「築5年の一戸建てを高く売却する方法を知りたい」
「築5年の一戸建てを売るのは早すぎる気がする」
築5年の一戸建てを手放す際に、このような悩みを抱く方もいるでしょう。
結論から言うと、築5年の家を高く売りたいなら早期売却がおすすめです。そこで今回は、築5年の一戸建てを高く売るコツや、売るときの注意点を解説します。
また一戸建ての売却にあたって、不動産会社や買い手とのやりとりが生じます。スムーズに売却手続きを進める流れを説明するので、お役立てください。
記事の後半では、売却額だけで住宅ローンを完済できない際の対処法や、築5年の戸建てを売る際に税金が発生するケースを解説します。ぜひ最後までお読みください。
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築5年の一戸建てを早く売却したほうがよい2つの理由
築5年の一戸建てを早く売却したほうがよい理由は、下記の2つが挙げられます。
一戸建ては経年により市場価値が下がる
一戸建ては経年により市場価値が下がります。そのため、できるだけ早く売却したほうが高く売れるでしょう。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造の一戸建ては経年により市場価値が下がるとわかりました。
中古戸建住宅の価格査定では、築5年で新築時よりも約20％、10年で約40％ほど、市場価値が下がり、20年後にはほぼなくなります。3000万円の家を例に挙げてデータの計算をすると、10年後の価値は1800万円、20年後の価値はほぼ0です。
20年後に市場での価値がなくなる理由は法定耐用年数です。法定耐用年数とは、税務上の価値を算出するために定められた耐用年数を指します。木造住宅の場合、22年で市場価値がなくなります。
一戸建ては築22年の時点で、住めないほど老朽化するわけではないものの、基本的に資産としての市場価値をほとんど失います。
（出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」｜国土交通省）
築年数が浅いほど高く売れやすい
一戸建ては築年数が経つほど、売却額は低下する傾向にあるため、早期売却がおすすめです。
公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」のデータでは、築年数が経過するにつれて売却価格は右肩下がりになると公表されています。
築0～5年時点で約4500万円だった中古戸建住宅の築年帯別平均価格が、6～10年になると約4000万円まで下落しています。
また、築5年の一戸建ては設備が比較的新しいものの、新築よりも価格を抑えられる点がメリットです。買い手の高い需要が期待できるため、高く売れる可能性があります。
（出典：「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」｜公益財団法人東日本不動産流通機構）
築5年の一戸建ての売却相場
築5年の一戸建ての売却相場は、物件によって異なります。共通しているのは、新築時より価格が減少することです。
一戸建てはすべて一点ものです。デザイン、立地、大きさなど同じ条件の物件は存在しません。そのため、一戸建ての立地条件や建物の状態などによって、売却価格の減少率は異なります。
しかし、どの一戸建てでも築年数経過による市場価値の減少は避けられません。戸建ての売却を検討している方は、築年数が経過する前に早めに行動しましょう。
築5年の一戸建て売却時に住宅ローンが残ったら？
築5年の一戸建ての売却時、住宅ローンが残ったらどうすればよいでしょうか。以下2つの対処法があります。
なお家が買った時よりも高く売れて、売却額が住宅ローンを上回れば、売却益でローンを完済できるため問題ありません。
住み替えローンを検討する
一戸建てを売却して、新居を新たに購入する場合は、住み替えローンを利用するのも選択肢の1つです。
住み替えローンとは、住宅ローンの残債と新居の住宅ローンを合算して借り入れする方法です。
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンが残っていても借り換えは可能であるものの、次の注意点があります。
住み替えローンの場合、金融機関は担保にする家（新居）の価値以上のお金を貸すことになります。貸し付けた分を回収できない可能性があるため、審査が厳しくなると言われています。
また、住み替えローンは売却する一戸建ての残債と新居を購入する資金の両方をまかなわなければなりません。住宅ローンの残債が、売却額を上回ります。
