家の売却を検討しているものの、どのような方法を利用するとよいか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
家を売却する方法には仲介と買取の2つがあります。売却活動を成功させるためには、所有している家の状態や自分の状況に適した方法を選ぶことが大切です。
本記事では、家を売却する方法や流れを解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 家を売却する方法
- 家を売却する際の流れ
- 家を売却する際に必要な書類
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家を売却する方法
不動産会社に依頼して家を売却する方法として、以下の2つが挙げられます。
それぞれの特徴を解説します。
仲介
仲介とは、不動産会社に購入希望者を探してもらって売却する方法です。経験豊富なプロがサポートしてくれるため、専門知識がなくても売却活動を進められます。
仲介手数料が発生しますが、自分が希望する価格で家を売却できる可能性が高まります。ただし、買主を探して売買契約を結ぶ必要があるため、買取よりも売却までに時間がかかる点に注意しましょう。
できる限り高い価格で売却したい場合には、仲介がおすすめです。
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買取
買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。買主を探す必要がないため、短期間で売却できます。
ただし、仲介よりも売却価格は低くなる可能性があります。買い取った家をリフォームしてから販売するため、リフォーム費用や経費などが差し引かれ、売却価格は市場価格の7〜8割程度になることが多いようです。
売却価格が相場より低くても早急に家を売却したい場合は、買取を検討するとよいでしょう。
実際、株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）が行った調査では、仲介ではなく買取を選んだ理由としてもっとも多いのが「早く現金化したかったから」でした。
出典：「【不動産買取で不動産を手放したことがある方に調査】不動産買取を選んだ理由ランキング！」（PR TIMES）
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家を売却する際の流れ
家を売却する際は、以下の手順で手続きを進めます。
- 事前準備を行う
- 不動産会社に査定を依頼する
- （仲介の場合のみ）不動産会社と媒介契約を締結する
- （仲介の場合のみ）売却活動を始める
- 売買契約を結ぶ
- 決済と物件の引き渡しを行う
- 確定申告を済ませる
それぞれの手続きについて解説します。
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1.事前準備を行う
不動産会社に依頼する前に、以下のような事前準備を済ませます。
- おおよその売却相場を調べる
- 希望の売却価格や売却時期を決める
- 必要な書類を準備する
売却する家と類似した物件の売却情報を確認すれば、おおよその相場がわかります。過去の売却価格は、不動産流通機構「レインズ」や国税庁の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。
過去の売却価格を参考に希望の売却価格を決め、売却時期を検討しましょう。売却までに時間がかかる場合があるため、余裕のある計画を立てることが大切です。
2.不動産会社に査定を依頼する
売却計画を立てた後は、不動産会社に査定を依頼します。主な査定方法は、以下の2つです。
査定方法 | 概要 |
|---|
簡易査定（机上査定） | 不動産会社が、家の情報や過去の取引事例などをもとに査定額を算出する方法 |
訪問査定 | 不動産会社の担当者が家に訪問し、現地調査をしたうえで査定額を算出する方法 |
簡易査定は家の情報が記載された資料を渡すだけで査定額を算出してもらえるため、手間がかからず気軽に依頼できます。ただし、実際に家を見ないため、おおまかな査定額になります。
売却を検討しているならば、精度の高い査定額がわかる訪問査定の依頼がおすすめです。訪問査定の際には、担当者の対応が丁寧で説明が分かりやすいかを確認し、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。
なお、買取の場合は訪問査定で算出された額が、基本的には最終的な売却額となります。
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3.（仲介の場合のみ）不動産会社と媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3種類があります。
媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
複数社との締結 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
買主との直接取引 | 可能 | 可能 | 不可能 |
契約期間 | 期間制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
売主への報告義務 | 報告義務なし | 報告義務あり （2週間に1回以上） | 報告義務あり （1週間に1回以上） |
レインズへの登録義務 | 登録義務なし | 登録義務あり （媒介契約の締結から7日以内） | 登録義務あり （媒介契約の締結から5日以内） |
参考：「媒介契約の種類」（国土交通省）
