不動産の売却を検討しているものの、何から始めればよいかわからないと悩んでいる方もいるでしょう。
不動産売却の方法は仲介と買取があり、物件の状況やいつまでに売却したいかなどによって適した売却方法が変わってきます。そのため、それぞれの売却方法の特徴や売却の流れを理解しておくことが大切です。
本記事では、不動産の売却方法や流れ、必要書類などについて解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産売却の具体的な流れ
- 不動産売却時に必要な書類や費用
- 不動産売却を成功させるためのコツ
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不動産売却の方法
不動産売却の方法には、仲介と買取の2種類があります。自身や物件の状況に適した方法で売却できるよう、不動産会社に依頼する前にそれぞれの売却方法を理解しておきましょう。
仲介
仲介とは、不動産会社に売却する物件の購入希望者を探してもらって売却する方法です。不動産会社が広告を掲載して買い手を探し、売却までの手続きをサポートします。
仲介による売却の場合、売り手が価格を設定できるため、購入需要が高い時期に売り出すことで、希望する価格で売却できる可能性が高まります。加えて、トラブルが起きても対処してもらうことができ、安心して売却活動を進められる点もメリットです。
ただし、広告宣伝活動や買主が住宅ローンを組むための審査などが必要であり、買取と比べて売却までに時間がかかります。
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買取
買取とは、売却する物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主を募集したり購入判断を待ったりする必要がないため、仲介より早く売却できます。
ただし、リフォームや修繕が必要な場合、かかった費用を差し引いて販売するため、仲介での売却と比べて売却価格が低くなる傾向にあります。買取での売却価格は、仲介での売却価格の7〜8割程度になることが多いです。
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不動産売却の流れ
不動産売却の手順は8ステップあります。スムーズに手続きを進めるために、不動産売却の流れを把握しておきましょう。
1.売却価格の相場を調査
不動産会社に相談する前に、売りに出す物件の売却相場を調べておきましょう。不動産会社によって査定額が異なるため、相場を把握しておくことで提示された査定額が適正価格であるか判断できます。
売却価格の相場は「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）で調べられます。地域や取引時期、不動産の種類を絞り込むと、過去に売却された不動産価格が表示されるので参考にするとよいでしょう。
2.不動産会社に査定を依頼
複数の不動産会社に査定を依頼します。複数社に依頼して査定額を比較することで、より良い条件で売却しやすくなります。査定方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。
机上査定とは、売主から提供された物件情報や過去の成約事例データなどをもとに、査定価格を算出する方法です。早ければ即日、遅くとも数日程度で査定額がわかります。ただし、物件を直接見て査定していないため、訪問査定と比べて精度は低めです。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、現地調査を実施して査定する方法です。立地や物件の状態などを詳しく調査するため、机上査定よりも精度が高く売り出し価格に近い金額を知ることができます。
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3.不動産会社と媒介契約を締結
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
| | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
| 依頼可能な社数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 買主との直接取引の可否 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
| 契約期間 | 期間制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 売主への報告頻度 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録期限 | 登録義務なし | 媒介契約締結後から7日以内 | 媒介契約締結後から5日以内 |
参考：「媒介契約の種類」（国土交通省）
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べます。自分で見つけた買主との直接取引も可能です。
専任媒介契約の場合は他社と契約できませんが、自分で見つけた買主との直接取引はできます。
専属専任媒介契約は、1社にすべて任せる契約形態です。他社との契約も自分で見つけた買主との直接取引もできません。
4.不動産会社が売却活動を開始
不動産会社が、物件の特性や流動性、過去の成約事例などをもとに販売戦略を立案します。販売戦略が決まったら、購入希望者の募集開始です。不動産会社が不動産情報サイトや自社サイト、住宅情報誌などに広告を出します。
