「住みながら家を売るデメリットを具体的に知りたい」
「住みながら家を売却したいが、デメリットが大きくないか不安」
住みながら家を売る方法には、もちろんメリットがあります。しかし、上記のようにデメリットが気になる方もいるでしょう。
住みながら家を売るデメリットは、生活している自宅が内覧場所になることから生じます。また、仮住まいが必要になるケースもあります。
今回のテーマは、住みながら家を売るメリットとデメリットです。さらに売却のコツ、売却前の注意点もまとめました。売却した家にそのまま賃貸で住む方法も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
住みながら家を売る3つのメリット
住みながら家を売るメリットとして、3つ挙げられます。
家に住みながら売るケースでは、金銭面や売却活動でメリットを受けられます。具体的にみていきましょう。
1.売れるまでの居住費用がかからない
住みながら家を売るメリットは、売却が決まり引っ越すまでは、仮住まいなどの新たな居住費用が発生しない点です。
引っ越してから家を売ると、売却前から転居に関する費用が発生します。住みながら家を売る場合は、売却後に新居の購入や引っ越しをするため、これらの費用はかかりません。
|
新居を購入 |
賃貸に住み替え |
賃貸に仮住まい（空き家で売却活動後に
転居） |
引っ越してから
売却 |
売却までダブルローンを
組むことがある |
賃料が発生するのは
売却前 |
売却前から仮住まいが
必須 |
住みながら
売却 |
ダブルローンを
組むことはない |
賃料が発生するのは
売却後 |
売却後から仮住まい
することがある |
住みながら
売却するメリット |
月々の返済が二重に
なることはないため、
資金繰りしやすい |
売却までの賃料は
発生しないため
節約できる |
仮住まいは不要、
あるいは売却までの
賃料は発生しないため
節約できる |
新居を購入する
物件の売却は、ローンを完済していることが条件になります。新居をローンで購入する場合、売却する物件のローンを売却代金で完済するなら、家が売れるまでダブルローンになります。
住みながら家を売る場合は、売却後に新居を購入します。新居を購入する際には、基本的にはすでにローンを完済している前提のため、ダブルローンを組むことはありません。月々の返済が二重になることはないため、資金繰りがしやすいでしょう。
賃貸に住み替え
住みながら家を売るなら、転居先の賃貸に引っ越すタイミングは売却後に家を引き渡すときです。引っ越しを先送りできるため、その分の賃料を節約できます。
賃貸に仮住まい
下記のような場合は、仮住まいが必須です。
- 売却代金を元手に新居を購入予定で、空き家の状態で売りに出したい
- 定住する新居は未定だが、何らかの事情ですぐに家を離れたい
定住する新居に引っ越すまで、賃料が発生します。住みながら家を売るなら、売却と引っ越しのタイミングが合えば仮住まいは不要です。仮住まいが必要となっても、先に引っ越すケースより短期間で済むため負担は軽減します。
以上のように、住みながら家を売る場合は、売却活動中に新たな出費がかからず経済的です。
引っ越しでは、新居の初期費用や家具の運送費など、まとまったお金が必要になります。住みながら家を売る方法では、売却する物件のローン残債次第で、こうした出費を売却代金で工面できます。
すべてを自己資金から用意せずに済むため、経済的なゆとりがない場合も転居がしやすくなります。
さらに、住みながら家を売る場合、売却代金の金額や受取時期が確定してから新居を決められます。無理や無駄の少ない新居選びがしやすく、より堅実な資産計画が可能でしょう。
2.実際の暮らしぶりを内覧者に伝えられる
家に住みながら売却活動をすると、実際の暮らしぶりを内覧者に伝えられるメリットがあります。
具体的には、下記のような点を見てもらったり、直接話したりできます。
- オーナーの人柄
- 家具や家電などのレイアウト
- 売り手だからこそ分かる物件の魅力
- 周辺の治安や騒音
どのような暮らしをしているか見られるため、空き家よりも実際のイメージがわきます。
また、家具や家電の残置物の交渉ができるのも、住みながらの売却ならではです。型が新しく綺麗、買うと高額になるようなものなら、譲り受けたいと考える買い手がいるかもしれません。買い手は費用を抑えられ、プラスの評価につながる可能性もあります。
3.手入れや掃除で空室による劣化を防げる
家に住みながら売るメリットとして、空室による劣化を防げる点もあります。
居住していれば日常的に換気・掃除・庭の手入れなどをするので、家のメンテナンスを自然におこなえます。
対して、家を空室のままにしていると、日常的な換気や手入れ、設備の使用がなくなります。そのため、下記のような劣化が懸念されます。
- カビやサビの発生
- クロス焼け
- 排水溝から発生する臭い
- （実装済の場合）エアコンや天井カセット、給湯器の劣化
カビやサビはそのまま放置することで、状態悪化がどんどん進みます。売却成功を意識するなら、定期的に通って手入れをしたり、管理サービスを外注したりする必要性が出てきます。
