「相続した土地3年以内に売却したほうがよいのか」
「相続した土地を3年以内に売却する際に活用できる制度を知りたい」
「相続した土地を3年以上保有しているケースの対処法を知りたい」
上記のように悩みや疑問を抱えている方に、相続した土地を3年以内に売却したほうがよい理由を解説します。
土地を相続してから3年以内に売却すると、手元に残るお金が多くなる可能性があるため、早めの売却がおすすめです。3年経過している場合でも、デメリットを避けるために早めの売却をおすすめします。
本記事では、3年以内に土地を売却した際に活用できる2つの節税制度や、売却に関する注意点も紹介します。また、既に3年以上保有している土地の売却を急いだほうがよい理由をお伝えするので、参考にしてください。
【土地】相続と譲渡の違いを抑えておこう
最初に相続と譲渡の違いを解説します。
本記事では相続した土地の売却をする際に活用できる控除をご紹介しますが、「相続」と「譲渡」の違いが曖昧な方も多いのではないでしょうか？
まずは、2つの違いをわかりやすく簡潔に解説したいと思います。
土地の譲渡とは、土地の権利を有償で譲り渡すことで、売買をして権利を譲る時に使われたりします。譲渡といえば、何かをあげることだと思われがちですが、不動産においては、無償で権利を譲る時は「贈与」、有償で権利を譲る時は「譲渡」です。
相続は、故人から権利を引き継ぐことを指しますので、譲渡とは意味が違ってきます。相続において故人を「被相続人」、財産を引き継ぐ人が「相続人」と言われますが、被相続人の財産を相続人が引き継ぐので、有償で行われるわけではないため譲渡にはなりません。
また課税対象も違い、譲渡であれば譲渡所得税などが発生しますが、相続の場合は相続税として課税が発生します。
今回の相続した物件を売却する流れであれば、相続した時に相続税が発生し、売却した時には譲渡となるため譲渡所得税が発生しますのでここは留意しておいてください。
相続と譲渡の違いについては、有償で権利を譲ることを譲渡、故人から財産の権利を引き継ぐことを相続と覚えておきましょう。
相続した土地を3年以内に売却すると節税できる場合がある
相続した土地などの不動産の売却を3年以内にしたほうがよい理由は、税金額を抑える特例を活用できる可能性があるからです。とはいえ、3年以内に売却した人全員が控除を受けられるわけではなく、制度ごとに適用要件があります。自分が制度を利用できるかどうかしっかり確認しましょう。
相続が絡む売却は専門知識が必要なので、相続に関する知識や実績が豊富な不動産担当者に依頼するとよいでしょう。
なお、相続から3年経過した土地は、今回紹介する制度の対象外となります。くわえて、後に解説するようにデメリットがあるので、できるだけ早く売却したほうが賢明です。
相続から3年経過しており、土地の売却を急ぐなら、仲介ではなく買取をおすすめします。売却活動をして買い手を探す仲介よりも、不動産会社が買い手となる買取は迅速に売却を進められるからです。
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土地を相続する予定のある方や、信頼できる不動産担当者のサポートを受け、土地を売却したい方は、利用を検討してみてはいかがでしょう。
控除を知る前に、売却（売買）時にかかる税金について知ろう
相続した土地の売却に活用できる控除について解説する前に、まず土地の売却時にかかる税金について把握しておく必要があるでしょう。
主にかかる税金としては、印紙税、登録免許税、所得税、住民税があります。それぞれの支払いスケジュールや税金額について確認しておきましょう。
| 税金 |
支払いタイミング |
| 印紙税 |
売買契約時までに用意が必要 |
| 登録免許税 |
抵当権が設定されていれば必要 |
| 譲渡所得税 |
売却した翌年の2/16〜3/15 |
登録免許税については、土地に抵当権がついている時に必要な費用となります。抵当権とは住宅ローンなど金融機関から担保するために設定された権利のことを指します。この抵当権の抹消にはローンの完済と土地1筆あたり1,000円の登録免許税が必要です。
印紙税は売買価格によって変わり、譲渡所得税については計算式があります。この2つについて詳しく解説していきたいと思います。
売買価格によって変わる印紙税額
不動産の売却時に必要な売買契約書には、印紙を購入して契約書に貼り付けることが必要になるため印紙税がかかります。基本的には、買い手と売り手どちらも契約書を持つことになりますが、その際はそれぞれの契約書に印紙を貼らなければなりません。
また、印紙税の額は契約書に記載される金額によって変わりますので記載金額ごとの税額を確認していきましょう。
| 記載金額 |
不動産売買契約書（第1号の1） |
| 1万円未満 |
非課税 |
| 50万円以下のもの |
200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 |
500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 |
