マンションを売却する方法のひとつに「不動産会社による買取」があります。マンションを売るときには、不動産会社に依頼して個人の買主を探してもらう「仲介による売却」を試みるのが一般的です。しかし買取には仲介とは異なるメリットがあり、仲介よりも買取がおすすめなケースも少なくありません。
この記事ではマンション買取について、仲介との違いやメリット・デメリット、買取相場の調べ方、買取の流れや成功ポイントなどを解説します。
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マンション買取とは？仲介とはどう違う？
マンション買取を検討するときには、一般的な仲介による売却との違いを理解しておくことが大切です。まずは両者の違いを確認しておきましょう。
マンション買取とは
マンション買取とは、不動産会社に買主になってもらい、直接買い取ってもらう売却方法です。
一般的な仲介による売却では、媒介契約を締結した不動産会社に見つけてもらった買主と売買契約を結びます。一方、買取による売却では、売買契約を交わす相手は買主となる不動産会社です。
動産会社の買取と仲介による売却では、具体的にどのような違いがあるのかを見てみましょう。
買取と仲介の違い
不動産会社の買取と仲介による売却には以下のような違いがあります。
|
買取 |
仲介 |
売却
価格 |
仲介で売るよりも安くなる可能性がある |
売却時点の相場価格で売れる |
| 売却にかかる期間 |
5日〜1カ月程度 |
3カ月〜6カ月程度 |
| 仲介手数料 |
原則不要 |
必要
|
| 契約不適合責任 |
ない |
ある
|
売却価格
売却価格については、買取は仲介で売却するよりも安くなる可能性があります。それは不動産会社がマンションを買い取るのは、リフォームしての再販が目的であるケースが多いことが理由です。
不動産会社はリフォーム費用や売却にかかる宣伝広告費などを回収し、さらに自社利益を考慮しなければなりません。そのため買取価格は仲介よりも低くなる可能性があるのです。
売却にかかる期間
仲介による売却は、買主を探す期間が必要なので、不動産会社に査定を依頼してから決済までに3〜6カ月程度かかるのが一般的です。
一方、買取は不動産会社が買主となるので、買主を探す時間が必要ありません。買取査定の価格に合意したらすぐに契約に進めるため、5日〜1カ月程度で決済まで完了します。
仲介手数料
仲介手数料とは、買主を見つけてくれた不動産会社に対して支払う成功報酬の意味合いがある費用です。不動産会社に買主を探してもらう仲介による売却では必要ですが、不動産会社が直接買主となる買取では仲介が発生しないため不要です。
ただし別の不動産会社などに仲介してもらった会社に買い取ってもらう場合は、仲介手数料がかかります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売主が買主に対して負う「契約書に記載された内容どおりのものを買主に引き渡す責任」を指します。
仲介による売却では、取引終了後に不具合が発覚したときに買主を守るため、一定期間責任を負うことが求められます。一方買取では、買主となるのは不動産取引のプロである不動産会社であるため、契約不適合責任は問われないのが一般的です。
マンション買取のメリット
早期に売却できる
マンション買取の最大のメリットは、買主を探す必要がないため、早ければ不動産会社に相談してから5日程度、長くても1カ月程度で売却できることです。
たとえば事業資金を至急用立てる必要がある、相続税の支払い期限が迫っているといったケースが考えられます。離婚したのでできるだけ早く関係を断ちたいという理由で買取を選択する方もいます。
時間をかけずにできるだけ早くマンションを現金化したい事情がある方には、買取はおすすめの売却方法です。
計画的に売却できる
買取では、査定価格がそのまま売却価格になります。そのため査定価格に合意した時点で売却益が確定し、決済日も決められるので、資金計画を立てやすいことがメリットです。
一方、仲介による売却の場合、査定価格をもとに売り出し価格を決めますが、あくまでそれは「売却が見込まれる価格」です。必ずしもその価格で売れるとは限らず、値下げ交渉に応じざるを得ないかもしれません。買主がいつ見つかるかもわからず、現金化できる時期も不明です。
売却で得られる資金を活用するために、売却額や入金日を確定したい場合も買取が適しています。
内覧などの手間がかからない
買取によるマンション売却は、仲介による売却と比較してかける手間が少ないこともメリットです。
たとえば仲介では、買主は不動産会社が探してくれるものの、購入希望者が見つかれば内覧対応が必要です。空き家になっている場合は担当者が代行してくれるケースもありますが、購入希望者から立ち会いを求められることも少なくありません。また引き渡し日が決まったら、家の中のものをすべて新居に移動したり処分したりする必要もあります。
一方、不動産会社が買主となる買取では、内覧対応が不要です。住戸に残っているものも、依頼すれば処分してもらえるケースも多いので、手間を省いて売却できます。
人に知られず売却しやすい
マンションを不動産会社に買い取ってもらうと、人に知られず売却しやすいこともメリットです。