住みながらの売却なら、日常的に手入れをおこなえます。空室による劣化を防ぎやすいため、状態を維持しながら売却活動に臨めるでしょう。
住みながら家を売る4つのデメリット
住みながら家を売るデメリットに挙げられるのは、下記の4つです。
住んでいる家を内覧者が訪問することが、上記のデメリットにつながります。また、売買成立のタイミングによっては、金銭的なデメリットが生じる点に注意しましょう。
1.スケジュールを調整する必要がある
家に住みながら売る際は、内覧時に備えてスケジュール調整をしなければなりません。
住んでいる家に内覧者が来るため、希望時間に合わせて家族で予定を合わせる必要があります。
特に、週末は内覧が集中しがちです。毎週末に子供の習い事の送迎がある方や、頻繁に来客がある方は、売却期間中は内覧者のスケジュールと調整する手間がかかります。
また、急な内覧申し込みが入り、対応に追われることもありうるでしょう。
対して空き家の場合、内覧対応を不動産会社に任せられるため、無理に予定を空けなくても問題ありません。
2.生活感が印象を下げる可能性がある
生活感がありすぎると、買い手の印象を下げる可能性があります。そのため、下記のような状態にならないよう配慮が必要です。
- 室内に物が多く散らかっている
- 設備や壁に傷や汚れがある
整理整頓や手入れを怠ると、家が狭く感じたり、使用感が出たりします。内覧者が抱く新しい住まいのイメージとのギャップが生じ、買い手が見つかりづらくなる恐れがあります。
常に整理整頓や手入れをしなければならないことを、デメリットと感じる方もいるでしょう。
毎日片付けをするのが難しい場合は、住み替え先で使用しないものは処分する、貸し倉庫に保管するなどの方法もあります。
3.内覧者が細かいところまで見られない
家に住みながら売却活動する際のデメリットとして、内覧者が売主に遠慮して細かいところまで見られない点もあります。
居住中の家の内覧では、買い手は先住者の生活圏に踏み入ることになります。クローゼットの中や子供部屋など、家を決めるときに重要視する場所を満足に見られず、購入に至らないことも懸念されるでしょう。
収納スペースや子供部屋などは、綺麗な状態に整理して、できるだけ見せられるように努めることが大切です。
4.売却後、仮住まいの可能性がある
住みながら家の売却が成立して家を明け渡したあと、自身の新居への引っ越しが間に合わず、仮住まいが必要になるケースがあります。
売買契約から物件を明け渡すまでに、売り手は転居しなければなりません。引き渡し時は原則、空室にしなければならないからです。
もし、新居への引っ越しが間に合わないと、仮住まいすることになります。契約から引き渡しまでの期間は、通常1カ月程度です。売却はいつ成立するかわかりません。
成約後すぐに行動できるよう引っ越し手順を想定しながら、売却活動をおこないましょう。
住みながら家の売却を成功させる6つのコツ
住みながら家を売る際のコツとして、次の6つを紹介します。
住みながら家を売る際のデメリットを払拭して満足いく売却につなげるためには、上記のコツをしっかりと押さえましょう。
それでは具体的に解説します。
1.複数社に査定依頼する
住みながら家の売却をする際は、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
家の売却では叶えたい希望や、解消したい不安・悩みがあるはずです。こういったことを気兼ねなく相談できる仲介担当者であるかが、不動産会社・担当者選びでは重要です。
複数の不動産会社に査定依頼して、価格だけでなく、その根拠や売却戦略、担当者の人柄や印象などを十分に比較検討します。これが、売却活動を成功させるコツです。
売り手の意向を最大限に尊重したうえで、誠実にサポートしてくれる不動産会社・担当者を見つけられれば、満足いく売却につながります。
誠実にサポートしてくれる不動産会社・担当者を探すなら「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」がおすすめです。物件情報を入力すると、査定額だけではなく、厳選された不動産の仲介担当者から売買戦略の提案を受けられます。
また、質問や相談はチャットや面談でできます。契約する前に人柄を知れるので、相性のよい仲介担当者を選びやすいでしょう。
2.家を綺麗に保つ
家を綺麗に保ち、内覧時に清潔感をアピールすることが、住みながら売却を成功させるためのコツです。
特に下記の部分に注意して、家の掃除をしましょう。
玄関は家の顔であるため、第一印象として大きな影響を与えます。浴室やキッチンなどの水回りは、カビやサビが発生していないか確認しましょう。掃除をしても落ちない頑固な汚れは、業者に依頼するのも一つの手段です。
また、手入れが疎かになりがちなベランダも、内覧者は細かくチェックする可能性があります。忘れずに綺麗にしておきましょう。
クローゼットは整理整頓を意識して、生活感をなくします。日用品や洗濯物は、内覧者の目が届きづらいところに片付けると、印象を下げるリスクが減ります。
3.家の臭い対策をする
家に住みながら売却活動をする際は、家の臭い対策も重要です。
