借地権の売却について売却の基礎知識から具体的な流れまで、初めての方でも理解できるようにわかりやすく解説していきます。
本記事を読むことで、借地権の売却方法や注意点などについてよく理解することができるでしょう。
- この記事を読むと分かること
-
- 借地権の売却相場
- 借地権の売却方法
- 第三者に借地権を売却する時の流れ
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借地権の売却は可能
借地権は法律で保護された財産権であり、売却することが可能です。借地借家法により、借地権者は原則として借地権を第三者に譲渡（売却）する権利を有しています。実際に、借地権付きマンションや借地権付き戸建ての取引も一般的に行われており、適切な手続きを踏めば安全に売却できます。
このように、借地権の売却は法律でしっかりと保護されているため、安心して売却を検討することができます。実際に、都市部では借地権売買の仲介を専門に扱う不動産会社も多く存在しており、専門家のサポートを受けながら進めることが可能です。
借地権の種類は2つ
借地権には大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2種類が存在します。これらは性質が大きく異なるため、売却時の手続きや必要な対応も変わってきます。以下の表で、それぞれの特徴を詳しく比較してみましょう。
| 項目 |
地上権 |
賃借権 |
| 法的性質 |
物権 |
債権 |
| 地主の承諾 |
不要 |
必要 |
| 登記の可否 |
可能 |
可能（要承諾） |
| 権利の強さ |
強い |
やや弱い |
| 一般的な地代 |
高め |
標準的 |
| 売却のしやすさ |
比較的容易 |
やや複雑 |
このような違いを理解したうえで、ご自身の借地権の種類を確認することが重要です。確認方法としては、契約書の確認や登記簿の確認が一般的です。不明な場合は、不動産の専門家や法律の専門家に相談することをお勧めします。
地上権（地主の承諾不要）
地上権は、民法に規定された物権として認められている権利です。最大の特徴は、地主の承諾なしに第三者への売却が可能な点です。これは地上権が物権であるため、権利者が自由に処分できる権利として認められているためです。
地上権の主な特徴は以下の通りです。
- 登記により第三者対抗要件を具備可能
- 地主の承諾なしで売却・譲渡が可能
- 一般的に賃借権より権利金が高額
- 売却時の手続きが比較的シンプル
- 地主との交渉が最小限で済む
このように、地上権は売却における自由度が高く、実務的にも手続きがスムーズに進みやすい特徴があります。ただし、地代が賃借権より高めに設定されていることが多いため、売却価格の設定には注意が必要です。
賃借権（地主の承諾必要）
賃借権は、民法上の債権として位置づけられる借地権です。地主との契約に基づく権利であるため、売却時には地主の承諾が必要となります。この特徴は、実務面で重要な影響を与えます。借地権の種類は3種類あります。
賃借権における地主の承諾に関する重要事項は以下の通りです。
- 承諾時期：売買契約前が望ましい
- 承諾方法：書面での承諾が必要
- 条件付与：地主が条件を付ける可能性あり
- 拒否理由：正当な理由が必要
- 費用負担：承諾に関する費用は要協議
実際の売却手続きでは、地主の意向を確認しながら慎重に進めることが重要です。また、地主が承諾を拒否する場合の対応策も事前に検討しておくことをおすすめします。
普通借地権
普通借地権は、借地借家法で定められた最も一般的な借地権の形態です。1992年に施行された、「新借地借家法」で新設された借地権の一つであり、強い権利性を持っているのが特徴です。
普通借地権の主な特徴は以下の表の通りです。
| 項目 |
内容 |
| 契約期間 |
30年以上 |
| 更新の権利 |
あり（正当事由がない限り更新可能） |
| 建物買取請求権 |
あり |
| 対抗要件 |
建物の登記により具備可能 |
| 相続性 |
あり |
| 譲渡性 |
あり（地主の承諾が必要） |
このように、普通借地権は借地人にとって有利な条件となっているケースが多く、長期的な土地利用が見込めます。
定期借地権
