不動産を売却する際に、どのような登記費用がかかるか気になっている方もいるでしょう。
不動産売却時には、登記に関わる手続きがいくつか発生します。登記の際にかかる費用は、手続きごとに異なるため、事前に登記の種類・金額について把握しておくことが重要です。
本記事では、不動産売却時にかかる登記費用について解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産売却時に売主が負担する登記費用の目安額と内訳
- 不動産売却時に売主が負担する必要がない登記費用
- 不動産売却時に登記で必要となる書類
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不動産売却時に売主が負担する登記費用の合計目安と計算シミュレーション例
不動産売却時に売主が負担する主な登記費用には、登記の変更手続きを行う際に納める登録免許税と司法書士報酬の2つがあります。登録免許税・司法書士報酬の目安は以下のとおりです。
登記の種類 | 登録免許税 | 司法書士報酬 |
|---|
抵当権抹消登記 | 不動産1個あたり1,000円 | 1万～2万円 |
住所・氏名変更登記 | 不動産1個あたり1,000円 | 1万～1.5万円 |
相続登記 | 固定資産評価額×0.4％（※） | 7万～15万円 |
不動産売却にかかわる登記は複雑であることから、司法書士に依頼するのが一般的です。そのため、登記費用を計算する際は、あらかじめ司法書士報酬も含めて考えおくとよいでしょう。
抵当権抹消登記および住所・氏名変更登記で納める登録免許税は、不動産1件につき1,000円と固定の金額です。
一方で、相続した不動産を売却する場合、まず「相続登記」を行いますが、固定資産評価額によって登録免許税が変動します。たとえば、固定資産評価額が4,000万円、司法書士報酬が10万円であった場合の登記費用は26万円となります。
・4,000万円×0.4％＝16万円（登録免許税） ・16万円（登録免許税）＋10万円（司法書士報酬）=26万円 |
固定資産評価額は、市区町村などから通知される固定資産税の納税通知書や、市区町村役所の税務課などで確認できます。
（※）「登録免許税の税額表」（国税庁）
不動産売却時に売主が負担する登記費用の内訳
不動産売却時に売主が負担する登記費用は、以下のとおりです。
- 抵当権抹消登記費用
- 住所・氏名変更登記費用
- 相続登記費用
それぞれの登記の概要や金額について解説します。
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不動産売却の方法とは？流れや必要書類、発生する税金を解説
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記費用とは、不動産に設定されている抵当権を抹消する際にかかる登録免許税です。税額は不動産1件につき1,000円と定められています（※）。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にローン返済の担保として、購入した不動産に設定される権利です。抵当権が設定されている場合、不動産の名義を買主に変更できないことから、不動産を売却する際には抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、土地と建物それぞれに設定されているケースがほとんどです。そのため、土地付き建物として不動産を売却する場合は、土地・建物それぞれの抵当権抹消登記を行う必要があり、かかる登録免許税は2,000円となります。司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬も必要です。
（※）「住宅ローンを完済した方へ」（法務省）
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抵当権とは？設定されている土地の売買や抹消手続き、税金対策をわかりやすく解説
住所・氏名変更登記費用
住所・氏名変更登記費用とは、登記簿謄本に記載されている住所・氏名を変更する際にかかる登録免許税です。税額は不動産1件あたりにつき1,000円です（※）。
不動産を売却する際は、登記簿謄本に記載されている住所・氏名を、不動産所有者の住所・氏名と一致させておく必要があります。結婚前の氏名が登記簿謄本に記載されていたり、以前の住所のままであったりする場合は、変更しなければなりません。
登記簿では土地と建物は別の不動産として、それぞれに住所・氏名が登録されています。そのため、土地と建物の住所・氏名を変更する際は、2,000円の登録免許税が必要です。司法書士に依頼する場合、司法書士報酬も発生します。
（※）「転勤等で引っ越した方へ」（法務省）