仲介で売却するときには、不動産会社のサイトやポータルサイトに物件情報を掲載したり、チラシを配布したりして買主を探す必要があります。そのため同じエリア内に住んでいる知人や近隣の住人にマンションを売り出していることを知られる可能性があります。
その点、不動産会社が買主となる買取であれば、広告を出す必要がないため人知れず売却できる確率が高まります。人に知られずマンションを売却したい事情があるときには、買取を検討するとよいでしょう。
ハウスクリーニングやリフォームなどのコストを抑えられる
買取は、仲介よりもマンションの売却にかかるコストを抑えやすいのもメリットです。
仲介で個人の買主を探す場合、買主の購買意欲を高めるためにハウスクリーニングに入ってもらったり、場合によっては軽微なリフォームが必要になったりすることがあります。しかし再販が前提となる買取では、リフォームは不動産会社がおこなうため売主がする必要はありません。
また仲介では売却額に応じた仲介手数料も発生します。仲介手数料は最大で「税抜売却価格×3%＋6万円＋消費税」がかかり、たとえば3,000万円で売却した場合105.6万円を不動産会社に支払わなければなりません。仲介が発生しない直接買取では、3,000万円で買い取ってもらった場合でも、仲介手数料の支払いは不要です。
契約不適合責任を問われない
「買取と仲介の違い」でもご紹介したように、仲介での売却においては、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。そのため売却後に契約書に記載がない不具合が見つかった場合、契約不適合責任を問われ損害賠償や契約解除を申し出られる可能性があります。たとえば住んでいたときにはわからなかった雨漏りが、売却後のリフォームで発覚したようなケースです。
新築でない以上、中古マンションはなんらかの劣化が進んでいると考えられます。そのため売主は契約不適合責任を負う限り、売却後も通知期間が過ぎるまで不安を抱えて過ごさなければなりません。
買取では不動産会社は売主に対して契約不適合責任を免責とするケースがほとんどであるため、売却後に不具合が発覚しても責任を問われる心配はありません。
マンション買取のデメリット
マンションの買取には様々なメリットがありますが、注意すべきデメリットも存在します。買取を依頼する前には、これらのメリットを理解し、総合的に考えることが重要です。
売却価格が仲介よりも安くなる可能性がある
マンションの買取価格は、仲介で売却するよりも安くなる可能性があります。これは買取する不動産会社は、リフォームして再販するためにかかる経費などを差し引く必要があるためです。
買い取ったマンションを再販するためにかかる経費は、リフォームにかかる費用だけではありません。登記費用や不動産取得税など買取時に発生する費用のほか、売れるまでの管理費や修繕積立金、固定資産税などもかかります。買主を見つけるための宣伝広告費や人件費なども必要です。
それらの経費を差し引いたうえで利益を出す必要があるため、買取価格は低くなる可能性があるのです。
マンション買取の相場
マンションの買取相場はどのように決まるのでしょうか？また相場を把握するにはどうすればよいのでしょうか。
マンション買取の相場は需要に左右される
マンションの買取相場は、市場価格よりは低くなるのが一般的です。しかしどの程度価格が下がるのかは一概にいえません。
たとえば築年数が古く劣化が進んでいると買取価格も安くなると考えがちですが、立地がよく需要が高ければ想定よりも高く売れることもあります。とくに近年都心部では新築マンションの価格が高騰し、再販物件の人気の高まりが顕著です。高く再販できる見込みがあれば、買取価格も上振れする可能性があります。
このようにマンションの買取価格は、基本的には需要に左右されると考えておくとよいでしょう。
相場を把握するには査定を受ける
マンションの買取価格は物件があるエリアの需要に左右されるほか、不動産会社の事情にも影響されます。リフォームを自社でおこなうのか外注するのか、早期に売れる見込みがあるのかなどによって提示額に違いが出るため、相場を把握するには実際に買取査定を受ける以外にありません。
買取査定を依頼するときには、買取実績が豊富で販売力がある不動産会社に依頼することをおすすめします。買取対応している不動産会社は多くないため、査定できる会社を探すときには買取できる会社だけが紹介されるサービスを利用するのがおすすめです。
たとえばタクシエの買取サービスでは、売りたいマンションの情報を登録すると、物件があるエリアでの買取実績が多い3社の査定を受けられます。出された査定額を比較することで、おおよその相場を把握できるのでおすすめです。
マンション買取の流れ
マンションの買取は、以下の流れで進むのが一般的です。
それぞれどのような内容かを解説します。
STEP1.マンションの名義を確認する
マンションに限らず、不動産は登記簿上の名義人しか売却ができません。そのため売却を考えるときには、マンションの名義が誰になっているかをまず確認する必要があります。
相続したマンションなら相続登記し自分の名義になっているか、離婚が原因によるマンション売却なら夫婦の共有名義になっていないかを確認しましょう。もしマンションが夫婦の共有名義になっている場合は、売却するには夫婦双方の合意が必要です。
