農地の売買には法律による制限があり、売却する際には所定の手続きをする必要があります。想定外のトラブルを避けスムーズに農地の売却を進めるためには、売却方法や売却の流れを把握しておくことが大切です。
本記事では、農地の売買方法について解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 農地の売却方法
- 農地を売却する流れ
- 農地売却時の必要書類
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農地の売買には許可が必要
農地を売買するには、農地委員会の許可が必要です。農地法によって、農地の売却・購入は地域の農業委員会の許可を得た農家や農業従事者に限られているからです（※）。
売買に関する制限が設けられている理由は、農地の無秩序な転用や投機を防ぎ、農業の健全な発展を守るためです。農業委員会の許可を得ずに売買契約を結んでも、法的には無効とされ登記は行えません。
農地の売却は一般の土地と異なり、さまざまな法律上の制限や手続きがあるので、売却を検討している場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。
（※）「農地法」（デジタル庁）
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農地法改正により農地売買の一部が自由化
2023年4月1日の農地法改正により、農地の売買に関する一部の規制が緩和されました。
改正前は、農地の取得時には耕作面積が50アール以上（5000平方メートル）でなければなりませんでした。しかし法改正により、この下限面積要件が廃止され、現在は小規模な農地でも売却できるようになっています（※）。
下限面積要件の撤廃は、農業従事者の高齢化や耕作放棄地の増加など農業を取り巻く課題に対応するために行われました。下限面積要件を撤廃することで、新規就農者や小規模経営を希望する農業者が農地を取得しやすくなり、農業の担い手の増加が期待されています。
結果的に、現在農地を保有している場合、買い手が見つかりやすくなったと言えるでしょう。
ただし、今回の改正は「農業目的での取得」を前提としたものであり、農業を行わない個人や一般企業に売却できるようになったわけではありません。あくまで農業従事者にとっての規制緩和であり、農地の無制限な取引が解禁されたわけではない点に注意が必要です。
（※）「改正農地法の概要」（農林水産省）
農地の売却方法
農地の売却方法には、以下の2つがあります。
それぞれの内容について解説します。
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農地のまま売却する
農地のまま売却するのは、最もシンプルな方法です。農地を宅地や駐車場などに転用する場合、許可申請や造成工事など多くの手間と費用がかかります。しかし、農地のまま売却すれば、現状のまま取引ができるためスムーズに売却手続きを進められるでしょう。
農地のままの売却で買い手を探す方法には、以下が挙げられます。
- 農地売買の実績がある不動産会社に依頼する
- 農協へ相談する
- 農業委員会に相談する
- 近隣農家に買い取りを打診する
近隣で買い取り希望の農家を見つけられたら、スムーズに売却を進められるでしょう。しかし、近年では少子高齢化によって農地の規模を広げたいと考える農家は減少傾向にあります。
そのため、不動産会社や農協などに相談するとよいでしょう。
農地を転用して売却する
農地を宅地などに転用して売却するのも一つの方法です。転用して農業以外の目的に土地を使えるようにすれば、一般個人や企業も買主候補となるため、売却できる可能性が高まります。
たとえば、農地を宅地に転用すれば住宅用地として販売でき、周辺相場に応じた価格で売却可能です。また、物流拠点が必要な企業向けに倉庫用地として転用することで、農地のままでは見込めない高値取引につながるケースも考えられます。
ただし、農地を転用するには許可申請や造成工事が必要となり、時間と費用がかかる点に注意が必要です。
農地のまま売却する流れ
農地をそのまま売却する際の流れは、以下のとおりです。
- 買主を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に農地売買の許可申請をする
- 所有権移転登記を行う
それぞれの手順について解説します。
1.買主を探す
農業委員会の許可を得た農家や農業従事者の中から買主を探します。農地を購入できる対象者は制限されているため、買主に対して農業委員会の審査が行われます。個人で見つからない場合は、農業に参入している企業を探すのも一つの方法です。
2.売買契約を締結する
農地の買主が見つかったら、農業委員会による許可が出る前に売買契約を締結するのが一般的です。買主が決まらず売買契約が成立しないままだと、農業委員会への許可申請ができない可能性があるためです。
