リフォームして売却するか、それとも現状のまま売るか。中古住宅の売却を考える際、多くの方がこの選択に迷われることでしょう。
リフォームして売却するには、売却価格を上げられる可能性がある一方で工事費用や時間的なリスクも伴います。
そこで本記事では、リフォームして売る際のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。さらに、高額売却に成功する物件の特徴や、逆に注意が必要な物件の傾向も紹介。中古物件を高く売るためのコツや信頼できる業者の選び方まで、具体的なデータを交えながらご説明します。
中古物件の売却をご検討の方は、ぜひ最後までご覧ください。
- この記事を読むと分かること
-
- リフォームしてから家を売るメリット・デメリット
- リフォームして高く売れる物件の傾向
- 中古物件を高く売るコツ
リフォームしてから家を売るメリット
中古住宅の売却をする際、リフォームを実施することで売却価格の上昇が期待できるだけでなく、売却までの期間短縮にもつながる可能性があります。
ここでは、リフォームして売却するメリットについて解説していきます。
売却額が高くなる可能性がある
リフォームの効果による売却価格は、物件の状態や市場環境によって大きく変動します。
キッチンや浴室、洗面所、外壁など、利用者の気になるポイントに絞ってリフォームすることで、リフォーム費用を売却額で賄える可能性もあるでしょう。
ただし、リフォーム内容によっては売却しにくくなる可能性もあるため、事前に不動産会社・担当者に確認してから行うとよいでしょう。
査定や内覧の印象が良くなる
長年使用した物件では、壁や床に傷みが生じたり、水回りにカビや水垢が発生したりすることが多い傾向があります。特に築年数が経過した物件では設備の経年劣化も進むため、リフォームによる改善が有効な選択肢となる可能性があるでしょう。
見た目の改善により、購入検討者からの評価が上がり、結果として売却がスムーズに進むケースが多いとされています。
さらに、不動産広告に「リフォーム済み」という付加価値を明記できることで、物件の訴求力が高まる傾向があります。この要素は入居希望者の関心を集めやすく、物件の市場競争力を高める要因の一つになり得るでしょう。
すぐに住めるので買い手がつきやすい
購入検討者の中には「すぐに住める」という点を重視して物件を探している場合があります。
リフォームして即入居可能な物件として売り出すことで、買い手がつきやすくなることもあります。
共働き世帯や子育て世代が持つ、「時間的余裕がない」「リフォームの手間を避けたい」というニーズに合致することで、スムーズな売却につながっています。
リフォームしてから家を売るデメリット
リフォームをしてから家を売る場合には注意すべき側面もあります。
ここでは、リフォームして売却する際の主要なデメリットについて、対策方法も含めて詳しく解説していきます。
特に重要なのは、これらのデメリットが物件の状況や市場環境によって、どの程度影響するかを見極めることです。
リフォームが終わるまで売却活動できない
少しでも物件の魅力をあげようとさまざまな箇所のリフォームを行うと、リフォームに時間がかかり売却活動をスタートできない可能性もあります。
特に清潔感をアップさせるためにも水回りのリフォームは効果的ですが、キッチンや浴室等のリフォームにはそれぞれ1週間程度かかるとされており、内装や間取り等も含めて大幅に改修する場合にはそれぞれ２〜３週間程度の時間を要すことがほとんどです。
また、リフォーム前には業者選びをする必要があります。リフォーム内容によっては事前の手続きが必要な場合もあり、マンションであれば管理組合に申請し承認を受けなければならなかったり、戸建てであれば近隣住民にリフォーム工事の実施について事前に伝えておく必要もあります。
リフォームの内容にもよりますが、業者選びからリフォーム完了まで少なくとも1ヶ月程度は要すと考えられるため、早く売却したい方にとってはデメリットとなるでしょう。
リフォーム費用を回収できない可能性がある
リフォーム費用を回収できる可能性は、物件の立地条件や市場環境によって大きく変動します。
- 築年数が経ち過ぎている
- 損傷が激しい
- シロアリ被害を受けている
- 最寄駅からのアクセスが不便
