アパートの売却を検討されている方に向けて、成功のための重要なポイントと具体的な手順をご紹介します。 アパート売却では、築年数や入居率、周辺環境の変化など、物件の価値に影響を与える要素を総合的に判断することが重要です。
また、正しい売却タイミングの見極め方から、具体的な売却手順、必要な費用まで、アパート売却に関する実践的な情報を詳しく解説していきます。
- この記事を読むと分かること
-
- 売却に適したタイミング
- 売却の流れ
- 売却時にかかる費用の目安
家を売りたくなったらタクシエ
三菱地所リアルエステートサービスが
あなたのエリアで実績の多い不動産会社をご紹介！
チャットで完結OK！
しつこい営業電話はありません！
アパートの売却に適したタイミングはいつ？
アパートの売却タイミングは、収益性と市場状況を考慮して慎重に判断する必要があります。以下のポイントを確認することで、最適な売却タイミングを見極めることができます。
【アパート売却タイミングの判断目安】- 周辺環境の変化
- 築年数
- アパートの入居率
- 家を購入してからの所有期間
これらの要素を総合的に判断することで、ベストなタイミングでの売却が可能となります。特に、不動産市況が上昇傾向にある時期や、大規模修繕の前などは、売却を検討する良いタイミングといえるでしょう。
周辺環境の変化を捉える
アパートの資産価値に影響を与える周辺環境の変化を的確に捉えることは、売却タイミングを判断する上で重要な要素となります。
【周辺環境の変化チェックリスト】- 新駅の開発計画
- 大型商業施設の出店
- 道路拡張工事
- 企業の進出・撤退
- 学校の新設・統廃合
- 再開発事業の計画
- 人口動態の変化
これらの環境変化は、物件価値に大きな影響を与えることがあります。特に、利便性が向上する開発計画がある場合は、売却を少し待つことで価値上昇を見込める可能性もあるでしょう。
また、反対に過疎化が進んでいる場合には資産価値が落ちる可能性があるため、空室の状況や過去数年の傾向を確認して売却の検討をするといいでしょう。
築20年以内の物件は需要が高い
築年数は買主の判断基準として非常に重要な要素となります。特に築20年を境に、需要や売却価格に大きな差が出る傾向があります。
このように、築20年〜25年を超えると売却件数が減少傾向にあることがわかります。また、株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）が実施した調査でも、築年数が浅い物件のほうが、売買の成立までの期間が短いことがわかりました。
出典：「【築年数、駅距離、物件種別で紹介！】相続した不動産、売却成立までの期間に関する調査」（PR TIMES）
築10年未満では77.4％が半年以内に売却できています。一方で、築40年以上になると、約50％が売却までに半年以上かかっています。
これらのデータから、大規模修繕のタイミングと合わせて、築20年前後までの売却を検討することをお勧めします。
アパートが高稼働の時は売却がしやすい
満室で稼働しているアパートであれば、買い手は全入居者から家賃収入が得られる状態で引き渡されるため買い手にとって大変魅力的です。
また、過去数年の空室状況なども確認されることがあるかと思いますが、入居率が高い状態を維持できていれば、収益物件としての評価も高まる傾向にあります。
高稼働で順調な時に売却というのは悩まれるケースが多いですが、築年数や物件の状態などを考慮してタイミングを探ってみてはいかがでしょうか。
所有から5年以内の売却時のデメリット
不動産の短期売却には税制面で大きなデメリットがあります。特に所有期間が5年以内の場合、譲渡所得に対する税率が上がり、売却益が大きく目減りする可能性があります。
【所有期間による税金の違い】
| 区分 | 税率 | 所得税 | 住民税 | 復興特別
所得税 |
|---|
短期譲渡所得
5年以内 | 39.63% | 30% | 9% | 0.63% |
長期譲渡所得
5年超 | 20.315% | 15% | 5% | 0.315% |
例えば、3,000万円の売却益が出た場合、5年以内の売却では約1,188万円の税金が発生しますが、5年超の売却では約609万円となり、約579万円もの差が生じます。
約20%税率が変わるため売却タイミングとしては5年を超えてからがいいでしょう。
アパートの売却相場を調べる方法
アパートのおおよその売却相場は、以下のサイトで調べられます。
地域や築年数、面積などを指定して検索でき、売却したいアパートと類似した物件の売却価格がわかります。
売り出し価格を決める際の参考になるため、売却活動を始める前に確認しておきましょう。
アパート売却の流れ
アパートの売却は、準備から完了まで通常2～6ヶ月程度かかります。スムーズな売却のために、以下の流れを把握しておくことが重要です。
【アパート売却の基本ステップ】- 査定依頼を出す
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 物件を売り出す
- 売買契約を結ぶ
