不動産売却ではさまざまな費用が発生するため、売却した金額のすべてが手取りとなるわけではありません。なかでも売却代金に応じてかかる仲介手数料は高額になりがちなので、あらかじめ把握しておくのがおすすめです。
この記事では、仲介手数料の計算方法や相場、無料になるケースなどを解説します。仲介手数料以外にかかる費用や、実際にマンションを3,000万円で売却した場合にかかる費用例も紹介しますので、不動産売却を検討中の方はぜひご参考にしてください。
不動産売却における仲介手数料とは
そもそも「仲介手数料」とはどのような費用なのでしょうか？仲介手数料に含まれるもの・含まれないものとあわせて確認しましょう。
仲介手数料とは
不動産売却における仲介手数料は、売却したい不動産の買主を見つけてくれた不動産会社に対して支払う「成功報酬」です。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、1社とのみ契約を締結する専属専任媒介契約・専任媒介契約と、複数社と契約できる一般媒介契約があります。仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を締結した場合でも、最終的に売買契約を結んだ買主を見つけた不動産会社1社のみが支払い対象となります。
仲介手数料に含まれるもの・含まれないもの
仲介手数料には、「通常の仲介業務で発生する費用」が含まれます。具体的には、
・自社サイトや物件情報サイトへの情報掲載
・販促活動をおこなうためのチラシの作成やポスティング
・購入希望者の内覧の立ち会い
・売買契約締結などの契約業務
などは仲介業務の範囲とされ、最終的に契約に至らなかった場合でも、費用を請求されることはありません。その一方、
・土地を売却するための測量
・売主の希望で通常よりも広範囲におこなうポスティング
・遠方にいる購入希望者と交渉するための交通費を要する出張
など「通常の範囲を超えている」とされるものに対する費用は仲介手数料には含まれず、実費を請求されるのが一般的です。
その場合は、事前に不動産会社から了承を求められるのが通常ですが、「この依頼は仲介手数料の範囲内で対応してもらえるのか」と不安に感じる場合は、売主側からも確認するとよいでしょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、不動産会社がいくらでも請求できるものではなく、宅地建物取引業法で不動産の売却金額に応じた上限額が決められています。仲介手数料の上限額は以下のとおりです。
| 売却価格 |
上限額 |
| 200万円以下の部分 |
売却金額（税抜）×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 |
売却金額（税抜）×4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 |
売却金額（税抜）×3%＋消費税 |
200万円を超える場合、それぞれの上限額を算出して合算する必要があり計算が煩雑になるため、以下の速算式を使うのが一般的です。
| 売却価格 |
上限額 |
| 200万円以下 |
売却金額（税抜）×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 |
売却金額（税抜）×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 |
売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税 |
実際の計算例を見てみましょう。
仲介手数料の計算例
3,500万円（税抜）の中古マンションを売却した場合の計算例は、以下のようになります。（消費税10％の場合）
ときには売却金額が高額になりがちな不動産売却においては、仲介手数料も高くなる傾向があります。支払いの段階になって慌てないように、あらかじめ把握しておくことが大切です。
「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」とは
仲介手数料は上限額が定められていますが、社会問題化する空き家の増加に対応するため、400万円以下の宅地・建物の取引に対しては、規定の上限額を超えて18万円＋消費税とすることが認められるようになりました。これは「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」と呼ばれます。
空き家は低価格で取引されることも多く、たとえば100万円で売買契約が成立した場合、不動産会社は5.5万円しか手数料収入を得られません。空き家の売却は簡単ではなく、より手間と時間がかかるケースが少なくないため、労力の割に報酬が少ないため不動産会社は消極的になりがちです。それでは空き家問題の解消につながりにくくなることから、上限額を引き上げる特例が定められました。
ただし特例が適用されるには、不動産会社は事前に売主の許可を得る必要があります。そのため空き家の売却後に無断で18万円＋消費税が請求されることはありません。
仲介手数料の相場【早見表】
仲介手数料は上限があり、その金額内であれば自由に設定できるため「定価」や「相場」はありません。とはいえ仲介手数料は収入の柱となることから、上限を基本としている不動産会社が多いのが実情です。どの不動産会社に依頼しても上限額を超えることはないため、はじめから上限額を相場と考えておくのが無難です。
