「借地権付き建物を売却したいけれども、どのように進めればいいのか分からない」「そもそも借地権が付いた家って売れるの？」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
借地権付き建物は、売却自体は可能です。ただし売却を成功させるには、借地権についての正しい理解と地主との交渉が必要になるなど難易度は高めです。
この記事では借地権付き建物の売却をスムーズに進めるために知っておくべき借地権の基礎知識や、考えられる売却方法、相場の目安、売却の流れなどをご紹介します。地主が売却を承諾しない場合の対処法や売却の成功ポイントもお伝えします。
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借地権の基礎知識
借地権とは「家を建てるために第三者から土地を借りる権利」のことです。地代を払って土地を借りる人は借地人（借地権者）、土地を貸す人は地主（借地権設定者）と呼ばれます。借地権が設定された土地（底地）の権利は地主に、借地に建てられた家の所有権は借地人にあります。
借地権には「地上権」と「賃借権」があり、さらに更新可能な「普通借地権」と「定期借地権」に分かれるなど複雑です。借地権付き建物の売却を検討するときには、付されている借地権がどのタイプなのかの理解が欠かせません。それぞれの違いを確認しましょう。
地上権と賃借権の違い
借地権は、借地借家法において以下のように定義されています。
建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
出典：借地借家法第2条1号（e-Gov法令検索）
借地権は地上権と賃借権の2種類がありますが、どのような違いがあるのでしょうか？
地上権
「地上権」は、建物を所有する目的で「土地を使用する」権利です。地上権は民法上の「物件」に該当し、地主の承諾不要で売却や転貸、抵当権（住宅ローン借入時などに、金融機関が担保とする権利）の設定などをおこなえます。地上権は借地人の権利が非常に強く、地主に不利なことが特徴です。そのため地上権が設定された借地は多くありません。
賃借権
「賃借権」は建物を所有する目的で「土地を借りる」権利で、民法上では「債権」に該当します。地上権と違い、地主の承諾なしに売却や転貸はできません。賃借権には抵当権を設定できない点も、地上権とは異なります。なお借地権が付された借地上に建てられた家に対しては、抵当権の設定が可能です。現状、借地の多くは地上権ではなく賃借権が付されています。
普通借地権と定期借地権の違い
借地権は、さらに契約を更新できる「普通借地権」と更新できない「定期借地権」に分かれます。
普通借地権
普通借地権は、契約を更新できるタイプの借地権です。普通借地権では契約期間は決まっているものの、建物が建っている限り地主は正当な理由なく更新を拒めません。そのため建物がある限り更新を継続し、長期間土地を借りられることが特徴です。
なお借地契約が1992年7月31日以前に成立している場合、借地法（旧法）が適用されます。借地法に基づく契約においても、普通借地権と同様に契約を更新し続けることが可能です。
定期借地権
定期借地権は、契約期間が満了した時点で契約は終了し、更新しないタイプの借地権です。契約満了後は原則として、借地を更地にしたうえで地主に返さなければなりません。そのため借地権が定期借地権である場合には、売却の難易度は高くなります。
借地権について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
借地権とは？種類や発生要件、メリット・デメリットなどを徹底解説！
借地権付き建物は売れる！5つの売却方法とは
借地権はさまざまな種類があり、地主の承諾の要不要など要件はあるものの、売却自体は可能です。ここでは借地権付き建物を売却する主な方法を5つご紹介します。
地主に売却する
借地権付き建物の売却先として最初に挙げられるのは、借地の地主です。底地しか所有していない地主は、土地はあっても自分で使うことはできません。借地人から借地権を購入すると所有権となるため、地主は自由に土地を活用できるようになります。
ただし自分で土地を利用することよりも、今のまま借地として継続的に賃料収入を得るほうがメリットがあると地主が考える場合には、売却は難しくなります。地主への売却は、借地権を買い取るメリットをどれだけ提案できるかどうかが成功のカギを握ります。
第三者に売却する
次に考えられるのは、地主以外の第三者への売却です。借地権が賃借権の場合は、地主の承認が必要になる点が第三者へ売却する際のキーポイントです。建物の建て替えに備え、地主の建て替え承認もあわせて得るのが一般的であるため、借地権付き建物の売却には地主との交渉力が求められます。
なお借地権が地上権であれば地主の承諾不要で売却できますが、関係が悪化する可能性があるため事前に話を通しておくのが一般的です。
