「家の売却でやってはいけないことはあるのか」
「家の売却でやってはいけないことを知りたい」
「家の売却で失敗したくない」
このような疑問や悩みを抱えていませんか。
家の売却でやってはいけないことをすると、納得いかない金額で売却する、買い手とトラブルが発生するなどのリスクがあります。
今回のテーマは、家の売却でやってはいけないこと22選です。記事の後半では、家の売却で失敗しないためのポイントも解説しています。これから家の売却を予定している方は、ぜひ参考にしてください。
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家の売却でやってはいけないことがある
家の売却ではやってはいけないことがあります。NGな行動を防ぐために、下記を意識して売却活動をすすめましょう。
- 瑕疵を隠さず正直に開示する
- 不動産担当者と頻繫に連絡をとる
- リフォームは慎重に検討する
- 掃除・片付けで内覧の印象をよくする
- 買主の与信を確認する
家の売却は、不動産会社選びや価格・スケジュールの計画を立てるなどの売却準備をした後、売却活動をおこないます。買い手が見つかったら契約して引き渡しをして、不動産売却の完了です。
各工程に沿って、やってはいけないことを解説します。家を売る手順は、下記の記事で詳しく紹介しているので参考にして下さい。
関連記事：【2024年】不動産売却の流れ・期間・方法を解説「DLできるタスクシート付き」
売却準備中にやってはいけないこと9選
売却準備中にやってはいけないことは下記のとおりです。
事前に上記の内容を把握して、家の売却準備を始めましょう。
1.下調べをせずに査定依頼をする
家の売却でやってはいけないことに、相場の下調べなしで不動産会社に家の査定依頼をすることがあります。
不動産会社が査定時に提示する価格は、必ずしも相場に見合った価格とは限りません。そのため、相場を下調べしておかないと、以下の状態で売却がすすむ恐れがあります。
- 相場より安い金額を提示されても気づかない
- 相場に見合わない査定額の根拠を質問できない
売却する家と同じような物件の相場を事前に調べておくと、査定額が相場よりも安い、または高い理由を不動産会社に質問できます。不動産会社の査定額の根拠を聞くことが、納得いく金額での売却につながるでしょう。
相場の調べ方は下記の記事で詳しく解説しています。よろしければご覧ください。
関連記事：「家・戸建売却相場の調べ方と築年数別の傾向は？安くなりがちなケースも紹介」
2.1社のみに査定依頼する
1社のみに査定を依頼するのはおすすめできません。
相場を下調べすることと同様に、複数社への査定依頼も、納得いく金額での売却に重要です。複数の不動産会社に査定依頼せず特定の不動産会社だけに任せても、その会社の査定価格が適正か判断できません。
適正価格を知らずに売り出してしまうと、本来の金額よりも安く売り出してしまう可能性があります。逆に市場価格よりも高い価格を設定すると、売却までに時間がかかり、結局値下げせざるを得なくなるケースもあるでしょう。
妥当な価格かどうか判断するためにも、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
3.一括査定サイトで数多くの依頼をする
一括査定サイトを利用して複数社の査定金額を比較するのは効果的です。しかし、依頼する不動産会社数が多すぎるのは望ましくありません。
不動産一括査定をすると、売り手の情報を見た不動産会社から営業電話がかかってくることがあります。電話対応が相次ぎ、嫌気がさすかもしれません。
また、利用する一括査定サイトもしっかり選定することが大切です。対象エリアや提携している不動産会社の数・質に着目して選びましょう。一括査定サイトの選び方のコツは、下記の記事で解説しています。
関連記事：「不動産一括査定のデメリットとは？注意点やおすすめの使い方も紹介」
4.仲介と買取の違いを理解しないまま不動産会社を決める
仲介と買取の違いを理解しないまま不動産会社を決めると、適した売却方法を選択できないリスクがあります。
家を売却する方法は、買取と仲介の2種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、状況に合った売却方法を選択しましょう。
|
買取 |
仲介 |
| メリット |
早く売れる |
高額で売れる可能性がある |
| デメリット |
