替え成功のための重要項目：
| 項目 |
主なチェックポイント |
| 予算計画 |
売却価格、購入価格、諸経費 |
| スケジュール |
売却期間、購入期間、引越し |
| 物件選び |
立地、価格、将来性 |
資金計画は入念に行う
資金計画では、売却・購入に関わるすべての費用を洗い出し、予期せぬ出費にも対応できる余裕を持たせることが重要です。
ご自身の資金状況によって、売り先行なのか買い先行なのか変わってくることもあるため、資金計画は入念に行うようにしましょう。
特に予備費を確保することで、予期せぬ支出や不測の事態にも対応できます。また、住宅ローンの金利変動なども考慮に入れ、返済額に余裕を持たせることが推奨されます。
スケジュールには余裕を持たせる
住み替えの標準的なスケジュールは、物件探しから入居までに最低でも6ヶ月程度必要です。各段階での遅延リスクを考慮し、さらに1-2ヶ月程度の余裕を持たせることが望ましいでしょう。
- 売却準備・査定：複数社から査定取得
- 売却活動・契約：価格交渉含む
- 新居探し・契約：物件比較・内覧
- 引越し・入居：余裕期間として確保
このスケジュールを基本としながら、物件の状況や市場動向に応じて柔軟に調整することが重要です。
物件選びは慎重に行う
特に売り先行で住み替えをする場合、仮住まいが必要となれば家賃を抑えるためにも新居を早く決めてしまいたいと思われるでしょう。
しかし新居選びを急ぐがあまり妥協して物件を決めてしまうと、部屋と家具や家電のサイズが合わず買い替えが必要となったり、物件の内見ではわかりにくい周辺環境が不便、隣人関係にトラブルが多いといった問題を見逃してしまうこともあるでしょう。
そのため、持ち家が先に売れてしまった場合でも、物件選びは焦らず慎重に行うことが大切です。
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家の住み替えは複雑なプロセスが生じるため、信頼できる不動産会社・担当者選びが重要となります。買い手探しや価格交渉、契約手続きなど、住み替えに伴うさまざまな過程で専門的なサポートを受けられます。
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| 売却・取引実績 |
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