相続した空き家の取り扱いに悩んでいる方もいるのではないでしょうか。相続した空き家を放置すると税負担が増えたり、近隣トラブルの原因になったりするリスクがあります。そのため、空き家を相続したときの選択肢を理解しておくことが大切です。
本記事では、相続した空き家を放置するリスクを解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 相続した空き家を放置するリスク
- 空き家を相続したときの選択肢
- 空き家を相続した際の注意点
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相続した空き家を放置するリスク
相続した空き家を放置すると、以下のようなリスクがあります。
- 特定空き家に認定される可能性がある
- 資産価値が低下する
- 固定資産税・都市計画税がかかり続ける
- 近隣トラブルの原因になる
それぞれの内容について解説します。
特定空き家に認定される可能性がある
相続した空き家を放置すると、自治体から特定空き家に認定される可能性があります。空き家の管理が行き届いていないことで倒壊や防犯、衛生面の問題が生じ、近隣住民の暮らしに支障をきたすリスクがあるからです。
特定空き家とは、自治体が「周辺環境に悪影響をおよぼす可能性がある」と認定した空き家です。自治体からの改善勧告・命令に従わず、空き家の修繕や清掃などを実施しない場合は、50万円以下の過料を科される可能性があります。
また、特定空き家に認定されると、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。その結果、固定資産税が最大6倍に引き上げられるため、大きな税負担を余儀なくされるでしょう。
参考：「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針」（国土交通省）
資産価値が低下する
相続した空き家を放置すると、資産価値が大きく下がる可能性があります。空き家は人が住んでいない期間が長いほど、湿気や温度変化によって建物内部の状態が悪化しやすいからです。
たとえば、長期間換気をしない状態が続くと室内に湿気がこもり、カビの発生によって内装の腐食や設備の劣化が早まります。
資産価値が低下した不動産は、金融機関から担保評価が低くなるため、購入希望者が住宅ローンを組めず、売却が進まないこともあるでしょう。
固定資産税・都市計画税がかかり続ける
相続した空き家を放置すると、固定資産税や都市計画税がかかり続けます。毎年1月1日時点における不動産の所有者には、固定資産税や都市計画税の納税義務があるからです（※）。
住んでいない場合も不動産を所有している限り、固定資産税・都市計画税は納付しなければなりません。そのため、空き家を長期間放置すると家計への負担が大きくなります。
（※）「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（東京都主税局）
近隣トラブルの原因になる
相続した空き家を放置すると、近隣トラブルに発展する可能性があります。管理されていない空き家は、害虫・害獣の繁殖や雑草の繁茂などにより周辺環境に悪影響を与えやすいからです。
たとえば、室内外に発生した害虫や悪臭が近隣住民の生活に影響を与えると、苦情や損害賠償請求に発展する可能性があります。また、庭木の枝が敷地外に張り出したり、落下した瓦が隣家に被害を与えたりすれば、所有者が責任を問われるでしょう。
このようなリスクがあることから空き家を放置せず、周囲に迷惑がかからないよう対策を講じることが欠かせません。
空き家を相続したときの選択肢
空き家を相続したときの選択肢として、以下の4つが挙げられます。
- 売却する
- 賃貸に出す
- 自宅やセカンドハウスとして利用する
- 更地にして相続土地国庫帰属制度を活用する
それぞれの内容について解説します。
売却する
相続した空き家を使用する予定がない場合は、売却するのがおすすめです。売却して現金化すれば、目的に応じて自由に資金を使用できるようになるからです。たとえば、売却代金を老後資金や子どもの教育費として活用できます。
また、固定資産税や都市計画税、メンテナンス費用なども発生しなくなるため、費用負担が大きく軽減します。
早めに売却を検討し、資産を有効活用しましょう。
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賃貸に出す
立地が良い空き家を相続したときは、賃貸に出すのも選択肢の一つです。都市部や駅近、商業施設の近くなど、需要が高い立地に空き家がある場合、賃貸に出すことで家賃収入を得られる可能性があります。
空き家を売却した場合、まとまった資金を得られますが、将来の家賃収入を得る機会や自分や家族がその空き家に住む選択肢は失われます。今後、空き家に居住する可能性がある場合は売却せずに賃貸として運用することで、空き家を活用しながら保有し続けることが可能です。
ただし、空き家が築古の場合は、室内のリフォームや設備の修繕が必要になることも多く、賃貸とする際に初期費用が発生します。また、入居者が見つからない状態が続くと、家賃収入を得られないリスクがある点にも注意が必要です。
賃貸の運営にかかる費用と予想される家賃収入を考慮して、空き家の取り扱いを慎重に判断しましょう。
自宅やセカンドハウスとして利用する
空き家を相続したときは、自宅やセカンドハウスとして利用する方法もあります。日常的に使用し換気・通風・清掃が行われるようになると、室内や設備の著しい劣化を抑えられるからです。その結果、修繕費の増加を避けつつ、建物を維持しやすくなります。
たとえば現在住んでいる住居が狭く感じる場合は、より広い空き家のほうに住み替えるのもよいでしょう。また、空き家が地方にある場合は、週末や長期休暇を過ごす拠点として利用するのも一つの選択肢です。