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結べるため、広範囲で売却活動ができます。駅に近い家や新築の家など、需要が高く買い手が見つかりやすい物件の場合におすすめです。
1社の不動産会社から手厚いサポートを受けたいならば、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結びましょう。専属専任媒介契約のほうが拘束力が強い契約のため、不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向にあります。
ただし、自分で買主を探す直接取引はできません。身近に購入希望者がいる場合は専任媒介契約を結ぶのも選択肢の一つです。
家の特徴や自分の状況に合わせて媒介契約の種類を選びましょう。
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4.（仲介の場合のみ）売却活動を始める
媒介契約の締結後、売却活動を始めます。基本的に不動産会社が広告を出して購入希望者を探してくれます。
売主が行う作業は、以下のとおりです。
- 売り出し価格の決定
- 購入希望者からの問い合わせ対応
- 内覧対応
すぐに購入希望者が見つかる場合もあるため、内覧に対応できるよう早めに準備をしましょう。
5.売買契約を結ぶ
売却に関する話がまとまったら、売買契約を結びます。仲介の場合は不動産会社を通じて購入申込書が送られてくるため、内容をよく確認しましょう。
内容に問題がなければ不動産会社の立会いのもと、売買契約書への記名押印や手付金の受け取りなどを済ませます。買取の場合は、不動産会社と売買契約を結び、手付金を受け取ります。
売却後のトラブルを防止するためにも、不明点があれば売買契約を結ぶ前に確認しましょう。
ちなみに、株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）が行った調査では、売却活動の開始から成約に至るまでの期間は「1〜3ヶ月未満」「3〜6ヶ月未満」という回答が最多でした（一戸建ての場合）。
出典：「【築年数、駅距離、物件種別で紹介！】相続した不動産、売却成立までの期間に関する調査」（PR TIMES）
6.決済と物件の引き渡しを行う
売買契約の締結後、決済と物件の引き渡しを行います。一般的に売主、買主（仲介の場合）、不動産会社の担当者、司法書士が不動産会社や金融機関に集まって手続きを進めます。
売買代金の残金を受け取り、必要に応じて固定資産税や修繕積立金などの清算を済ませましょう。決済完了後、鍵を買主に渡して引き渡しは完了です。
7.確定申告を済ませる
家の売却により譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の確定申告期間中に申告が必要です（※1）。通常、確定申告期間は2月16日〜3月15日です。
期間内に譲渡所得の申告をしなかった場合、無申告加算税や延滞税がかかる可能性があります（※2）。早めに準備を始めて期間内に確定申告をしましょう。
なお、譲渡所得があったとしても所得税が還付になる申告の場合は、期限前や期限後でも確定申告を提出できます（※3）。
（※1）「確定申告」（国税庁）
（※2）「確定申告を忘れたとき」（国税庁）
（※3）「還付申告」（国税庁）
家を売却する際の必要書類
家を売却する際には以下のような書類が必要です。
書類 | 概要 | 必要なタイミング |
|---|
登記権利証または登記識別情報 | 物件の所有者を証明する書類 | 売却依頼時 引き渡し時 |
確定測量図、境界確認書 | 土地の面積や、隣接する土地との境界線が記載された書類 | 売却依頼時 |
登記事項証明書（登記簿謄本） | 所有権や建物の構造、土地の面積などが記載された書類 | 売却依頼時 |
建物の図面 | 建物の形状や敷地との位置関係がわかる図面 | 売却依頼時 |
固定資産税通知書 | 固定資産税の税額が記載されている書類 | 引き渡し時 |
実印 | 所有者の実印 | 引き渡し時 |
印鑑証明書 | 市区町村で登録している印鑑の証明書 | 引き渡し時 |
本人確認書類 | 免許証やマイナンバーカードなど、本人であることを証明できる書類 | 引き渡し時 |
マンションを売却する場合は、マンションの管理規約や長期修繕計画書なども必要です。必要書類の漏れがないよう、不動産会社に確認しながら準備を進めましょう。
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家を売却する際にかかる費用
家を売却する際には、以下の費用がかかります。
それぞれの詳細を解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、仲介による売却方法で家の買主を見つけてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、不動産の売却価格に応じて上限額が以下のように定められています。
売却価格 | 上限額 |
|---|
200万円以下の部分 | 5.5％ |
200万円超～400万円以下の部分 | 4.4% |
400万円超の部分 | 3.3% |
参考：「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
たとえば、2,000万の家を売却した場合の計算例は、以下のとおりです。
・200万円以下の部分：200×5.5％＝11万円 ・200万円超～400万円以下の部分：200×4.4％＝8.8万円 ・400万円超の部分：（2,000-400）×3.3％＝52.8万円 ・合計：11＋8.8＋52.8＝72.6万円 |