仲介手数料上限額の早見表
仲介手数料上限額を一覧でまとめました。売却見込額からおおよその仲介手数料を把握する際のご参考にしてください。
| 売却価格（税抜） |
仲介手数料の上限額（消費税10％の場合） |
| 100万円 |
55,000円（198,000円※） |
| 200万円 |
110,000円（198,000円※） |
| 300万円 |
154,000円（198,000円※） |
| 400万円 |
198,000円 |
| 500万円 |
231,000円 |
| 600万円 |
264,000円 |
| 700万円 |
297,000円 |
| 800万円 |
330,000円 |
| 900万円 |
363,000円 |
| 1,000万円 |
396,000円 |
| 1,500万円 |
561,000円 |
| 2,000万円 |
726,000円 |
| 2,500万円 |
891,000円 |
| 3,000万円 |
1,056,000円 |
| 3,500万円 |
1,221,000円 |
| 4,000万円 |
1,386,000円 |
| 5,500万円 |
1,881,000円 |
| 6,000万円 |
2,046,000円 |
| 7,000万円 |
2,376,000円 |
| 8,000万円 |
2,706,000円 |
| 9,000万円 |
3,036,000円 |
| 1億円 |
3,366,000円 |
※「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」適用時
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、売買契約締結時に半額、決済・引き渡し時に半額を支払うのが一般的です。ただし法的な決まりはないので、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。
仲介手数料が無料になるケース
売却金額が高くなるに従い高額になる仲介手数料が「無料」になるケースはあるのでしょうか？
不動産会社に直接買い取ってもらう場合
売却したい不動産を、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料は発生しません。仲介手数料は、不動産会社に売却相手を「仲介」してもらった場合に支払う成功報酬であるため、仲介がおこなわれない直接買取では仲介手数料の支払いは不要です。
ただし買取による売却は、仲介による売却と比べて売却価格が安くなる傾向があります。仲介手数料を無料にすることだけを目的に、買取を選ぶのは避けるのが無難です。
さらに詳しく買取や仲介について調べたい方は、以下の記事をご一読ください。
不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説
自分で見つけた買主に売却する場合
自分で見つけた買主と直接売買をおこなう場合も、不動産会社の仲介が発生しないので仲介手数料はかかりません。
不動産の個人間売買は法律で禁じられていないため、取引自体は自由です。しかし不動産売買の契約書を作成するのには不動産についての専門的な知識が必要となり、場合によっては売却後に大きなトラブルに発展する恐れがあります。
不動産会社を挟まない個人間売買はリスクが大きいので、可能な限り避けましょう。不動産会社に支払う仲介手数料は、取引を安全に、そしてスムーズに進めるための費用でもあるのです。
仲介手数料より不動産会社選びを重視すべき理由
仲介手数料は高額になりがちなので「上限額いっぱいではなく、少しでも割り引いてくれる不動産会社を選びたい」と思う人もいるでしょう。しかし、仲介手数料を抑えることだけを重視して不動産会社を選ぶのは、基本的にはおすすすめできません。
仲介手数料にこだわると満足いく売却ができない恐れがある
仲介手数料が安くすることばかりにこだわって不動産会社を探すと、本来の目的である不動産売却で満足いく結果が出ない恐れがあります。不動産会社にとって仲介手数料は収入の柱であるため、仲介手数料を値切られてしまうとモチベーションが低下しかねないためです。
仲介手数料が安くなっても、結果的に熱心に売却に取り組んでもらえなければ、高値での売却が実現しないかもしれません。手数料にばかりこだわり、本来の目的を見失わないようにしましょう。
エージェント選びに注力したほうが高値売却を目指せる
不動産売却では、仲介手数料を下げることを考えるより、高値での売却を目指してエージェント選びに注力するのが得策です。エリアに精通して不動産売却の実績が豊富なエージェントを見つければ、高値での売却に成功しやすくなります。そうすれば、仲介手数料を値引きしてもらうよりも大きな売却益を得られる可能性があります。
実績と実力のあるエージェントを探すときには、担当者に直接マッチングしてもらえる「エージェント紹介サービス」を利用するのがおすすめです。一度に複数の不動産会社に査定を出せる一括査定サイトは便利であるものの、不動産会社は選べても、どんなエージェントが担当になるかわからないリスクがあります。その点エージェント紹介サービスなら、「契約までは熱心だったのに、契約したら担当者が変わってやる気を感じられない」といったミスマッチがありません。