不動産売却において、多くの売主はリフォーム費用を売却価格に転嫁したいと考える傾向にあるようです。物件の価値を高めるためにリフォーム投資を行った場合、その費用を売却価格に上乗せして回収したいという思いは自然なものかもしれません。
しかしながら、リフォームによって物件の品質が向上しても、期待通りの価格で売却できないケースも存在します。内覧者との価格交渉や、長期間売れ残ることによる値下げなどにより、当初の想定を下回る価格での取引を余儀なくされる可能性も考えられます。
特に中古マンションの場合、購入検討者は立地や価格帯を重視する傾向が強いとされています。そのため、リフォーム費用分を上乗せした価格設定は、かえって購入のハードルを上げてしまう可能性があるかもしれません。
さらに、昨今の建築資材価格や人件費の上昇により、リフォーム工事の費用も高騰傾向にあるとされています。このような市場環境下では、リフォーム費用の回収がより困難になる可能性も指摘されているようです。売主は、これらの要因を総合的に考慮した価格設定を検討する必要があります。
自分でリフォームしたい顧客は狙えない
リフォーム済み物件は、必ずしもすべての購入検討者にとって魅力的な選択肢とはならない可能性があるようです。特に、DIYに強い関心を持つ方々からは、むしろ避けられる傾向にあるとされています。
こうした購入者層は、比較的手頃な価格で物件を取得し、自身の創意工夫やアイデアを活かして理想の住空間を作り上げることを望んでいる場合が多いとされています。そのため、既にリフォームが施され、それに伴って価格が上昇している物件は、彼らのニーズと相反する可能性があるでしょう。
また、予算に余裕を持たせることで、より自由度の高いDIYプランや、こだわりのリフォームを実現したいと考える方々にとって、リフォーム済み物件は必ずしも最適な選択とはならないかもしれません。
このように、リフォーム済み物件の売却戦略を検討する際には、DIY志向の強い購入層を潜在的な顧客として見込むことは難しい可能性があることを考慮に入れる必要があるでしょう。
リフォームして高く売れる物件の傾向
リフォーム投資が効果を発揮する物件には、いくつかの共通した特徴があります。これらの条件が揃っている物件では、適切なリフォームを実施することで投資額以上の価格上昇が期待できるでしょう。
以下では、成功事例の分析から見えてきた高値売却が期待できる物件の特徴を詳しく解説していきます。
住みたいと思える快適な環境が揃っている
購入検討者の中には、「すぐに快適な生活を始められる」環境を重視します。特に効果的なのは、以下のような要素を備えた室内環境の整備です。
| 改善ポイント |
具体的な内容 |
投資効果 |
| 日当たり・風通し |
窓の大型化、風通し経路の確保 |
内覧時の印象が大幅改善 |
| 収納設備 |
ウォークインクローゼット、パントリーの設置 |
特に子育て世代に好評 |
| 断熱性能 |
二重窓、壁面断熱材の施工 |
光熱費削減効果をアピール可能 |
周辺環境に恵まれている
周辺環境の良さは、リフォーム効果を最大限に引き出す重要な要素といえます。
特に、交通利便性と生活利便施設へのアクセスが良好な地域では、人気が高まる傾向があるのです。
駅が近く交通の便が良い
最寄り駅までのアクセスは物件価値を大きく左右する要素です。特に以下のような条件を満たす物件はリフォーム効果が高くなります。
- 駅に近い：通勤・通学の利便性が高く、若い世代からの需要が強い
- 主要駅までの距離が近い：都心へのアクセスが良好で、幅広い層に訴求できる
- バス停が近い：雨天時や高齢者の移動にも配慮
スーパーやコンビニが近い
生活利便施設へのアクセスの良さは、物件の魅力を大きく高める要素です。
特にスーパーマーケット・コンビニエンスストア・ドラッグストア・商店街に近い物件は、高い評価を得やすい傾向にあります。
これらの施設が徒歩圏内にある物件は、日常生活の利便性が高く評価され、特に子育て世代や高齢者層からの需要が高まるでしょう。
病院や郵便局、銀行が近い
病院や郵便局、銀行といった公共施設へのアクセスの良さは、幅広い年齢層にとって重要な要素です。
特に、医療機関や行政サービス施設への近さは、物件の価値を大きく左右します。実際の調査では、以下のような傾向が見られます。
リフォームしても売値が付きづらい物件の傾向