地主と等価交換して第三者に売却する
地主が有する底地と借地を等価交換し、第三者に売却するのも借地権付き建物の売却に際してよくおこなわれる方法です。具体的には地主が所有する底地の一部と借地の一部を借地割合に応じて交換・分筆し、完全所有権がある土地としたうえで第三者に売却します。
自由に利用できる完全所有権のある土地となることは地主にとってもメリットです。ただし所有する土地面積が小さくなるため、その後の土地の利活用が難しくなる場合には拒否される可能性が高いでしょう。
地主の底地権とあわせて第三者に売却する
地主も土地を手放したいと考えている場合には、地主と協力してすべての土地を第三者に売却することもできます。
地主は土地の所有者として、毎年固定資産税や都市計画税を負担しなければなりません。基本的には借地人からの賃料収入で支払いますが、地価の高騰により税額が上昇した場合などには、賃料収入だけでは不足することも珍しくありません。そのようなケースでは、地主が売却に合意する可能性が高いでしょう。
地主の底地権を買取ってから売却する
地主が所有する底地権を先に買い取りすべてを自分の土地としてから、第三者に売却する方法もあります。
この方法は、すべての土地を売却するという意味では、地主と協力して売却するのと変わりません。しかし地主と協力して売却を進めるとなると、買主は借地人と地主それぞれと交渉し売買契約する必要があり煩雑です。途中で地主が意思を翻し、売却が頓挫する可能性もあります。
先に地主の底地権を買い取っておくと、買主との交渉は自分の意思だけで進められるようになるのがこの方法のメリットです。
借地権付き建物の相場
借地権付き建物に相場はあるのでしょうか？普通借地権付き建物と、定期借地権付き建物に分けてご紹介します。
普通借地権付き建物の相場
普通借地権付き建物は取引自体が少ないうえ、物件の状態や地主の意向に大きく影響を受けるため、価格に相場はありません。
なお国税庁では借地に対し、更地の評価額に対する借地の割合（借地権割合）を30〜90%の間で10%刻みで設定しています。そのため更地の評価額に借地割合を掛け合わせることで目安とする場合もあります。
しかし、借地権割合を元に出される価格はあくまで目安であり、実際にその価格で取引されるわけではありません。需要が低ければ価格は下がりますし、都心部など需要が高いエリアではより高値で取引されることもあります。普通借地権付き建物の相場価格を知りたいときには、不動産会社の査定を受けるのが近道です。
定期借地権付き建物の相場
定期借地権付き建物は、普通借地権付き建物よりもさらに事例が少なくなるため相場を把握するのは困難です。
また定期借地権では土地を使える期間が限られており更新もできず、さらに契約満了時には原則更地に戻す必要があります。買主にとってはデメリットが多いため、普通借地権付き建物よりも取引価格は安くなるのが一般的です。とくに契約の残存期間が短い場合は、売却自体が難しくなる可能性が高いでしょう。
借地権付き建物を売却する流れ
借地権付き建物の売却は、以下の流れで進みます。
各ステップでどのようなことをおこなうのか、順番に解説します。
STEP1.不動産会社に相談する
まずは借地権付き建物の売却について、不動産会社に相談します。その際、借地権付き建物の取引経験が豊富な仲介担当者がいる会社を選ぶことが重要です。地主の理解と協力が不可欠ば借地権付き建物の売却を成功させるには、地主との交渉力の高さが求められるためです。
STEP2.借地権付き建物の査定を受ける
借地権付き建物の取引に強い不動産会社を見つけたら、物件の査定を受けます。借地権付き建物は相場がないため、出される査定額は不動産会社によって大きく異なる可能性があります。そのため査定は複数社に依頼し、比較することが重要です。
STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を受けた不動産会社のなかから売却を依頼する会社を選び、媒介契約を結びます。その際、査定額だけで決めるのではなく、担当者の実績やコミュニケーション能力を比較して選ぶことが大切です。地主との交渉が必要な借地権付き建物の売却の成功には、適切な説明と説得力がある交渉力に長けた担当者の存在が欠かせないためです。
なお借地権付き建物の売却においては、担当者と信頼関係を築いたうえで地主との交渉を進める必要があります。そのため媒介契約は、複数社と契約できる一般媒介契約ではなく、1社とのみ契約する専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶのが一般的です。
STEP4.地主と交渉する
媒介契約を締結したら、売却方針を相談したうえで、仲介担当者に地主との交渉を進めてもらいます。一般的に、借地権の売却に地主が快く賛成するケースは多くありません。地主の承認を得るためには、地主のメリットを伝え、さらに売却にかかる手間を軽減する必要があるので仲介担当者に一任するのが無難です。
