土地を売却する際に、税金の負担が不安な方もいるでしょう。土地の売却で得た利益が多ければ、課税される税金も多くなります。売却益によっては、税金の負担が数百万単位になることもあります。
しかし、特別控除や特例を活用することで税負担を大幅に軽減できるため、土地を売却する前に正しい知識をつけることが重要です。
本記事では、土地の売却でかかる税金について紹介します。
- この記事を読むと分かること
-
- 土地売却で発生する主な税金の種類
- 土地売却で利用できる特例・控除の種類
- 確定申告が不要になるケース
家を売りたくなったらタクシエ
三菱地所リアルエステートサービスが
あなたのエリアで実績の多い不動産会社をご紹介！
チャットで完結OK！
しつこい営業電話はありません！
土地売却で発生する税金の種類
土地の売却では、以下3種類の税金が発生します。
それぞれの税金について解説します。
▼関連記事
不動産売却の税金ガイド｜種類、計算方法、対策、申告時期、納付方法まで徹底解説
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物の売却によって得られた譲渡所得に対して課される税金です。譲渡所得税の内訳は、所得税・復興特別所得税・住民税です。
譲渡所得税額は、譲渡所得から特別控除を差し引き、所定の税率をかけて算出します。譲渡所得と譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。
・譲渡所得＝不動産の売却額－（取得費＋譲渡費） ・譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率 |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えているかを基準として異なります。
所有期間 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 |
|---|
5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ |
5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
たとえば、2019年4月に取得した土地を2025年6月に売却する場合、2025年1月1日時点で所有期間が5年以下であるため、短期譲渡所得の税率が適用されます。
また、2037年までは、東日本大震災の復興のために創設された復興特別所得税も、所得税とあわせて納付しなければなりません（※）。
（※）「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」（国税庁）
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記や登録を行う際にかかる税金です。土地の売却時にローンを完済して抵当権抹消登記を申請する際には、登録免許税を納めなければなりません。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産一つにつき1,000円です（※）。一戸建てで土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合、それぞれ別の不動産とみなされるため、登録免許税は2,000円となります。
（※）「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」（国税庁）
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に対してかかる税金です。不動産の売買契約を結ぶ際に、契約金額に応じて定められた収入印紙を契約書に貼付して納税します。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置の印紙税額 （2027年3月31日までの特例） |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
2027年3月31日までは軽減税率が適用され、不動産の契約金額が10万円を超えるものは、印紙税額が引き下げられます（※）。
（※）「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（国税庁）
土地の売却にかかる税金はいつ・どうやって納付する？
土地の売却にかかる税金は、税目ごとに納付時期・方法が異なります。
税目 | 納付時期 | 主な納付方法 |
|---|
譲渡所得税 | ・所得税＋復興特別所得税：土地を売却した翌年の確定申告期間
・住民税：土地を売却した翌年の6月以降 | ・納付書
・口座振替 |
登録免許税 | ・抵当権抹消登記の申請時 | ・収入印紙
・電子納付 |
印紙税 | ・土地売却の契約締結時 | ・収入印紙
・電子納付 |
譲渡所得に対する住民税は、土地の売却によって得た利益に応じて、翌年度の住民税に上乗せされる仕組みです。
また、年末調整で課税所得は処理されません。そのため、給与所得者であっても、土地の売却で利益が出た場合や特例を適用する場合には、売却した翌年の確定申告期間中に申告する必要があります。
住民税の納付の流れは、給与所得者か否かによって以下のように異なります。
納税者 | 納付の流れ | 概要 |
|---|
給与所得者 | 特別徴収
（会社経由） | 確定申告の内容にもとづき、翌年6月以降に勤務先が給与から毎月天引きする |
給与所得者以外の所得者 | 普通徴収 | 自治体から送付される納付書に従い、一括または年4回の分割で自分が納付する |