1,000円 |
| 500万円を超え〜1千万円以下 |
5,000円 |
| 1千万円を超え〜5千万円以下 |
10,000円 |
| 5千万円を超え〜1億円以下 |
30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下 |
60,000円 |
| 5億円を超え〜10億円以下 |
160,000円 |
| 10億円を超え〜50億円以下 |
320,000円 |
| 50億円を超えるもの |
480,000円 |
| 記載金額のないもの |
200円 |
例えば、5,300万円の土地を売却する場合は、記載金額が5300万円となりますので「5千万円を超え〜1億円以下」となり3万円の印紙が2枚必要になります。
なお、印紙については、売り手だけではなく買い手も負担するケースが多いです。
ただし、どちらが負担しなければいけないかというのは、法律で決まっていないため、印紙税の負担については契約前に不動産会社を介して買い手と相談するといいでしょう。
土地（不動産）の譲渡所得税の計算式
不動産を売却した際に発生する所得は譲渡所得といい、譲渡所得に対して他の所得は分けて所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。これをまとめて譲渡所得税といいます。
譲渡所得税を計算するには、課税譲渡所得を算出する必要があります。
①譲渡所得＝収入金額−（取得費用＋譲渡費用）
＜収入金額について＞
収入金額は、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額や、土地や建物の譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税、都市計画税に相当する金額の支払いを受けた場合は、その額も収入金額に含まれます。
＜譲渡費用について＞
不動産を売却する際にかかった費用のことを指します。仲介手数料や登記費用、印紙税、測量費用など売却にかかった費用は譲渡費用に含まれます。
②課税譲渡所得＝譲渡所得ー特別控除
上記①で譲渡所得を計算したら②の計算式に当てはめます。譲渡所得から控除額を引けば課税譲渡所得が算出され、この課税譲渡所得に税率を掛けて税額を算出しなければなりません。
その際に課税譲渡所得に掛ける税率は「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」どちらに分類されるかで税率が大きく変わります。
【税率表】
| 短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 所有期間 5年以下 |
所有期間 5年超 |
| 39.63% |
20.315% |
所有期間によって税率が変わり、約2倍ほどの違いがあります。
所有してから3年であれば、短期譲渡所得が適応になります。
③税額＝課税譲渡所得✖️税率
土地を売却する際にも必要になるため、上記3つの計算式に当てはめて計算をすると税額の概算を出すことができますので、お時間がある時に想定額を入れて税金がどのくらいかかるか確認してみてはいかがでしょうか。
ここからは、相続した土地を3年以内に売却すると利用ができる2つの税金控除について、解説していきます。
控除についての解説は勿論ですが、上記で解説した計算式を使って、実際に控除も活用した場合、どのようになるのかについても確認していきましょう。
相続した土地を3年以内に売却すると利用できる2つの税金控除
相続した土地を3年以内に売却すると、相続空き家の3,000万円特別控除の特例、もしくは取得費加算の特例を適用できます。
国税庁によるデータを参考に、各制度の売却期限と、確定申告の要否を表にしてまとめました。
|
売却期限 |
確定申告の要否 |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 |
相続開始から3年後の年末まで |
必要 |
| 取得費加算 |
相続税の申告期限の翌日から3年以内
（※相続税の申告期限は相続開始を知ってから10ヶ月以内） |
必要 |
各制度を具体的にみていきましょう。
1. 相続空き家の3,000万円特別控除の特例
相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、空き家も含めて相続した不動産を売却した際に利用できます。不動産の売却利益は譲渡所得といい、その金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。
適用を受けるための要件
相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、相続した空き家と、売却時の状態に関する要件を全て満たす必要があります。
適用要件は下記のとおりです。
| 相続した空き家の適用要件 |
売却時の状況の適用要件 |