リフォームを検討する際は、物件の基本的な条件を慎重に見極める必要があります。
以下では、リフォームを実施しても十分な効果が得られにくい物件の特徴について、解説していきます。これらの特徴に該当する場合は、リフォーム投資を最小限に抑えるか、現状売却を検討することをお勧めします。
築年数が経ちすぎている
築年数による影響は、リフォームの効果を大きく左右します。築年数の古い物件では、以下のような問題が発生しやすくなります。
| 項目 |
影響 |
| 構造躯体 |
経年劣化による強度の低下 |
| 設備配管 |
老朽化による更新の必要性 |
| 断熱性能 |
現行基準との格差 |
古い物件ほど外装や内装のリフォームだけでなく、構造部分の補強や設備の全面的な更新が必要となるケースが多く、投資回収が極めて困難になるでしょう。
駅へのアクセスや周辺環境がネックの物件
不動産の価値を左右する要素として、立地条件は非常に重要な位置を占めています。いくら建物自体をリフォームで魅力的に改装したとしても、立地面での課題を解決することは難しい可能性があるようです。
特に、公共交通機関へのアクセスの悪さは、物件価値に大きな影響を与える要因となり得るでしょう。例えば、駅までの距離が遠い場合や、バスの運行頻度が限られている地域では、日常生活における利便性が大きく損なわれる可能性があります。
また、買い物環境の不便さも重要な課題となるかもしれません。最寄りの商業施設までの距離が遠い場合、特に高齢者や小さな子どもがいる家族にとっては、大きな生活上の障壁となる可能性があるでしょう。
地形的な特徴、例えば急な坂道や階段の存在なども、物件の魅力を低下させる要因となり得ます。このような立地面での制約がある物件では、リフォーム投資に対する価値の上昇が限定的になる可能性があるため、投資判断には慎重な検討が必要かもしれません。
中古物件を高く売るコツ
中古物件を高く売るためには、効果的なリフォーム戦略が重要です。
ここでは、投資効果の高い改修ポイントと、具体的な実施手順について解説していきます。
特に重要なのは市場ニーズを正確に把握し、過剰投資を避けながら最大限の効果を引き出すことです。
最低限のリフォームを行う
投資効果の高いリフォーム箇所を優先的に選定することで、コストを抑えながら物件価値を最大限に高めることができます。
以下の表は、最低限チェックしておくべき改修項目をまとめたものです。
| リフォーム内容 |
特徴 |
| 水回り設備更新 |
衛生面で重視される |
| 内装一新 |
第一印象に直結 |
| 収納増設 |
実用性が評価される |
| 外構整備 |
印象改善に効果的 |
第一印象を改善する
不動産売却の初期段階である査定時には、必ずしも物件の清掃状態を気にする必要はないかもしれません。しかしながら、建物付きでの売却が決まった場合、内覧に向けた徹底的な清掃と整理整頓が重要になってくるようです。
水回りの設備については、特に細やかな確認と手入れが求められる可能性があります。キッチンでは、シンクの輝きや蛇口の状態、水圧や水質などが内覧者の注目ポイントとなるかもしれません。また、食器類やキッチン用品の整理状態も、室内の印象を大きく左右する要素となりそうです。
浴室においては、シャワーの水圧や排水状況、臭気の有無、鏡の状態などが重要なチェックポイントとして挙げられています。同様に、トイレでも水回りの機能性や清潔さ、換気状態などが内覧者の関心事となる可能性が高いとされています。
洗面台に関しては、水まわりの基本的な機能に加えて、鏡の状態なども確認しておくと良いかもしれません。また、物件の第一印象を決める玄関では、靴や傘などの収納物の整理整頓と、清潔な空間づくりを心がけることで、より良い印象を与えられる可能性があります。
リフォームしておきたいポイント：
| リフォーム内容 |
詳細 |
| 外観の印象改善 |
外壁の清掃または塗装
玄関周りの整備
庭木の手入れと植栽の整理 |
| エントランス周りの整備 |
玄関ドアの交換または再塗装
照明器具の更新
下駄箱の清掃または交換 |
| 室内の印象向上 |
壁紙の張替え（明るい色調を選択）
フローリングの補修または張替え
照明器具の交換による明るさの確保 |
建物の不具合を専門家に診断してもらう
