不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告をして譲渡所得税を納付する必要があります。譲渡所得税を申告する際には、不動産の売却や取得の際にかかった費用を売却益から差し引くことで節税につながります。
しかし、不動産の売却でかかったすべての費用を経費計上することはできません。経費にできる費用は法律で定められているため、正しく把握することが大切です。
この記事では、不動産売却で経費になるものについて解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産売却で経費になるもの
- 不動産売却で経費にならないもの
- 不動産売却で税金を安く抑える方法
家を売りたくなったらタクシエ
三菱地所リアルエステートサービスが
あなたのエリアで実績の多い不動産会社をご紹介！
チャットで完結OK！
しつこい営業電話はありません！
不動産売却で経費になるもの
不動産売却で経費になるものは、以下の2つに分類されます。
それぞれに分類される費用について解説します。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために発生した費用です。譲渡費用に含まれるものは、以下の手数料・税金などが挙げられます。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 印紙税
- 立退料
- 建物の取り壊しにかかった費用
- 契約解除に伴い支払った違約金
- 名義書換料
- 交通費
参考：「譲渡費用となるもの」（国税庁）
経費計上する際は、売買契約書や媒介契約書、領収書など支払った金額を証明できる書類が必要です。
また、交通費は売買契約や内覧対応など、不動産売却のために必要であれば経費として計上可能です。ただし、不動産売却のついでに帰省や観光した場合の交通費は、全額経費として認められないため注意しましょう。
▼関連記事
不動産売却の方法とは？流れや必要書類、発生する税金を解説
取得費用
取得費用とは、不動産を取得した際にかかった費用です。取得費に含まれる主な費用は、以下のとおりです。
- 土地や建物の購入費用
- 建築費用
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 司法書士に登記を依頼した際の報酬料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 設備費用
- リフォーム費用
- 立退料
- 造成費用
- 測量費用
- 訴訟費用
- 建物の取り壊しにかかった費用
- 土地や建物を使用するまでに発生した借入金の利子
参考：「取得費となるもの」（国税庁）
取得費用も譲渡費用と同様に、費用を支払ったことが証明できる書類が必要です。取得費用が不明な場合は、不動産の売却価格の5％を概算取得費として算出します（※）。
（※）「取得費が分からないとき」（国税庁）
▼関連記事
不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や無料になるケースも解説
土地売買の仲介手数料は売主・買主のどちらが支払う？誰が何を負担するのかを解説
家の解体費用はいくらかかる？補助金や安く抑える方法も解説
不動産売却にかかる費用は？負担を軽減できる特例も紹介
内部リンク：不動産売却 取得費
不動産売却で経費にならないもの
不動産売却に伴い発生した費用でも、経費として認められないものもあります。経費を多く見積もり譲渡所得税を過少申告をしてしまうと、過少申告税を課される場合があるため、経費にならない費用についても把握しておきましょう。
譲渡費用として経費計上できないもの
譲渡費用として経費計上できないものは、以下のとおりです。
- 修繕費
- 固定資産税
- 引越し費用
- 税理士に確定申告を依頼した際の費用
- 遺産分割にかかった弁護士費用
- 住所・氏名変更登記費用
- 抵当権抹消費用など
参考：「譲渡費用となるもの」（国税庁）
修繕費や固定資産税など、不動産の維持や管理にかかった費用は、不動産の売却に経費にできません。また、引越し費用や遺産分割に伴う弁護士費用など、不動産売却に直接関係のない費用も経費として計上できないとされています。
▼関連記事
固定資産税とは？仕組みや支払時期、負担を減らす方法をわかりやすく解説
取得費用として経費計上できないもの
取得費として経費計上できないものは、以下のとおりです。
- 事業用不動産の取得にかかった税金
- 遺産分割のためにかかった訴訟費用
参考：「取得費となるもの」（国税庁）
事業用不動産を取得した際にかかる登録免許税や不動産取得税、印紙税などは、必要経費として計上するため、取得費に含みません。
また、相続した土地の遺産分割にかかった弁護士費用も、不動産の取得に関係のない費用とみなされるため、取得費として計上できないとされています。
