「不動産を売り始めたけど難しさを感じる」
「担当者の対応に不満がある」
「一度頼んだけど、見学依頼が来なくて不安」
不動産売却を始めた方の中には、このような悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか？
実際に、不動産の査定時には調子のよいことばかりで、実際の売却活動になると仲介会社の動きに不満を持つ方はかなりいらっしゃいます。
本記事では、マンションアナリストとして活動している「のらえもん」が、いまの仲介会社の対応に不満がある方へ、スムーズな乗り換えかたについて解説します。記事の後半では、どうしても売れないときの対処法も紹介するので、最後までお読みください。
1.不動産仲介会社の乗り換えはどうやったらできる？
実は、不動産売却が事前の想定通りにスムーズに進むことは多くありません。大抵の場合事前の期待とはズレてしまうことがあります。
「査定のときはとても調子のよいことを言ってたけど、実際に売り出してみると反響が全くなく、見学客が来ない」
「仲介担当者の対応に不満がある、連絡が遅い、見学後いつもお断りのメールが来る、なぜ断られたのかヒアリングが浅い」
「いい人を連れてきてくれない、足元を見られたのか大幅な値引きを要求されて苦しかった」
このような経験をする人は、残念ながら多くいらっしゃいます。マンション購入売却相談を行っている私へのメール相談には、仲介会社への不満を語ってくる方がいらっしゃいます。
仲介会社と売主が締結する契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の三種類がありますが、このうち「専属専任媒介」「専任媒介」については、どちらも最大の契約期間は3ヶ月間と宅地建物取引業法で定められています。
「一般媒介」については期限の上限は定められていませんが、国土交通省による標準媒介契約約款では、3ヶ月以内が望ましいと記載されていることもあり、一般媒介でも3ヶ月間とされることが一般的です。
つまり、3ヶ月ごとに仲介会社の見直しの機会があります。
契約期間満了前に、
1：いまの仲介会社と同じ契約を結ぶ
2：いまの仲介会社と別の契約を結び、他の仲介会社と契約を同時に結ぶ
3：いまの仲介会社との契約を終了し、別の仲介会社と契約を結ぶ
の3択を決めなければなりません。
2の場合、専属専任媒介と専任媒介は、契約期間中他社と媒介契約を締結することはできませんから、一般媒介契約に切り替えて、他の会社とも一般媒介契約を結ぶことができます。いまの仲介会社の販売活動は継続しつつ、見学客の少なさなどを他の仲介会社からカバーしてもらうという戦略です。
3の場合では、売却活動を他社へスムーズに移行するためには、契約期間満了前から動き、別の仲介会社を選んでおく必要があります。解約の意向は、２週間前までには伝えておくことがベターです。本稿は以降、別の仲介会社へ移行する案をベースに語らせていただきます。
以下のスケジュールで動くとスムーズな移行が可能です。
契約期間3週間前：他の仲介会社に連絡を取る。現在、売却活動中であることを伝え、契約満了日も伝えておく。現状、何が不満であるかも連絡する際に伝えておく。
契約期間2週間前：他の仲介会社の提案をとりまとめ、任せる仲介会社を決める。同時にいまの仲介会社に契約満了後に更新しないことを伝える。
満了日翌日付けで、他の仲介会社と媒介契約を結ぶ。あらかじめ話しておくことに選り、媒介契約を結んだ日から売却活動を再開できる。
2.実際にどのように乗り換えた？3つの実例
実際にどのように乗り換えたのか、3つの実例を紹介します。
Aさんの場合
【東京都八王子市・マンション売却】
たまたま売却しようと思ったタイミングでマンションのポストにチラシが入っていたこともあり、その中から気になった不動産屋さんに電話して売却活動を進めていきましたが、なかなか決まりませんでした。その後も9ヶ月ほど動いてもらいましたが思うような進展がなく、定期連絡もだんだんと減っていきました。これはなにか別の手を考えたほうがいいのかもしれないと思うようになった頃、タクシエに出会いました。
これまでの売却活動というのは、ある種受動的でしたが、タクシエでは不動産会社からの連絡をただ待つのではなく、能動的に自分に合いそうな担当者にこちらからアプローチできるというのが、これまでにない魅力に感じられました。
売却活動は担当になった方に調べていただいた相場観をもとに、自分がいつ頃までに売却したいか、金額はどうするかなどを相談しながら進めていきました。はじめは一般の方向けに売却を考えていましたが、結局は法人様への売却が決まりました。担当の方には交渉を頑張っていただき、私が希望する金額までアップすることができたことが大変嬉しかったです！
Bさんの場合
【東京都台東区・マンション買取】
売却したのは築13年目のマンションです。一括査定サイトに登録して、1年ほど前から少しずつ動いてはいました。しかし、そこでもらえる情報からでは全然選べず、あまりうまくいかなかったんです。他のところに電話番号が渡ってあちこちから連絡がくるだけという状況で、ほかに手はないかとインターネットを検索しているときにタクシエに出会いました。