購入希望者から不動産会社に問い合わせがあったら、売主は内覧の準備・対応を行います。内覧の際、購入希望者に良い印象をもってもらえるよう、掃除や整理整頓、不用品の処分を事前にしておきましょう。
5.購入希望者と条件交渉
購入希望者から物件購入の申し出があったら、不動産会社を通じて購入希望者と不動産の売却価格や引渡し時期などの条件交渉をします。
購入希望者から値下げ交渉されることも考慮し、「これ以上は値下げできない」という最低金額を事前に決めておくとよいでしょう。
不動産会社のアドバイスも参考にしながら、納得できる契約条件であるかを慎重に判断する必要があります。
6.売買契約を締結
不動産会社の立ち会いのもと売買契約を締結し、売主と買主で合意した契約条件をもとに、不動産会社が売買契約書を作成します。
売買契約の締結時、売主は買主から手付金を受け取ります。手付金の相場は、売却価格の5〜10％程度です。
売買契約が成立したら、売主は不動産会社へ仲介手数料の50％を支払う必要があります（※）。
（※）「不動産売買の手引き」（東京都庁）
7.決済・物件引き渡し
売買契約の締結後、買主から残代金を受け取ります。この際、売主から買主へ所有権の移転登記申請を同時に行います。売却する不動産に抵当権がついている場合は、抵当権抹消手続きも必要です。所有権の移転登記や抵当権抹消の手続きは、司法書士が代行します。
また、この時点で売主は、不動産会社へ仲介手数料の残金（50％）を支払います。すべての手続きと決済が完了後、鍵と関係書類を買主に渡したら物件の引き渡しは完了です。
8.確定申告
不動産売却で得た譲渡所得がある場合は、確定申告が必要です。確定申告は、売却した翌年の2月中旬〜3月中旬の申告期間内に行います。
居住用の不動産や相続した不動産の売却で譲渡所得が出た場合、所定の要件を満たしていると最大3,000万円の特別控除や軽減税率の特例が適用されます（※1）。そのため、確定申告をすれば譲渡所得税の負担軽減が可能です。
譲渡所得があるにもかかわらず申告をしなかった場合、無申告加算税のペナルティが科される（※2）ため、必ず期間内に確定申告をしましょう。
（※1）「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
（※2）「確定申告を忘れたとき」（国税庁）
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不動産売却時に必要な書類
不動産を売却する際には、準備すべき書類が多くあります。売買依頼時および買主への引き渡し時の必要書類について解説します。
売買依頼時に必要な書類
不動産会社への売買依頼時には、以下のような書類が必要です。
必要な書類 | 概要 |
|---|
登記権利証（または登記識別情報） | 不動産の所有者が登記名義人であることを証明するための書類 |
確定測量図・境界確認書 | 土地の面積や境界線が示された書類 |
登記簿謄本 | 土地や建物所有者の氏名や住所などが記載された書類 |
建物図面 | 建物の位置と形状が記載された図面 |
上記の書類以外にも、物件の権利や税金関係の書類なども準備しなければなりません。不動産会社へ依頼する直前になって準備をすると、書類の抜け漏れが発生する可能性もあります。余裕をもって必要書類の準備に取りかかりましょう。
買主への引き渡し時に必要な書類
買主への物件引き渡し時には、以下のような書類を用意しておきましょう。
必要な書類 | 概要 |
|---|
固定資産税納税通知書 | 固定資産税の納税額が記載された書類 |
本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなど、個人の身元を証明するための書類 |
実印 | 市区町村の役所で登録して、公的に認められた印鑑 |
印鑑証明書 | 実印が役所に登録されていることを証明するための書類 |
物件の引き渡し時には、売買依頼時に必要な書類とは別で準備すべきものがあります。スムーズに引き渡しを行うためにも、事前にしっかり確認しておきましょう。
上記以外に準備すべき必要書類は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
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不動産売却時に必要な費用
不動産の売却時には、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 住宅ローン返済手数料
- 測量費用
- 解体費用
どのような費用が発生するのか把握しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて以下のように定められています。
不動産の売買価格 | 仲介手数料の上限額（税込） |
|---|
200万円以下の部分 | 5.5％ |
200万円超～400万円以下の部分 | 4.4% |
400万超の部分 | 3.3% |
参考：「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
たとえば、1,000万円で物件を売却した場合の仲介手数料の上限額は、39.6万円です。
・200万円以下の部分：200万×5.5%＝11万円 ・200万円超～400万円以下の部分：200万×4.4%＝8.8万円 ・400万超の部分：（1,000-400）×3.3%＝19.8万円 ・仲介手数料の上限額＝11万円＋8.8万円＋19.8万円＝39.6万円（税込） |
仲介手数料は、売却活動に対する成果報酬のため、売却が成立した場合にのみ支払います。
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不動産売却の仲介手数料と諸費用の相場を解説！無料になるケースは？
