近年、空き家の増加が社会問題として注目されています。相続や転居によって空き家を所有することになった方も多いのではないでしょうか。空き家を放置すると、建物の劣化や管理費用の負担が続くだけでなく、防犯上のリスクも高まります。
しかし、空き家の売却にはさまざまな課題があります。売却方法の選択、適正価格の設定、必要な手続きなど、検討すべき事項が多岐にわたります。特に、相続した空き家の場合は、相続登記や税金の問題も関わってきます。
この記事では、空き家を売却する際の具体的な流れや注意点を詳しく解説します。売却方法の選び方から費用の目安、さらには税金の特例制度まで、実践的な情報をご紹介していきますので、ぜひ最後までご覧ください。
- この記事を読むと分かること
-
- 空き家売却の方法と選び方
- 売却までの流れ
- 空き家の相続で使える税金の特例制度
空き家の売却方法
空き家を売却する方法は、主に「不動産仲介会社への依頼」「不動産買取業者への依頼」「不動産マッチングサイトの活用」の3つがあります。
それぞれの方法には特徴があり、売主様の状況や優先事項によって最適な選択肢が変わってきます。以下の表で、3つの方法を比較してみましょう。
| 売却方法 |
売却価格 |
手間 |
| 不動産仲介会社 |
市場価格 |
中程度 |
| 不動産買取業者 |
市場価格の70～80% |
少ない |
| 個人と個人をつなぐマッチングサイト |
低め |
多い |
売却を急がない場合は、不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。プロによる適切な価格設定と、豊富な顧客網を活用した効果的な販売活動が期待できます。一方、早期売却を優先する場合は不動産買取業者への依頼が適しています。また、自分で積極的に売却活動を行う時間がある場合は、不動産マッチングサイトの活用で仲介手数料を抑えることができます。
不動産仲介会社に依頼
不動産仲介会社の特徴
- 査定から価格交渉までお任せすることができる
- 顧客ネットワークを使ってスムーズな売却が実現可能
- 自分で手間をかけたくない方におすすめ
不動産仲介会社に依頼することは、多くの売主が選択する一般的な売却方法です。
仲介会社は売主の代理人として、物件価格の査定から購入者との価格交渉まで、売却に関するさまざまな業務を行います。
特に注目すべきは、仲介会社が持つ豊富な情報網です。
例えば、福岡のある空き家では、地域密着の仲介会社が持つ顧客ネットワークを活用し、わずか2ヶ月で希望価格での売却に成功しています。この事例では、仲介会社が物件周辺の相場情報を熟知していたことで、適切な価格設定が可能となりました。
引用：3年売れなかった空き家が2ヶ月で売れた！空き家売却事例
ただし、仲介会社選びは慎重に行う必要があります。最低でも3社以上から査定を取得し、価格や対応の比較を行うことをおすすめします。
その際、売却実績や地域密着度を重視して選定することで、スムーズな売却が期待できます。
不動産買取会社へ依頼
不動産買取業者の特徴
- 直接空き家を買い取ってくれる
- 顧客を探すステップがないため売却期間が早い
- 買取価格は市場価格より安くなる傾向にある
不動産買取会社は物件を直接購入する会社です。最大の特徴は売却までの期間が短いことです。
少しでも早く不動産を売却したいと検討している方はこちらがよいでしょう。
ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があるようです。これは、買取会社が転売利益を見込んで購入するためです。
買取会社を選ぶ際は、以下の2点を必ずチェックしましょう。
- 実際の買取実績と過去の事例
- 第三者機関による企業評価やクチコミ
特に、「即日現金買取」「どんな物件でも高額買取」といった誇大広告を行う業者には目を見張っておいた方が良いかもしれません。
必ず複数社から見積もりを取得し、提示価格や対応の比較を行うことをおすすめします。
不動産マッチングサイトを活用
不動産マッチングサイトは、インターネットを通じて直接購入者とつながることができるプラットフォームです。主要なマッチングサイトには以下のような特徴があります。
マッチングサイトを活用する最大のメリットは、仲介手数料を抑えられることです。例えば、2,000万円の物件を売却する場合、通常の仲介手数料約72万円が半額程度抑えられる可能性があります。
引用：不動産売却の手数料はいくら？
ただし、売主様自身で内見対応や価格交渉を行う必要があるため、手間がかかります。効果的に活用するためには、魅力的な写真撮影や適切な価格設定など専門的なスキルも求められるため、時間的余裕がある方で、かつ積極的に売却活動を行える方におすすめの方法です。
【全5ステップ】空き家売却の流れ
空き家売却は、「査定依頼」から「物件の引き渡し」まで、5つのステップがあります。それぞれのステップで適切な判断と準備が必要となりますので、全体の流れを把握しておくことが重要です。
以下のフローチャートで、各ステップの概要と期間を確認してみましょう。
不動産仲介会社の特徴
- 査定依頼
- 媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 物件引越し
このように、標準的な売却完了までの期間は3～6ヶ月程度となります。ただし、物件の状態や立地、価格設定などによって、この期間は大きく変動する可能性があります。
ステップ①査定依頼
