不動産を売却する方法のひとつに、不動産会社が買主となり直接買い取る「買取」があります。不動産買取は、不動産会社が探した買主を「仲介」する一般的な売却方法と、どのような違いがあるのでしょうか？ また買取を依頼する業者はどのように選べば良いのでしょうか。
この記事では、不動産買取について詳しく知りたい方、買取を依頼するか迷っている方に向けて、仲介との違いや買取のメリット・デメリット、買取業者の選び方、買取を成功させるポイントなどを解説します。
不動産買取とは？
不動産買取とは、売却したい不動産を不動産会社など買取業者が直接買い取る方法を指します。不動産は買取のほかに、不動産会社が買主を仲介して売却する方法もあり、それぞれ特徴が異なります。両者の違いを確認しましょう。
買取と仲介の違い
不動産売却における買取と仲介の違いは以下の通りです。
買取と
仲介の違い |
買取 |
仲介 |
| 買主 |
不動産会社 |
主に個人 |
売却に
かかる期間 |
5日～1ヶ月程度 |
3～6ヶ月程度 |
| 売却価格 |
相場価格よりも
低くなりがち |
相場価格で売却できる
可能性がある |
| 契約不適合責任 |
ない |
ある |
| 仲介手数料 |
不要 |
必要 |
買主
買取においては、不動産を買い取る不動産会社が買主となります。そのため売買契約は直接不動産会社と締結します。一方仲介による売却では、買主は主に不動産会社が見つける個人です。不動産会社とは媒介契約を結び、不動産の売買契約は買主となる個人と締結します。
売却にかかる期間
買取では不動産会社が直接物件を買い取るため、提示された買取価格に納得すれば迅速に売却を進められます。早ければ5日程度（営業日数）、長くても1カ月程度で売却に至るケースがほとんどです。一方仲介による売却は、個人の買主を探す必要があるため3〜6カ月程度かかるのが一般的です。
売却価格
買取の売却価格は、相場よりも低くなる傾向があります。不動産会社は買取後にリフォームなどを施し再販するのが目的であるケースが多いためです。一方仲介による売却は、市場に出すことで相場に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売主が買主に対して契約書の内容通りの「種類・品質・数量」のものを引き渡す責任のことです。例えば仲介により売却した家に、契約書に記載されていなかった雨漏りが発覚した場合、売主は買主から契約不適合責任を問われて契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。一方買取では、不動産会社が物件の瑕疵（かし＝不具合）を踏まえたうえで購入するため、契約不適合責任は免責されるケースがほとんどです。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社の仲介により売主と買主の売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。そのため買主との仲介が発生しない買取では、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
不動産買取は「即時買取」と「買取保証」の2種類がある
不動産買取には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
| 即時買取 |
不動産会社が出した買取査定の価格に合意したらすぐに買い取ってもらう方法 |
| 買取保証 |
一定期間仲介による売却活動をおこない、売却に至らなかった場合に買い取ってもらう方法 |
即時買取では、不動産会社の買取査定を受け、金額に納得した時点ですぐに売買契約を締結して物件を引き渡します。急ぎ売却したい事情がある場合に適しています。
一方買取保証は、一定期間は仲介による売却を目指すので、相場価格で売却できる可能性があるのがメリットです。期間に余裕はあるものの、転勤する、海外赴任するなど売却期限がある場合は、買取保証がおすすめです。
「即時買取」の流れと期間、メリット・デメリット
まずは、不動産の「即時買取」の流れとかかる期間を見てみましょう。
「即時買取」の流れ
STEP1.不動産会社の査定を受ける
まずは、不動産会社の査定を受けます。査定には、以下の2種類があります。
不動産に「定価」はないため、出される査定価格は不動産会社によって異なります。そのため不動産買取を検討するときには、複数の不動産会社の机上査定を受け、そのなかから信頼できる担当者のいる2〜3を選んで訪問査定を受けるのが一般的です。
