「空き家が売れない理由を知りたい」
「空き家が売れないときの対処法を知りたい」
「空き家の解体で補助金はもらえるのか」
上記のような疑問を抱えている方に、空き家が売れない理由や対処法を解説します。
空き家が売れない理由は4つあげられます。売れないまま空き家を放置しておくとデメリットの側面が大きくなるため、早めの処分がおすすめです。
また、記事の後半では、空き家解体で活用できる補助金を紹介します。将来、空き家の相続を予定している方はもちろん、空き家の老朽化が進んでおり、これからの売却活動に不安を抱いている方もお役立てください。
空き家が売れない4つの理由
空き家が売れないときに考えられる理由は以下の4つです。
こうした特徴の空き家は、売却に時間を要する恐れがあるため、事前に対策を講じるとよいでしょう。それでは詳しく解説します。
1. 立地条件がよくない
空き家が売れない理由の一つ目は、立地条件がよくないことです。国土交通省「令和４年度住宅市場動向調査報告書」によると、中古戸建てを購入した46.9％が「住宅の立地環境が良かったから」と選択理由にあげています。
下記の立地条件にある空き家は、買い手のニーズが低い恐れがあります。
- 駅やバス停が遠い
- 商業施設や学校が周辺にない
- 騒音が多い
- インフラが整備されていない
駅やバス停から遠いエリアや、周辺に施設が少ないエリアにある物件は、通学や通勤が不便なことを理由に購入に至らないことがあります。
また、自然災害の被害を考慮して、海抜やインフラ整備を重要視する買い手もいるかもしれません。
2. 老朽化により建物の状態が悪い
建物の状態が悪い空き家は、売れない可能性があります。安心してすぐ住める物件を探している買い手のニーズと合わないからです。
特に下記のような欠陥を抱えた物件は、売却活動が難航する恐れがあります。
- シロアリ被害
- 雨漏り
- 壁のひび割れ
- 床の傾斜
- 耐震不足
こうした物理的瑕疵は、売却前に買い手に報告しなければなりません。また、欠陥は修復しても告知する必要があります。過去の家の状態を知って購入をためらう買い手もいるでしょう。
3. 再建築不可の土地で建て替えできない
再建築不可の土地にある空き家は、売却しづらい傾向があります。
再建築不可の土地とは、建築基準法に適合していないために、建物を再建築できない土地です。建物を建てる際は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している土地でなければならないと建築基準法で定められています。
再建築不可のルールが制定された昭和25年（1950年）以前に建築されている家屋は、注意が必要です。法令の条件を満たしていない恐れがあり、その場合は再建築が認められていません。
参照：建築基準法 | e-Gov法令検索
家屋の老朽化や罹災に際しても建て替えができないリスクから、売却が難しいでしょう。建物を壊さずにリフォームする方法や、隣地を買い上げるなどして再建築を可能にする方法を視野に入れる必要があります。
4. 隣地との境界が明確でない
隣地との境界が明確でないことが、空き家が売れない理由として考えられます。敷地をめぐって、隣地の所有者とのトラブルが発生することが懸念されるからです。
境界が確定しているかどうかについては、法務局で調べられます。もしくは、契約中の不動産会社に調査を依頼するとよいでしょう。
もし隣地との境界線が明確でないなら、土地家屋調査士・測量士等の専門家に依頼して、境界を確定させなければなりません。その際は、手間も費用もかかる点に注意しましょう。土地家屋調査士・測量士を探す際も、不動産会社に依頼すると手間なく探せます。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
関連記事：土地が売れない6つの理由と対策｜どうしても売れない土地の対処法も解説
空き家が売れないときの6つの対処法
空き家が売れないときの対処法は6つあります。
1. 隣地や近隣の地権者に売却する
空き家が売れないことを懸念している方は、まず隣地や近隣の地権者への売却を検討してみましょう。
買い手は隣地を購入することで、いびつな形をしていた土地が整形地になるといったメリットが生じます。ほかにも、接道条件がよくなる、面積が大きくなることで活用の幅が広がる利点もあげられます。
また「知らない人に隣地を購入されるよりも、自分で所有しておいたほうが安心」という理由で購入するケースもあるでしょう。
なお、当事者同士だけで売却の話を進めるのではなく、不動産会社の人を挟んでやりとりすることをおすすめします。売買契約書の作成や売買後のトラブル対応を考慮すると、不動産会社を介したほうが安心して売却を進められるでしょう。
2. 売り出し価格を見直す