- 決済と引き渡しを実施する
- 確定申告をする
1. 査定依頼を出す
アパートの売却を決めたら、まずは不動産会社に査定を依頼し、「査定額」を出してもらいましょう。査定額とは、「いくらくらいで売却できそうなのか」を予想した価格のことです。1社だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して査定額を比較することで、アパートの売却相場が見えやすくなります。
そのため、査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
不動産会社による査定は通常無料で行われ、オンラインでも依頼できます。査定時には、建物の築年数、立地条件、設備の状態、賃貸状況など、さまざまな要素が考慮されます。また、近隣の取引事例や市場動向なども査定額に影響を与える重要な要素となります。
査定を依頼する際は、大手不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社にも依頼することをおすすめします。地域密着型の不動産会社は、その地域の不動産市場に詳しく、より正確な査定額を提示できる可能性があります。また、実際の売却時にも地域特有の事情を踏まえた適切なアドバイスをもらえることが多いでしょう。
なお、査定額は不動産会社によって異なることがありますが、これは各社の持つ情報や経験、営業方針などの違いによるものです。最終的な売却価格を決める際の参考として、これらの査定額を総合的に判断することが重要です。
▼関連記事
不動産査定とは？種類や流れ、無料査定でトラブルを避けるための留意点を解説
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
安心して売却を任せられる不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と売主の間で結ぶ契約のことです。この媒介契約によって、不動産会社は売主に対して「売却成立に向けて努力して活動すること」、売主は不動産会社に対して「売却が成立したら報酬を支払うこと」を約束します。
不動産会社に仲介を依頼して売却するには、媒介契約が必須です。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。どの媒介契約でも支払う仲介手数料は一定ですが、契約の内容はそれぞれ異なるので契約時にメリット・デメリットを把握しておきましょう。
それぞれの媒介契約には特徴があり、売主の希望や物件の状況に応じて最適な契約を選択することが重要です。一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる、最も自由度の高い契約形態です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一社のみに売却を依頼する契約です。ただし、不動産会社は指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられているため、広く販売活動を行うことができます。
また、不動産会社から定期的に売却活動の報告を受けることができるため、売却状況を把握しやすいというメリットもあります。
なお、媒介契約の契約期間は通常3ヶ月です。必要に応じて更新することも可能です。契約期間中に売却が成立しなかった場合でも、仲介手数料は発生しません。
▼関連記事
媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
3. 物件を売り出す
不動産会社と媒介契約を結んだら、実際にアパートを売り出すために売却活動を行います。
インターネットやチラシなどでの広告・宣伝 問い合わせの対応、買主の内覧対応、売却活動は基本的に不動産会社に任せることになりますが、事前にアパートのアピールポイントをまとめて不動産会社に伝えておいたり、空室や共有部分をきれいに掃除しておくと、買主へ良い印象を与えられる可能性もあります。
また、売却活動時に不動産会社とのコミュニケーションをしっかりとることが重要でしょう。例えば、内覧の希望があった際の連絡方法や、立ち合いの要否について事前に取り決めておくと、スムーズに対応することができます。
4. 売買契約を結ぶ
売却活動を経て買主が見つかったら、売主と買主の間で「売買契約」を締結します。
売買契約では、「買主が売主に購入代金を支払うこと」「売主が買主に物件の所有権を移転すること」を約束します。売買契約では、買主から売主へ手付金が支払われます。手付金の金額は、一般的に売却価格の5～20%で、契約解除や契約不履行に対する賠償金としての役割を持ちます。
売買契約を結ぶ流れは以下のとおりです。
- 買主との条件交渉
- 必要書類の準備
- 重要事項の説明
- 売買契約の締結
- 手付金と仲介手数料の支払い
売買契約を結ぶ前には、必ず重要事項説明書の内容を十分に確認しましょう。重要事項説明書には、物件の法的規制や契約条件、設備の状態など、取引に関する重要な情報が記載されています。