売却額が相場より安くなる可能性がある |
売却期間が長引くことがある |
売却の仲介をしつつも、売却先が見つからなければ買取するという買取保証のサービスを提供する業者もあります。買取と仲介のどちらで売るべきか迷っている方は、下記の記事を参考にしてください。
関連記事：「戸建ては買取と仲介どちらで売るべき？相場や選び方を解説」
5.査定額だけで不動産会社を決める
複数の不動産会社への査定依頼後、査定額が高いからという理由だけで不動産会社を決めるのはやってはいけないことの一つです。
査定額が高くとも、その金額で売れるとは限りません。高すぎる金額で売り出しても買い手がつかず売却価格を下げることになると、本来売れたであろう金額で売れない恐れがあります。
査定額が高い不動産会社には、なぜほかよりも高いのか理由を聞いてみましょう。理由を尋ねた際に、査定額の根拠をきちんと示してくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
6.媒介契約の内容を理解せず決める
媒介契約を何となくで決めず、内容を理解したうえで契約を結びましょう。不動産会社に仲介を依頼する際に締結する媒介契約は、種類によって特徴が異なります。
|
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
| 依頼できる不動産会社 |
1社のみ |
1社のみ |
複数可能 |
| 自己発見取引 |
不可 |
可 |
可 |
| 媒介契約の期間 |
3ヶ月以内
※宅地建物取引業法による |
3ヶ月以内
※宅地建物取引業法による |
3ヶ月以内
※標準媒介契約約款であり不動産会社によって異なる |
自己発見取引とは、売り手が自ら買い手を探すことです。媒介契約の形態によって、依頼可能な不動産会社の数や、自己発見取引の有無が異なるので、違いを把握してから契約を結びましょう。
7.スケジュールを立てずに売り出す
スケジュールを立てずに売り出すことは、家の売却準備でやってはいけないことの一つです。例えば、家の売却益で買い替えるケースでは、いつまでも売れずに引っ越せない可能性があります。
なお、引っ越したいのに売却が間に合わない場合に起こりうるデメリットは、「引っ越したいのに家が売れない！8つの対処法と売れない家の特徴」の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
家を売るならいつがよいのか悩んでいるなら、引っ越したい時期から逆算してスケジュールを立てましょう。売却成立までにかかる期間はマンション・戸建てどちらも平均で2カ月以上はかかることを念頭に置いておくとよいです。
8.売却にかかる経費を把握せずに売り出す
家の売却準備をする際にやってはいけないことが、売却にかかる経費を把握しないまま売り出すことです。
経費を知らないまま売り出すと、思わぬ請求がかさみ、資金の捻出に苦労するかもしれません。売却にかかる費用は下記のようなものがあります。
- 仲介手数料
- ローンの繰上げ返済手数料
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 解体費用
- ハウスクリーニング費用
- 残置物処理費用
ローンの繰上げ手数料や解体費用の支払いは、状況によって要否は異なります。売却後までの流れをシミュレートし、発生する費用をあらかじめ把握しておきましょう。
9.独断で家を解体・リフォームする
家の売却を準備する時点で、独断で家を解体・リフォームするのは費用を無駄にする恐れがあるためおすすめしません。
家の状態によっては解体せずに「古家付き土地」として売却したほうがよいケースもあります。その事実を知らずに解体してしまうと、無駄に費用をかけることになります。
また、リフォームの場合も、費用全額を売り出し価格に反映できず、損をしてしまうリスクがあるでしょう。お風呂・キッチン・外壁などのフルリフォームの場合、数100万円かかることも珍しくありません。
まずは不動産会社に相談して売却方法を考え、解体・リフォームをどうするか決めましょう。
売却中にやってはいけないこと7選
家を売り出した後の売却活動中に、やってはいけないことは下記の7つです。
それぞれみていきましょう。
1.適正でない価格で売り出す
家の売却活動でやってはいけないことは、適正でない価格で売り出すことです。家の売り出し価格が高すぎると、買い手が現れないリスクがあります。