このように空き家で実際に生活することで、水回りを定期的に使うようになり、排水管の詰まりやカビの発生が起こりにくくなります。また、玄関や庭先の状態にも目が行き届くようになるため、外壁のひび割れや伸びすぎた庭木などの小さな変化にも早めに気づいて、適切な管理ができるようになるでしょう。
空き家の状態や立地と、自分や家族のライフスタイルを踏まえ、居住用として活用できるか検討してみましょう。
更地にして相続土地国庫帰属制度を活用する
相続した空き家を解体して更地にし、相続土地国庫帰属制度を活用する選択肢もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続もしくは遺贈によって取得した土地を国が引き取る制度です（※）。国に土地を引き取ってもらえば、毎年かかる固定資産税や管理費の負担が発生しなくなります。
なお、更地にするためにかかる解体費や整地費などは、空き家の所有者が負担する必要があります。加えて、国が引き取ってくれる場合は、負担金を支払わなければなりません。
このように国に土地を引き取ってもらうには費用がかかるため、空き家の売却や賃貸に出すなどの選択肢と比較したうえで、本制度を活用すべきかどうかを検討しましょう。
（※）「相続土地国庫帰属制度について」（法務省）
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空き家を相続せずに放棄する選択肢もある
取り扱いに困る空き家がある場合は、相続放棄する選択肢もあります。空き家の管理義務がなくなり、維持費や税金の負担を大幅に抑えられます。相続放棄する場合、相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てが必要です（※）。
参考までに、株式会社NEXERとTAQSIE（タクシエ）の合同調査では、不動産の相続経験者のうち、27.6％が「相続後に取り扱いに困った不動産がある」と回答しています。
出典：「【事前の話し合いが重要？】27.6％が、相続後に取り扱いに困った不動産が「ある」」（PR TIMES）
取り扱いに困った不動産のうち、回答が最も多かったのは「空き家になってしまった実家（57.1％）」でした。
出典：「【事前の話し合いが重要？】27.6％が、相続後に取り扱いに困った不動産が「ある」」（PR TIMES）
なお、相続放棄をした場合でも、空き家を次に管理する人が決まるまでは、相続放棄者に管理義務が残ります。
また、相続放棄すると空き家だけでなく、他の財産も相続できなくなります。相続放棄は撤回できないため、慎重に判断することが重要です。
（※）「相続の放棄の申述」（裁判所）
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相続した空き家の売却時には3,000万円特別控除の特例を利用できる
相続した空き家を相続開始から3年以内に売却する場合は、相続空き家の3,000万円特別控除の特例を利用できます。本特例は、空き家を売却して譲渡所得（売却益）が発生した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
特例を利用することで課税対象となる譲渡所得額が減るため、税負担を軽減できます。特例を受けるための主な要件は、以下のとおりです。
- 相続開始前に被相続人以外が居住していない
- 1981年5月31日以前に建築された空き家である
- 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション）ではない
- 売却価格が1億円以下である
- 一定の耐震基準を満たしている
相続開始前に被相続人が要介護認定等を受けて老人ホームに入居している場合も、本特例は適用されます。
参考：「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁）
空き家を相続した際の注意点
空き家を相続した際には、相続の開始を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません（※）。2024年4月1日以降は、不動産を相続した人に相続登記が義務付けられているからです。
2024年4月1日より以前の相続登記は任意でしたが、所有者不明の空き家が増え適切な管理ができない状態であったことから、法改正により相続登記が義務化されました。2024年4月1日以前に相続した空き家で相続登記していない場合は、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
相続登記していないと、空き家の売却や賃貸物件として活用できません。空き家を相続した際は、必ず相続登記をしましょう。
（※）「相続登記の申請義務化について」（法務省）
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相続した空き家を売却するならTAQSIE（タクシエ）に相談！
相続した空き家を放置し、自治体に特定空き家に認定されると、固定資産税の軽減措置が適用外となり固定資産税が最大6倍に引き上がります。また、資産価値の低下により買い手がつかず、売却が困難になる可能性もあります。
空き家に住む予定がない場合は、売却や賃貸に出すなどの選択肢を早めに検討することが大切です。空き家を売却する際は、相続から3年以内に売却することで特例を利用でき、税負担を軽減できます。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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