借地権の買取をしてもらいたいものの「どこに依頼すればよいのか」「地主の承諾は必要なのか」などの疑問をもっている方もいるのではないでしょうか。
借地権は法律で保護された財産権であり、条件を満たせば第三者に売却できます。ただし、借地権の種類や買取方法によって、地主の承諾が必要になるなどの注意点があります。
本記事では、借地権を買取してもらう方法を解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 借地権を買い取ってもらう方法3つ
- 借地権の買取相場
- 借地権の買取を拒否された場合の対処法
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借地権を買取してもらう方法
借地権を買取してもらう方法には、以下の3つがあります。
- 買取業者に売却
- 地主に売却
- 借地権と底地権をセットで第三者に売却
それぞれの買取方法について解説します。
買取業者に売却
借地権の買取に対応している不動産会社に借地権を買い取ってもらう方法があります。買主を探す必要がなく、早ければ1ヶ月以内に売却が完了する場合もあります。
また、査定から契約、必要書類の準備まで買取業者が主導してくれるため、売主の負担を軽減できる点も特徴です。借地権の売却にあたり地主の承諾が必要なときには、買取業者が地主との交渉を代行してくれることもあります。
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地主に売却
地主への売却は、地主が土地を活用したい場合などにスムーズに交渉ができるでしょう。地主に借地権を売ると借地権が消滅するため自由に土地を活用することができます。メリットの多い方法ですが、地主が譲渡価格や買取に納得しなければ話が進まないため、場合によっては難航するケースもあります。
前提として地主には、買い取る義務は無いので建物の解体費用についても話し合う必要があるでしょう。
まずは、地主に相談してみるといいでしょう。
借地権と底地権をセットで第三者に売却
地主が所有している底地権を買い取ることで、借地権と底地権をセットにして所有権として売却することが可能です。買い手は土地を自由に活用ができるためメリットが大きいでしょう。
しかし、底地権を売ってくれるかは地主次第になりますので、借地権と底地権をセットで売却したい場合には、地主に交渉をして説得が必要です。
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借地権の種類は2つ
借地権には大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2種類が存在します。これらは性質が大きく異なるため、売却時の手続きや必要な対応も変わってきます。以下の表で、それぞれの特徴を詳しく比較してみましょう。
| 項目 | 地上権 | 賃借権 |
|---|
| 法的性質 | 物権 | 債権 |
| 地主の承諾 | 不要 | 必要 |
| 登記の可否 | 可能 | 可能（要承諾） |
| 権利の強さ | 強い | やや弱い |
| 一般的な地代 | 高め | 標準的 |
| 売却のしやすさ | 比較的容易 | やや複雑 |
このような違いを理解したうえで、ご自身の借地権の種類を確認することが重要です。確認方法としては、契約書の確認や登記簿の確認が一般的です。不明な場合は、不動産の専門家や法律の専門家に相談することをお勧めします。
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地上権（地主の承諾不要）
地上権は、民法に規定された物権として認められている権利です。最大の特徴は、地主の承諾なしに第三者への売却が可能な点です。これは地上権が物権であるため、権利者が自由に処分できる権利として認められているためです。
地上権の主な特徴は以下の通りです。
- 登記により第三者対抗要件を具備可能
- 地主の承諾なしで売却・譲渡が可能
- 一般的に賃借権より権利金が高額
- 売却時の手続きが比較的シンプル
- 地主との交渉が最小限で済む
このように、地上権は売却における自由度が高く、実務的にも手続きがスムーズに進みやすい特徴があります。ただし、地代が賃借権より高めに設定されていることが多いため、売却価格の設定には注意が必要です。
賃借権（地主の承諾必要）
賃借権は、民法上の債権として位置づけられる借地権です。地主との契約に基づく権利であるため、売却時には地主の承諾が必要となります。この特徴は、実務面で重要な影響を与えます。借地権の種類は3種類あります。
賃借権における地主の承諾に関する重要事項は以下の通りです。
- 承諾時期：売買契約前が望ましい
- 承諾方法：書面での承諾が必要