買主は説明を受けた後、内容を理解し、承諾したことを証明する書面に署名及び捺印をする流れになるでしょう。
また、契約時には、売買代金の支払い方法や引き渡し時期、固定資産税などの精算方法についても明確に取り決めておく必要があります。特に、既存の賃貸借契約がある場合は、その取り扱いについても具体的に契約書に記載しておくことが重要です。
売買契約締結後は、残金決済日までの間に、所有権移転登記に必要な書類の準備や、建物の引き渡し準備を進めていきます。
5. 決済と引き渡しを実施する
決済・引き渡し当日には、売主・買主双方の代理人である不動産会社や司法書士が立ち会うことがほとんどです。売主は用意するべき書類や持ち物をよく確認して、当日の手続きがスムーズに進行するように準備をしましょう。
また、物件の鍵やセキュリティカード、設備の取扱説明書、管理規約なども引き渡す必要があります。
| 必要書類と持ち物リスト |
|---|
＜売主が用意する持ち物一覧＞ ・ 実印・認印
・ 写真付き本人確認書類
・ アパートの鍵
・ 抵当権抹消にかかる費用
・ 仲介手数料
・ 司法書士への報酬金 |
＜売主が用意する必要書類一覧＞ ・ アパートの登記済権利証または登記識別情報通知
・ 印鑑登録証明書
・ 住民票
・ 固定資産評価証明書
・ 買主からの入金を確認できるもの(通帳のコピーなど)
・ アパートに関する情報が記載されている書類一式 |
決済が終われば、引き渡しも終わり取引が完了します。
決済後は、不動産登記の申請手続きを行います。所有権移転登記が完了すると、買主が所有者として登記簿に記載されますが、固定資産税や管理費の名義変更手続きなども必要になります。
6. 確定申告をする
アパートの売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。申告期間は、原則として売却した翌年の2月15日〜3月16日です（※1）。
確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税がかかる可能性があります（※2）。必ず期間内に申告しましょう。
（※1）「確定申告」（国税庁）
（※2）「確定申告を忘れたとき」（国税庁）
▼関連記事
不動産売却益とは？計算方式や確定申告の必要性をご紹介
アパートの売却にかかる費用
アパートを売却する際には、様々な費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、適切に準備することで、スムーズな売却が可能となります。
【売却時の必要経費】
| 費用項目 | 概算金額 |
|---|
| 仲介手数料 | ・400万円超
「成約価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 」＋ 消費税 ・200万円超～400万円以下
「成約価格（税抜） × 4％ ＋ 2万円」 ＋ 消費税 ・200万円以下
「成約価格（税抜） × 5％」 ＋ 消費税 |
| 測量費用 | 30万円〜 |
| ローン一括返済手数料 | 1～3万円程度 |
アパートのローンが残っている場合は、一括返済する必要があります。ローンを組む際に設定された抵当権を抹消しなくてはならないからです。
一括返済時には、ローン一括返済手数料がかかります。金融機関によって金額は変わりますが、費用の目安は1〜3万円程度です。
また、測量費用は土地の面積が広いほど費用がかかります。また、土地の形状が複雑だったり隣地の数が多かったりした場合も、測量の手間と時間がかかるため、費用が高くなる傾向にあります。
▼関連記事
不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や無料になるケースも解説
アパートの売却にかかる税金
アパートの売却時には、以下の税金がかかります。
税金 | 税額 |
|---|
登録免許税 | 不動産1件につき1,000円（※1） |
印紙税 | 200円～60万円（※2） |
譲渡所得税 | アパートの所有期間が5年以内：39.63% アパートの所有期間が5年超：20.315%（※3） |
アパートに抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きが必要です。抹消の際には、不動産1件につき登録免許税が1,000円かかります。土地と建物は別の不動産として扱われるため、両方に抵当権が設定されている場合、登録免許税を2,000円納付します。
抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬の支払いも必要です。報酬の相場は1〜2万円程度です。
印紙税は、アパートの売買契約書を作成する際に納付する税金です。契約金額により税額が定められており、売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。2027年3月31日までに作成された売買契約書のうち、契約金額が10万円超の場合は軽減税率が適用されます。