とくに即時買取においては、査定価格＝買取価格となります。後悔のないように、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格を比較しましょう。
詳細は、不動産買取の査定を依頼する業者の選び方でご紹介します。
STEP2.不動産会社と条件交渉して売買契約を締結する
各社の査定価格を比較したうえで、納得できる価格を提示した不動産会社と売買契約を締結し、5〜20％程度の手付金を受け取ります。その際、物件の決済・引き渡しはいつおこなうのか、家財道具が残っている場合はどちらが処分するのかなど、条件交渉をおこないます。
STEP3.決済・引き渡しをおこなう
売買契約を締結したら、決済・引き渡し日までに引っ越しをおこないます。決済日には残代金を受け取り、不動産の所有権を不動産会社に移転する手続きがなされます。
「即時買取」にかかる期間
即時買取にかかる期間は、5日〜1カ月程度が一般的です。買取を希望する不動産がすでに空き家になっている場合などでは、買取価格に納得すれば3日〜1週間程度で買取が終了することもあります。
短期間で売却に至れる即時売却は、相続した不動産の相続税の支払い期限までに売却したい、急に決まった海外転勤までに売り切りたいなど、急ぎ売却したい事情があるときに最適の売却方法です。
「即時買取」のメリット・デメリット
即時買取には、以下のようなメリット・デメリットがあります。
| メリット |
デメリット |
・現金化までが早い
・仲介手数料がかからない
・周囲に知られずに売却できる
|
・仲介よりも安くなる
・買取を断られることがある
・買取していない不動産会社もある
|
メリット
現金化までが早い
冒頭の「不動産買取とは？」でご紹介した通り、買取は仲介と異なり販売活動をおこなわないため、現金化までが早いのがメリットです。
以下は東日本レインズが発表した、2021年に首都圏で取引された物件が成約するまでにかかった平均日数です。
※「首都圏不動産流通市場の動向（2021年度）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）を参考に作成
成約までにかかる期間は、中古マンションで平均2カ月半、中古戸建だと3カ月程度。あくまで平均であることを考えると、売り出された物件の半数は売却までに3カ月以上かかっていることになります。
一方即時買取は、査定が終わり不動産会社が提示する買取価格に納得すれば、そのまま売買契約を結べます。仲介のように買主の住宅ローンの手続きを待つ必要もないので、早ければ数日で売却に至れるのがメリットです。
仲介手数料がかからない
買主の仲介が発生しないため、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないのも不動産買取のメリットです。
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法により、不動産の売却金額に応じて以下の計算式で算出されます。
| 物件取引価格（税抜） |
仲介手数料の上限額 |
| 200万円未満 |
（物件の税抜取引価格×5％）＋消費税 |
| 200万円〜400万円未満 |
（物件の税抜取引価格×4％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超 |
（物件の税抜取引価格×3％＋6万円）＋消費税 |
例えば4,000万円（税抜）で中古マンションを売却した場合、
仲介手数料の上限額＝4,000万円×3%＋6万円＝126万円＋12.6万円（消費税）＝138.6万円
となり、仲介で売却した場合には138.6万円もの仲介手数料を負担しなければならない可能性があります。
一方仲介が発生しない買取による売却なら、仲介手数料を支払う必要はありません。売却価格によっては数百万になることもある仲介手数料の支払いが不要になるのは、買取の大きなメリットです。
周囲に知られずに売却できる
買取では、家を売却する事実を周囲に知られる心配がないことを、メリットと感じる人も多くいます。
仲介による売却では、買主を見つけるために不動産会社はチラシを配布したり広告を出稿したりして、売却活動をおこないます。そのため場合によっては知人や同僚の目に触れ、家を売りに出していることを知られる恐れがあります。対して不動産会社が直接買い取る場合には、売却活動が不要なので人知れず処分が可能です。