- 条件付与：地主が条件を付ける可能性あり
- 拒否理由：正当な理由が必要
- 費用負担：承諾に関する費用は要協議
実際の売却手続きでは、地主の意向を確認しながら慎重に進めることが重要です。また、地主が承諾を拒否する場合の対応策も事前に検討しておくことをおすすめします。
普通借地権
普通借地権は、借地借家法で定められた最も一般的な借地権の形態です。1992年に施行された、「新借地借家法」で新設された借地権の一つであり、強い権利性を持っているのが特徴です。
普通借地権の主な特徴は以下の表の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|
| 契約期間 | 30年以上 |
| 更新の権利 | あり（正当事由がない限り更新可能） |
| 建物買取請求権 | あり |
| 対抗要件 | 建物の登記により具備可能 |
| 相続性 | あり |
| 譲渡性 | あり（地主の承諾が必要） |
このように、普通借地権は借地人にとって有利な条件となっているケースが多く、長期的な土地利用が見込めます。
定期借地権
定期借地権は、1992年の借地借家法改正により新しく創設された借地権です。契約期間が明確に定められており、期間満了後の更新がないことが最大の特徴です。
定期借地権の具体的な特徴について、以下の重要なポイントをご説明します。
- 契約期間は50年以上（事業用は30年以上）
- 契約更新は原則不可
- 期間満了時に建物を撤去して土地を返還
- 地代は普通借地権より比較的安価
- 契約期間中の権利は強く保護される
このように、定期借地権は期間が限定されている分、地代が安く設定されているケースが多いですが、売却時には残存期間が価格に影響する傾向があります。特に契約期間の残りが少ない場合は、売却価格が大きく下がる可能性があることに注意が必要です。
旧借地権
旧借地権は、1992年の借地借家法施行以前に設定された借地権を指します。現在の法制度とは異なる特別な保護を受けており、権利者にとって有利な条件が多く存在します。
旧借地権特有の権利内容は以下の通りです。
- 強力な法的保護
- 建物の再築許可請求権
- 低額の地代設定
- 高い財産的価値
このような特徴から、旧借地権は現在でも非常に価値の高い権利として評価されています。ただし、売却時には古い権利であるため、権利関係の確認や書類の整備に特別な注意が必要となる場合があります。専門家に相談しながら、慎重に手続きを進めることをお勧めします。
借地権の買取を拒否された場合の対処法
買取業者や地主に借地権の買取を拒否された場合には、以下の方法での売却を検討するとよいでしょう。
- 地主に買取請求権を行使する
- 仲介により第三者に売却する
- 等価交換を行なった上で第三者に売却する
- 借地非訟手続きを検討する
それぞれの対処方法について解説します。
地主に買取請求権を行使する
借地権の買取を地主に拒否された場合、買取請求権を行使することで地主に借地権を買い取ってもらえます。借地権の買取請求権とは、地主に対して借地権を買い取るよう請求できる権利です。
借地人が借地権の買取請求権を行使した際、地主は原則として拒否できません。そのため、交渉が行き詰まった場合の有効な手段として活用できます。
買取請求権を行使できる条件は、以下のとおりです。
- 借地人がその土地上に建物を所有していること
- 建物を取り壊したうえで借地権を地主に譲渡しようとしていること
- 借地契約が定期借地契約でなく、一般の借地権であること
- 地主が借地権の譲渡を承諾していないこと
参考：「借地借家法」（デジタル庁）
買取請求は、内容証明郵便で地主に通知する方法が一般的です。書面に残すことで請求した事実を客観的に証明でき、万が一のトラブル防止にも役立ちます。
仲介により第三者に売却する
不動産会社に仲介してもらって第三者に借地権を売却する方法もあります。この方法では、不動産市場を通じて広く買主を募ることができます。
この方法では、より多くの購入検討者に物件を紹介できるため、好条件での売却が可能なケースもあるでしょう。
ただし、地主の承諾が必要で一般的には譲渡承諾料を支払います。法律で定められているものではありませんが、地主に承諾を得るために目安として借地権価格の10%程度を借地人が地主に対して支払うケースが一般的です。
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等価交換を行なった上で第三者に売却する
等価交換とは、同等の金額や価値で交換することを指します。
例えば、建物と土地を等価交換する場合、建物価格2000万円、土地価格2000万円だったと仮定します。
お互いに所有権を50%ずつ交換すれば等価交換が成立し、借地人は50%に値する不動産を売却することが可能となります。