住宅の生活臭は、住人は気づきにくいですが、来訪者には気になるものです。イメージダウンにつながり、成約を逃す恐れがあります。
特にたばこの臭いやペットの臭いに注意し、下記のような対策をしましょう。
- 消臭スプレーを使う
- 芳香剤を置く
- 内覧者が来る前に換気する
- 臭いの付着しやすい布製品は洗濯する
風の通りが悪い場所でサーキュレーターや扇風機を使用することで、空気の循環がよくなり、消臭効果がさらに期待できます。
カーテン、カーペット、布団などの布製品は、洗濯で臭いを落としましょう。
4.早めに売却活動をおこなう
住みながら家を売る際、すぐに買い手が見つからないことも想定して、早期に売却活動を開始することが大切です。
子供が進学するまで、転勤をするまでと売却期限を設けている方は、特に早めの行動を心掛けましょう。
住みながら家を売るケースではスケジュール調整が難しく、内覧が見送られて購入に至らないことがあります。
空き家状態で売却活動をするときより、売却までに時間がかかる傾向にある点に留意しておきましょう。
タイトなスケジュールで売却成立させるためには、販売に積極的で、かつ協力的な不動産会社・担当者に依頼することが肝要です。
「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」では、売却理由や物件情報など希望条件をもとに、あなたにぴったりな担当者をマッチングします。信頼できるパートナーがスムーズな売却をサポートいたします。
早めに売却を終わらせて新居に移り住みたい方は、ぜひ利用をご検討ください。
5.内覧時の質問には丁寧な回答をする
内覧で質問を受けたら、丁寧な回答を心掛けましょう。
特に、住民目線の情報は貴重です。 近所づきあいや騒音、交通量が増える時間帯などは、インターネットで検索しても、実情がわかりづらいからです。実際に生活することをイメージできる回答によって、購入意欲が高まる可能性が大いにあります。
ただし、話しすぎには注意が必要です。家のよいところばかり一方的に伝えると、売りたい欲が透けて見えて不信感を抱かせます。内覧者の様子を見ながら、適度な距離を図りつつ魅力を伝えましょう。
住みにくい部分や近隣トラブルなど、デメリットも包み隠さず話したほうが、誠実な印象を与えられるときもあります。購入希望者は「何かネガティブな理由で売却するのか」と気にする方もいるため、売却理由を伝えられると、不安の払拭につながるでしょう。
6.売却活動に合わせて新居探しをする
住みながら家を売却する際、売却活動に合わせて新居探しをしましょう。新居を見つけて引っ越すタイミングは、売却契約をして引き渡しをするまでの間がベストです。
売却代金を引っ越し資金に充てられるうえ、仮住まいを回避し、効率のよい引っ越しができるからです。
売却活動中は、内覧の予定を縫って新居を探し、候補を絞っておきましょう。引き渡し日と転居日を同日～数日以内に設定できれば、一度の引っ越し作業で住み替えを完了できます。
住みながら家を売る前にやるべき2つのこと
住みながら家を売るためには、下記の事前準備が重要です。
事前に上記をおこなうことで、住み替え時の予算や、家を現金化したあとの使い道の見通しが立てられます。それぞれの方法について具体的にみていきましょう。
1.売却価格の相場を把握する
住みながら家の売却活動をする前に、売却価格の相場を把握しましょう。
売却価格の相場を知ることで、売り出し価格を高くしすぎて買い手が現れなかったり、低くしすぎて損をしたりする事態を防げます。
相場の調べ方は、自分で築年数ごとの価格や売買事例のデータを集める方法や、不動産会社に査定依頼する方法があります。
デザイン性や方位、眺望など、物件固有の特徴を踏まえた査定をしてくれる不動産会社に依頼しましょう。
なお、1社だけでは相場の妥当性がわからないので、2〜3社の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。
「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」は、三菱地所リアルエステートサービスが運営する、家の売却検討者と不動産仲介担当者のマッチングサイトです。
大手不動産会社から条件に合った3人の担当者を紹介します。査定額だけでなく、価格の根拠や売却プランを見たうえで比較できるので、納得のいく売却が可能です。
住みながら家を売りたいとお考えの方はぜひご利用ください。
2.住宅ローン残高と自己資金を確認する
住みながら売却する前にやるべきことのもう一つは、住宅ローン残高と自己資金の確認です。
住宅ローンが残っていると、家を売却できません。ローン返済中の家を売るケースでは、売却代金や自己資金で完済できるかどうか見通しを立てる必要があります。
住宅ローンの残高は、金融機関から毎年郵送される残高証明書や、住宅ローンの契約時に郵送された返済予定表で把握できます。
また、借入先の金融機関のインターネットサービスに登録していれば、Webサイトでの残高照会が可能です。
住宅ローンを売却額で完済できなければ、住み替えローンやダブルローンなどの売却方法を検討する手段もあります。詳しくは、以下の記事をご覧ください。