この例の場合、仲介手数料の上限額は72.6万円になります。売買契約時に仲介手数料の半額を、決済時に残金を支払うのが一般的です。
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司法書士への報酬
抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合、報酬を支払う必要があります。住宅ローンの残債がある物件には抵当権が設定されているため、売却する際には抹消しておかなければなりません。
登記は自分でも行えますが、手続きが複雑で難しい場合は司法書士に依頼することになります。依頼費用は15,000円程度かかります。
家の売却でかかる税金
家の売却でかかる税金は、以下の3つです。
それぞれの内容を解説します。
譲渡所得税
家の売却により利益を得た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる所得税と復興特別所得税、住民税のことです。
譲渡所得および譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
・譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用） ・譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率 |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
適用される税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。
不動産の所有期間 | 譲渡所得の税率 |
|---|
5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
たとえば、所有期間が5年を超えている家を売った際の譲渡所得が1,000万円であれば20.315％の税率が適用され、譲渡所得税は203.15万円になります。
居住用の家や相続した家を売却した場合は、所定の要件を満たせば最大3,000万円の特別控除や軽減税率の特例が適用されます（※）。税負担を抑えられるため、適用可能か確認しましょう。
（※）「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記や登録などの際にかかる税金です。登記内容を変更する際に、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税の金額は、不動産1件につき1,000円です（※）。
土地と建物は別の不動産と見なされます。そのため、両方に抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消する際に登録免許税が2,000円かかります。
（※）「登録免許税の計算」（法務局）
印紙税
印紙税とは、売買契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金です。文書に収入印紙を貼付して納税します。
印紙税額は、家の売買契約書に記載されている契約金額に応じて異なり、以下のように定められています。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
契約金額が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されます。軽減税率は期間が定められている特例措置で、2027年3月31日までに作成された課税文書が対象です（※）。
（※）「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（国税庁）
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家の売却相場
東日本不動産流通機構のレインズ年報マーケットウォッチによると、2025年1〜3月における首都圏の家の売却相場は以下のとおりです。
築年数 | 中古マンションの売却相場 | 中古戸建ての売却相場 |
|---|
～築5年 | 8,292万円 | 5,164万円 |
～築10年 | 7,902万円 | 4,871万円 |
～築15年 | 6,796万円 | 4,811万円 |
～築20年 | 6,374万円 | 4,394万円 |
～築25年 | 5,865万円 | 4,407万円 |
～築30年 | 4,359万円 | 3,755万円 |
築30年～ | 2,576万円 | 2,612万円 |
出典：「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」（公益財団法人 東日本不動産流通機構）
築年数の古い家ほど建物の経年劣化が進み資産価値が下がるため、売却相場は低くなります。リフォームや定期的な修繕が行われていれば、相場よりも高くなる可能性があります。
家の売却価格は、築年数やリフォーム・修繕歴だけでなく、立地や周辺環境などさまざまな要素によって左右されるため、売却価格の目安を把握したい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
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家を売却する際に考慮すべきポイント
家の売却を成功させるためには、以下の点を考慮することが大切です。
- 売り出し価格を高めに設定する
- 家を清潔に保つ
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
それぞれの内容を解説します。
売り出し価格を高めに設定する
