不動産を売却するにあたって、どのような費用が必要になるか気になっている方もいるでしょう。
不動産を売却する際には、税金や手数料などさまざまな費用が必要になります。無駄な費用の支払いや、納付すべき税金の未払いを防ぐためにも、どのような費用がかかるのか把握しておくことが重要です。
本記事では、不動産売却にかかる費用について解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産売却にかかる費用
- 不動産売却の費用負担を軽減できる制度
- 不動産を4,000万円で売却した場合にかかる費用の目安
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不動産売却にかかる費用一覧
不動産を売却する際にかかる主な費用は、以下のとおりです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 仲介手数料
- 住宅ローン一括返済手数料
- 解体費
- 測量費
- ハウスクリーニング代
- 引越し代
それぞれの費用について解説します。
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譲渡所得税
譲渡取得税とは、不動産の売却で利益が出た場合にかかる税金です。譲渡所得に対して課税される所得税・復興特別所得税・住民税の3つをまとめて「譲渡所得税」と呼ばれています。
譲渡所得税額は、譲渡所得額から特別控除を差し引いた金額に税率をかけて算出します。譲渡所得額と譲渡所得税額は、以下の計算式で算出可能です。
・譲渡所得額＝不動産の売却価格－（不動産の取得費＋不動産の譲渡費） ・譲渡所得税額＝（譲渡所得額－特別控除）×税率 |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように変わります。
不動産の所有期間 | 税率（復興特別所得税を含む） |
|---|
5年以下（短期譲渡所得）
| 39.63％（所得税30.63％・住民税9％） |
5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（所得税15.315%・住民税5%） |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
たとえば、譲渡所得から特別控除を差し引いた金額が2,000万円で、所有期間が4年・7年であった場合の譲渡所得税額は以下となります。
不動産の所有期間 | 譲渡所得税額 |
|---|
4年 | 792.6万円（2,000万円×39.63％） |
7年 | 406.3万円（2,000万円×20.315％） |
このように、所有期間が5年以下・5年超かで譲渡所得税の納税額は大きく異なります。具体的な売却時期が決まっていないようであれば、税負担軽減のために5年を過ぎてからの売却を検討するとよいでしょう。
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印紙税
印紙税とは、契約書や領収書など経済的な取引を行う際に作成される文書に課税される税金です。収入印紙を購入し、該当書類に貼付して納付します。
印紙税額は、売買契約書に記載されている契約金額によって異なり、以下のように定められています。
金額 | 本則税額 | 軽減措置の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものに対しては、軽減措置が適用されます。
また、上記の印紙税額は、売買契約書1通分に課税される金額です。売主が売買契約書の原本を保管用にもう1通作成する場合は、2通分の印紙税がかかります。
登録免許税
住宅ローンの残債がある場合、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があり、抹消手続きの際には登録免許税がかかります。登録免許税とは、不動産の登記や登録を行う際にかかる税金です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産1件につき1,000円です。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれ別の不動産として扱われるため、登録免許税の納付額は2,000円になります。
不動産の登記・登録の申請は自分で行うことも可能ですが、ある程度の専門知識が必要なため司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合は、15,000～20,000円程度の依頼料も発生します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却が成立した際に仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬です。仲介手数料の上限額は、法律で以下のように定められています。
売買価格 | 仲介手数料（税込み） |
|---|
200万円以下の部分 | 売買価格の5.5％ |
200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4.4％ |
400万円超の部分 | 売買価格の3.3％ |
参考：「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
たとえば、不動産の売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は72.6万円となります。
・200万円以下の部分：200万円×5.5％＝11万円 ・200万円超～400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8.8万円 ・400万円超の部分：（2,000万円-400万円）×3.3％＝52.8万円 ・合計：11万円＋8.8万円＋52.8万円＝72.6万円 |
なお、売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式での計算も可能です。
仲介手数料は契約時に50％を支払い、成約時に残額を支払うのが一般的です。
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住宅ローン一括返済手数料