ただし、等価交換を行う際は、測量や登記の手間と費用が必要になるので注意しましょう。
借地非訟手続きを検討する
第三者への借地権の売却を地主に拒否された場合は、借地非訟（しゃくちひしょう）の手続きを検討しましょう。借地非訟とは、地主の承諾が得られない場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度です（※）。
裁判所に申し立てをして、地主が正当な理由なく売却の承諾を拒んでいると認められれば、地主の代わりに裁判所から借地権譲渡の許可を受けられます。
ただし、借地非訟の手続きを行うためには、専門家への相談や複雑な書類の準備が必要になるため、解決までに多くの時間と費用がかかります。
そのため、まずは不動産会社を交えて地主と交渉し、どうしても合意にいたらない場合の最終手段として検討するとよいでしょう。
（※）「借地非訟とは」（最高裁判所）
借地権の売却相場
借地権の売却相場は、売却先や売却方法によって異なります。以下のケースにおける売却相場について見ていきましょう。
- 買取業者に売却する場合
- 地主に買い取ってもらう場合
- 底地権と合わせて第三者に売却する場合
買取業者に売却する場合
不動産買取業者に借地権を売却する場合、売却額は更地価格の60〜70％程度が相場です。
借地権の多くは地主の承諾が必要な「賃借権」であり、譲渡や建て替えに制約があるため、市場での流通性が低く売却リスクが高くなります。そのため、買取業者は将来的なトラブルや交渉の難航を見越して、あらかじめ査定額を抑える傾向にあります。
相場より売却価格が低くなる可能性があるものの、借地権を早く現金化できるため、確実に早く売却したい方は、買取業者に依頼するとよいでしょう。
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地主に買い取ってもらう場合
地主側から買い取りをする場合、一般地価相場の60～70％程度が相場とされています。
これに対し、借地人側から売却を持ちかける場合は、地価相場の50%程度になってしまうケースもあります。これは、地主との価格交渉が必要となり、その過程で価格が低く抑えられる傾向があるためです。
底地権と合わせて第三者に売却する場合
もう一つの売却方法として、まず地主から底地（借地権が設定されている土地）を購入し、その後、土地・建物をまとめて第三者に売却するという方法があります。建物をセットで売却できるため、購入希望者が見つけやすくなる傾向があります。
購入後は土地を自由に利用できるため、前述した2つのケースより高額での売却が期待できます。
ただし、底地を買い取る際には地主との交渉が必要となり、売却してくれないこともありますので、丁寧な交渉を心がけましょう。
借地権はいくらで売れる？売却価格の計算方法
一般的に借地権の売却額は、「更地評価額 × 借地権割合」で算出されます。借地権割合とは、土地の更地価格に対する借地権の価値の割合です。借地権割合は、国税庁の路線価図で定められており、地域や用途地域に応じて30〜90％の範囲で設定されています（※）。
たとえば、更地評価額が3,000万円、借地権割合が60％の場合、借地権の売却額の目安は1,800万円です。
3,000万円 × 60％＝1,800万円（借地権の売却額） |
建物付きで売却する場合は、築年数や建物の構造に応じて、建物にも一定の評価額が加算されることがあります。
建物の老朽化が進んでいる場合は、建物に対する評価はつかず、土地部分だけが売却対象になることもあります。実際の売却額は、買主との交渉や契約条件によって変動するため、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握しておくことが重要です。
（※）「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（国税庁）
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買取による借地権の売却で発生する税金・費用
借地権を買い取ってもらう際に発生する主な税金や費用は、以下のとおりです。
それぞれの詳細を解説します。
譲渡所得税
借地権を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかります。納税額は以下の計算式で求められます。
譲渡所得税＝売却額－（取得費＋譲渡費）－特別控除×税率 |
譲渡所得税の税率は、借地権の所有期間によって以下のように定められています。
借地権の所有期間 | 譲渡所得の税率 |
|---|
5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
たとえば、以下の条件で売却したケースで、譲渡所得税がいくらかかるか見てみましょう。