● 空き家と土地を併せて相続した
● 建築された年は1981（昭和56）年5月31日以前
● 相続開始まで被相続人が住んでいた
● 相続開始から売却まで空き家だった |
● 売却先は第三者
● 売却額は1億円以下
● 相続してから3年目の年末までに売却した
● 地震に対する安全基準等に適合した状態、もしくは建物を取り壊した状態で売却した |
制度を活用して売却したい方は、相続についても知識が豊富で適切なアドバイスをくれる不動産担当者に相談しましょう。とはいえ、不動産会社は選べても、担当者は選べないケースが多くあります。また、不動産会社も自力で探すのは手間がかかります。
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算出方法
相続空き家の3,000万円特別控除を活用した場合の、税金シミュレーションを解説します。
まず、税金が課される譲渡所得額は、下記から算出します。
課税譲渡所得＝売却金額－（取得費（※）+売却費用）－特別控除額
※取得費：土地や家屋の購入にかかった費用から減価償却費相当額を差し引いた金額。左記が不明なら売却金額の5%相当額。
次に、例として挙げる前提条件は次のとおりです。
- 相続した家を取り壊し、7,000万円で土地を売却した
- その不動産の取得費は3,000万円だった
- 取り壊し費を含め、売却費用は300万円だった
上記のケースで、特例を利用した金額と、利用していない金額を比較しましょう。
【特例を適用しない場合】
課税譲渡所得：7,000万円－（3,000万円＋300万円）＝3,700万円
譲渡所得税・住民税（※）：3,700万円×20%＝740万円
【特例を適用した場合】
課税譲渡所得：7,000万円－（3,000万円＋300万円＋3,000万円）＝700万円
譲渡所得税・住民税（※）：700万円×20%＝140万円
※相続による取得では、被相続人の取得の時期がそのまま相続人に引き継がれるため、税率は長期譲渡所得（譲渡所得税：15%、住民税：5% ）の区分。復興特別所得税は含まないものとする。
さらに令和19年までは、基準所得税額（納付する譲渡所得税額）の2.1%を復興特別所得税として納める義務があります。特例を活用する恩恵の大きさが窺えるでしょう。
申告・利用方法
相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、確定申告と同時に申請します。特例を活用する場合の、確定申告で必要な書類をまとめました。
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 登記事項証明書など（相続により取得したこと、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないことがわかる書類）
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの）
- 耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書のいずれか（※家屋を取り壊し敷地のみ売却する場合は不要）
被相続人居住用家屋等確認書は、相続した不動産が所在する市町村から発行されます。被相続人の住民票の除票や相続人の住民票など、必要な書類を確認して発行申請しましょう。
確定申告は売却の翌年の2月16日～3月15日におこないます。計画的に書類を用意しておくことが肝要です。
2. 取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続した土地や家屋にかかった税金を、取得費に加算して譲渡所得税を計算できる特例です。
この制度では、売却利益から差し引ける取得費を増やして課税額を減らします。課税額を引き下げることで節税できる点では、相続空き家の3,000万円特別控除と同様です。ただし、空き家と併せて土地を相続したケースに限られないことをはじめ、適用要件は異なります。
ここからは、取得費加算の特例の要件や税金シミュレーションなどを具体的に解説します。
適用を受けるための要件
取得費加算の特例の適用要件は下記のとおりです。
- 土地や建物などの財産を相続や遺贈により取得した
- その財産を取得した人に相続税が課税されている
- その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却している
なお、相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月後までです。つまり、相続開始を知ってから3年10ヶ月以内に売却しなければ、取得費の特例を利用できません。
算出方法
譲渡所得の取得費に加算される金額は、下記の計算式で算出できます。
取得費に加算する相続税額＝相続税額×｛売却した財産の相続税評価額÷（相続税の課税価額＋債務控除額（※））｝
※債務控除額：ここでは、相続財産から差し引ける被相続人の債務や葬式費用などの金額を指す。
具体例をあげます。