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、登記簿謄本に記載された抵当権を削除するために必要な費用です。住宅ローンが残った物件を売却する場合、抵当権抹消登記をしなければなりません。
登記簿謄本に記載された抵当権の削除を司法書士に依頼する場合、15,000円程度の手数料がかかります。
住宅ローン返済手数料
住宅ローン返済手数料の相場は3万円程度です。住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、住宅ローンを一括返済する必要があり、繰り上げ返済の手数料がかかることもあります。
返済手数料の金額は金融機関によって異なるので、事前に確認しておきましょう。
測量費用
測量費用とは、土地の境界と面積を明確にするための測量作業にかかる費用です。費用の相場は、以下のとおりです。
測量の種類 | 測量費用の相場 |
|---|
確定測量 | 35～80万円 |
現況測量 | 10～20万円 |
測量費用は、土地の面積や形状によって変わり、土地の面積が大きいほど費用がかかります。また、大きな段差がある、草木が茂ったりしているなどの測量が困難な形状の土地も、費用が高くなる傾向にあります。
解体費用
建物付きの土地を更地にして売却する場合、建物を解体するための費用がかかります。解体費用の相場は、以下のとおりです。
建物の構造 | 解体費用の相場 |
|---|
木造 | 4～5万円/坪 |
鉄骨造 | 6～7万円/坪 |
鉄筋コンクリート造 | 6～8万円/坪 |
解体費用は建物の構造や大きさなどにより異なります。木造より鉄筋コンクリート造のほうが、解体に手間がかかるうえに処分費が増えるため、解体費用は高くなる傾向です。
また、解体費用は、立地によっても金額が変動します。隣接する家との距離が近く前面道路が狭いような物件は、重機が搬入できない、隣家の損傷を防止する必要があるなどの理由により、手間がかかる手壊し解体になることから費用が高くなります。
不動産売却時に発生する税金
不動産を売却する際には、さまざまな税金がかかります。売却時に発生する税金を把握していないと、想定外の出費に慌ててしまう可能性があるため、どのような税金がかかるのかを理解しておきましょう。
譲渡所得税
不動産売却により利益を得た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の内訳は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つです。
譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除を差し引き、所定の税率をかけて算出します。譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。
・譲渡所得＝譲渡価額（不動産の売却価格）－（取得費＋譲渡費用） ・譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率 |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
適用される税率は、不動産の所有期間によって変わります。
不動産の所有期間 | 譲渡所得の税率 |
|---|
長期譲渡所得（所有期間5年超） | 20.315% |
短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 39.63% |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
たとえば、所有期間が5年以下の不動産の売却により譲渡所得が500万円の場合、譲渡所得税額は約198万円（500万円×39.63%）になります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書などの課税文書に対してかかる税金です。印紙税額は、以下のように定められています。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
印紙税は、課税文書に収入印紙を貼りつけて納税します。
なお、印紙税には軽減措置が設けられています。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された不動産譲渡に関する契約書のうち、契約書の記載金額が10万円を超えるものは、軽減税率の適用対象です（※）。
（※）「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（国税庁）
登録免許税
登録免許税とは、登記内容を変更する際にかかる税金です。登録免許税の税額は、不動産1件につき、1,000円です（※）。
土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されている場合は、それぞれ別の不動産とみなされるため、登録免許税は2,000円かかります。
（※）「登録免許税の計算」（法務局）
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不動産売却価格の相場
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏における不動産売却価格の相場は以下のとおりです。
築年数 | 中古マンションの売却相場 | 中古戸建ての売却相場 |
|---|
～築5年 | 8,170万円 | 5,236万円 |
～築10年 | 7,279万円 | 5,067万円 |
～築15年 | 6,702万円 | 4,678万円 |