実際、タクシエのアンケートでは、不動産売却した人の8割が「家を希望条件で売却するためにはエージェント選びが重要」と回答しています。
大手不動産会社20社以上から約350名の精鋭が登録しているタクシエなら、実績を確認したうえで、直接チャットでコミュニケーションを取りながら担当者を選べます。実績とノウハウのあるエージェントを紹介してもらい、高値での売却をめざしましょう。
不動産売却で仲介手数料以外にかかる諸費用の種類と目安
不動産売却においては、仲介手数料以外にも以下のような費用がかかります。
| 税金 |
印紙税 |
買主との売買契約書に対してかかる税金 |
|
登録免許税 |
抵当権のついた不動産を売却する場合、抵当権抹消登記をおこなうためにかかる税金 |
| 譲渡所得税 |
不動産売却で利益が出た場合、利益に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称 |
| その他の諸費用 |
司法書士報酬 |
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合にかかる |
| 繰り上げ返済手数料 |
住宅ローンを繰り上げ返済する場合などにかかる |
具体的な金額の目安をチェックしましょう。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対して課される国税です。不動産売却においては、買主と交わす売買契約書に課税され、収入印紙を貼付することで納税します。
印紙税額は売買契約書に記載された不動産の売却金額に応じて決まります。
| 契約金額 |
本則税率 |
軽減税率※ |
| 10万円を超え 50万円以下のもの |
400円 |
200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの |
1千円 |
500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの |
2千円 |
1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの |
1万円 |
5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの |
2万円 |
1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの |
6万円 |
3万円 |
※令和6年3月31日までに作成される不動産売買の契約書については軽減措置が取られており、軽減税率が適用される。
参考：国税庁
登録免許税（登記費用）
登録免許税は、登録免許税法に基づく登記や登録などををおこなう際にかかる国税です。不動産売却においては、住宅ローンが残っている不動産を売却するケースで、抵当権抹消登記をおこなうときに課税されます。
抵当権とは、万一住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が売却して貸付金を回収するために担保とする権利です。抵当権がついたままだと買い手を見つけられないため、売却に際しては住宅ローンを一括返済して抵当権を外さなければなりません。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、「不動産1個につき1,000円」と定められています。例えば「土地2筆＋戸建1棟」であれば、不動産3個×1,000円で3,000円が課税額です。登録免許税は、登記をおこなう際に、収入印紙を台紙に貼付して納めます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却をして利益である「譲渡所得」が出たときにかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。譲渡所得税額は、以下の手順で求めます。
①「売却金額」から「物件の取得費＋建物の減価償却費（経年による価値の減少分）」と売却に際してかかった「売却費用」を差し引いて譲渡所得を求める
②「譲渡所得」に所有期間に応じた「譲渡所得税率」を掛け合わせて譲渡所得税額を算出する
譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間が「5年以下」か「5年超」かによって以下のように異なります。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％=合計20.315％ ＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
たとえば15年所有していた取得費2,800万円のマンションを、売却費用150万円かけて3,800万円で売却した場合、譲渡所得税は以下のように計算します。
譲渡所得＝3,800万円−（2,800万円＋200万円）＝800万円
譲渡所得税＝800万円×20.315％（長期譲渡所得）＝162万5,200円
このケースでは、譲渡所得800万円に対して162万5,200円の譲渡所得税が発生する結果となりました。上記で計算して利益が出た場合には、売却の翌年に確定申告が必要です。