関連記事：住宅ローンがあるけど引っ越したい！3つの選択肢と売却方法も伝授
家を売ってそのまま住むための2つの方法
売った家にそのまま住むための方法は、下記の2つがあります。
上記の方法は、短期間で資金を得られる、引っ越しの手間がいらないなどのメリットがあります。ただし、デメリットもあるため、利用する際は慎重に判断しましょう。
1.リースバック
リースバックは、不動産会社に自宅を売却し、売却代金を受け取ったあと、賃貸借契約を交わす仕組みです。利用者は、設定された月々の家賃を支払い、売却した家に継続して居住できます。
家の所有権がなくなり、固定資産税などの支払いが不要になります。また、不動産会社が家を購入するため、買い手を探す必要がありません。まとまった資金が通常の売却よりも短期間で手に入るでしょう。
ただし、リースバックの買い取り額は通常の売却より低い傾向にあります。また、家賃が相場より高くなる可能性がある点に注意をしなければなりません。
家賃は、家の築年数や売却価格、周辺の家賃相場などを踏まえて決定されます。リースバック時の売却価格が高くても、家賃が高くなり家計を圧迫する恐れがあります。
関連記事：リースバックとは？家を売っても住み続けられる仕組みやメリット・デメリットなどを解説
2.リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、家を担保に金融機関からお金を借りて、本人が死亡した時点で家が売却され一括返済となる融資制度です。
リバースモーゲージは、シニア層が主な対象です。年齢制限は金融機関や自治体ごとに異なります。多くの場合で借入金は、老後の生活費や老人施設の入居費にするなどの使用制限があります。
返済は利息のみです。まとまった資金を得られつつ、住まいに悩まなくてよい利点があります。
ただし、本人が亡くなると家を売却しなければならないため、相続できない点には要注意です。子供に家を残したいと考えている方は、慎重に検討しましょう。
住みながら家を売るデメリットに関する質問
住みながら家を売るデメリットに関する質問を、以下にまとめました。
リースバックで後悔しない？
リースバックで後悔する点として、居住期間が限られていることや家賃が高くて払えなくなることが挙げられます。
リースバックで後悔しないためには、下記の契約内容をしっかりとチェックしましょう。
リースバックの契約期間は、2～3年に設定されていることがほとんどです。
契約内容を確認したうえで活用しましょう。長く住み続けたい方は、契約期間を長めに設定しているか、契約の更新ができる普通借家契約に対応した不動産会社を選びましょう。
売却価格と家賃が適正かどうかは、物件家賃の相場や見積もりを比較したうえで検討することが大切です。
関連記事：リースバックで後悔したくない！トラブル事例と対策を解説
家を売ったら確定申告が必要？
家の売却では、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。必要なケースは下記のとおりです。
- 譲渡益が生じた
- 譲渡損失が生じたので、譲渡所得の特例を受けたい
譲渡益、つまり物件を売却した利益は、譲渡所得に区分されます。譲渡所得額は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得額 ＝ 譲渡価額（売却金額） － （取得費 + 譲渡費用）
※ 取得費：購入時にかかった費用（減価償却費相当額を差し引いた購入費、仲介手数料など）
※ 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代など）
譲渡所得金額がプラスの場合は、確定申告をしたうえで譲渡所得税を納める義務があります。最高3,000万円までは控除を受けられる特例が設けられているので、忘れずに申告しましょう。
譲渡所得金額がマイナス、つまり譲渡損失が生じた場合は、納税はなく確定申告の義務もありません。しかし、条件次第で損益通算や繰越控除ができる特例があるので、確定申告をすることをおすすめします。
確定申告と譲渡所得税の納付は、売却した翌年2月16日～3月15日の期間内に必ずおこないましょう。
参照：土地や建物を売ったとき｜国税庁 (nta.go.jp)
住みながら家を売るなら「TAQSIE（タクシエ）」に相談を
住みながら家を売ると、売却までの出費を抑えながら堅実な資産計画ができます。内覧に直接かかわれることは、物件の魅力を買い手にアピールできるメリットになるでしょう。
反面、スケジュール調整や、生活感を出さないための掃除など、手間が発生する点ではデメリットにもなります。
住みながら家を売る方法は、焦って安く売る必要性が低く、納得のいく売却活動をしやすいのが魅力です。
しかし、売却が決まらなければ次の行動に移れず、いつまでも引っ越しができません。自身の希望に沿った売却を実現するためには、不動産会社や担当者をしっかり選ぶことが重要です。
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