不動産売却においては、離婚した、事業に失敗したなどさまざまな事情から誰にも知られず家や土地を手放したい人も少なくありません。物件を売りに出していることを周囲に知られたくないときにも、即時買取はおすすめの方法です。
デメリット
続いてデメリットを紹介します。
仲介よりも安くなる傾向がある
買取のもっとも大きなデメリットは、売却価格が仲介よりも安くなる傾向があることです。
不動産会社が不動産を買い取るときには、リフォームやリノベーションして再販することを目的としています。リフォーム後の想定再販価格から、リフォームにかかる費用と確保したい売却益を差し引き買取価格を決めるため、相場よりも安くなる傾向があります。
そのため売却を急いでおらず、できるだけ高く売りたい場合は、仲介を選ぶのが一般的です。売却期限があるものの、時間に余裕がある場合には、買取保証を検討しましょう。
買取を断られることがある
不動産の買取は、どんな物件でも買い取ってもらえるわけではありません。物件の状態や立地条件などによっては、買取を相談しても断られることがあります。
先ほどもお伝えしたように、不動産会社は再販を目的として物件を買い取ります。しかし買取後リフォームして売りに出しても、需要がなくていつまでも売れなければ不動産会社は赤字です。そのため買い取っても売れない、利益が見込めないと判断された物件は、買取に応じてもらえないのです。
買取していない不動産会社もある
買取はすべての不動産会社が対応しているわけではなく、そもそも買取をおこなっていない会社もあります。不動産を買い取り再販するには、買い取ってリフォームし、売却するまでの維持管理費を払い続けるだけの資力が必要になるためです。
そのため買取を希望する場合には、対応してくれる不動産会社を探す必要があります。しかしそもそも対応してくれる会社自体が少ないため、住んでいるエリアによってはなかなか見つからないことがあるのがデメリットです。
「買取保証」の流れと期間、メリット・デメリット
続いて「買取保証」の流れやかかる期間、メリット・デメリットなどを確認しましょう。
「買取保証」の流れ
STEP1.不動産会社の査定を受ける
買取保証でも、即時買取と同様に、まずは複数の不動産会社の机上査定を受け、訪問査定に進みます。査定後には通常の「査定価格」と、売却活動をおこなっても買主が見つからなかった場合に最終的に不動産会社が買い取る「買取保証価格」が提示されます。
STEP2.媒介契約をおこなう
各社の買取保証価格や担当者の対応などを比較し、「この会社に任せたい」と思える担当者がいる不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」と、1社とのみ契約する「専任系（専属・専属専任）媒介契約）」がありますが、買取保証では専任系の媒介契約を結びます。
STEP3.売却活動をおこなう
買取保証では、まずは査定額に基づいて売主が希望する売り出し価格（不動産会社により、査定価格の115%までなど上限が定められているのが一般的）で売却活動を始めます。購入希望者が現れたときには、実際に物件を見に来る「内覧」への対応が必要です。
買主が決まらない場合は、買主を見つけやすくするために、契約に基づき段階的に価格改定をおこない値を下げて、買取保証価格に近づけていきます。
STEP4.買主もしくは不動産会社と売買契約を締結する
買主が見つかった場合は買主と、見つからなかった場合は不動産会社と売買契約を締結します。この時点で、5〜10％の手付金を受け取るのが一般的です。
STEP5.決済・引き渡しをおこなう
売買契約を締結したら、決済・引き渡し日までに引っ越しをおこないます。決済日には残代金を受け取り、不動産の所有権を買主もしくは不動産会社に移転する手続きがなされます。仲介により買主が見つかった場合には、不動産会社への仲介手数料の支払いが必要です。
「買取保証」にかかる期間
買取保証にかかる期間は、仲介と同様に売却活動をおこなうため、3カ月程度かかるのが一般的です。買主がすぐに見つかれば早く売却できることもありますが、見つからなければ売主が売却活動の打ち切りを希望しない限りは、契約時に取り決めた期間が満了するまで現金化はできません。
「買取保証」のメリット・デメリット
即時買取のメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット |
デメリット |
・不動産が売れ残る心配がない
・スケジュールを立てて売却をおこなえる
