空き地を所有していても、適切な活用方法が分からないと単なる遊休資産となってしまいます。しかし、活用方法次第では継続的な収益を生み出す貴重な資産となります。
本記事では空き地の活用方法や活用が難しい場合の対象法について詳しく紹介しているので、空き地を所有されている方はぜひ参考にしてみてください。
- この記事を読むと分かること
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- 空き地の活用方法について
- 活用が難しい場合の対処法
- 空き地を売却する場合の注意点
空き地を活用して収益を上げる方法5選
空き地の活用方法は様々で収益をあげやすい方法がいくつか存在します。
- アパート・マンション経営
- 駐車場経営
- トランクルームの設置
- 資材置き場として貸し出す
- 事業用の土地として貸し出す
それぞれの活用方法について以下で詳しく解説します。
建物を建てて賃貸経営
アパート・マンションの賃貸経営は、空き地活用の王道と言える方法です。アパートやマンションを建築するための初期費用がかかるものの安定した賃料収入が見込めます。
また、固定資産税や都市計画税などの税負担の軽減も期待できます。更地に比べると住宅の敷地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1まで減額されます。
ただし、アパート・マンション経営を行う上で空室がたくさん出ると収入が減ってしまうため、注意が必要です。
空き地での賃貸経営を成功させるためには立地条件の見極めが重要です。駅からの距離、周辺の生活利便施設の充実度、競合物件の状況などから総合的に判断し、土地が住宅向きであるか、需要がありそうかを調査する必要があります。
また、投資金額に見合った家賃設定が可能かどうかという点も考慮しておくことが大切です。
アパート・マンションどちらがいい？
アパートとマンションはそれぞれ異なる特徴があります。
アパート経営は、比較的低い初期投資で始められる点が最大の魅力です。特に単身者向け物件は建設コストを抑えやすく、大学周辺なら学生需要、オフィス街近郊なら若手社会人の入居が見込めるケースがあります。建設費や維持費を抑えたい場合には現実的な選択肢となるでしょう。
一方、マンション経営は高額な初期投資が必要ですが、より安定した収益が期待できます。ファミリー層や高所得者をターゲットとすることで、アパート経営より高額な家賃収入が見込め、入居者の入れ替わりも少ないため、長期的な収益の安定性が期待できることが多いようです。ただし、空室リスクや家賃滞納への対策は必須です。これらのリスク管理が適切に行えれば、マンション経営は大きな収益を生み出す可能性を秘めています。
選択の際は、資金力や立地条件、想定するターゲット層を総合的に判断し、最適な戦略を立てることが重要でしょう。
駐車場経営
駐車場経営は、初期投資を抑えながら安定した収益が期待できる活用方法です。特に都市部や商業地域では、駐車場不足が多いケースがあり安定した収益を見込めるでしょう。
駐車場経営には大きく「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」の２種類があります。
「月極駐車場」は、長期契約で収入が安定し、機械の設置が不要で初期費用を安く抑えられるため、住宅地やオフィス街に適しています。一方で、２つ目の「時間貸し駐車場」は高単価が期待できるが、機器導入費用が必要で、商業地や繁華街に適しています。
トランクルームの設置
都市部でのトランクルーム需要の増加は、居住スペースの狭小化や家賃の高騰が主な要因です。特に、単身世帯の増加やミニマリスト志向により、収納スペースの必要性が高まっています。エリアリンク株式会社が実施した調査によれば、トランクルーム市場は急速に成長しており、特に都市部での需要が増加傾向にあるようです。
引用元：PRtimes｜トランクルーム市場の現状と2030年までの成長を予測した2023年版 国内トランクルーム市場調査を実施
資材置き場として貸し出し
資材置き場としての貸し出しは、整地程度の最小限の投資で開始できる活用方法です。特に建設会社や工務店、資材メーカーなどをターゲットとすることで、長期的な契約が期待できます。
住居系地域では資材置き場として利用できない場合もあるため、事前に確認が必要です。また、重機の出入りがある場合は、道路の耐荷重量も考慮する必要があります。
事業用の土地として空き地のまま貸し出す
事業用定期借地は、長期間の土地活用を検討する所有者にとって有効な選択肢と考えられます。幹線道路沿いや市街化区域内の大規模土地において、10年以上50年未満の期間で柔軟な契約設定ができるようです。契約終了後は更地返還が原則とされ、従来の借地権のような土地所有権への影響も心配ないとされています。