相続登記費用
相続登記費用とは、不動産を相続した際の登記（名義変更）にかかる登録免許税です。税額は「固定資産評価額×0.4％」です（※）。司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬もかかります。
不動産の名義が所有者以外の場合、第三者に売却できません。相続した不動産の名義が以前のままである場合は、相続登記をする必要があります。
（※）「登録免許税の税額表」（国税庁）
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不動産売却時に買主が負担する登記費用（売主は負担しなくてよい費用）
不動産売却時、以下の費用は買主負担であり、売主は支払う必要がありません。
それぞれの登記費用について解説します。
所有権移転登記費用
所有権移転登記費用とは、登記簿謄本の甲区（所有権に関して記載されている箇所）の内容を書き換える際に必要となる費用です。
所有権移転登記費用を売主・買主どちらが負担するかについて、法律で明確に定められていません。しかし、これまでの商習慣にもとづいて、一般的には買主が支払うものとされています。
ただし、双方の合意によって売主側が所有権移転登記費用を負担するケースもあります。また、売買契約書に所有権移転登記費用を誰が負担するのか明記がないことで、トラブルに発展するケースもあるので、契約書を作成する際に確認しておきましょう。
抵当権設定登記費用
抵当権設定登記とは、住宅ローンの利用などで不動産に抵当権を設定する際の登記に必要となる費用です。抵当権設定は買主の都合による手続きであり、売主には関係のない登記であるため、売主は負担しません。
抵当権設定登記は、手続きが複雑であり個人で対応するのは難しいため、登記の際は登録免許税に加えて、司法書士報酬が必要となるケースがほとんどです。
不動産売却に伴う登記費用は経費になる？
不動産売却に伴う登記費用には、以下のように経費にできるもの・できないものがあります。
登記費用の種類 | 経費の可否 |
|---|
抵当権抹消登記費用 | 経費にできない |
住所・氏名変更の登記費用 | 経費にできない |
相続登記費用 | 経費にできる |
所有権移転登記費用 | 売主が負担した場合は経費にできる |
抵当権抹消登記や住所・氏名変更登記にかかる費用は、経費にはできません。不動産売却時に経費となるのは、不動産の売却に直接関係する費用のみであるためです。
抵当権抹消登記は、不動産売却の有無に関わらず借入金を完済した段階で行うもので、不動産売買に直接関係するものではないため経費にはなりません。住所・氏名変更登記も、変更が生じた際に実施すべき手続きであるため経費にできません。
一方、相続登記費用は、経費として計上可能です。課税対象となる譲渡所得額を計算する際に、取得費として売却価格から差し引けます。
また、所有権移転登記費用を売主側が負担した場合は、経費として計上可能です。
内部リンク：不動産売却 経費になるもの
不動産売却時の登記で必要となる書類
不動産売却時の登記をする際に必要となる主な書類は、以下のとおりです。
登記の種類 | 必要書類 |
|---|
抵当権抹消登記 | ・登記済証（権利証）または登記識別情報通知書 ・登記原因証明情報 |
住所・氏名変更登記 | ・戸籍謄本 ・住民票 |
相続登記 | ・被相続人（亡くなられた方）の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本 ・相続人の戸籍謄本 ・印鑑証明書 ・固定資産課税明細書 ・住民票 |
所有権移転登記 | ・登記済証（権利証）または登記識別情報通知書 ・印鑑証明書（3ヶ月以内） ・固定資産税評価証明書 ・住民票 ・本人確認書類 |
参考：「不動産登記の申請書様式について」（法務局）
登記済証（権利証）・登記識別情報通知書とは、不動産の所有権を証明する書類です。2005年までに登記された不動産には登記済権利証、2006年以降に登記された不動産には登記識別情報が発行されています。
書類を紛失してしまった場合は、司法書士を通じて法務局で本人確認手続きが必要です。
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不動産売却時にかかる登記費用は、登記の変更手続きを行う際に納める登録免許税と司法書士報酬の2つです。
売主が負担するのは、抵当権抹消登記費用、住所・氏名変更登記費用、相続登記費用です。登記手続きによって金額が異なるため、混同しないよう気をつけましょう。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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