とはいえ、売買契約締結後に農業委員会の審査により不許可になった場合、農地の名義変更ができないため売却できません。そのため売買契約書には、不許可になった際には契約が解除され、農地を引き渡せないことに対して売主・買主の双方が責任を負わない旨を明記しておく必要があります。
3.農業委員会に農地売買の許可申請をする
売買契約が成立したら、農業委員会に農地売買の許可申請をします。農業委員会に提出すべき書類は、地域ごとに異なります。また、地域によっては許可申請できるタイミングが限られているケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
4.所有権移転登記を行う
農業委委員会から農地売買の許可が下りたら、所有権移転登記を行います。所有権移転登記が完了し買主へ名義が移り、決済と農地の引き渡しが済んだら取引は完了です。
農地を転用して売却する流れ
農地を住宅用地などに転用して売却する場合の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 転用できる農地区分であるかを確認する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を締結する【仲介の場合のみ】
- 売却活動を始める【仲介の場合のみ】
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に農地転用の許可申請をする
- 所有権移転登記を行う
それぞれの手順について解説します。
1.転用できる農地区分であるかを確認する
農地を転用してから売却する場合、まず農地区分を確認して転用できる見込みがあるのかを確認する必要があります。農地区分における転用可否は、以下のとおりです。
農地区分 | 概要 | 転用の可否 |
|---|
農用地区域内農地 | 市区町村が策定する「農業振興地域整備計画」において、農用地区域に該当する区域内にある農地 | 原則不許可 |
甲種農地 | 市街化調整区域内にある、以下の条件に該当する農地 ・国や地方自治体による農業公共投資を受けてから8年以内の農地 ・10ヘクタール以上で、高性能農業機械による効率的に農業を経営できる農地 | 原則不許可 |
第1種農地 | 市街化調整区域内にある、以下の条件に該当する農地 ・10ヘクタール以上の集団農地 ・生産性が高く、農業公共投資の対象となっている農地 | 原則不許可 |
第2種農地 | 市街化の可能性がある農地や、生産性の低い小集団の農地 | 周辺の他の農地に立地できない場合など、条件付きで許可 |
第3種農地 | 都市的整備がなされた区域内にある農地 | 原則許可 |
参考：「農地転用許可制度」（神奈川県）
農地の区分は、農業委員会事務局や市町村の農政課・農林課に問い合わせて確認しましょう。
2.複数の不動産会社に査定を依頼する
農地区分を確認したら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社のみの依頼では、適正な価格であるのか判断できないからです。
農地の価格は、立地や面積、接道状況などによって大きく変わります。農地は一般的な住宅地よりも売買事例が少ないため、不動産会社によって査定額に差が出やすい傾向です。
複数の不動産会社に査定してもらい、査定額を比較することで相場を把握でき、適正な売り出し価格が判断しやすくなります。
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3.媒介契約を締結する【仲介の場合のみ】
不動産会社に買主を探してもらう「仲介での売却」を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に対して売却活動を正式に依頼する契約です。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、以下のように特徴が異なります。
媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
複数社との締結 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
買主との直接取引 | 可能 | 可能 | 不可能 |
契約期間 | 上限なし | 上限あり （3ヶ月以内） | 上限あり （3ヶ月以内） |
売主への報告義務 | なし | あり （2週間に1回以上） | あり （1週間に1回以上） |
レインズへの登録義務 | なし | あり （媒介契約締結後7日以内） | あり （媒介契約締結後5日以内） |
参考：「媒介契約の種類」（国土交通省）
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼でき広く買主を探せるため、できるだけ早く農地を売却したい方などに向いています。
1社に全面的に依頼し手厚いサポートを受けたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一般媒介契約よりも不動産会社に課されている義務が多いため、売却活動に責任をもって取り組んでくれます。