これをオーバーローンと呼び、借入金額が高額になります。また、通常の住宅ローンよりも金利が高めに設定されるのが住み替えローンの特徴です。毎月の返済額が高額になりやすいため、家計への負担が大きくなります。
住宅ローンを支払えなくなり、売却しなければならない場合、さらに高額な残債を抱えるリスクがあります。毎月の返済額をシミュレーションし、将来を見据えた返済計画を立てることが大切です。
自己資金で返済する
家の売却額で住宅ローンを完済できない場合、自己資金で残りのローンを補う方法があります。
自己資金で住宅ローンを完済する際は、売却額と自己資金の一括払いです。買い手から家の購入代金が支払われた後に、自己資金とあわせて一括で住宅ローンを支払います。
売却額だけで住宅ローンを返済できるかどうか不安な方は、あらかじめ預貯金と住宅ローンの残債を照らし合わせたうえで売却額を設定しましょう。
築5年の一戸建てを高く売る5つのポイント
築5年の一戸建てを高く売るポイントは下記の5つです。
それぞれ見ていきましょう。
1.一戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼する
築5年の一戸建てを高く売却するためには、一戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社によって、マンション売却や土地売却など、得意なジャンルはさまざまです。
一戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼すれば、営業経験から培ったノウハウや経験を活かし、高く売るためのアドバイスを受けられます。
一戸建てが得意な不動産会社に依頼するためには、複数の会社に査定依頼をして比較検討しましょう。
査定依頼する際は三菱地所リアルエステートサービスが運営する「TAQSIE（タクシエ）」にご相談ください。
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2.売却額を希望価格より高めにする
売却額を決める際、希望価格より高めに設定しましょう。
これにより値下げ交渉されても受け入れる余裕ができます。値下げ交渉がなければ、希望売却価格より高く売却できます。
ただし、売却額が相場よりも高すぎると、買い手がつかなくなる恐れがあるため金額の上げすぎには注意が必要です。
買い手がつかず販売期間が長期化したら、結局値下げすることになりかねません。適切な売却額にするためには、査定額を基に不動産会社と相談しながら考えましょう。
3.高く売れやすい時期に売り出す
戸建ての需要が大きくなる時期は、高く売却できる可能性があります。
3月は転勤や子どもの進学などで、引っ越しを検討する方が多くなるため、戸建ての需要が高まります。
実際に、東日本不動産流通機構の「サマリーレポート｜2022年12月」では、東京都でもっとも戸建てが売れた月は3月とのデータがあります。
（出典：「サマリーレポート（2022年12月）｜東日本不動産流通機構」）
3月に戸建てを売却するためには、12月～1月には不動産会社を決めて2月頃から売却活動を始めるとよいでしょう。
ただし、営業活動を熱心におこなわない担当者にあたってしまい、需要の高い時期でも売却活動が進まない恐れもあります。
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4.使える付帯設備は残す
エアコンの空調設備や照明など、使える付帯設備を残して売却活動すると、高く売れる可能性があります。
付帯設備が残されていれば、買い手に下記のメリットがあるからです。
- 新たに設備を揃えるための費用や手間を省ける
- 現在所有している設備よりも新しい設備が手に入る
中古とはいえ、買い手が現在所有している設備より新しい場合、よい印象を抱かれやすくなります。
買主側から「付帯設備を残しておいてほしい」と言ってもらえれば、高く売るための交渉材料になるでしょう。
5.築浅だからこそ綺麗に見せる
築浅の戸建てを高く売るために、室内を綺麗に見せて魅力を引き出しましょう。築5年の築浅にもかかわらず、物件内に汚れや劣化があると買い手の印象を悪くします。
綺麗に見せる具体的な方法は下記のとおりです。
綺麗さと同時に大切なのは広く見せることです。買い手にとって戸建てを選ぶ時の重要なポイントが、広さだからです。
整理整頓したり、背の高い棚をどけたりすると室内の圧迫感を減らせます。広くて綺麗な印象を与えましょう。