空き家が売れないときは、売り出し価格を見直してみましょう。設定価格が高すぎた結果、買い手が現れないケースが考えられるからです。
「令和４年度住宅市場動向調査報告書」では、中古戸建て購入者の57.9%が「価格が適切だったから」を購入理由の一つとしています。
このことから、買い手は価格を重視して購入する物件を選んでいることがうかがえます。売れない空き家を売るには、まずは値下げを検討することが現実的な対策でしょう。
ただし、一度値下げをしたあとに再び値上げするのは難しいため、安易に価格を下げすぎないようにご注意ください。値下げ額は不動産担当者と慎重に話し合って決めることをおすすめします。
3. リフォーム後に売却する
リフォーム後に空き家を売却すると、売れやすくなる可能性があります。ハウスクリーニングで室内をきれいにするだけでなく、下記のようなリフォームを検討してみましょう。買い手に好印象を与え、購入意欲を高められるかもしれません。
内装や設備を一新することで、古い印象や使い勝手の悪さを払拭できるでしょう。
ただし、リフォームしたからといって必ず売れるわけではないため、必要以上にお金をかけすぎないようにしましょう。買い手の多くは、家屋の状態だけではなく立地や面積なども加味したうえで購入する物件を選びます。
また、自分好みにリフォームをしたいと考えている買い手もいるかもしれません。
どのようなリフォームが売却につながるのか、事前に不動産会社に相談したうえで検討することが肝心です。
4. 不動産会社を変える
空き家が売れない際は、不動産会社を変えるのも選択肢の一つです。不動産会社を選ぶ際は、どのような物件を探している買い手が集まりやすいのかを意識するとよいでしょう。
たとえば古民家専門の不動産会社には、古い家を好んで探す買い手が訪れます。そのため、古い家の売却確率が自然に上がります。
工務店系の不動産会社には、購入後のリフォームを前提とした買い手が集まる傾向があります。工事費と物件価格をセットで考えているため、古い家でも買ってくれる可能性は高くなるでしょう。
不動産会社を探す際は、1社だけでなく複数社を比較することで、より自分に合う不動産会社と出会える確率が上がります。「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」では、入力した不動産情報を参考に、大手不動産会社45社から厳選した担当者を3名紹介します。
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5. 更地の状態で売る
空き家が売れない場合の対処法として、更地の状態で売る方法があげられます。
老朽化が著しく利用価値のない空き家が残った状態の場合、買い手は家屋の解体が必要となる可能性があります。取り壊し費用を負担してまで購入するのは、ハードルが高いでしょう。
更地の状態で売却すれば、解体費なしで購入後自由に土地を活用できるメリットを買い手にもたらします。老朽化の激しい空き家は、メンテナンス費用を解体費に回し、更地にするのも一つの手段です。
ただし、コスト面の負担は念頭に置いておきましょう。空き家の解体費用が発生することに加えて、固定資産税の特例が適用外となり節税が見込めないため、要注意です。
6. 不動産買取業者に依頼する
不動産買取の依頼をするのも、売れない空き家の対処法となります。
不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を売却する方法です。売却活動は不要で、不動産会社に提示された査定額に納得すれば売買契約に進めます。
そのため、売却したい空き家が遠方にあり、長期間にわたる内覧対応やスケジュール管理を懸念している方にも適しています。不動産買取の注意点は、仲介で売却するのと比べると売却価格が低くなりやすいことです。
しかし、売却活動をせずに不要な物件を処分でき、売却益も得られるメリットは大きなものです。不動産会社に相談する価値は十分にあるでしょう。
不動産買取は、空き家の売買が得意な不動産会社に依頼すると満足のいく売却につながります。不動産買取業者を選ぶ際のポイントは「空き家の買取り完全ガイド：メリット・デメリットや相場、流れ、注意点などを徹底解説」で解説しています。詳しく知りたい方はご一読ください。
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売れない空き家を売却するときの注意点
売れない空き家を売却するときの注意点は次のとおりです。
空き家の売却は、相続をきっかけとするケースが多くあります。そのため、相続前に注意点を把握しておくとスムーズに売却を進められます。
1. 境界を確定させる
空き家を売却する際は、隣地との境界を確定させておきましょう。
通常、戸建てや宅地の売買では、すべての境界が確定していることを条件として求められます。売却前に境界はすべて確定しておくことが基本です。
