不動産を所有していた方が亡くなると、相続人の共有財産になります。相続手続きをおこなわずに放置していると、相続人が増え続けて権利関係がどんどん複雑になってしまいます。そのため早めに相続登記の手続きを進めることが大切です。
この記事では、亡くなった方（被相続人）の不動産を相続する流れと必要な手続きを、5つのステップで解説します。不動産相続を成功させるポイントや、売却する場合の不動産会社選びのコツなども紹介します。不動産の相続が今後予見されている方、実際に相続が発生し手続き方法を知りたい方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産を相続する流れと手続き
被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を相続するには、被相続人から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要です。ここでは被相続人が亡くなってから相続登記をおこなうまでの、一連の流れと手続きを5つのステップで解説します。
STEP1 遺言書の有無を確認する
不動産を所有していた方が亡くなったときには、まずは被相続人が遺言書を残していないかを確認することから始めます。自宅はもちろん、公証役場に公正証書遺言を残していないかもチェックしましょう。
遺言書があった場合は、原則的には遺言の内容に従います。あとになって遺言書が見つかると、相続手続きをやり直す必要があり大変な手間がかかるため、遺言書の有無は入念に調べましょう。
遺言書がなかった場合はSTEP2に進みます。
【手続き】遺言書があった場合は内容に従い相続登記をおこなう
遺言書が残されていた場合は、その内容に従い、法務局で相続不動産の相続登記をおこないます。手続きに際しては、遺言書の提出も必要です。
ただし遺言の内容が不当だった場合には、遺言の無効を主張したり、遺留分侵害額*を請求したりもできるので、手続き前に弁護士など専門家に遺言書の内容を見てもらうことをおすすめします。
*遺留分侵害額：法定相続人のうち、配偶者・子・両親に対して最低限保障されている相続財産の取り分のこと。遺留分は遺言よりも優先される。
STEP2 法定相続人を確定させる
遺言者の有無と平行して、法定相続人の確定を進めます。法定相続人とは、民法で定められた相続の権利を有する人を指します。相続が発生した不動産は法定相続人全員の共有財産となるので、誰がどのように相続するかを決めるために、すべての法定相続人を洗い出す必要があるのです。
この作業は、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍をすべて取り寄せ、相続の権利を有する人を地道に調べる必要があるため非常に手間と時間がかかります。できるだけ早く取りかかりましょう。
【手続き】法定相続情報一覧図を作成し認証を受ける
法定相続人を確定したら、被相続人の除籍謄本などとあわせ、相続関係を一覧にした図を法務局に提出して認証を受けておくと、あとの手続きが楽になります。法定相続情報一覧図の作成・認証は必須ではないものの、手続きしておくのがおすすめです。
法定相続情報一覧図の具体的な続きはこちらからご確認いただけます。
STEP3 相続財産を特定して財産目録を作成する
相続人の確定とあわせ、被相続人の財産を洗い出して特定し、財産目録を作成する作業も進めましょう。不動産については、所有している不動産があると思われる市区町村役場で「名寄帳」を調べると、その市区町村内で所有している不動産を一覧で確認できます。
なお、相続税の申告期限は、相続が発生した日の翌日から10カ月と定められています。また相続財産の内容によって、相続するかどうかを決めたい相続人もいるはずです。相続を希望する相続人を確定し、相続税の申告期限に間に合わせるためにも、相続財産の特定についても早めに進めましょう。
【手続き】相続放棄する場合は3カ月以内におこなう
マイナスの遺産が多く相続を放棄したい場合は、相続の開始を知った日から3カ月以内に相続放棄の手続きをおこなわなければなりません。相続放棄したい場合は、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に相続放棄の申述書などを提出します。
STEP4 遺産分割協議をおこなう
相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。遺産分割協議とは、被相続人から相続した遺産を、誰が・どのように・どれくらい相続するのかを話し合って決めることです。遺産分割協議には相続人全員が参加しなければならず、1人でも欠けていた場合にはその内容は無効となる点には注意しましょう。
相続財産のうち、現金のように簡単に分割できない不動産は、次のいずれかの方法で相続します。
| 代償分割 |
長男がマンションを相続する代わりに次男には相続割合に応じた現金を代償するなど、特定の相続人が不動産を相続する際にほかの相続人に一定の代償財産を与える方法 |
| 換価分割 |
不動産を売却して現金化し、相続割合に応じて分けあう方法 |
| 現物分割 |
土地と建物は妻、田畑は長男など、個々の不動産を特定の相続人がそのまま相続する方法（土地については分筆して相続する場合もある） |
| 共有 |
相続した不動産を相続人全員の名義で相続登記し、共有する方法 |
不動産を含む遺産の分割方法が決まったら、あとで問題が起こらないよう「遺産分割協議書」を作成して決まったことを記録します。遺産分割協議書には、相続人全員の名前・住所と実印の押印が必要です。
STEP5 不動産の相続登記をおこなう
遺産分割協議で不動産を相続する人が決まったら、早めに法務局で相続登記をおこないましょう。