- 借地権の売却額：2,000万円
- 取得費と譲渡費の合計額：800万円
- 特別控除：なし
このケースにおける譲渡所得税の概算は以下のとおりです。
所有期間 | 税額の概算 | 計算 |
|---|
5年超 | 約244万円 | （2,000万円 − 800万円）× 20.315％ |
5年以下 | 約476万円 | （2,000万円 − 800万円）× 39.63％ |
このように借地権の所有期間によって納税額が大きく変わるため、売却タイミングは慎重に検討しましょう。
また、借地権とともに売却した建物がマイホーム（居住用財産）であった場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用できる可能性があります（※）。税負担を大幅に軽減できるため、マイホームを売却する場合は適用要件を確認しましょう。
（※）「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
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印紙税
借地権の売買契約書を作成する際は、契約金額に応じて印紙税が課されます。売買契約書に所定額の収入印紙を貼付することで納税します。印紙税の金額は、以下のとおりです。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減後の印紙税額
（2027年3月31日まで） |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
契約金額が10万円を超える課税文書には、2027年3月31日まで軽減税率が適用されます（※）。
（※）「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（国税庁）
登録免許税
借地権付きの建物を売却する際に、登録免許税がかかる場合があります。住宅ローンの残債がある場合は、売却時に一括返済して抵当権を抹消する必要があり、その際に登録免許税を納付しなければなりません。
抵当権の抹消登記にかかる税額は、不動産1個につき1,000円です（※）。手続きを司法書士へ委託する場合は、別途1万〜2万円程度の報酬を支払う必要があります。
（※）「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」（法務局）
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譲渡承諾料
借地権の売却の承諾を地主から得る際、借地権価格の10％程度の譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。譲渡承諾料の支払い義務や金額は、法律で定められていません。地主との事前協議で取り決めた金額を支払うのが慣例とされています。
譲渡承諾料の支払い条件は、契約書に記載されていることが多いため、売却前に必ずその内容を確認しましょう。
不動産会社に借地権の買取を依頼する際の流れ
不動産会社に借地権の買取を依頼する場合は、以下の手順で進めます。
- 査定を依頼する
- 地主から譲渡承諾を得る
- 不動産会社と売買契約を締結する
- 譲渡承諾書を受領する
- 借地権を引き渡す
それぞれの手順について解説します。
1.査定を依頼する
借地権を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼します。1社だけの依頼では適正価格であるのか判断ができないため、複数社に依頼し査定額を比較することが重要です。
査定額は、土地の状況や建物の有無、権利関係などの複合的な要素をもとに算出されます。借地権の査定は、通常の不動産売却とは異なる評価で行われるため、借地権の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶとスムーズに売却を進められるでしょう。
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2.地主から譲渡承諾を得る
不動産会社と売買契約を締結する前に、地主から譲渡承諾を得る必要があります。地主に以下の内容を記載した「譲渡承諾書」の発行を依頼しましょう。
- 譲渡条件
- 譲渡承諾料の金額
- 譲渡予定日
- 地主の署名・押印
譲渡承諾書の発行が遅れると売却がスムーズに進まなくなるため、提出期日をあらかじめ地主に伝えておきましょう。交渉に不安がある場合は、借地権の売却に関する専門知識をもつ不動産会社の担当者や司法書士などに同席してもらうことをおすすめします。
3.不動産会社と売買契約を締結する