土地の境界が確定しているかどうかは、法務局で地積測量図を取得すれば把握できます。もしも土地が確定していないと判明した場合は、土地家屋調査士・測量士に依頼する必要があります。
土地家屋調査士・測量士は不動産会社から紹介してもらえるケースもあるので、まずは不動産会社に相談しましょう。
2. 相続登記を完了させる
相続した空き家を売却するには、相続登記を完了させておく必要があります。相続登記とは、亡くなった人が所有していた空き家の名義を、相続した人の名義に変更する登記手続きのことです。
相続後、名義が被相続人（亡くなった人）のままだと、売却時の所有権移転登記は原則おこなえません。所有権を得られない物件を購入しようとする人は、基本的にいないでしょう。
相続登記は、空き家の所在地を管轄する法務局で手続きします。特に空き家が遠方にある場合、手続きで不備があった際の対処に手間がかかります。司法書士に依頼することをおすすめします。
なお、相続登記は相続の開始を知ってから3年以内におこなうことが義務化されているため、早めに手続きをしましょう。
3. 解体の有無を確認する
空き家の解体が必要かどうかを、不動産会社と相談しましょう。複数の不動産会社から取り壊しをすすめられる場合には、売主側で解体してから売ったほうが得策です。
ただし、空き家を取り壊して売却するケースでは、買い手がつきやすくなるメリットと、解体費用がかかるデメリットがあります。不動産会社がどのような根拠から解体の適否を主張しているか確認しましょう。
また、複数の不動産会社に相談して、納得できる売却方法を採用することが満足のいく売却につながります。
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4. 共有名義の空き家は所有者全員の合意をえる
共有名義の空き家の売却は、所有者全員の合意が必要です。1人でも反対すると不動産は売却できないため、必ず全員の合意を得たうえで売却しましょう。
空き家を共有するケースとして、法定相続分（民法で定められた割合の遺産の持分）で相続した場合があげられます。法定相続分で相続すると、物理的に分割できない空き家などの不動産は、複数の相続人の共有名義になります。
空き家を共有状態で所有したまま時間がたち、更に次の世代の相続が発生すると、権利関係が複雑化するリスクがあります。早めの売却を検討しましょう。
空き家の処分で活用できる補助金
自治体によっては、空き家解体に関する補助金制度があります。補助金制度ができた背景には、積極的に空き家の解体を進めたい国や自治体の方針があります。
空き家は、老朽化による倒壊の危険性や、景観・防犯などの観点から、近隣住民に影響を及ぼす恐れがあります。そのため、国や自治体は空き家対策に力を入れており、施策の一つとして設けられたのが補助金制度です。
解体したくても費用が足りない方は、空き家処分を後押しする補助金制度を活用できる可能性があります。情報をこまめにチェックしておくのがおすすめです。
また、空き家の改修制度を用意している自治体もあります。リフォームしたうえで空き家を売却しようと考えている方も確認してみましょう。
空き家の解体に関する補助金の3つの特徴
空き家解体に関する補助金の特徴は3つあります。
空き家処分で補助金を活用したいと考えている方はぜひお役立てください。
1. 自治体が実施しているものが大多数
家の解体の補助金支給は、自治体がおこなっているものがほとんどです。ただし、解体の補助金を支給していない自治体もあるので、注意が必要です。
しかし、制度を実施する自治体は増加しているので、現状は制度がなくても、今後新設される可能性はありえます。また、家のブロック塀の撤去に対して補助金を支給している自治体もあります。
空き家に関する補助金制度は、「空き家 解体 補助金 大阪 〇〇市」と入力すれば検索できます。自治体が提示している情報を見て、有無や内容を確認しましょう。
2. 適用要件は自治体により大きく異なる
空き家解体で活用できる補助金を受けるための適用要件は、自治体により大きく異なります。
以下に、多くの制度で見られる適用要件をまとめました。実際に要件とされているのか、また要件の詳細については自治体によるため、あくまで例として参考にしましょう。
- 昭和56年5月以前の建築物（旧耐震基準建物）であること
- 構造や設備などの状態が著しくよくない不良住宅と判定されたもの
- 申請者に市町村税の滞納がないこと
- 解体（除却）工事着手前の申請であること
ほかに、自治体内の解体業者への工事依頼が必須となるケースもあります。また、改修工事では、台所・壁・屋根などの工事個所を指定している場合もあります。
3. 工事完了後に入金される
家の解体の補助金に関する特徴に、入金されるタイミングが工事完了後であることがあげられます。