登録免許税や印紙税は、書類を作成する時点で納税が完了するため、税務署への申告は不要です。
居住用の土地の売却時に受けられる特例・控除
住居用の土地を売却したときに利益が出た場合は、以下の制度を利用することで節税できます。
それぞれの内容について解説します。
3,000万円の特別控除
居住用財産である土地を売却した場合、所定の要件を満たしていれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な適用要件は、以下のとおりです。
- 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却している
- 家屋を取り壊した日から1年以内に売却している
- 家屋を取り壊した日から売却契約までの期間に、土地を居住以外の用途で使用していない
参考：「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
居住用として利用している土地の売却であれば適用されることが多いため、要件を確認しておきましょう。
軽減税率の特例
軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える不動産を売却する場合に、譲渡所得税の税率が軽減される制度です。軽減税率は、長期譲渡所得の金額によって異なります
長期譲渡所得の金額 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 |
|---|
6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ |
6,000万円超の部分 | 15.315％ | 5％ |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用可能です（※）。売却益が大きい場合は、併用することで大幅な節税効果が期待できます。
（※）「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
相続した土地の売却時に受けられる特例・控除
相続した土地を売却したときに利用できる特例・控除には、以下の2つがあります。
- 取得費加算の特例
- 相続した空き家を売却した際の3,000万円特別控除
それぞれの内容について解説します。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続により取得した土地や建物などを所定の期間内に売却した際に、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。本特例を利用すると取得費が増えるため、結果として譲渡所得税の節税につながります。
適用対象となる主な要件は、以下のとおりです。
- 相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に土地を売却している
- 相続や遺贈によって財産（土地）を取得している
- 財産の取得者が相続税を納めている
参考：「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（国税庁）
加算対象となるのは実際に納付した相続税に限られ、未納や延滞分は対象外です。
相続した空き家を売却した際の3,000万円特別控除
相続や遺贈によって取得した空き家とその土地を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が受けられます。空き家をそのまま売却する場合だけでなく、建物を取り壊して土地だけ売却する場合でも適用できます。
特別控除の主な要件は、以下のとおりです。
- 相続開始直前まで当該家屋に被相続人が一人で住んでいた
- 1981年5月31日以前に建築された建物である
- 区分所有建物登記がされていない建物である
- 相続開始日から3年目の年の12月31日までに売却している
- 建物付きで売却する場合は、一定の耐震基準を満たしている
- 売却代金が1億円以下である
参考：「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁）
本特例と取得費加算の特例は併用できません（※）。どちらの制度を適用すると節税効果が高くなるかは売却時の損益状況によって異なるため、税理士などに確認してみるとよいでしょう。
（※）「他の税制との適用関係」（国土交通省）
土地の売却で譲渡損失が生じた際に受けられる特例・控除
土地の売却で損失（譲渡損失）が生じた場合は、以下の特例・控除が受けられます。
- 居住用財産の売却による譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
- 居住用財産の買い換えによる譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
それぞれの特例・控除の適用要件などについて見ていきましょう。
居住用財産の売却による譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
居住用の土地や建物の売却により譲渡損失が出た場合は、譲渡損失をその年の他の所得と相殺する「損益通算」が可能です。主な適用要件は、以下のとおりです。
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている
- 譲渡時に居住している、または居住をしなくなってから3年以内である
- 償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
- 3,000万円の特別控除などの他の特例と併用していない