・買取価格よりも高値で売却できる可能性がある
|
・買取保証できる不動産会社が少ない
・仲介で売却した場合は仲介手数料がかかる
・熱心に売却活動をしてもらえない恐れがある
|
「買取保証」のメリット
不動産が売れ残る心配がない
買取保証のメリットは、売却活動に取り組んだものの買主が見つからなかった場合でも、期日が来れば不動産会社が買い取ってくれるため「売れ残ったらどうしよう」という心配が不要なことです。
通常の仲介による売却の場合、売却活動の終わりがいつ来るかは分かりません。東日本レインズの調査結果によると、売却期間の平均はマンションの場合で2カ月、一戸建ての場合で3カ月とされていますが、買主との縁がなければ半年以上かかることもあります。
いつ売れるか分からないのは大きなストレスになりますが、買取期日が確定している買取保証だとその心配がありません。
資金計画を立てやすい
買取保証では、万一買主が見つからなかった場合の買取価格があらかじめ設定されているため、資金計画が立てやすいのもメリットです。
仲介の場合、いつ売れるか分からないのはもちろん、売り出し価格で売れるとも限りません。買主との条件交渉次第では、値引きに応じることもあるためです。実際に買主が決まり売買契約を結ぶまでは、手残りがいくらになるのかが分からないため、資金計画を立てづらくなります。
「新居の購入資金にしたい」と考えているような方には、最終的な買取価格が確定している買取保証はおすすめです。
買取価格よりも高値で売却できる可能性がある
即時買取では査定額でそのまま買い取りがおこなわれますが、買取保証では査定額よりも高値で売りに出して買主を探します。そのため買取保証は、買取価格よりも高値で売却できる可能性があります。
限られた期間であっても仲介での売却に取り組むことで、買主が見つからなかった場合でも、納得したうえで買い取ってもらえるでしょう。
「買取保証」のデメリット
買取保証できる不動産会社が少ない
買取保証は、即時買取と同様に、買取後にリフォームやリノベーションして再販するだけの資金力が求められるため、対応している不動産会社はさほど多くありません。
また立地条件が悪い、瑕疵（不具合）があるなど、買い取っても再販が難しいと考えられる物件は、仲介には応じてもらえても、買取保証はしてもらえない場合もあるでしょう。
仲介で売却した場合は仲介手数料がかかる
買取保証は、最終的に不動産会社が直接買い取る場合には、仲介が発生しないため仲介手数料もかかりません。しかし仲介による売却に取り組んだ結果買主が見つかったケースでは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、売却価格が400万円以上の場合「（物件の税抜取引価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算され、たとえば3,000万円で売却したときには105.6万円と100万円以上かかります。仲介手数料を支払ったら手取りが減ってがっかりした…となることもあるため、あらかじめ想定しておきましょう。
熱心に売却活動をしてもらえない恐れがある
買取保証では、不動産会社が積極的に売却活動をおこなわないケースがある点にも注意が必要です。不動産会社は、最終的に買い取って再販するほうが、仲介で売却して仲介手数料を受け取るよりも大きな利益を得られるケースが多いためです。
そのため買取保証においては、信頼できる担当者のいる不動産会社を選ぶことがなによりも大切です。
不動産買取の査定を依頼する業者の選び方
![不動産買取の査定を依頼する業者の選び方](../wp-content/uploads/2023/03/pic_blog_001_2.jpg")
不動産買取を希望するときに、査定を依頼する業者はどのように選べば良いのでしょうか？
自分で不動産会社を探す
買取をしてくれる不動産会社は、インターネットでも探せます。買取をしているかどうかはホームページに記載があるので、簡単に見分けられます。もちろん近隣の不動産会社を直接訪問しても良いでしょう。
自分で不動産会社を探す場合、こちらから問い合わせない限りしつこい営業を受ける可能性が低いのがメリットです。直接店舗に足を運べば、不動産会社の雰囲気もわかります。
ただし複数の不動産会社を自力で探して比較するのは、手間と時間がかかります。売却までにある程度余裕がある方が取るべき方法です。
一括査定サイトを利用する