以下、申請から入金までの流れの一例をまとめました。
- 交付を申請する
- 交付が決定される
- 解体工事を契約する
- 契約したことを自治体に報告する
- 工事が完了する
- 実績を自治体に報告する
- 補助額の通知が送られる
- 補助金を請求する
- 補助金が振り込まれる
補助金の受け取りには、多くのケースで解体工事会社からの請求書や通帳の振り込み履歴などの提出を求められます。
また、工事前に補助金を受け取れることはほぼありません。補助金制度を利用する場合でも、解体工事会社に先に満額を支払う必要がある点に注意しましょう。
売れない空き家に関するQ＆A
売れない空き家に関するよくある質問をまとめました。
事前に疑問を解消して、空き家の売却にのぞみましょう。
1. 田舎の空き家は売れますか
田舎の空き家は、都市部と比べて売却が難しい傾向にあります。
人口が少ないうえ、大半の人はすでに持ち家があるため、田舎の空き家は売れにくいと言われています。持ち家が多ければ賃貸需要も必然的に減るため、収益物件として購入する投資家や不動産業者も少なくなるでしょう。
田舎の空き家を相続したあとの処分に悩んでいる方は、その地域に精通した不動産会社に相談しましょう。その地域の情報や人脈を活かした売却が期待できます。
なお、「TAQSIE（タクシエ）」が展開しているエリア（一部地域をのぞく）は下記のとおりです。
【関東エリア】
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
【関西エリア】※買取サービスのみ
大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県
【中部エリア】※買取サービスのみ
愛知県、岐阜県、三重県、静岡県
【九州エリア】※買取サービスのみ
福岡県
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2. 空き家バンクとは何ですか
空き家バンクとは、空き家の情報をサイト上に公開し、売りたい人と買いたい人をマッチングする制度です。空き家を売りたい、貸したい人が物件情報を登録し、空き家を探している人とのマッチングを狙います。
自治体で運営しており、その所在地の物件を探している人にアピールできる点が魅力です。ただし、不動産会社による販促サポートを受けられない点は注意しましょう。
物件の価格や状態、立地など、条件次第ではなかなか買い手が見つからない場合もあります。なお、売買や契約の実務は、当事者間もしくは自治体と提携している不動産会社で対応します。
早く売りたいと考えているなら、不動産会社に直接空き家を売却する不動産買取がおすすめです。「TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）」なら、最短1ヶ月以内での売却が可能です。
3. 空き家を相続放棄してもよいですか
空き家を相続放棄しても、管理義務はなくならないケースもあるため、よく検討したほうがよいでしょう。
民法第940条では下記のように定められています。
“相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。“
引用：民法｜e-Ｇov法令検索
「現に占有」とは、事実上、空き家の支配や管理をしている状態のことを指します。したがって、現在親と同居中の家を相続放棄したいと考えていても、管理義務が発生する可能性があります。
また、相続放棄すると、マイナスの財産だけでなくプラスの財産もすべて相続できなくなります。プラスの財産が空き家を管理する手間や費用を超えるのであれば、相続することも検討してみましょう。
空き家が売れないことを懸念するなら「TAQSIE（タクシエ）」に相談を
空き家の立地や状態によっては、売却までに時間がかかる可能性があります。とはいえ、売却せずに放置しておいても管理費や防犯上のデメリットがあるので、早めに売却しましょう。
また、リフォームや解体などを視野に入れるべきか悩んでいる方は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。相談の結果、リフォームや解体をおこなうと決めた際にも、その後の対応をスムーズに進められます。
「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」では、大手不動産会社から選び抜かれた担当者3人を紹介します。販売戦略を把握したうえで、チャットでやりとりできるので、信頼できる担当者を見極められます。
また、売却活動をしてもなかなか買い手が見つからない場合は、不動産会社に直接空き家を売却する不動産買取がおすすめです。
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