またホームステージングをおこなうと、築浅だからこその魅力を引き出します。ホームステージングとは、モデルルームのような空間を演出をするサービスで、居住中でも利用可能です。
築5年の一戸建てを売却する際の流れ
築5年の一戸建てを売却する流れを紹介します。
あらかじめ流れを把握して、スムーズに手続きを進めましょう。
各工程を説明します。
1.近隣エリアの相場を調べる
築5年の一戸建てを売却する前に、近隣エリアの戸建ての売却相場を調べましょう。
売却相場を知らないまま不動産会社に査定を依頼しても、査定額が妥当かどうか判断できないからです。
売却相場は以下の方法で調べられます。
ただし、戸建ては物件ごとに間取りやデザインなどの特徴が異なるため、いずれの方法もあくまで参考情報の1つとしてご活用ください。
相場の調べ方は「家・戸建売却相場の調べ方と築年数別の傾向は？安くなりがちなケースも紹介」で詳しく解説しています。
2.不動産会社へ査定依頼する
相場を把握したら、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
一戸建てはそれぞれが一点ものです。不動産会社によって査定額が大きく異なるため、出された査定額が適正かわかりかねます。
複数の不動産会社に査定依頼したいなら「TAQSIE（タクシエ）じっくり売却コース（仲介）」がおすすめです。大手不動産会社30社の中から厳選された350人の精鋭が売却をサポートします。
登録した物件情報をもとに、AIによる売却時の相場査定をおこない、根拠ある査定額を提示します。相談は無料なのでお気軽にご利用ください。
3.不動産会社と契約する
依頼したい会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は3種類あり、それぞれ依頼できる社数や契約期間が異なるため、ご自身に合った媒介契約を結びましょう。
|
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
| 依頼できる社数 |
1社のみ |
1社のみ |
複数可 |
| 契約期間 |
3ヶ月 |
3ヶ月 |
自由 |
| 業務報告 |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
売主から求められたら報告 |
（出典：媒介契約制度│公益財団法人東日本不動産流通機構）
なお、専属専任媒介契約の期間中でも、不動産担当者に対して納得いかない点があれば契約解除は可能です。
詳しくは「専任媒介契約を解除したい！解除する際の違約金や書式について解説」をご覧ください。
4.売却活動をおこなう
不動産会社と売り出し価格を決めたら、戸建ての売却活動をおこないます。
具体的にはインターネットの掲載や、チラシの配布です。物件を実際に見たい候補者がいたら、家の中を見学してもらう内覧をします。
その際、売主も内覧に対応する場合があるため、アピールポイントを整理しておきましょう。
質問を受けることもあるので、回答を準備しておくと安心です。例えば以下のような点を聞かれます。
- 物件の売却理由
- 近隣住民との関係性
- 騒音の有無
- 日当たり
- 風通しの良さ
- 生活や交通の利便性
内覧対応は家に住んでいる状態でも実施されます。生活感がある空間は、内覧に訪れた方が自分たちの暮らしをイメージしづらくなります。
トイレやキッチン、浴室の水回りを掃除したり、散らかった部屋を片付けたりして、印象のよい空間づくりを心がけましょう。
5.買い手と売買契約する
買主が決まったら売買契約を締結します。売買契約書に売主と買主が署名、押印し、買主から手付金を受領すれば売買契約完了です。
契約後に内容に相違があった場合、変更するのは難しいため契約内容をよく確認しましょう。
手付金とは、契約が成立した証拠です。後に契約を解除するには、買主から解除を申し出る場合は手付金を放棄することで解除することができます。売主から解除するには、手付金を倍にして買主に返金すれば解除できます。
6.決済・引き渡しをする
買主が売主に売買代金を支払う「決済」と同時に、不動産の権利を移動させる「引き渡し」が成立します。
決済・引き渡しの際、売り手は抵当権抹消書類や固定資産評価証明書等の書類を用意しなければなりません。初めての売却で、決済・引き渡しの事前準備を円滑に段取りを進めるためには、不動産担当者のサポートが不可欠です。
優秀な不動産担当者のサポートを受けたい方は 「TAQSIE（タクシエ）じっくり売却コース（仲介）」がおすすめです。