買い手もまた物件の相場を意識しており、候補から外される可能性が高いからです。売却金をローン返済に充当する予定の場合は、売却価格を安く設定すると完済できないリスクがあります。
価格を設定する際は、査定結果や間取りが似ている物件の価格などを参考に、買い手が見つかる範囲の適正価格を設定しましょう。また、早く売りたいなら安く、高く売りたいなら期間をかけるなど、希望売却価格と期間を照らし合わせて決めることも重要です。
2.不動産会社に丸投げする
不動産会社に丸投げするのは、売却活動でやってはいけないことの一つです。
不動産会社に丸投げすると、ほかの家の売却活動を優先されたり、売却期間が長引いたりすることがあります。買い手が現れないと、家の価格を下げるリスクが上がります。
スムーズに売却をすすめるためには、定期的に不動産会社と連絡をとって売却活動の進捗状況を確認しましょう。営業活動や問い合わせ件数を確認して、反応が思わしくなくなかなか売却に至らない場合は、戦略を変える必要があります。
3.不誠実な内覧対応をする
内見対応は、買い手のその後の購買意欲にも影響します。よい印象を持ってもらうためにも誠実な対応を心がけることをおすすめします。
まず、購入希望者の内覧日が決まったら、気持ちよく室内を見てもらうために事前に準備しましょう。
- 水回りを綺麗にする
- 生活感をなくす
- 臭い対策する など
内覧当日は、買い手が落ち着いて家を見学できるように、つかず離れずの距離感を意識するとよいです。もしも買い手から質問されたときは、丁寧に回答します。住人目線で家のアピールポイントを伝えられるようにすると、なお好ましいでしょう。
ただし、聞かれてないことまで話しすぎるのは、強引な印象を与えてしまう恐れがあります。質問への回答の範囲内で話すように注意しましょう。
4.物件の不具合や不利な点を隠す
物件の不具合や不利な点を隠すのは、家の売却でやってはいけないことです。
家の売買には、売り手は物件の不具合についてすべて買い手に報告しなければならないという決まりがあります。
物件の不具合や瑕疵を買い手に隠して売却した場合は、後々トラブルに発展する可能性があります。例えば、家の雨漏りを隠して売却した後に、買い手から契約不適合責任で賠償金を請求されるケースです。
マイナスになるポイントも不動産会社や買い手にしっかり伝え、売却後のトラブルを防ぎましょう。
5.価格・条件交渉を拒否する・安易に応じる
価格や条件の交渉をされた際に、頑なに拒否したり、何にでも安易に応じるのはおすすめしません。
不動産売買では、買い手から売却価格の値下げや条件変更を求められる場合があります。まったく交渉に応じなければ購入に至らず、売却期間が長引くかもしれません。
とはいえ、安易に値下げに応じると、売却額が諸費用や住宅ローンの残債額に見合わなくなり損をする恐れがあります。
価格・条件交渉の対応範囲は、不動産会社の担当者と相談しながら、自分が納得できる最低ラインを設定して柔軟に決めましょう。
6.契約内容を確認せず署名する
契約内容をしっかりと確認せずに署名することは絶対に避けましょう。
家の売却は大きな金額での取引になるので、トラブルが発生すると大きな損害になりかねません。契約書の下記の内容をよく確認しましょう。
- 売買代金、手付金などの金額
- 売買代金、手付金などの支払日
- 契約不適合責任の期間
- 引渡し前の滅失・毀損
- 所有権の移転と引渡しの日 など
契約書の内容に疑問点があったら不動産会社に質問して、しっかりと内容を理解し納得したうえで署名しましょう。
7.ローンを借りている金融機関に無断で契約する
売り出し中の家が売れそうになったタイミングで、金融機関に連絡しましょう。
住宅ローンが残っている場合、残債を完済して家の抵当権を抹消してから売却することになります。抵当権を外した状態であることが、代金の決済・買い手への引渡しの条件だからです。
なお住宅ローンの完済と家の売却を合わせておこなうことを同時決済といい、多くの方が同時決済をしています。金融機関が抵当権抹消書類を用意するのは時間がかかるので、売却の決済日が決まり次第、改めて売却することを伝える必要があります。
売却決定後にやってはいけないこと6選
売却後にやってはいけないことは次の6つです。
最後まで気を抜かず、しっかりポイントをおさえましょう。
1.残置物を残す
売却後、家に残置物を残してはいけないケースがあります。