定期借地権は、1992年の借地借家法改正により新しく創設された借地権です。契約期間が明確に定められており、期間満了後の更新がないことが最大の特徴です。
定期借地権の具体的な特徴について、以下の重要なポイントをご説明します。
- 契約期間は50年以上（事業用は30年以上）
- 契約更新は原則不可
- 期間満了時に建物を撤去して土地を返還
- 地代は普通借地権より比較的安価
- 契約期間中の権利は強く保護される
このように、定期借地権は期間が限定されている分、地代が安く設定されているケースが多いですが、売却時には残存期間が価格に影響する傾向があります。特に契約期間の残りが少ない場合は、売却価格が大きく下がる可能性があることに注意が必要です。
旧借地権
旧借地権は、1992年の借地借家法施行以前に設定された借地権を指します。現在の法制度とは異なる特別な保護を受けており、権利者にとって有利な条件が多く存在します。
旧借地権特有の権利内容は以下の通りです。
- 強力な法的保護
- 建物の再築許可請求権
- 低額の地代設定
- 高い財産的価値
このような特徴から、旧借地権は現在でも非常に価値の高い権利として評価されています。ただし、売却時には古い権利であるため、権利関係の確認や書類の整備に特別な注意が必要となる場合があります。専門家に相談しながら、慎重に手続きを進めることをお勧めします。
借地権の売却相場
借地権の売却価格は、様々な要因によって大きく変動します。一般的な相場観をケースごとに解説していきますが、あくまで目安として参考にしてください。
地主に買い取ってもらう場合
地主側から買い取りをする場合、一般地価相場の60～70％程度が相場とされています。
これに対し、借地人側から売却を持ちかける場合は、地価相場の50%程度になってしまうケースもあります。これは、地主との価格交渉が必要となり、その過程で価格が低く抑えられる傾向があるためです。
第三者に売る場合
借地権を売却する方法として、地主の同意を得た第三者への売却という選択肢があります。
この場合の売却価格は、通常の地価の60～70％程度が相場とされており、これは地主側からの買い取り依頼時と同程度の価格になるケースが多いでしょう。
底地権と合わせて第三者に売る場合
もう一つの売却方法として、まず地主から底地（借地権が設定されている土地）を購入し、その後、土地・建物をまとめて第三者に売却するという方法があります。建物をセットで売却できるため、購入希望者が見つけやすくなる傾向があります。
購入後は土地を自由に利用できるため、前述した2つのケースより高額での売却が期待できます。
ただし、底地を買い取る際には地主との交渉が必要となり、売却してくれないこともありますので、丁寧な交渉を心がけましょう。
借地権を売却する4つの方法
借地権を売却する方法は大きく4つ存在します。それぞれの方法には特徴があり、状況に応じて最適な方法を選択する必要があります。各売却方法の特徴を比較してみましょう。
これらの選択肢の中から、ご自身の状況や優先事項に合わせて最適な方法を選ぶことが重要です。専門家に相談しながら、慎重に検討を進めることをお勧めします。
第三者に売却する
第三者への借地権売却は、一般的な売却方法です。この方法では、不動産市場を通じて広く買主を募ることができます。
この方法では、より多くの購入検討者に物件を紹介できるため、好条件での売却が可能なケースもあるでしょう。
ただし、地主の承諾が必要で一般的には譲渡承諾料を支払います。法律で定められているものではありませんが、地主に承諾を得るために目安として借地権価格の10%程度を借地人が地主に対して支払うケースが一般的です。
等価交換を行なった上で第三者に売却
等価交換とは、同等の金額や価値で交換することを指します。
例えば、建物と土地を等価交換する場合、建物価格2000万円、土地価格2000万円だったと仮定します。
お互いに所有権を50%ずつ交換すれば等価交換が成立し、借地人は50%に値する不動産を売却することが可能となります。
ただし、等価交換を行う際は、測量や登記の手間と費用が必要になるので注意しましょう。
地主に売却
地主への売却は、地主が土地を活用したい場合などにスムーズに交渉ができるでしょう。地主に借地権を売ると借地権が消滅するため自由に土地を活用することができます。メリットの多い方法ですが、地主が譲渡価格や買取に納得しなければ話が進まないため、場合によっては難航するケースもあります。