（※1）「登録免許税はどのように計算するのですか？」（法務局）
（※2）「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
（※3）「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
アパートの売却における税金対策
賃貸アパートを売却する際には、事業用資産の買換えの特例を活用することで一時的に納税の負担が軽減されます。事業用資産の買換えの特例とは、事業用資産を売却して新しい事業用資産を購入した際に、一定の要件を満たすと譲渡益にかかる税金の一部を将来に繰り延べられる制度です。主な要件は以下のとおりです。
- 譲渡資産と買換資産が事業用のものである
- 土地の譲渡については、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている（譲渡資産と買換資産の組み合わせによっては10年）
- 買換資産が土地の場合は、取得する土地の面積が譲渡した土地の面積の5倍以内である
- 買換資産を取得した日から1年以内に事業に使う
- 本特例を受けようとする資産に対して、他の特例の適用を受けていない
参考：「事業用の資産を買い換えたときの特例」（国税庁）
売却資金で新しい賃貸物件を購入する予定の場合は、本特例の要件を満たしているか確認するとよいでしょう。
【パターン別】アパートを売却する際の注意点
アパートを売却する際の注意点は、状況によって異なります。ここでは以下3つのパターンにおける注意点を解説します。
- オーナーチェンジを行う場合
- 入居者の立ち退きが必要な場合
- 築30年以上の古いアパートを売却したい場合
売却活動をスムーズに進めるための参考にしてください。
オーナーチェンジを行う場合
アパートに入居者がいる状態で売却し、買主がそのまま賃貸経営を引き継ぐオーナーチェンジを行う場合は、以下の点に注意しましょう。
- 権利関係の引継ぎをスムーズに行う
- 入居者や建物の情報を正確に伝える
オーナーチェンジの際には、収益を得る権利や入居者との賃貸借契約の内容などが買主に引き継がれます。引継ぎが遅れると、新しいオーナーや入居者に迷惑がかかるため、売却前に権利関係を整理しておきましょう。
また、家賃を滞納している入居者がいる、修繕が必要な箇所があるなどの問題を隠して売却すると買主から損害賠償を請求される可能性があります。
売却後のトラブルを避けるために、入居者や建物の情報を正確に伝えることも大切です。
入居者の立ち退きが必要な場合
アパートを空室にしてから売却したい、取り壊して更地で売りたいなど入居者に退去してもらう必要がある場合は、立ち退き交渉をしなくてはならない点に注意しましょう。
入居者の権利は借地借家法で手厚く保護されているため、建物が著しく老朽化しているなどの正当事由がなければ、貸主の都合で立ち退きは求められません。
入居者が立ち退きに納得しない場合は、売却するまでに時間がかかる可能性があります。立ち退き料を支払う、弁護士に交渉を依頼するなどの対策が必要になります。
築30年以上の古いアパートを売却したい場合
築30年以上の古いアパートを売却したい場合は、どのような状態で売却するか検討が必要です。築30年以上のアパートは、住宅ローンを組みにくい、経年劣化による不備の不安があるなどが原因で売却しにくい傾向にあるからです。以下のような対応が必要か検討しましょう。
- 更地にして土地を売却する
- リフォームやリノベーションを実施してから売却する
建物の老朽化により買主が見つからない場合は、更地にして土地を売却するとよいでしょう。また、リフォームやリノベーションでアパートの魅力を高めて売却する方法もあります。
ただし、解体やリフォームには高額な費用がかかるため、費用対効果があるかを確認する必要があります。築古のアパートの売却が得意な不動産会社に相談し、最適な売却方針を決めるとよいでしょう。
アパートの売却を検討しているならTAQSIE（タクシエ）に登録
皆さんアパートを売却する際のイメージはつきましたか？ここまで解説してきた内容の中で重要な点を以下にまとめてみました。
【アパート売却の重要ポイント】- 売却判断のタイミング
- 費用の事前把握
- 必要書類の準備
- 信頼できる不動産仲介会社・担当者を探す
売却を検討する際は、上記ポイントを押さえて売却をしてみましょう。
また、「信頼できる不動産仲介会社・担当者をこれから探す」という方は、ぜひTAQSIE（タクシエ）に登録をしてみてはいかがでしょうか？
TAQSIE（タクシエ）は、厳選された不動産売却のプロを紹介するマッチングサービスです。一人ひとりが、宅地建物取引士の資格はもちろん豊富な実績がある精鋭です。
大きな資産を託す信頼のできる不動産仲介会社・担当者を見つけたい方は、登録・相談は無料なので、お気軽にご利用ください。
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
ログイン
会員登録