買い取りできる不動産会社を探す手間と時間を削減するなら、買取にも対応している一括査定サイトを利用すると手軽です。物件情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社に同時に査定依頼を出せるので、買取価格だけでなく各社の対応スピードを比較しやすいのもメリットです。
一方、査定依頼した不動産会社から次々営業電話がかかってくる可能性があります。また査定価格が似たり寄ったりの場合、結局どの不動産会社を選べばいいのかわからないのがデメリットです。
エージェント（担当者）紹介サービスを活用する
買取を依頼する不動産会社選びに自信がない場合は、エージェント紹介サービスを活用するのもおすすめの方法です。エージェント紹介サービスとは、不動産会社ではなく「エージェント＝担当者」をマッチングするサービスを指します。
不動産売却において、査定金額の出し方はエージェントによってまちまちです。とくに買取保証においては、「買取保証のデメリット」でご紹介したように、最終的に買い取ることを念頭に熱心に売却活動してくれない担当者もいます。
売却が成功するかは、結局は担当者によるところが大きいものです。TAQSIEがおこなった調査でも、不動産売却経験者の80％以上が「担当者捜しは売却希望を叶えるために重要である」と回答しています。
【出典】TAQSIE（タクシエ）に関するユーザー調査｜三菱地所リアルエステートサービス
自分で不動産会社を探す場合でも、一括査定サイトを利用する場合でも、最終的には担当者で決めなければならないものの、それぞれ以下のようなデメリットがあります。
| 自分で不動産会社を探す場合のデメリット |
一括査定サイトを利用する場合のデメリット |
|
複数の担当者を比較するために、いろいろな不動産会社を訪問しなければならない
|
不動産会社は選べるけれども、担当者は選べない
担当者がどんな人材かわからない
|
その点エージェント紹介サービスなら、選び抜かれたプロと初めから直接コミュニケーションを取り信頼できる担当者かを見極められます。担当者のこれまでの売却実績なども確認できるので安心です。
手間を省いてプロのエージェントとマッチングしたい方は、エージェント紹介サービスを試してみると良いでしょう。
不動産買取の成功ポイント
最後に不動産買取を成功させるポイントを紹介します。
複数業者の査定を受ける
不動産買取を成功させるには、複数業者の査定を受けることがもっとも重要なポイントです。
中古不動産は基本的には「一点もの」なので、「定価」が存在しません。そのため同じ物件の査定を受けても、出される査定価格は不動産会社によりさまざまです。とくに即時買取の場合は「査定価格＝買取価格」となるので、複数の不動産会社の査定を受け、もっとも高く評価してくれる会社を選びましょう。
一方、一定期間は売却活動をおこなう買取保証の場合、担当者の見極めも重要です。査定を受けた複数業者のなかから、買取価格だけでなく、担当者の信頼性やコミュニケーションのしやすさも考慮して選びましょう。
売却する物件やエリアに強い業者を選ぶ
不動産の買取は、売却する物件種別やエリアに強い業者を選ぶことも成功のポイントです。
不動産の買取は、再販を目的におこなわれます。そのため地元の相場や需要を把握した業者でないと、売れ残りリスクを考慮して安い買い取り価格を提示される可能性があります。
また不動産会社と一口に言っても、マンションに強い、一戸建ての取引が中心など、それぞれ得意分野があるものです。売却するのがマンションなのに、一戸建てを主力としている会社に相談しても、高額買い取りは望みにくくなります。
買取ってほしいのがマンションであるなら、太い販売ルートを持ちマンション売却に強い会社を選ぶと、適正価格で買い取ってもらえる可能性が高くなるでしょう。
まとめ
ご紹介してきた通り、不動産買取には仲介よりも売却価格が安くなるデメリットがあります。しかし不動産を早く売りたい事情がある方や、人に知られず手放したい方にとっては、希望に沿った売却を実現できる方法となり得ます。
なお同じ買取でも、即時買取は「査定価格＝買取価格」となる一方、買取保証ではまずは仲介による売却を試みます。そのため少しでも高く売却したい場合は、買取業者選びが非常に重要です。
たとえば 三菱地所グループが運営しているタクシエの買取サービスでは、物件情報を登録すると、物件があるエリア内で買取対応している会社のうち、実績が多い上位3社の査定を受けられます。時間を節約して急ぎ売却したい方は、ぜひ利用をご検討してみてください。