STEP2.買取できる不動産会社を探す
続いてマンションを買い取ってもらう不動産会社を探します。
ここまで解説してきたとおり、すべての不動産会社がマンションの買取に対応しているわけではありません。自分で不動産会社を探すこともできますが、タクシエのように買取できる会社だけが紹介されるサービスを利用すると効率的なのでおすすめです。
STEP3.マンション買取の査定を受ける
不動産会社を見つけたら、買取査定を依頼します。査定には机上査定と訪問査定の二種類があります。
| 机上査定 |
マンションの築年数や構造、階数、方角などの情報をもとにおおよその査定額を出す方法 |
| 訪問査定 |
実際にマンションを訪問し、周辺環境や物件の状態を確認したうえで正確な査定価格を出す方法 |
買取価格を決めるためには最終的には訪問査定が必要ですが、まずは机上査定を受けて査定価格を比較してみるとよいでしょう。そのうえであまりに低い査定額を提示する会社は候補から外すなどし、2〜3社に絞ってから訪問査定を受けるのがおすすめです。
STEP4.売買契約を締結する
訪問査定で出された査定額を比較して、買取を依頼する不動産会社を選びます。買取では査定価格＝売却価格となるため、基本的にはもっとも高い買取価格を提示した不動産会社と売買契約を締結します。
ただし家財の処分を依頼したい場合や、引き渡し日に条件があったりする場合などは、対応可能かどうかも考慮し選びましょう。
売買契約締結時には、不動産会社から買取価格の5〜10%程度の手付金を受け取るのが一般的です。
STEP5.決済・引き渡しをおこなう
売買契約締結時に取り決めた日に、決済・引き渡しをおこないます。それまでに不用品の整理や処分を進めておきましょう。
決済日には不動産会社から残金を受け取ったあとに、司法書士が所有権移転登記の手続きをおこないます。最後にマンションの鍵を引き渡したら、買取は終了です。
マンションの買取を成功させるポイントと注意点
マンションの買取を成功させるために押さえておきたいポイントと注意点をご紹介します。
マンション買取が得意な不動産会社を選ぶ
「買取に対応しています」という不動産会社であっても、一戸建てが得意、土地が得意など、それぞれ得意な物件種別は異なるものです。
そのためマンションの買取を希望するときには、マンションを得意とする不動産会社を選ぶことが重要です。マンション買取が得意で実績が豊富な会社なら、売却ルートが確立されているため買取にも積極的だと考えられることが理由です。
とはいえ買取に対応している不動産会社は多くないことから、自力で探すのは手間と時間がかかります。そのようなときには、買取に対応している会社だけを紹介してくれるサービスを利用するのがおすすめです。
たとえば 三菱地所グループが運営しているタクシエの買取サービスでは、物件情報を登録すると、物件があるエリア内で買取対応している会社のうち、実績が多い上位3社の査定を受けられます。時間を節約して急ぎ売却したい方は、ぜひ利用をご検討してみてください。
複数社の買取査定を受ける
買取は査定価格＝売却価格になるので、複数社の査定を受けてもっとも高い査定額を提示した会社を選ぶのが一般的です。しかし買取査定で出される価格は、査定する会社によって異なる傾向があります。そのためできるだけ高値で買い取ってもらいたい場合は、1社だけで決めてしまわずに、複数社に査定価格を比較することが大切です。
一方で、買い取ってもらうためには実際にマンションを訪問してもらう訪問査定が必須です。多くの会社に訪問査定を依頼すると時間がかかり、それだけ売却が遅くなってしまいます。
迅速に買取を進めるためには、机上査定を受けたなかから訪問査定してもらう会社を絞り込むとよいでしょう。タクシエでは、査定を申し込んだら3日以内に机上査定の結果が出されるため「いつ結果が出るのか」と気を揉む必要がありません。スピーディーに査定結果を比較したうえで、訪問査定を受ける会社を絞り込めるのでおすすめです。
リフォームやハウスクリーニングはせず査定を受ける
マンション買取は、不動産会社がリフォームしたうえでの再販が基本となります。そのため「古いから」「見た目が悪いから」とリフォームやハウスクリーニングをしても、査定価格に反映されないことがほとんどです。
かけた費用を回収できなければ、売主側にはマイナスです。またリフォームやハウスクリーニングをおこなう時間だけ売却が遅れてしまうのもデメリットです。そのため買取を希望する場合には、査定前にリフォームやハウスクリーニングをおこなう必要はありません。
まとめ
最後にマンション売却において、仲介よりも買取がおすすめな方をまとめました。
- 多少安くても早く売りたい方
- 売却価格や入金日を確定し計画的に売却したい方
- 内覧や残置物の処分に手間をかけずに売却したい方
- 人に知られず売却したい方
マンションの買取では、査定価格＝売却価格になるので、買取実績が豊富で再販ノウハウを有しているが得意な会社を選ぶことが成功のカギを握ります。買取が得意な会社を手間なく探すときには、買取サービスの利用がおすすめです。
タクシエでは、物件情報をご登録いただくと、エリア内で実績数が多い上位3社の査定が受けられます。査定結果は最大で3日以内に出されるため、スピーディーに売却を進められるので、ぜひ利用をご検討してみてください。