- 売却した土地にかかった相続税は700万円
- 売却した土地の相続税評価額は6,000万円
- 相続税の課税価額と債務・葬式費用等の合計額は7,000万円
取得費に加算できる金額は700万円×（6,000万円÷7,000万円）＝600万円です。
これを前提に、下記のケースで特例を利用した金額と利用していない金額を比較してみましょう。
- 相続した土地を7,000万円で売却した
- その土地の取得費は3,000万円だった
- 取得費に加算できる相続税額は600万円だった
- 売却費用は300万円だった
【特例を適用しない場合】
課税譲渡所得：7,000万円－（3,000万円＋300万円）＝3,700万円
譲渡所得税・所得税（※）：3,700万円×20%＝740万円
【特例を適用した場合】
課税譲渡所得：7,000万円－（3,000万円＋300万円＋600万円）＝3,100万円
譲渡所得税・所得税（※）：3,100万円×20%＝620万円
※相続による取得では、被相続人の取得の時期がそのまま相続人に引き継がれるため、税率は長期譲渡所得（譲渡所得税：15%、住民税：5% ）の区分。復興特別所得税は含まないものとする。
くわえて、基準所得税額（納付する譲渡所得税額）の2.1%を復興特別所得税として納めます。
申告・利用方法
取得費加算の特例を活用するには、確定申告が必要です。下記の書類を揃えたうえで、売却した翌年の2月16日～3月15日までに申告しましょう。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
確定申告に間に合うよう、計画的に書類を集めましょう。
関連記事：不動産売却の税金を抑えよう！14の節税対策を伝授
土地を売却した翌年には確定申告をしよう
不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要となります。注意点としては、これまで前述しているように、他の所得とは分けて、課税額が算出されることです。また、譲渡した年の翌年2月16日～3月15日に申告し支払いをする必要もあります。
本記事では、確定申告の流れや必要書類についての解説に加え、確定申告が不要なケースについても一緒に確認していきましょう。
まず、確定申告の流れは以下のようになります。
- 必要書類の用意
- 譲渡所得の内訳書への記入
- 確定申告書への記入
- 税務署に書類を提出
- 納税もしくは還付を受ける
まずは、必要書類を集める必要がありますが、税金の特例を利用する際は、それぞれの特例に応じて別に書類が必要なこともありますので注意しましょう。
今回は譲渡益がでた時に必要になる主な書類についてまとめます。
- 売買契約書（不動産の購入時と売却時のもの）
- 仲介手数料の領収書（不動産の購入時と売却時のもの）
- 登記事項証明書
書類の記入などは、複雑でわかりづらいため、わからない場合は税務署に確認をとりながら進めることをおすすめします。
ただ、このような複雑な手続きが多い確定申告ですが、確定申告が不要なケースもありますので確認しておきましょう。
土地の売却において確定申告が不要なケース
不動産の売却時に確定申告が不要なケースは、売却によって利益が発生しない時や逆に損失を出している時です。この損失がでた時のことを「譲渡損失」と言います。
譲渡損失が発生している時は不動産の売却に関する確定申告は行う必要がありません。ただし、譲渡損失が発生した時に要件を満たしていれば、所得控除を受けて税金の負担を軽減することができる特例もあります。そういった特例を受ける場合は、譲渡損失時でも控除を受けるためには確定申告をする必要があります。
面倒だからと言って確定申告をしないケースもありますが、納税額を減らすことができるため控除は利用することをおすすめいたします。
相続した土地を売却する際の注意点
相続した土地を売却する際の注意点は3つあります。
スムーズに売却するために、注意点を押さえましょう。
1. 利用できる特例は1つに限られる
相続空き家の3,000万円特別控除の特例と、取得費加算の特例は、基本的には併用できません。両方の特例に該当する際は、どちらの特例の節税額が大きくなるか、判断する必要があります。
どちらが得か把握するためには、相続に精通した税理士や不動産担当者に相談しましょう。
ただし、相続した不動産が居住用と非居住用に分かれている場合は例外です。居住用に3,000万円控除、非居住用には取得費加算と分けて特例適用が可能です。例えば、1階が店舗で2階が住宅の場合、住宅には3,000万円控除、店舗には取得費加算の特例を利用できるケースもあります。
2. 単独所有にしてから売却する
相続した土地を売る際は、単独所有の状態のほうがスムーズに進められます。
土地の所有者が亡くなると遺産分割協議や名義変更手続きが完了するまで、相続人全員で土地を共有している状態になります。
複数人で共有している状態で売却する場合、下記の対応が必要です。
- 共有者間で売却する
- 土地を分筆する
- 共有者全員で売却する