査定額よりも高めの売り出し価格を設定しましょう。購入希望者が価格交渉をしてくる可能性があるからです。
売り出し価格が高すぎると購入希望者が見つからなくなるため、少し高めに設定するのがポイントです。不動産会社にアドバイスをもらいながら、売り出し価格を決めましょう。
家を清潔に保つ
家を清潔に保つことも重要です。内覧の際によい印象を与えられると、売り出し価格に納得してもらえる可能性が高まります。
ハウスクリーニングを依頼して家をきれいにしましょう。ただし、コストがかかるため、費用に見合う効果があるかの検討が必要です。
不動産会社によってはホームステージングサービスを提供している場合があります。ホームステージングとは、家具や照明、インテリア小物などで室内をコーディネートして家の魅力をアピールする手法です。
家を清潔にしてホームステージングをすれば、購入希望者に好印象をもってもらいやすくなります。売却の相談をする際に、利用できるサービスがないか確認するとよいでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
家の売却をスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。売却活動を積極的に行ってもらえないと買い手が見つからず、希望時期までに売却できない可能性があるからです。
不動産会社を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。
- 売却したい家がある地域の売却実績が豊富か
- 対応が丁寧でスピーディーか
- 査定額の根拠が明確か
- サービスが充実しているか
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ場合は、他の不動産会社と契約できなくなるため、慎重に依頼先を選びましょう。
家の売却でやってはいけないこと
家を売却するときは、以下のようなことをやってはなりません。
- 瑕疵（かし）を伝えずに売却する
- 自己判断でリフォームや解体を行う
- 査定額の高さで不動産会社を選ぶ
家の傷や不具合、欠陥などの瑕疵は必ず伝えましょう。瑕疵を隠して売却すると、売買契約後に売主から損害賠償を請求される可能性があります。
また、独断でリフォームや解体を行わないようにしましょう。購入後に自分でリフォームをしたい方や古屋付きを購入したい方もいるため、現状のまま売却したほうがよい場合もあります。
さらに、査定額の高さで依頼する不動産会社を決めるのはやめましょう。契約獲得のために、実際の査定額よりも高い金額を提示する悪質なケースもあるからです。査定の根拠を確認して、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
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【パターン別】家を売却する際の注意点
家を売却する際の注意点を、以下のパターン別に解説します。
- 住宅ローン返済中の家を売却する場合
- 築年数が古い家や空き家を売却する場合
- 認知症の親が所有している家を売却する場合
売却活動をスムーズに進めるために、注意点を把握しておきましょう。
住宅ローン返済中の家を売却する場合
住宅ローン返済中の家を売却する場合は、ローン残債に注意しましょう。家の買い替えをしない場合は、売却時にローンを一括返済する必要があるためです。
売却価格がローン残債を上回る場合は、売却収入で返済できます。一方、ローン残債を下回る場合は自己資金を用意しなくてはなりません。
住宅ローンを返済しないと抵当権を抹消できないため、返済資金が十分に用意できるか確認しましょう。
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築年数が古い家や空き家を売却する場合
築年数が古い家や空き家は売却しにくい傾向にあるため、以下のような売却方法を検討しましょう。
- リフォームしてから売却する
- 更地にして土地を売却する
- 不動産会社に買取を依頼する
そのまま売却するのが難しい場合は、リフォームや解体を検討する必要があります。ただし、土地によっては解体した後に新しい建物を建てられないことがあるため注意しましょう。
リフォームや解体をする前に、古い家の仲介や買取を得意とする不動産会社に相談するのがおすすめです。
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認知症の親が所有している家を売却する場合
認知症の親が所有している家を売却したい場合は、親に意思能力があるかを確認しましょう。意思能力があれば名義を自分に変更する、代理人を立てるなどの対応をして売却を進められます。
意思能力がない場合は成年後見制度を利用しなくてはなりません（※）。成年後見制度とは、判断能力が不十分な方を家庭裁判所が選任した成年後見人が保護し、サポートする制度です。家庭裁判所に申立てを行い、許可が得られれば家の売却手続きを代わりに進められます。
（※）「ご本人・家族・地域のみなさまへ(成年後見制度とは) | 成年後見はやわかり」（厚生労働省）
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家の売却活動を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。担当者の対応が丁寧か、不動産の売却実績は豊富であるかなどを確認して、自分に適した依頼先を見つけましょう。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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