なお、買取（不動産会社に物件を買い取ってもらう方法）で売却する場合は、媒介契約の締結はありません。
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4.売却活動を始める【仲介の場合のみ】
不動産会社と媒介契約を結んだら、農地の売却活動を開始します。基本的には、不動産会社が主導して売却活動を進めてくれます。契約内容をよく確認し、わからないことがあれば逐次不動産会社へ確認しましょう。
買取での売却の場合、この工程はありません。
5.売買契約を締結する
農地の買主が見つかったら、売買契約を締結します。農業委員会の農地転用許可を得る前に売買契約を結ぶケースが多い傾向です。
農地のまま売却する場合と同様、売買契約書作成時には、不許可になった際には契約が白紙になり、売主・買主の双方が責任を負わない旨を明記しましょう。
農地売却を仲介で依頼している場合、売買契約が成立した時点で仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。
6.農業委員会に農地転用の許可申請をする
売買契約を締結したら、農業委員会に農地転用の許可申請をします。許可申請は自分で行うことも可能ですが、手続きが煩雑であるため行政書士に相談するとよいでしょう。
7.所有権移転登記を行う
農業委員会から転用の許可が下りたら、買主から売買代金を受け取り、土地を引き渡します。この際、不動産会社に仲介手数料の残額を支払います。
決済と引き渡しが完了したら所有権移転登記の申請を行います。登記が完了すれば売買手続きは終了です。
農地売買時の必要書類
一般的に、農地の売却時には、以下のような書類を用意する必要があります。
書類の種類 | 概要 | 必要なタイミング |
|---|
土地の登記簿謄本 | 土地の権利関係（所有者・地目・地積など）を証明する書類 | 農地転用の申請時 農地売却の許可申請時 |
農地法第3条許可申請書 | 農地の売買に関して農業委員会の許可を得るための申請書 | 農地売却の許可申請時 |
農地法第3条許可証 | 農地売買に関する農業委員会の許可が下りたことを証明する書類 | 所有権移転登記時 |
売買契約書の写し | 土地の売買契約内容を証明するための書類 | 所有権移転登記時 |
測量図 | 土地の面積・形状を正確に示す図面 | 売買契約の締結時 農地転用の申請時 |
公図の写し | 土地の位置関係や境界線を示す地図 | 農地売却の許可申請時 |
印鑑証明書 | 売主本人が実印を押したことを証明する書類 | 所有権移転登記時 |
本人確認書類 | 運転免許証など、本人確認のために必要な書類 | 所有権移転登記時 |
農地の転用や売却許可の申請時に必要な書類は、地域によって異なるため、農業委員会や不動産会社などに確認しましょう。
使用予定のない農地を売却すべき理由
今後、使用する予定のない農地を売却したほうがよい理由としては、以下の2つが挙げられます。
- 農地が荒廃すると売却しにくくなる
- 固定資産税が毎年課税される
それぞれの内容について解説します。
農地が荒廃すると売却しにくくなる
使用予定のない農地を売却すべき理由には、長期間放置し荒廃してしまうと売却しにくくなる点が挙げられます。農地として耕作できる状態に戻すには多くの時間や労力、費用がかかり、買い手にとって大きな負担となるからです。
長期間放置された農地は、雑草や樹木が生い茂ったり、土壌の質が低下したりしていることが多く、大規模な整備が必要です。購入後すぐに使用できない状態だと買い手から敬遠され、売却が長引く可能性があります。
今後、使用する予定がないのであれば、早めに売却したほうがよいでしょう。
固定資産税が毎年課税される
固定資産税を毎年納税しなければならない点も、使用しない農地を売却すべき理由です。不動産の所有者は固定資産税の納税義務があり、農地を使っていなくても所有している限り課税されるからです。
農地が遊休農地に該当し農業委員会から勧告を受けた場合、固定資産税は1.8倍になります。（※）遊休農地とは、現在耕作の目的に使用されておらず、今後も使用される見込みがない農地です。
税負担を軽減するためにも、使用しない農地は売却したほうが賢明といえるでしょう。
（※）「農地をめぐる状況について」（農林水産省）
農地の売買相場
全国農業会議所のデータによると農地価格の全国平均は、中田が104万4,000円／10a、中畑は77万1,000円／10aです（※）。
農業への先行き不安などによる農地の買い手減少や後継者不足などの要因により、農地の平均価格は、1995年から30年連続で下落しています。
農地の価格は、中田・中畑ともに農村部よりも都市部のほうが価格は高くなる傾向にあります。
（※）「令和6年田畑売買価格等に関する調査結果（要旨）」（全国農業会議所）
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農地売買にかかる税金