残置物とは、売り手が物件に残していく照明やエアコンなどの家具や家電、日用品を指します。家を売る際、残置物は売り手が処分して、空き家状態で引き渡すケースが一般的です。残置物や不用品を買い手の了承を得ずにそのままにすると、処分をめぐってトラブルに発展する恐れがあります。
ただし、買い手からの同意を得ている、不動産買取で残置物ごと不動産会社が引き取る契約を交わしている場合は問題ありません。買い手から同意を得る場合は、認識の食い違いを防ぐため、残置物に関する内容を書面に残しましょう。
2.引っ越し日を守らない
家の売却後にやってはいけないことが、引っ越し日を守らないことです。住み替え先がまだ完成していなかったり、リフォームが完了していなかったりすると退去が遅れる可能性があります。
売買契約が成立したら、期日までに引越しを完了させて、物件を速やかに引き渡さなければなりません。通常、決済と鍵の引渡しは同時におこなわれますが、物件に居住中の場合は決済日以外を引渡しの期日に設定するケースもあります。
引っ越し期日を守らないと、違約金が発生することがあります。速やかに引き渡せるように余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
3.個人の都合で売買契約を破棄する
個人の都合で売買契約を破棄することは、家の売却後にやってはいけないことです。
契約締結後にキャンセルすると、違約金が発生します。売り手都合のキャンセルであれば、買い手から受け取った手付金の2倍の金額を支払うのが一般的です。受け取り済みの手付金を返還し、同額の違約金を支払うため2倍という内訳です。
手付金は決済前に一部を前払いする代金のことで、家の売却額の5～10％程度の金額が相場といわれています。
買い手の合意があれば契約締結後のキャンセルは可能ですが、売却までにかけた費用や時間が無駄になる恐れがあります。契約破棄をしないためにも、契約書をしっかり読み納得してからサインをしましょう。
4.契約内容の変更を後で申し出る
契約内容の変更を後で申し出るのは、家の売却後のNG行為にあたります。
売買契約を結ぶ際は、不動産会社の担当者から重要事項の説明がおこなわれます。署名・捺印した後は、原則内容を変更できません。また、口頭で約束した内容は書面に記載がなければ無効となることがほとんどのため注意が必要です。
後で契約内容の変更を求めないように、契約書の確認をしっかりとおこないましょう。疑問点があれば担当者に説明してもらい、納得してから売買契約を結ぶことをおすすめします。
5.税金控除を調べないまま納税をする
税金控除を調べないまま納税をするのも、避けたいことの一つです。税金控除の特例を理解しておくと、納付額を抑えたり、納付が不要になったりする可能性があります。
家の売却に関する税金控除は下記のものがあります。
【売却益があった際の税金控除】
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有の軽減税率
- 特定居住用財産の買換え特例
- 取得費加算の特例
【売却損になった時の税金控除】
- 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
詳しくは下記の記事で説明しているので、どんな税金控除があるのかチェックしてみましょう。
関連記事：「【徹底解説】マンション売却の注意点！流れや費用・税金、失敗例」
6.確定申告を怠る
売却後の手続きで忘れやすいのが確定申告です。
売却益が発生して譲渡所得税を納める場合や、控除の特例を活用する場合に確定申告が必要です。わからないことは税務署や税理士に相談して、申告手続きをすすめましょう。
確定申告は売却した翌年の2月16日～3月15日におこないます。スケジュールに余裕を持って書類を集め、スムーズに手続きを完了させましょう。
なお、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例などで所得税の還付申告する際は、2月15日以前でも申告可能です。
家の売却で失敗しないためのポイント
家の売却で失敗しないためのポイントは3つあります。
上記を意識して家の売却に取り組むことで、納得いく価格で売却できたり、期日までに売却が完了したりする可能性が高まります。
1.実績豊富な不動産担当者に依頼する
家を売却する際は、実績豊富な担当者に依頼しましょう。