査定依頼は売却価格を決める重要なステップです。適切な売却価格を知るためには、最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
査定時に必要な書類は以下の通りです。
- 登記事項証明書
- 登記識別情報または権利証
- 印鑑証明
- 公図
- 建物図面
- 固定資産税納付書
- 固定資産税評価証明書
査定額に大きな差が出た場合は、その理由を各社に確認することが重要です。各社によって査定額に大きな差が生じることがあり、これは各社の想定している購入者層や改修費用の見積もりの違いによるものです。このような場合は、各社の査定根拠を丁寧に確認した上で会社を選ぶことをおすすめします。
ステップ②媒介契約
媒介契約は、不動産会社に売却の仲介を依頼する正式な契約です。契約の種類には、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」があります。
契約期間は通常3ヶ月となっています。この期間を延長する場合は、それまでの売却活動の進捗状況や市場環境を考慮して判断する必要があります。特に、価格設定が適切であったか、広告活動は十分であったかなどを確認することが重要です。
また、特約事項として「価格変更に関する条件」や「契約解除の条件」などを盛り込むことで、その後のトラブルを防ぐことができます。契約書の内容は、必ず詳細に確認してから署名するようにしましょう。
ステップ③売却活動
売却活動では、不動産会社による広告出稿や内見対応が行われます。この期間を効果的に活用するためには、売主様の協力も重要となります。
具体的な売却活動の内容は以下の通りです。
不動産仲介会社の特徴
- 広告掲載（不動産ポータルサイト、折込チラシなど）
- 近隣営業による購入見込み客の発掘
- 物件内見の実施
- 購入検討者との価格交渉
特に内見対応では、物件の印象が大きく影響します。清掃や整理整頓はもちろんのこと、必要に応じて簡単な修繕を行うことで、売却までの期間を短縮できる可能性があります。
ステップ④売買契約
売買契約は、売却における最も重要な法的手続きです。この段階では売却条件を明確にし、双方の権利と義務を書面で確定させます。
契約の流れは以下のようになります。
売却契約の内容
- 重要事項説明
- 売買契約書の確認
- 契約書への署名・捺印
- 手付金の授受（現金または振込）
契約時に必要な書類をすべて準備することで、スムーズな契約締結が可能となります。取得や準備に時間がかかる書類もありますので、早めの準備をおすすめします。
ステップ⑤物件の引き渡し
物件の引き渡しは、売却の最終ステップとなります。この段階では、残金決済や司法書士による所有権移転登記が行われます。最後に空き家の鍵を引き渡したら引き渡しが完了です。
ただし、家財がまだ残っている場合には、引き渡しの前までに処分しておくことも重要です。不用品の処分には時間がかかる場合がありますので、計画的に進めていく必要があります。
無事物件の引き渡しが完了したら、以下の手続きを行う必要があります。
- 固定資産税の清算手続き
- 不動産取得税の申告
- 確定申告の準備
これらの手続を適切に行うことで、売却後のトラブルを防ぐことができます。
空き家売却にかかる費用は？
空き家を売却する際には、様々な費用が発生します。
ここからは、空き家売却に必要な費用を順に見ていきましょう。
仲介手数料
仲介で売却をする場合、売却金額に応じて仲介手数料がかかります。宅建業法で定められた計算方法に基づいて算出され、一般的には「売却価格×3％＋6万円＋消費税」がかかることがほとんどです。
税金
空き家売却時には、様々な税金が発生します。売却時の利益に応じて税額が変動するため、事前に概算を把握しておくことが重要です。
特に譲渡所得税は、所有期間によって大きく税率が変わります。
このように、所有期間が税額に大きく影響するため、売却のタイミングを検討する際の重要な判断材料となります。また、確定申告は売却年の翌年に必ず行う必要があります。期限を過ぎると加算税が課される可能性がありますので、注意が必要です。
税金の計算はやや複雑なため、不明な点がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。特に相続した空き家の場合は、相続時の評価額が取得費となるなど特殊なルールがありますので、専門家のアドバイスを受けることで適切な税額計算が可能となります。
節税に使える役立つ制度
空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を活用することが可能です。この特例を活用することで、譲渡所得の金額から最大3,000万円で控除することができるため売却時の税負担を大きく軽減できます。
ただし、特例の適用には厳格な要件があり、以下の要件をすべて満たす必要があります。
| 要件項目 |
具体的な内容 |
確認方法 |
| 被相続人の居住要件 |
相続開始時に被相続人が居住していた |
住民票、公共料金の支払い記録 |
| 相続後の利用状況 |
相続後に居住の用に供されていないこと |
現地確認、写真による記録 |
| 耐震基準 |
昭和56年5月31日以前の建築物は耐震診断が必要 |
耐震診断報告書 |
申請手続きの流れは以下の通りです。
1.相続後、できるだけ早い段階で耐震診断を実施
2.必要書類の収集（登記事項証明書、住民票除票等）
3.耐震基準適合証明書の取得
4.確定申告時に特例適用の申請
空き家売却の注意点