借地権付き建物の売却になれた担当者であれば、地主による直接買取や底地権とあわせての売却など、地主に対してさまざまな提案が期待できるでしょう。
STEP5.売却活動をおこなう
地主の承諾を得て売却方針が決まったら、売却活動をおこない買主を探します。購入希望者が見つかったら、実際に物件を見に来る内見がおこなわれるので対応しましょう。
STEP6.借地権付き建物の売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売買契約を締結します。買主が地主ではない第三者である場合には、地主に譲渡の承諾書を作成してもらいましょう。売買契約締結時には、買主から売却金額の5〜10％程度の手付金を受け取り、不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
STEP7.地主に承諾料を支払う
第三者への借地権付き建物の売却の承諾を地主から得られたら、承諾料を支払います。承諾料は、契約書に明記されていない場合には借地権価格の10%程度が相場といわれています。承諾料が取り決められていないケースでは、不動産会社に相談して決めるのが無難です。
なお借地権付き建物の売却に際しては、建て替え承諾が必要になるケースも多いです。建て替え承諾が得られていないと、買主は購入した建物が古くなったときに、地主から建て替えを拒否される可能性があるためです。建て替えの承諾料についても、交渉は不動産会社に任せるとよいでしょう。
STEP8.決済・引き渡し
買主の住宅ローンの手続きなどが済むのを待って、決済・引き渡しを行います。決済日には売却代金の残金を受領し、建物の所有権移転登記の手続きを実施します。最後に不動産会社に仲介手数料の残金を支払うと、借地権付き建物の売却は終了です。
地主が売却を承諾しない場合の対処法
仲介担当者が交渉にあたっても、地主が自身での買取にも第三者の買取にも同意しないことがあります。地主が現状に満足している場合、借地人が変わることは手間でしかないためです。
どうしても地主が売却を承諾してくれないときには、裁判所に「借地非訟裁判」を申し立てることができます。裁判所の許可が得られると、売却を進めることが可能です。
ただし借地非訟裁判を申し立てるのには大変な労力がかかるうえ、地主の心象を悪くし、さらに関係性を悪化させる可能性が高くなります。場合によってはこの後住む買主が居心地悪い思いをするかもしれません。
そのような事態を避けるためには、初めから地主との交渉に慣れた仲介担当者に間に入ってもらい、地主との交渉を慎重に進めることが重要です。
借地権付き建物の売却を成功させるポイント
難易度の高い借地権付き建物の売却を成功させるポイントを紹介します。
地主との交渉は不動産会社に任せる
ここまで見てきたように、地上権でない限り、借地権付き建物の売却は地主の意向に大きく左右されるため、地主との交渉を成功させることがもっとも重要になります。売却することが地主にとってどのようなメリットがあるのか、さまざまな提案とともに伝えられるかどうかがポイントです。
そのためたとえこれまで地主との関係性がよく、直接の買取に応じてくれると想定されるような場合であっても、地主との交渉はプロに任せることをおすすめします。借地権付き建物の売却に慣れた仲介担当者がいる不動産会社であれば、安心して対応を任せられるでしょう。
仲介担当者紹介サービスを利用する
借地権付き建物の取引経験が豊富な担当者を探すときには、仲介担当者と直接マッチングされる紹介サービスを利用すると便利です。
借地権付き建物の取引は、不動産取引全体から見ると少数です。そのため経験がある不動産会社を自力で探すのは簡単ではありません。また借地権付き建物の実績がある不動産会社であっても、そのとき担当した人材が今もいるとは限りません。
その点、仲介担当者紹介サービスであれば、担当者のプロフィールや実績を見たうえで相談相手を選べます。例えば20社以上の大手不動産会社から約350名以上の精鋭が登録しているタクシエなら、条件を提示したうえでマッチング度が高い担当者を紹介してもらえるのでミスマッチがありません。
不特定多数の不動産会社のなかから借地権付き建物の売却実績とノウハウを有した担当者を効率よく見つけられるので、利用を検討してみるとよいでしょう。
まとめ
借地権付き建物の売却は可能ですが、地主との高い交渉力が必要になるため難易度は高めです。売却を成功させるためには、借地権付き建物の取引実績とノウハウを有した仲介担当者を見つけることが何よりも重要です。
数多の不動産会社のなかから希望の人材を見つけたいときには、仲介担当者紹介サービスを利用すると効率的です。 三菱地所グループが運営するタクシエでは、経験と実績が豊富な仲介担当者をご紹介いたします。地主との交渉力がある仲介担当者を見つけ、借地権付き建物の売却をぜひ成功させてみてください。