家の売却は、そのエリアの市場や物件の特徴に応じた販売戦略が重要です。実績豊富な担当者に依頼すれば、知識や経験を活かし、最適な販売戦略を提案してくれるでしょう。
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2.余裕を持ったスケジュールで売却する
余裕を持ったスケジュールを組むことが、家の売却で失敗しないためのポイントです。
スケジュールに余裕を持たせることで、売却を急ぐ焦りから安易に値下げをしたり、不本意な条件に応じたりするリスクが減ります。
また、家の売却活動では、買い手の住宅ローン審査が通らず契約が白紙になるなど予想外の時間のロスもありえます。最初に依頼した不動産会社が売却活動に熱心ではなく、別の不動産会社を探しなおすケースもあるでしょう。
こうした事態に備えるためには、売却活動を早めにスタートしてゆとりのあるスケジュールを立てることが肝心です。
3.不動産担当者との相性を確認する
家の売却で失敗しないためには、不動産担当者との相性を確認しましょう。
不動産担当者とは売買完了まで付き合いが続くため、相性が悪いと、短くはない期間ストレスを抱えることになります。態度が悪い、レスポンスが遅い担当者には依頼しないことをおすすめします。
相性が悪いと感じたら不動産担当者を変えることは可能です。しかし、初めから信頼できる不動産担当者に依頼したほうが、ストレスを抱える期間をなくせます。仲介を依頼する不動産会社を決めるまでのやりとりの中で、相性はしっかりと確認しましょう。
不動産担当者の変更の仕方は、「不動産の担当者を変えたい！具体的な方法と担当者を変更すべき7つのケース」の記事で解説しています。ぜひご覧ください。
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家の売却でやってはいけないことに関するQ&A
家の売却でやってはいけないことに関するよくある質問をまとめました。これから家の売却をしようと考えている方は、参考にしてください。
リースバックは後悔しますか
リースバックで後悔する場面は3つあります。
- 家を安く売る
- 家賃の支払いが思ったよりかかる
- 賃貸期間に制限がある
リースバックとは、家を売却して現金化し、そのまま賃貸物件として住み続ける方法です。売却後も家に住み続けられるメリットがある一方、相場より家賃が高く、売却額が安くなる傾向にあります。
後悔しないためには、契約書を確認したり、家賃の支払い計画を立てたりして、よく検討することが大切です。
また、リースバックしたいがために安く売れば、後悔する可能性があります。いい値段で売れるなら後悔しないかもしれません。
ただし、リースバックは、今すぐに売らなければならない理由は何かを吟味する必要があります。現金を用意したいのであれば、リースバック以外にも、家を担保に銀行から借りる方法があります。
後悔しないためには、納得できる金額で売却することがポイントです。複数の不動産会社に査定依頼して、売却額を決めるとよいでしょう。
家の解体はどこまで片付ければいいですか
自分で片付けるかどうかは条件で決定するのがよいでしょう。
家を解体して売る際は、タンスやベッドといった家具類、布団や食器などの日用品をすべて片付ける必要があります。
解体した家屋（産業廃棄物）と家庭の残置物（一般廃棄物）は法律上の扱いが異なるからです。解体業者が一般廃棄物に関する許可を得ていない限り、所有者が処理をするかほかの専門業者に依頼するかしなければなりません。
また、残置物があるままで解体せずにそのまま売却できる不動産買取会社も中にはあります。自分で専門業者に依頼したほうがよいか、片付け費用を売価から引いたほうがよいのかという条件を天秤にかけて、都合のよいほうを選びましょう。
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家の売却でやってはいけないことは、売却が完了するまでの各工程ごとにあります。これらを把握していないと、満足いく価格で売却できなかったり、売却活動が長引いたりする可能性があります。
失敗しないために大切なことは、信頼できる不動産担当者に依頼することです。信頼できる不動産担当者に依頼すれば、適切な販売戦略により納得いく価格で売却できる可能性が大いにあります。有益なアドバイスも受けられるでしょう。
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