なお、現在相続登記は義務ではありません。しかし怠ったり後延ばしにしたりすると、相続人の誰かが亡くなるたびに相続人が増え、権利関係が複雑になっていきます。
のちのちのトラブルを防ぐためにも、相続登記は早めにおこないましょう。
【手続き】法務局に必要書類を提出する
相続登記の手続きは相続する不動産の所在地を管轄する法務局でおこないますが、マイナンバーカードがある場合にはオンラインでの申請も可能です。遺産分割協議書の内容に従い相続登記を進めましょう。
なお、手続きを司法書士に依頼する場合は、委任状（代理権限情報）も必要です。また相続登記する不動産の固定資産税評価額に応じた登録免許税もかかります。
不動産相続を成功させるポイント
ここからは、不動産相続を成功させるポイントを紹介します。
不動産の評価方法を明確にしておく
不動産相続においては、不動産の評価方法を相続人間で取り決めて明確にしておくことが重要です。
不動産の評価方法は、鑑定価格や不動産会社の査定価格などの実勢価格を基準とする方法と、固定資産評価額や地価公示価格などを基準とする方法など複数が存在します。どの方法で評価するのかによって不動産の価値が変わるため、トラブルが起こりやすくなります。
そうならないよう、あらかじめどの評価方法を採用するかを互いに納得するまで話し合って決め、遺産分割協議書に記しておくことが大切です。
不動産の共有は避ける
不動産をどのように相続するか話し合いがまとまらず、とりあえず共有名義にしてしまうケースもありますが、可能な限り避けるのが無難です。
それは共有名義となった不動産は、相続人のうち誰かが亡くなるたびに相続人が増え続けていくためです。不動産は所有者全員の合意がないと売却できないとされており、いざ売却しようと思っても、相続人が多ければ多いほど合意を取り付けるのが大変になります。
相続した不動産の共有はできる限り避け、特定の相続人の単独名義にする現物分割か代償分割、もしくは売却して現金で分け合う換価分割を選びましょう。
トラブルを避けたい場合は換価分割を選ぶのがおすすめ
不動産の相続に際してのちのちのトラブルまで防ぎたい場合は、換価分割するのがおすすめです。
現物分割や代償分割で1人が相続した場合、のちのち周辺環境の変化などで物件の価格が高騰したときに「こんなことなら自分が相続すればよかった」とトラブルになる可能性も考えられます。換価分割しておけば、そのような心配は不要になります。
ただし相続不動産の売却には、遺産分割協議による相続人全員の同意が必要な点は留意しておきましょう。
住まない戸建住宅は売却する
一戸建てについては、相続後誰も住まないとわかっておいる場合には、換価分割を検討しましょう。
古くなった空き家を放置していると、自治体に「特定空き家」（倒壊の恐れがあるなど放置されると危険と判断された空き家）に指定される恐れがあります。そのまま放置していると、やがて強制撤去され費用を請求される恐れがあるため、早めに売却を検討しましょう。
相続不動産の売却を依頼する不動産会社選びのコツ
相続した不動産を売却して現金化する換価分割を選ぶ場合は、不動産会社選びが重要になります。出した査定額に対して明確な根拠をもって説明できるようでないと、相続人全員の合意を得られない可能性があるためです。ここでは相続した不動産の売却を依頼する不動産会社の選び方のコツを紹介します。
売却する不動産の物件種別を得意とする会社を選ぶ
相続した不動産の売却を依頼する不動産会社は、同じ物件種別の取引を得意とする会社を選びましょう。不動産会社はそれぞれ「土地取引を主流にしている」「マンションの買取再販が中心」など、得意分野があります。売却したい物件種別を得意としている不動産会社を選べば、高値での売却が期待できます。
相続不動産の売却を得意な担当者を見つける
相続不動産の売却では、相続が得意な担当者がいることも重要です。とくに相続不動産の売却により相続税を払いたいなど売却期限がある場合は、相続不動産の売却実績が豊富なプロのエージェント（担当者）に依頼しましょう。
エージェント紹介サービスを利用する
「相続不動産が得意な担当者を選ぶ」といっても、どうすればいいのかわからないときには、エージェント紹介サービスを利用するのがおすすめです。エージェント紹介サービスとは、選び抜かれた不動産のプロと直接マッチングしてくれるサービスを指します。
これまで不動産会社を選ぶときには、一括査定サービスを利用するのが一般的でした。一括査定サイトは一度に複数の不動産会社に査定を出せて一見便利に思えますが、実は以下のようなデメリットがあります。
・複数社と電話やメールでやり取りしなければならない
・不動産会社は選べても「担当者」は選べないのでミスマッチが起きやすい
その点エージェント紹介サービスなら、初めから「選び抜かれた不動産のプロ」と直接マッチングされるので便利です。エージェントのこれまでの実績を確認したうえで、チャットでコミュニケーションを取りながら人柄を見極められます。
不動産売却の成否の鍵は、担当者選びで決まります。最短でベストなエージェントとマッチングしたい場合は、エージェント紹介サービスの利用がおすすめです。
まとめ
不動産の相続が発生した場合、遺言書の確認、相続人や相続財産の確定、遺産分割協議、相続登記など、しなければならないことが多くあります。面倒だからと不動産の相続手続きを放置していると、相続人が増え続けて権利関係が複雑化しがちです。
今後のトラブルを未然に防ぐには、相続不動産を共有名義にすることはできるだけ避け、現物分割もしくは代償分割して単独名義で相続する、または換価分割による現金化を検討しましょう。
なお相続不動産を売却するときには、相続不動産の取り扱い経験が豊富な担当者がいる不動産会社を選ぶのがおすすめです。タクシエなら大手20社以上、約350名から選ばれたプロのエージェント（担当者）とマッチングできるので、ぜひ利用をご検討ください。