なお、譲渡所得に対しては、さまざまな控除制度が用意されています。
たとえば売却したのが別荘や投資用の物件ではなくマイホーム（居住用財産）であれば、一定の要件を満たした場合に譲渡所得3,000万円まで控除されるため、実質譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税が発生しません。
不動産売却で利益が出たときには、ほかにもさまざまな控除制度が用意されており、また損益が出たときにも損益通算（事業所得や給与所得から損益を差し引くこと）ができる場合もあります。不動産売却したときには、使える制度がないかを確認してみましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済手数料
住宅ローンが残っており抵当権を抹消するために一括返済する場合は、事務手数料がかかる場合があります。手数料の金額は借り入れしている金融機関によって異なりますが、5千円〜3万円程度が一般的です。
司法書士報酬
抵当権抹消登記などの登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬も必要です。司法書士報酬は、5千〜1万円が相場です。
マンションを3,000万で売却した場合にかかる費用例
ここでは実際どれくらいの費用がかかるのかを見るために、以下のマンション（居住用）を例にして計算してみましょう。
取得費：2,500万円（減価償却費差し引き済み）
所有期間：20年間
売却金額：3,000万円（税抜）
売却費用：150万円
住宅ローン残債：あり
| 仲介手数料 |
3,000万円（税抜）×3％＋6万円×1.1（消費税）＝105.6万円 |
| 印紙税 |
1万円 |
| 登録免許税 |
2,000円（土地×1、専有部分×1） |
| 譲渡所得税 |
譲渡所得＝3,000万円−（2,500＋150万円）＝350万円
居住用マンションであるため3,000万円特別控除の特例が適用され、譲渡所得税はかかりません。 |
| 繰り上げ返済手数料 |
27,500円 |
| 司法書士報酬 |
1万円 |
| 合計 |
110.55万円 |
このケースでは、売却にかかる費用は売却金額のおよそ3.6％となりました。譲渡所得税が発生しないケースでは、諸費用は5%程度見積もっておくと安心です。
なお戸建で解体・撤去費がかかる、土地の境界確定測量が必要など、別途費用が発生して諸費用が高額になるケースもあります。実際にどのくらいの費用がかかるのかは、不動産会社に確認しましょう。
不動産売却における仲介手数料Q&A
ここでは不動産売却の仲介手数料についてよくある質問と回答を、3つご紹介します。
Q1. 仲介手数料はどの不動産会社も同じなの？
仲介手数料は上限が決まっているだけで、その範囲内であれば不動産会社が自由に設定できるとされています。そのため売却金額が同じであっても、仲介手数料は異なる場合があります。
ただし、仲介手数料より不動産会社選びを重視すべき理由で述べたように、仲介手数料にこだわって不動産会社を探すのは、良い結果が出ない恐れがあるためおすすめできません。不動産売却においては、仲介手数料の高い低いではなく、エリアに詳しく売却したい物件種別の取引実績とノウハウがあり、高く売ってくれるエージェントを探すのがおすすめです。
Q2. 仲介手数料は値引きしてもらえるの？
仲介手数料は、法定手数料内であれば不動産会社が自由に設定できるので値引き交渉の余地はあります。実際に値引きをしたことがある不動産会社も少なからずあるようです。ただし、仲介手数料を抑えることよりも、不動産を少しでも良い条件で売却することを考えるほうがよいでしょう。
仲介手数料は不動産会社の収入の柱であるため、値引き交渉をされると担当者のモチベーションが上がりにくくなる恐れがあるためです。それよりも、きちんと仲介手数料を支払い、しっかりと仕事をしてもらうほうが、好ましい結果になる可能性が高いでしょう。
Q3. 契約解除になった場合仲介手数料は返金される？
基本的には、売買契約が成立すれば、不動産会社は仲介手数料を全額請求できるとされています。そのため売買契約が成立し、仲介手数料の半額や全額を支払った後に契約解除となった場合も、不動産会社には返還義務がありません。
ただし実際の対応は、契約解除となった理由などにより各不動産会社が決めているのが実情です。自ら契約する場合、買主から契約解除を申し入れられた場合のいずれにおいても、まずは不動産会社の担当者に相談することが大切です。
まとめ
仲介手数料は高額になるケースも多く、安く抑えたいと考えてしまいがちです。しかし仲介手数料にこだわって不動産会社を選ぶのは、担当者のモチベーションが下がり期待した成果を得られない恐れがあるため避けるのが無難です。
最終的な不動産売却の成功、つまり可能な限り高値での売却を念頭におくのであれば、仲介手数料の値引き交渉に頭を悩ませるより、実績とノウハウのあるエージェント選びに注力することをおすすめします。
三菱地所グループが運営しているエージェント紹介サービスタクシエであれば、売却したい物件のあるエリアにおいて、同一種別（マンション・戸建て・土地）の売却実績が多い順に、仲介担当者のマッチングが可能です。プロフィールや実績、買い手情報などを見たうえで、売却の相談をしたい担当者を選べるので、ぜひ利用を検討してみてください。