売却前の建物診断は、予期せぬトラブルを防ぎ、適切なリフォーム計画を立てる上で重要です。
特に以下の項目については、専門家による詳細な診断が推奨されます。
| 診断項目 |
チェックポイント |
| 耐震性能 |
筋交い、柱状態 |
| 雨漏り |
天井、壁の染み |
| 設備配管 |
水漏れ、詰まり |
| 白蟻被害 |
床下、柱の状態 |
相見積もりを取る
リフォーム費用の適正化には、複数の業者から相見積もりを取ることが重要と言われています。見積もり比較の際は、以下のポイントに注意して検討を行います。
| 診断項目 |
チェックポイント |
| 見積もり項目の確認 |
材料費と工賃の内訳
産業廃棄物処理費用
諸経費の詳細 |
| 施工内容の精査 |
使用する材料の品質
工期の設定
アフターフォロー体制 |
| 価格交渉のポイント |
材料の代替案提示
工期の調整による費用削減
複数工事の一括発注による割引 |
不動産の査定価格は、同じ物件であっても不動産会社によって異なる可能性が高いとされています。国土交通省による評価基準やガイドラインは存在するものの、法的な拘束力を持つ統一基準がありません。
各不動産会社は、それぞれの経験や得意分野に基づいて独自の査定方法を確立していると考えられます。その結果、同一物件でも会社間で査定価格に大きな開きが生じる可能性があるとされており、このことから一社のみの査定額で売却価格を決定することには大きなリスクがあります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より適切な売却価格の設定が可能になるとされています。各社からは査定価格の根拠について詳しい説明があり、これらの情報を比較検討することで、より正確な市場価値の把握につながる可能性があるでしょう。
地域密着型の不動産会社は、地元の相場感や情報網を活かした査定を提供できる可能性があります。一方、大手企業は豊富な取引実績に基づく詳細な分析と、幅広い販売ネットワークを活用した売却戦略を提案できるかもしれません。
また、物件タイプに応じた専門性も重要な要素となるようです。例えば、マンション売却の場合、分譲マンションの取引を得意とする会社に依頼することで、より実態に即した査定や専門的なアドバイスを受けられる可能性があります。
さらに、不動産売却の成功には担当者の資質も大きく影響するとされています。コミュニケーションの円滑さ、業界知識の深さ、地域情報の豊富さ、要望への理解度などが、重要な選定基準となります。
ただし、相場から大きく外れた高額査定を提示する担当者については、慎重な判断が必要となる可能性があるでしょう。
中古物件をリフォームして査定額をアップ
中古物件をリフォームして売却する流れは、以下のようになります。
| 項目 |
詳細 |
| ①事前準備 |
物件の基本調査（築年数、立地条件の確認）
市場価格の調査
近隣の取引事例収集 |
| ②実施判断 |
専門家による建物診断
リフォーム費用の概算見積もり
投資回収シミュレーション |
| ③業者選定 |
相見積もりの取得と比較
契約条件の詳細確認 |
| ④工事管理 |
工程表の確認と進捗管理
中間検査の実施
追加工事の判断 |
| ⑤売却活動 |
リフォーム完了後の複数社による査定
販売価格の決定
内覧対応と価格交渉 |
このような計画的なアプローチにより、一般的な物件よりも査定額アップが期待できます。
重要なのは、各段階で慎重に判断を行い、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることです。
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先述したように、築年数が古い家はリフォームすることによって高値で売却できる可能性がありますが、リフォームの内容によっては工事費用を回収しきれず結果として損してしまう可能性があるため、事前に不動産売却のプロによるアドバイスを受けることが重要です。
しかし不動産売却のプロによっても、物件やエリア、売却方法など、得意としている分野が異なるため、所有している物件や希望条件に合わせて不動産会社・担当者を選ぶのは非常に困難です。
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