前提として地主には、買い取る義務は無いので建物の解体費用についても話し合う必要があるでしょう。
まずは、地主に相談してみるといいでしょう。
借地権と底地権をセットで第三者に売却
地主が所有している底地権を買い取ることで、借地権と底地権をセットにして所有権として売却することが可能です。買い手は土地を自由に活用ができるためメリットが大きいでしょう。
しかし、底地権を売ってくれるかは地主次第になりますので、借地権と底地権をセットで売却したい場合には、地主に交渉をして説得が必要です。
6ステップで解説！手続きの流れ
借地権売却の手続きは、6つの重要なステップで構成されています。各ステップには固有の注意点があり、適切な順序で進めることが重要です。今回は第三者に売却することを想定して解説します。
6ステップの流れは以下になります。
- ①査定依頼
- ②媒介契約
- ③地主承諾
- ④売買契約
- ⑤承諾書取得
- ⑥借地権引渡し
まずは査定を依頼するところから確認していきましょう。
①不動産会社に査定を依頼
借地権売却のファーストステップは、複数社による査定から始めることからです。異なる不動産会社から査定してもらい、物件の適正価格をより正確に把握しましょう。
そして査定をした不動産会社の中で安心して任せることができそうな不動産会社に仲介を依頼することが賢明です。
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社との媒介契約は、売却活動を本格的に開始する上で必要な手続きです。契約形態には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約があり、それぞれの特徴を理解した上で選択する必要があります。
自分にあった契約形態で不動産会社へ依頼しましょう。
媒介契約の種類や特徴についてはこちらの記事を確認してください。
媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
③地主に承諾をとる
次は売却のために地主の承諾を得ましょう。
地主に相談するときは仲介を依頼した不動産会社の担当者と一緒に交渉をすることをおすすめします。地主との話し合いで、承諾料などの金銭的な話や不動産に関する専門性の高い内容について話し合うことになりますので仲介役として公平な話ができるようにサポートしてもらうといいでしょう。
④売却活動及び買主と売買契約を締結
地主の承諾が得られたら、不動産仲介会社と一緒に売却活動を開始します。売却活動を通じて買い手が見つかれば売買契約を締結する流れになります。
売買契約は仲介を依頼している不動産会社がメインに動いて書類の準備や契約書の作成を進めてくれます。
なお、借地権の売却では通常の売買契約とは異なり、地主が借地権の売却を承諾したことを認める承諾書などが必要になります。次に借地権譲渡承諾書の受け取りについて確認しましょう。
⑤地主から借地権譲渡承諾書を受け取る
借地権譲渡承諾書とは第三者への借地権の譲渡を正式に承諾する合意文書です。
この書類を地主から受け取ることで契約が成立して借地権の引き渡しが行えるようになります。
⑥借地権を引き渡す
借地権の引き渡しは、売却手続きの最終段階です。この段階では、代金決済と権利の移転を同時に行い、取引を完了させます。
なお借地上の建物の所有権も買主に移ることになり、所有権の移転には所有権移転登記が必要になります。
借地権を売るときはTAQSIE（タクシエ）に登録して依頼しよう！
借地権の売却は、複数の関係者との調整が必要な複雑な取引です。そのため不動産会社に仲介を依頼することが一般的であり、トラブルの防止にもつながるでしょう。
今回の記事で重要なポイントを下記にまとめてみましたので確認しましょう。
- 事前準備を入念に行う
- 信頼できる実績豊富な不動産会社・担当者に依頼する
- 地主との良好な関係を維持する
- 書類の準備を怠らない
- スケジュールに余裕を持つ
- 慎重に手続きを進める
借地権を売るためには地主の承諾がとても重要になりますが、買い手を探すためのパートナーも同じくらい重要です。
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