不動産売却時に経費計上以外で税金を安く抑える方法には、以下が挙げられます。
- 3,000万円の特別控除を適用する
- 買い換え特例を適用する
- 10年超所有軽減税率の特例を適用する
譲渡所得税の納税額を抑えるために、それぞれの特例について理解しておきましょう。
▼関連記事
不動産売却で生じる税金は？節税対策や確定申告が必要なケースも解説
3,000万円の特別控除を適用する
居住用の不動産を売却した際、譲渡所得から上限3,000万円までを控除できる特例を利用すれば、課税対象となる譲渡所得額を抑えられ節税につながります。3,000万円特別控除の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 自分が住んでいる、もしくは住んでいた家屋である
- 居住しなくなってから3年以内に売却している
- 売却した年の前年、および前々年に本特例を受けていない
- 売却した年の前年、および前々年に損益通算や繰越控除の特例を受けていない
- 売却した年の前年、および前々年にマイホームの買換え・交換の特例を受けていない
- 親子や夫婦など特別な関係者に売却していない
参考：「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
仮住まいとして使用していた不動産や一時的な目的で入居した不動産には、本特例は適用されません。また、別荘や保養のために所有していた不動産も特例の適用外となるため注意しましょう。
買い換え特例を適用する
居住用不動産の買い換え特例を適用すれば、新たに購入した居住用不動産を売却するタイミングまで譲渡所得税の納付を繰り延べられます。一時的に納税の負担を軽減できます。買い換え特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 居住期間が10年以上かつ、1月1日時点で売却する不動産の所有期間が10年を超える
- 親子や夫婦など特別な関係者に売却していない
- 売却価格が1億円以下である
- 不動産を売却してから3年以内に新たな不動産を買い換える
- 3,000万円の特別控除や損益通算・繰越控除の特例を受けていない
参考：「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（国税庁）
買い換え特例は、3,000万円の特別控除と併用できません。また、買い換え特例を適用しても譲渡所得税の納税が先延ばしされるだけであり、納税額が0円になるわけではありません。どの特例を適用すれば税負担が軽減できるか判断に迷う場合は、税理士に相談するとよいでしょう。
10年超所有軽減税率の特例を適用する
売却予定の不動産の所有期間が10年を超える場合は、10年超所有軽減税率の特例を受けることで譲渡所得税を節税できます。軽減税率は譲渡所得額によって以下のように定められています。
譲渡所得額 | 税率 |
|---|
6,000万円以下 | 14.21％ |
6,000万円趙 | 20.315％ |
参考：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（国税庁）
10年超所有軽減税率の特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 居住用として不動産を使用していなかった場合、居住しなくなってから3年後の12月31日までに売却する
- 売却した年の前年および前々年に本特例を受けていない
- 他の特例を受けていない
- 親子や夫婦など特別な関係者に売却していない
参考：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（国税庁）
10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。両方の特例を受ける場合は、譲渡所得額から3,000万円を差し引いた金額に対して軽減税率が適用されます。
不動産売却時の経費になるものが把握できない場合は専門家に相談しよう
不動産売却時の経費になるものには、譲渡費用と取得費用があります。不動産取引にかかった手数料や税金などは、経費として計上可能です。
ただし、不動産取引と直接関係のない費用は、経費として認められません。経費になるものが把握できない場合は、専門家に相談するのがおすすめです。
不動産の買取・仲介担当者とのマッチングサービス「TAQSIE（タクシエ）」では、不動産売却に関する悩みを無料で相談できます。大手不動産会社80社以上から厳選された700名以上の中から、お客様の要望に寄り添える3名（買取のスピード売却コースは最大5名）の担当者を紹介いたします。会員登録は無料で、マッチングした担当者とチャットで気軽に相談もできるので、ぜひお気軽にご活用ください。
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
ログイン
会員登録