～築20年 | 5,965万円 | 4,429万円 |
～築25年 | 5,348万円 | 4,232万円 |
～築30年 | 4,140万円 | 3,421万円 |
築30年～ | 2,439万円 | 2,572万円 |
出典：「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】」（公益財団法人 東日本不動産流通機構）
「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」（国土交通省）によると、中古戸建て住宅の資産価値は、築15年までは下落率が非常に大きく、築10年でほぼ半分に下がります。築15年からは下落率が緩やかになり、築20年をすぎるとほぼ変わりません。
出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」（国土交通省）
一方、中古マンションは、築10年までは70〜80%の資産価値を維持しますが、築25年が経過すると、資産価値はほぼ半分になります。
建物の法定耐用年数は、木造戸建て住宅は22年、鉄筋コンクリートマンションは47年です（※）。つまり、戸建て住宅は築25年以上、マンションは築50年以上で資産価値がほぼゼロになります。
（※）「主な減価償却資産の耐用年数表」（国税庁）
不動産売却がしやすい時期
一般的に、不動産を売却しやすい時期は、不動産取引が盛んになる1〜3月です。新年度にあたる4月が近くなると、入学や就職、転勤などにより引越しを検討する方が多くなり、不動産の購入需要が高まるためです。
一般的に不動産の売却までには6ヶ月程度の時間がかかるため、遅くても9〜10月ごろから売却準備を始めるとよいでしょう。
不動産売却を成功させるためのコツ
不動産売却を成功させるためには、押さえておくべきポイントがあります。売却成功のコツを把握しておきましょう。
信頼できる不動産会社に依頼する
信頼できる不動産会社に不動産売却を依頼しましょう。売買実績やノウハウが豊富な不動産会社に依頼することで、適正価格での売却が期待できます。不動産会社を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。
- 売却したい不動産のエリアの売却実績が豊富か
- 対応が迅速・丁寧か
- 査定額の根拠を詳しく説明してくれるか
- サービスが充実しているか
売りたい物件と同じエリアの売却実績が豊富な不動産会社であれば、エリア特有の市場動向に精通しているため、効果的な戦略のもと売却活動を進められます。
また、査定額の根拠を明確に説明してくれるかも重視すべきポイントです。根拠が曖昧な査定額で売りに出した場合、いつまでも売却できず最終的に相場よりも安い価格で売ることになる可能性があります。
査定額の根拠に不明点がある場合は詳しく説明してもらい、納得したうえで媒介契約を締結することが重要です。
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不動産会社と定期的に連絡をとる
売却活動の開始後も、不動産会社と定期的に連絡をとりましょう。担当者は一人で複数の案件を抱えているため、後回しにされないよう継続的に連絡を取り合うことが大切です。
とくに一般媒介契約においては、不動産会社が売主に販売活動状況を報告する義務がないため、売主から担当者へ連絡し積極的に販売活動してもらいましょう。
また、不動産売却を成功させるためには、売主自らも購入希望者の問い合わせの有無や件数などの状況把握に努める必要があります。物件への問い合わせが少ない場合は、当初の売却戦略を見直してもらうなど働きかけましょう。
価格を高めに設定する
査定額よりも少し高めに価格設定してから売り出しましょう。購入希望者が値下げを依頼してくることがあり、最初から査定額で売りに出してしまうと、売却価格が低くなる可能性があります。
ただし、価格設定が高すぎると売れない可能性が高くなるため注意が必要です。相場よりも1割増しに価格を設定して売り出すとよいでしょう。
不動産売却時にやってはいけないこと
不動産売却時には、以下のようなことは避けましょう。
- 不動産会社に相談せずにリフォームや解体をする
- 建物の欠陥や不具合を隠して売却する
- 査定額の高さだけで依頼する不動産会社を決める
- ハウスクリーニングを行っていない
リフォームしても、売却価格に反映できるとは限りません。家の状態や立地によっては、古家付き土地として販売したほうがよいケースもあります。そのため、不動産会社に相談せずにリフォームや解体をするのはやめましょう。
また、雨漏りや白アリ被害などの瑕疵（物件の不具合）がある場合、不動産会社に報告する必要があります。瑕疵を隠していた場合、売買契約後に損害賠償金を請求される可能性があります。トラブルを避けるために、瑕疵があっても隠さずに正直に伝えましょう。
不動産売却時にやってはいけないことに関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
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不動産売却の相談はTAQSIE（タクシエ）へ
不動産の売却方法には、仲介と買取があります。仲介は売主が売り出し価格を決められるため、できるだけ高い金額での売却を目指したい人におすすめです。不動産売却により早く現金化したい、確実に売却したいといった方には買取が向いています。
不動産の査定は、複数の不動産会社に依頼することが大切です。複数社に依頼することで、より良い条件での売却が期待できます。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