空き家を売却する際には、いくつかの重要な確認事項があります。事前にこれらの点をチェックすることで、スムーズな売却と思わぬトラブルの防止につながります。
以下の表で、主な確認事項をご確認ください。
| 確認項目 |
チェックポイント |
トラブル防止のポイント |
| 権利関係 |
相続登記の完了確認 |
相続人全員の同意取得 |
| 建物状態 |
老朽化、雨漏り等の確認 |
事前の補修・修繕実施 |
| 土地関係 |
境界線の確認 |
隣地所有者との確認書作成 |
| 売却時期 |
相続から3年以内 |
特例適用のための計画策定 |
特によくあるトラブル事例として、相続登記が完了していないまま売却活動を始めてしまい、売買契約直前で手続きが止まってしまうケースがあります。このような事態を防ぐため、売却準備の段階で必ず確認を行うことが重要です。
名義変更が完了しているか
空き家の売却プロセスにおいて、所有権の名義変更は非常に重要な手続きとなる可能性があるようです。不動産取引では、一般的に登記簿上の名義人が売買契約の締結者となることが求められるとされています。
このため、空き家の登記簿上の名義が以前の所有者のままとなっている場合、実質的な管理者であっても、正式な売却手続きを進めることが難しい状況となるかもしれません。たとえ家族間で売却について合意が得られていたとしても、法的な観点からは名義人以外による売却契約の締結は認められていないとされています。
そのため、空き家の売却を検討されている方は、まず登記簿謄本で現在の名義人を確認し、必要に応じて名義変更の手続きを行うことが推奨されているようです。この手続きを事前に完了させておくことで、その後の売却プロセスがよりスムーズに進められる可能性があるでしょう。
また、名義変更の手続きには一定の時間を要する場合もあることから、売却を予定されている方は、早めの対応を検討されると良いかもしれません。
空き家の状態確認は済んでいるか
空き家の状態確認は、適正な売却価格の設定と円滑な売却活動のために不可欠です。特に長期間空き家となっていた場合は、建物の劣化が進んでいる可能性が高いため、詳細な調査が必要です。
以下が主な確認項目です。
| 確認箇所 |
チェックポイント |
対処方法 |
| 屋根・外壁 |
雨漏り、ひび割れ |
補修工事の実施 |
| 内装 |
カビ、床の傾き |
クリーニング、補強 |
| 設備 |
水道、電気、ガス |
動作確認、修理 |
| 害虫 |
シロアリ被害 |
駆除、予防処理 |
特に見落としがちなのが、設備関係の不具合です。空き家期間が長いと、水回りの劣化や配管の詰まりなどが発生している可能性が高くなります。これらの問題は、売却価格に大きく影響する可能性があるため、事前の確認と必要に応じた修繕を行うことをおすすめします。
更地にする場合はタイミングに注意
空き家を更地にして売却するか、建物付きのまま売却するかの判断は、物件の状況や市場環境によって変わってきます。解体を行う場合、そのタイミングが重要になるでしょう。
空き家の売却において、土地の固定資産税や都市計画税の急激な上昇を抑えるため、建物の解体時期に関する戦略的な検討が重要になるかもしれません。
年初時点で建物が存在していれば、住宅用地特例が適用され、税負担を抑えられる可能性があるようです。
しかしながら、売却のタイミングを年明けまで延期することには、いくつかの課題があるとされています。特に不動産市場は年始に物件の出回りが多くなる傾向にあり、価格競争が激化する可能性も考えられます。また、売却を長期間待つことは、様々な状況において現実的ではないかもしれません。
このような課題に対する効果的な解決策として、建物の解体・撤去を売買契約後に行う方法が注目されているようです。具体的には、更地での引き渡しを条件として物件を売り出し、買い手が決定してから建物を取り壊す手法が推奨されています。
この方法であれば、税負担の急増を避けながら、柔軟な売却時期の設定が可能になるとされています。さらに、買主側にとっても更地での引き渡しは魅力的な条件となり得るため、価格交渉においても有利に働く可能性があるかもしれません。
相続してから3年以内に売却する
相続した空き家は、3年以内の売却が税制上非常に有利です。これは、前述の「空き家の3,000万円特別控除」の適用期限が関係しているためです。
以下のステップで、3年以内に売却を完了させるためのスケジュール管理を行いましょう。
| 実施すべき事項 |
重要ポイント |
・相続人の確認
・物件の状態確認 |
相続人全員の合意形成 |
・相続登記の完了
・耐震診断の実施 |
必要書類の収集 |
・売却方法の決定
・不動産会社選定 |
市場調査の実施 |
・売却活動の開始
・価格交渉 |
適切な価格設定 |
・売買契約締結
・引き渡し完了 |
特例適用の確認 |
3年の期限を超過しそうな場合は、以下の対応を検討してください。
●売却価格の見直し
●複数の不動産会社への依頼
●買取業者の活用検討
ただし、焦って大幅な値引きを行うことは避けるべきです。3年を超過しても、適切な価格での売却を目指すことが重要になるでしょう。
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いかがでしたでしょうか？
今回は、空き家の売却方法や売却の流れについて説明させて頂きました。いざ、実際に売却をする時は、信頼のできる不動産会社・担当者に巡り会いたいと思いませんか？
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