本格的に売却活動に動き出してから成約までは7、8ヶ月くらいかかりましたが、タクシエでは、ポンポンとスピード感をもって進められたと思います。そういう意味で、よい担当者に直接出会えるタクシエはとてもよかったですね。
Cさんの場合
【神奈川県横須賀市・一戸建て売却】
売却した家は2、3年ほど空き家になっていた私の祖父母が住んでいた家です。固定資産税や庭の手入れのことなども考え、売ることになりました。
最初は、やはり地元の不動産会社が地場に強いのではないかと思い、物件があるエリアから近い会社を探して見積もりをとっていましたが、タクシエというサービスがあることを知り、ちょっと使ってみようということで登録したんです。タクシエでマッチングした不動産会社からは、すべての業者の見積もりのなかで一番高い金額を提示してくれました。ほかとは1,000万円以上の開きがあり、売り急いでいるわけでもなかったので、じゃあお願いしてみようとなったんです。
不動産のマッチングサービスがあることを知らなかったので新鮮さを感じました。どの業界でもそうだと思いますが、サービスのレベルを左右するのは、会社の看板というよりも担当される方がどういう人かだと思います。タクシエのコンセプトがまさにそうで、不動産会社ではなく、物件に合った担当者を紹介するというところにすごく共感できました
最初に相談した地元の不動産会社は規模が小さかったということもあり、意外と情報を持っていなかったんです。タクシエの担当者は情報を多く持っていて、物件周辺エリアのここ1年間の売却実績などもさっと出してもらえるなど、サービスの質が高いと感じました。
家を売る場合、これまでは物件エリア近辺の地元の不動産会社か、大手の会社か、という選択肢がメインだったと思います。それとはまた違うアプローチとして、エリアに詳しい営業担当の方と直につながれるタクシエは魅力的なサービスだと思います。
3.あなたの不動産が売れない3つの理由
さて、そもそも思ったようにあなたの不動産が売れないのはなぜでしょう？売れない理由としては3つ挙げられます。
1：査定価格、売り出し価格が高すぎる
仲介会社が提示する額はあくまでも「査定額」。特に一括査定サービスを使った場合、仲介会社は媒介をとりたいために、査定額を無理に吊り上げることもあります。しかし、売り出し価格が相場からはなれていると引き合いが来ません。このため、ひとつの仲介会社のみの意見だけでなく、複数の仲介会社から意見を聞くことが重要です。また、あくまでも査定価格のため盲目的に「いちばん高い査定価格をつけたところに依頼する」と失敗することも多いため、根拠を聞き出すことにしましょう。
2：見学をしたときの印象が悪い
古い、部屋が片付いていない、ペットの臭いや傷が気になるなど、様々な要因で売れないこともあります。見学者がなぜ断ってきたのか？のヒアリングを仲介会社から行い、ネガティブポイントを潰しておくことが必要です。
3：仲介会社の動きが悪い
仲介会社、仲介担当者は残念ながら玉石混交の世界です。動きが悪い仲介担当者は少なからず存在し、運悪くあたってしまうとストレスを感じます。きちんと魅力を伝える写真を撮っていない、セールストークが弱い、買主側に対しても説明がきちんとされていない、など仲介側にもスムーズな売却を阻害する要因があります。
4.選りすぐりの仲介担当者3名を紹介してくれる「TAQSIE（タクシエ）」を活用しよう
不動産の売却結果は、仲介会社、そして仲介担当者の力量によって、大きく変わってきます。
査定額のみで決めず、提案の幅がある経験豊富な仲介マンに任せるとよいでしょう。
古い・大きさや間取りが特殊・借地権など、不動産の売却が難航する原因は様々なファクターが絡み合います。エリアの特性や売り方を熟知し、売却戦略を立ててしっかりサポートしてくれる会社に依頼するのがおすすめです。
実際に仲介会社を乗り換えた体験談でも紹介しましたが、三菱地所リアルエステートサービスが提供する「TAQSIE（タクシエ）じっくり売却コース（仲介）」を試してみてください。エリアと売却理由を基に選りすぐりの3名の仲介担当者をご提案します。豊富な経験をもつ質の高い仲介担当者とマッチングします。
仲介担当者はそれぞれ、売却戦略をあなたに提案してくれる素敵なサービスです。
本記事で紹介したポイントを元に、スムーズな仲介会社の乗り換えを実現して、満足のゆく不動産売却活動を行いましょう。
マンションアナリスト「のらえもん」のプロフィール
湾岸タワーマンション在住のブロガー。2011年9月に「のらえもんブログ（旧：マンション購入を真剣に考えるブログ）」を開始し、現在では複数のオンラインプラットフォームでブログ執筆や発信を行う。著書に「絶対に満足するマンション購入術 不動産のプロ達は大事なことを隠している」（廣済堂出版、20年3月）等。宅建士とFP2級の資格も持つ。