参考「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」（国税庁）
損益通算しても相殺しきれなかった譲渡損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越せます。そのため、翌年以降の所得税と住民税の負担を軽減できます。
居住用財産の買い換えによる譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
居住用の土地と建物を売却して新たに住居用財産を購入した際に譲渡損失が出た場合も、その年の他の所得との損益通算が可能です。居住用財産の買い換えによって生じた譲渡損失においても、翌年以降3年間にわたり繰り越せます。
本特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている
- 譲渡時に居住している、または居住をしなくなってから3年以内である
- 償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
- 居住用財産を売却した前年から翌年までの3年間に、新たな住居用財産を取得している
- 新たな住居用財産の床面積が50㎡以上である
- 新たな住居用財産を取得した翌年12月31日までに居住している、または居住の見込みがある
- 他の特例や控除を併用していない
参考：「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」（国税庁）
新居の取得や入居のタイミングによっては適用対象外となるため、要件の詳細を確認しておきましょう。
土地売却における税金計算シミュレーション
土地の売却でどれくらいの税金がかかるのかを把握するために、以下の例で見ていきましょう。
- 居住用の土地を1,000万円で売却した場合
- 相続した土地を2,000万円で売却した場合
居住用の土地を1,000万円で売却した場合
以下の条件で、居住用として使用していた土地を1,000万円で売却した場合にかかる税金について見ていきましょう。
- 土地の売却額：1,000万円
- 取得費：400万円
- 譲渡費：50万円
- 所有期間：10年未満
費用の種類 | かかる金額 |
|---|
譲渡所得税 | 0円 |
登録免許税 | 1,000円 |
印紙税 | 5,000円 |
まず、土地の売却額から取得費と譲渡費を差し引き、譲渡所得を求めます。
1,000万円－（400万円＋50万円）＝550万円（譲渡所得） |
3,000万円の特別控除を適用すると譲渡所得は0円となるため、所得税と住民税は課税されません。
印紙税の納税額は、軽減税率の適用により5,000円です。また、住宅ローンが残っている土地である場合は抵当権を抹消するため、1,000円の登録免許税がかかります。
相続した土地を2,000万円で売却した場合
相続した土地を2,000万円で売却し、取得費加算の特例を適用したケースで、どれくらい税金がかかるかシミュレーションします。
- 土地の売却額：2,000万円
- 取得費：不明（概算取得費5％を使用）
- 譲渡費：120万円
- 納付した相続税額：800万円
- 所有期間：2年
- 抵当権：なし
費用の種類 | かかる金額 |
|---|
譲渡所得税 | 約388万円 |
登録免許税 | 0円 |
印紙税 | 10,000円 |
不動産の取得費が不明の場合は、売却額の5%を概算取得費にできる「概算取得費の特例」が利用可能です。
今回のケースにおける概算取得費は100万円（2,000万円×5％）であるため、概算取得費と相続税を合算した900万円を取得費として売却額から差し引けます。売却額から取得費と譲渡費を差し引くと譲渡所得は980万円です。
2,000万円－（900万円＋120万円）＝980万円（譲渡所得） 980万円×39.63％≒388万円（譲渡所得税） |
このケースでは、短期譲渡所得の税率が適用されるため、約388万円の譲渡所得税がかかることになります。
土地売却で確定申告が不要なケース
土地の売却で以下に該当する場合、確定申告は不要です。
- 売却益がない場合
- 譲渡所得と他の所得の合計額が20万円以下の場合
それぞれのケースについて解説します。
売却益がない場合
土地の売却で利益が出なかった場合、原則として確定申告は不要です。譲渡所得が0円、またはマイナスであれば、売主に納付義務が発生しないからです。
ただし、譲渡損失が生じて損益通算や繰越控除の特例を受けたい場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得と他の所得の合計額が20万円以下の場合
年末調整済みの給与所得者で、土地の売却による譲渡所得と他の所得の合計額が20万円以下の場合、確定申告は不要です（※）。
ただし、確定申告が不要でも住民税の申告が別途必要になる場合もあるため、不安な場合は市区町村に確認しておくとよいでしょう。
（※）「所得税法」（デジタル庁）
土地の売却でかかる税金を把握し適切に申告・納付をしよう
土地の売却時には譲渡所得税や登録免許税などの税金が発生します。売却益が大きいほど譲渡所得税は高額になるため、利用できる特例・適用対象となる要件を確認しておくことが大切です。土地の売却でかかる税金を把握し、適切に申告・納付しましょう。
土地の売却に関して不安や不明点がある方は、「TAQSIE（タクシエ）」をご活用ください。大手不動産会社80社の中から実績が豊富な担当者を3名ご紹介いたします。会員登録後、無料で土地の売却相談ができるので、お気軽にご利用ください。
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