この契約形態は、飲食店や物販店、コンビニエンスストア、ファミリーレストラン、さらにはショッピングセンターなど、様々な商業施設で採用されているようです。また近年では、工場や倉庫用地としても活用が進んでおり、その汎用性の高さが特徴です。
土地所有者にとっては、安定した地代収入が得られる一方で、将来の土地活用の自由度も確保できるというメリットがあるとされています。契約期間や条件を明確に定められるため、長期的な資産活用計画を立てやすいという特徴もあるようです。実際、身近な商業施設の多くが、この事業用定期借地方式を採用している点からも、その実用性と信頼性の高さがうかがえます。
空き地の活用が厳しい場合の対処方法
すべての空き地が収益化に適しているわけではありません。立地条件、法規制、形状など、様々な要因により活用が困難なケースもあります。
ただ空き地を保有しているだけだと管理費や固定資産税などの費用を負担するだけとなるため、売却や国庫帰属など、別の選択肢を検討する必要があります。
ただし、国庫帰属制度では収益が得られず返還に費用が発生するため、売却が難しい農地や山林などを除き、基本的には売却を選択した方が良いでしょう。
空き地を売却する
空き地を「更地」として売却する方法は、最もシンプルな土地活用の選択肢の一つと考えられます。売却後の現金を兄弟で平等に分配することも可能です。
ただし、長期間放置された土地では境界が不明確になっているケースが多いとされています。そのため、売却前には隣地立会いのもと境界確定を実施し、売却対象となる不動産の範囲を明確にしておくことが望ましいとされています。
土地の形状によっても売却のしやすさが異なってくるようです。整形地は比較的早期に買い手が見つかる傾向にあるものの、不整形地や極端に狭小・広大な土地は活用が難しく、売却に時間を要する可能性があるとされています。
こうした理由から、一般的な不動産会社では取り扱いを躊躇するケースもあるようです。そのような場合は、経験豊富な不動産会社との連携や専門機関への相談を通じて、土地の特性に応じた最適な活用方法を見出していくことが有効かもしれません。
仲介と買取どちらがおすすめ？
売却方法には、一般的に不動産会社による仲介と買取の2つの選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った方法を選択することが重要です。
時間的余裕がある場合は不動産仲介会社、急ぎの場合は不動産会社に買取を依頼することが多いようです。ただし、いずれの場合も複数社から見積もりを取得し、条件を比較検討することが賢明です。
売却をする際の注意点は？
空き地を売却する際は、適正価格での取引を実現するために、いくつかの重要な注意点があります。特に価格査定の際は、周辺相場だけでなく、土地の個別の特性や将来性も考慮に入れる必要があります。また、売却時期によっても価格は変動するため、市場動向を見極めることも重要です。
売却を成功させるための重要なチェックポイントは以下の通りです。
売却前の確認事項
- 境界の明確化
- 土地履歴の確認
- 法的制限の有無
- 固定資産税評価額
- 地盤調査の実施
- 価格査定のポイント
- 路線価との比較
- 実取引価格の確認
- 最寄り駅からの距離
- 前面道路の幅員
- 土地の形状や接道状況
売却交渉においては、買主の資金計画や購入目的を理解することで、スムーズな取引につながることが多いです。また、売却後のトラブルを防ぐため、重要事項説明書の内容は必ず確認するようにしましょう。
仲介・買取どちらも複数の不動産会社に相談しよう
不動産会社によって得意分野や販売力が異なるため、いろんな不動産会社の話を聞いて依頼先を選定するといいでしょう。
| 確認項目 |
チェックポイント |
| 会社の実績 |
地域での取引件数、過去の成約事例 |
| 販売力 |
広告展開、商談件数、成約率 |
| 対応力 |
担当者の知識、提案力、コミュニケーション力 |
| 手数料 |
仲介手数料、付随費用の明確さ |
相見積もりを取得する際は、各社の査定根拠や販売戦略についても詳しく説明を求めることが重要です。信頼ができて、実績の豊富な不動産会社・担当者に依頼することが売却を成功させるポイントとなります。
まとめ
空き地の活用方法については、所有者の状況や土地の特性によって最適な選択肢が異なります。投資目的の場合、立地条件が良好であれば賃貸経営やトランクルーム経営が有効かもしれませんし、商業地であれば駐車場経営も良いでしょう。
管理負担の軽減を目指す場合には、買取による早期売却や相続土地国庫帰属法の活用が考えられるかもしれません。
いずれの方向性を検討する場合でも、専門家への相談を通じて具体的な実現可能性を確認することが望ましいとされています。適切な活用方法を選択することで、空き地の有効利用につながるのではないでしょうか。
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