農地の売却時には、以下の税金がかかります。
それぞれの税金について解説します。
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譲渡所得税
農地の売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。譲渡所得税の納税額を計算する際はまず譲渡所得を算出し、譲渡所得に税率をかけます。
譲渡所得額と譲渡所得税額は、以下の計算式で求められます。
・譲渡所得＝農地の売却価格－（農地の取得費用－農地の譲渡にかかった費用） ・譲渡所得税＝譲渡所得×税率 |
譲渡所得税の税率は、農地（不動産）を所有していた期間によって、以下のように決められています。
農地の所有期間 | 5年以下（短期譲渡所得） | 5年超（長期譲渡所得） |
|---|
所得税 | 30％ | 15％ |
住民税 | 9％ | 5％ |
特別復興所得税 | 0.63％ | 0.315％ |
合計 | 39.63％ | 20.315％ |
参考：「土地・建物等の譲渡に係る所得税（国税）・住民税（地方税）」（東京都主税局）
所有期間は、売却した年の1月1日時点で「5年超・以下」を判断します。所有期間によって税率が大きく変わるため、まもなく所有期間が5年経過しそうであれば、5年を過ぎてから売却すれば、税負担が軽減されます。
印紙税
農地の売買契約を締結する際には、印紙税が課税されます。印紙税額は、売買契約金額に応じて以下のように定められています。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置期間の印紙税額 （2027年3月31日まで） |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
2027年3月31日までに作成された売買契約書のうち、10万円を超えるものには軽減措置の印紙税額が適用されます。
農地売却にかかる費用
農地の売却時には、税金だけでなく以下の費用もかかります。
それぞれの費用について解説します。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼し農地の売買が成立した場合は、仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は、以下のように上限額が決められています。
不動産の売却価格 | 仲介手数料の料率上限（税込み） |
|---|
200万円以下の部分 | 5.5％ |
200万円超〜400万円以下の部分 | 4.4％ |
400万円超の部分 | 3.3％ |
参考：「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
たとえば農地の売却価格が2,000万円であった場合、以下の計算により72万6,000円が仲介手数料の上限です。
200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋1,600万円×3.3％＝72万6,000円 |
農地の売却価格が高くなるほど、仲介手数料も高くなります。
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行政書士への報酬
農地法上の許可申請手続きを行政書士に依頼する場合、報酬の支払いが必要です。行政書士への報酬は、5〜15万円程度が相場です。
報酬額は依頼する業務の範囲や農地の規模・区分などによって変動します。たとえば、申請書類の作成だけでなく、現地調査や農業委員会との交渉なども依頼する場合は、報酬が高くなる傾向にあります。
また、農用地区域内の農地転用など難易度が高い案件の場合、費用が上がる傾向です。依頼する前に業務内容や報酬額を調べておきましょう。
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農地売買には法律による制限があり、農地の売却・販売ができるのは農家や農業従事者に限定されています。農地を転用すれば売却先の幅は広がりますが、許可申請や造成工事が必要であり、手間と費用がかかる点に注意が必要です。
農地が荒廃すると売却が難しくなるため、使用予定がないのであれば早めに売却するとよいでしょう。
農地の煩雑な売却手続きに不安がある場合は、不動産の買取・仲介担当者とのマッチングサービス「TAQSIE（タクシエ）」をご利用ください。大手不動産会社83社の中からお客様の希望に合わせて3名（買取のスピード売却コースは最大5名）の担当者をご紹介いたします。「とにかく早く売りたい」「納得して売りたい」などお客様の要望に寄り添って売却を進められるため、ぜひお気軽にお問い合わせください。
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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