経験豊富な不動産担当者が、円滑な段取りやサポートをするため、初めて売却する方も安心して手続きを進められます。
7.確定申告する
売却金額から一戸建てを売却した際にかかった諸経費を引いてもなお利益が残れば、確定申告が必要です。
また、売却損が出た場合は確定申告は必須ではありませんが、税金を還付してもらえる可能性があります。
確定申告の期間は、契約締結日の翌年2月16日～3月15日（還付してもらう場合は2月15日以前でも可能）です。
関連記事：一戸建ての家の売却方法や流れを解説！やってはいけないこととは？
築5年の一戸建てを売るときの注意点2つ
築5年の一戸建てを売るときの注意点は2つあります。
1.手数料がかかる
一戸建てを売買する際に、下記の手数料がかかります。
仲介手数料は、売買契約が成立したら不動産会社に払う報酬です。
金額は売却額により異なります。物件価格が400万円超の場合は、売却額×3%+6万円+消費税で算出されます。
住宅ローン繰り上げ返済すると手数料が発生する場合もあります。手数料は金融機関によって異なり、無料から数万円までとそれぞれです。
2.税金がかかる
築5年の一戸建てを売却した際、下記税金が発生します。
また、利益が発生した場合は下記の税金を支払う必要があります。
5年以内に買ったばかりの家を売る場合、譲渡所得の税率が異なるケースがあるため、しっかり確認しましょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る収入印紙の代金のことで、戸建ての売却額により金額が異なります。
| 売却額 |
税額 |
| 500万円～1000万円以下 |
1万円 |
| 1000万円～5000万円以下 |
2万円 |
| 5000万円～1億円以下 |
6万円 |
（出典：「印紙税額（令和5年4月現在）｜国税庁」)
登録免許税
登録免許税とは、登記する際に発生する税金です。
戸建ての住宅ローンを完済したら、売り手は抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記の料金は不動産1つにつき1,000円です。
戸建ての場合、住宅ローンを完済したら土地と建物それぞれの抵当権を抹消します。つまり、土地1個と建物1個（計2個）を1件で申請する場合にかかる税金は2,000円です。
譲渡所得税
譲渡所得税は、戸建ての売却利益が発生した際に支払わなければならない税金です。
しかし、譲渡所得税の特例を利用すると、3,000万円までの戸建ての売却益は控除されるため、実際に支払う方は限られるでしょう。
譲渡所得税の税額は、譲渡所得×税率で求められます。
ただし家の所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わるため注意をしておきましょう。
売買した年の1月1日時点で、家の所有期間が5年超の戸建ての譲渡所得税率は15％であるのに対し、5年以下の場合は30%です。
築5年の一戸建て売却に関するよくある質問
築5年の一戸建て売却に関するよくある質問をまとめました。
売却する理由は伝えたほうがよいですか
「築浅なのになぜ戸建てを売るのか」と買ったばかりの家を売る理由を知りたい人も一定数いるでしょう。
売却する理由は伝えたほうが購入希望者の安心感に繋がります。ただし、買い手の購入意欲を下げないように伝えるためには、上手に売却理由を伝えてくれる不動産担当者に依頼しましょう。
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売却が完了するまでどのくらいかかりますか
売却が完了するまでの期間は、一般的には3か月から6か月と言われていますが、立地条件や不動産担当者の売却活動などにより期間は異なります。
より早く売却を完了させるには、売却活動の質が重要です。営業担当者が売却活動を積極的に行なわなければ、売却期間が長引く恐れがあります。
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築5年の一戸建てを高く売却するならTAQSIEにご相談ください
築5年の戸建ては、資産価値が下がる前に売却をした方が、高く売れる可能性が大いにあります。
戸建てを売却する際、売却額でローンを完済するのが理想的です。完済できない場合は住み替えローンや自己資金の検討も選択肢の1つです。
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