また、相続空き家の3,000万円特別控除制度は、相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円までなので注意しましょう。
共有状態で売却する際の手間や控除額から、単独所有の状態で売却することを推奨します。
3. 売却活動を早めにする
相続した土地を売却する際の注意点は、売却活動を早めにすることです。
特例を受けるには3年後の年末まで、もしくは3年10か月以内という制約があります。期限が迫ってくると、「早く売らなければ」と焦る方もいるでしょう。焦りによって必要以上に値引きして売却してしまうと、最終的な手取り額が減少する恐れがあります。
売却活動をおこない、買い手が現れて売却完了するまでには一定期間を要します。そのため、早めに動いて信頼できる不動産担当者に売却依頼することが大切です。
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既に3年経過した土地の売却も急いだほうがよい3つの理由
既に相続してから3年以上経過した土地をそのまま所有していると、下記のデメリットがあります。
相続した土地を3年以上所有している方は、早めの売却を検討しましょう。
1. 相続財産を放置すると罰則の対象になりえる
既に相続してから3年経過した土地をそのまま登記せず放置しておくと、罰則の対象になる恐れがあります。
既に土地を相続して3年経っており、登記せず放置している方は要注意です。2024年4月以降、不動産を所有し続ける場合は相続登記が義務化になりました。そのため、正当な理由なく登記しないと、10万円以下の過料を科される恐れがあります。
なお、施行された日は2024年4月1日ですが、それ以前に相続した不動産も、登記義務の対象です。2027年3月31日までに登記を完了させなければなりません。
売却予定がないからという理由で登記しないまま土地を保有していた方は、急いで対応することをおすすめします。
2. 空き家の劣化が進行する可能性がある
空き家と併せて土地を相続した場合は、家屋の劣化進行にも注意が必要です。
手入れを怠った空き家は、設備や外観の劣化や腐食が進み、資産価値が下がる恐れがあります。不動産価値の減少により、将来の売却益も損なわれるかもしれません。
そのため、数年後に売却を検討した際に、想定より低い価格でしか売却できず、後悔するケースがあります。
しかし、劣化を防ぐために定期的に空き家の手入れをするには、手間がかかります。設備や外観を維持するための管理費や、遠方に住んでる場合の交通費など、金銭的な負担もかかるでしょう。資産価値が下がらないうちに売却するのが賢明です。空き家の売却方法は「空き家を売却する3つの方法｜流れや費用・高く売るポイントを解説」をご覧ください。
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3. 固定資産税を払い続ける必要がある
相続した土地を早めに売却したほうがよい理由は、固定資産税の支払いが続き金銭的な負担がかかるからです。
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対し、固定資産の価格をもとに算定される税額が課税されます。そのため、相続した土地を所有している限り、固定資産税を払わなければなりません。
なお、固定資産税には「住宅用地の特例」という優遇措置があり、課税標準額が6分の1もしくは3分の1に軽減されます。しかし、更地や特定空き家は優遇措置の適用から外れるため、納税額が高くなります。特定空き家とは、屋根がはがれているなど、劣化が著しく周辺の生活環境に悪影響を与えそうな状態の空き家です。
理由もなく土地や住宅を保有しているなら、早期に売却したほうが不要な固定資産税を払わなくて済みます。
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相続した土地を3年以内に売却すると適用される制度があり、より多くの利益が手元に残る可能性が大いにあります。適用要件の内容を把握して、積極的に活用するとよいでしょう。
相続は専門的な知識や手続きが必要なので、不動産売却を依頼する際は相続に明るい担当者を選びましょう。「TAQSIE(（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」では、売却理由や不動産の状況に合わせて、最適なエージェントを3人紹介します。
なお、不動産を相続してから既に3年過ぎている方には、早めの売却をおすすめします。管理費や固定資産税の出費、家屋の劣化による不動産価値の低下などのデメリットがあるからです。「TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）」では、最短1ヶ月で売却が可能です。物件情報を入力してから3日以内に、3社から査定額が提示されます。
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