地主から譲渡承諾を得られたら、不動産会社と売買契約を締結します。トラブルを防ぐために、契約前に以下のことを確認しておきましょう。
- 売却価格と支払い方法
- 引き渡し日と決済日
- 契約不適合責任の有無
- 解除条件や違約金の規定
不明点がある場合は、不動産会社の担当者や司法書士などに相談し、納得したうえで契約を締結しましょう。
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4.譲渡承諾書を受領する
地主から譲渡承諾書を受け取ります。譲渡承諾書は、地主が第三者への譲渡を認めたことを示す重要書類です。売買契約書とあわせて、大切に保管しておきましょう。
売買契約の締結日までに譲渡承諾書が間に合わない場合に備え、地主・買主（不動産会社）・売主の三者で覚書を交わしておくと、譲渡の合意を証明する資料として活用できます。
5.借地権を引き渡す
借地権と建物の所有権を不動産会社に引き渡します。金融機関や司法書士の立ち会いのもとで、決済と登記手続きを引き渡しと同日に行うのが一般的です。
建物がある場合は、固定資産税の精算や所有権移転登記が必要となり、これらの手続きは一般的に司法書士が代行します。
借地権の買取業者を選ぶ際のポイント
借地権の売却をスムーズに進めるために、買取を依頼する不動産会社を選ぶ際には、以下の点を考慮しましょう。
- 借地権の買取実績が豊富な業者を選ぶ
- 弁護士と連携しているか確認する
- 地主との交渉が得意な業者を選ぶ
それぞれの内容を解説します。
借地権の買取実績が豊富な業者を選ぶ
借地権の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。市場相場を踏まえた適正な価格での買取や、短期間でのスムーズな売却が実現しやすくなるからです。
一般的に、買取実績が多い不動産会社は、借地権の取引データや査定のノウハウを蓄積しているため、専門的な視点で借地権の価値を適切に評価できます。そのため、納得のいく買取価格を提示してもらえるでしょう。
また、複雑な権利関係を整理するノウハウをもっている傾向にあります。複雑な条件の物件であっても状況に応じた解決策を提案してくれるため、売却手続きをスムーズに進めやすくなります。
実際、不動産買取の依頼先を選ぶ際に、企業の実績を重視する方は少なくありません。株式会社NEXERとTAQSIE（タクシエ）が不動産買取を経験した、または検討中の方に対して実施した調査では、42.0%の方が不動産買取業者を選ぶ際に「会社の信頼性・実績」を重視しています。
出典：「【不動産買取業者選び】4人に1人が信頼性の判断基準は「担当者と話した印象」と回答」（PR TIMES）
不動産会社のホームページで買取事例を確認して、借地権の専門的なノウハウをもつ業者を選びましょう。
弁護士と連携しているか確認する
借地権の売却を依頼する際は、買取業者が弁護士と連携しているかを確認しましょう。借地権を売却する際に、法的なトラブルに発展するケースがあるからです。
たとえば、第三者への借地権の売却を地主に拒否された場合、借地非訟の手続きが必要になることがあります。法的手続きに直面した際、弁護士と連携している業者であれば、迅速かつ的確なサポートが受けられます。
売却に関するトラブルの解決が長引いたり、売却自体が頓挫したりするリスクを避けられるため、安心して売却の手続きを進められるでしょう。
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地主との交渉が得意な業者を選ぶ
地主との交渉が得意な業者を選ぶことも大切です。交渉に長けた業者は、地主と売主の双方の事情に寄り添いながら丁寧に対話を進められるため、地主の譲渡承諾をスムーズに得られる可能性が高まります。
地主と疎遠であったり、過去に意見の食い違いがあったりする場合でも、プロが間に入ることで感情的な対立を避け、双方が納得できる形で合意しやすくなります。
また、地主へ支払う譲渡承諾料の金銭的な条件面に関しても、過去の取引事例を踏まえた妥当な金額で合意できるよう話をまとめてくれるでしょう。
借地権の買取業者を探している場合はTAQSIE（タクシエ）に相談！
借地権の買取は、依頼先によって売却価格や必要な手続きが変わります。とくに、地主の承諾条件や譲渡承諾料の支払いなどに関しては業者ごとに取り決めが異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
借地権を売るためには地主の承諾がとても重要になりますが、買い手を探すためのパートナーも同じくらい重要です。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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