抵当権を抹消するために住宅ローンの残債を一括で支払う際は、住宅ローン一括返済手数料を金融機関に支払う必要があります。返済手数料の金額は金融機関によって異なりますが、15,000～35,000円程度が相場です。
インターネットバンキングで返済をする場合には、手数料を無料としている金融機関もあります。住宅ローンを組んだ金融機関のホームページで手数料額を確認しておきましょう。
解体費
家を解体して更地として売却する場合、解体費がかかります。解体にかかる金額は家の構造によって異なり、相場は以下のとおりです。
家の構造 | 1坪あたりの解体費 |
|---|
木造 | 3万～5万円 |
鉄骨造 | 4万～7万円 |
鉄筋コンクリート（RC）造 | 5万～8万円 |
家の周りの道が狭くて重機が入れない、隣接する家の距離が近く防音対策が必要など、立地によっては追加費用が発生する場合があります。
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測量費
測量費とは、正確な土地の面積や形状、境界などを調べるための測量作業にかかる費用です。不動産の売却時、測量は必須ではありませんが、土地の境界が不明確なままだと、売買契約後にトラブルになることがあるため、測量を実施する売主もいます。
測量にかかる費用は、測量方法によって異なります。測量方法には、現地測量と確定測量があり、費用相場は以下のとおりです。
測量方法 | 費用 | 概要 |
|---|
現況測量 | 10万～20万円 | ・土地や建物の現状を把握するために行う測量 ・隣接地の所有者との境界確認は行わない |
確定測量 | 30万～80万円 | ・隣接する土地や道路との境界を確定するために行う測量 ・隣接地の所有者や道路管理者の立ち会いのもと境界を確認する |
敷地に樹木が多い、土地の高低差が激しいなど、測量が難航しやすい状況の場合は、費用が高くなる傾向にあります。
ハウスクリーニング代
ハウスクリーニングにかかる費用は、家の間取りや汚れの程度によって異なります。家の間取りごとの費用目安は、以下のとおりです。
家の間取り | 費用 |
|---|
1R・1K | 1.9万〜2万円 |
1DK・2K | 2.2万～4万円 |
1LDK・2DK | 2.8万～4.5万円 |
2LDK・3DK | 3.9万～5.5万円 |
3LDK・4DK | 4.2万～8万円 |
4LDK・5DK～ | 6.4万円～ |
ハウスクリーニングは、キッチンや風呂場など特定の場所だけ依頼することも可能です。そのため、汚れが激しい箇所だけを依頼すれば費用が抑えられます。
不動産売却の際にハウスクリーニングは必須ではありませんが、購入検討者が増えやすくなる、値引きにつながる要因を減らせるなどの理由から実施する方もいます。
引越し代
引越しにかかる費用は、引越し先までの距離や荷物量によって異なります。距離ごとの引越しにかかる費用の目安は、以下のとおりです。
距離 | 2人家族 | 3人家族 | 4人家族 | 5人家族以上 |
|---|
～15km未満
（同市区町村程度） | 6.5万～7万円 | 8万～8.5万円 | 9万～10.5万円 | 14.5万円～ |
～50km未満
（同市区町村程度） | 7万～7.5万円 | 9万～9.5万円 | 11.5万円～12.5万円 | 16万円～ |
～200km未満
（同都道府県程度） | 7.5万～9万円 | 9万～10.5万円 | 13万～14.5万円 | 19.5万円～ |
～500km未満
（近隣地方程度） | 11.5万～13万円 | 15万～17万円 | 16.5万～18.5万円 | 23.5万円～ |
500km以上
（遠距離地方程度） | 16万～17万円 | 17.5万～20万円 | 20.5万～24万円 | 34万円～ |
上記は通常期の料金です。引越しシーズンの2～4月の繁忙期は、料金が割高になる傾向にあります。
不動産（マイホーム）売却の費用負担を軽減できる制度
不動産売却の費用負担を軽減できる制度には、以下が挙げられます。
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買い換え特例
それぞれの制度について解説します。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、マイホームの売却によって得た譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけた金額なので、特別控除により譲渡所得額が減ると納める税額を抑えられます。
3,000万円特別控除を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる、または以前に住んでいた家屋である
- 駐車場や民泊などに活用をして利益を得ていない
- 譲渡するまでの過去3年間に、本特例および譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を利用していない
- 売主と買主が親子などの特別な関係にない
参考：「マイホームを売ったときの特例」国税庁
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える不動産（マイホーム）を売却する場合に、譲渡所得税の税率が軽減される制度です。軽減税率は以下のとおりです。
譲渡所得額 | 税額（復興特別所得税を含む） |
|---|
6,000万円以下の部分 | 14.21％（所得税10.21％・住民税4％） |
6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15.315%・住民税5%） |
参考：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」国税庁
10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除との併用が可能です。併用した場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額に対して本特例が適用されます。
特定居住用財産の買い換え特例
特定居住用財産の買い換え特例とは、居住用財産を売却して新居を購入する場合に、売却によって生じた譲渡所得に対する課税を、新居の売却時まで先送りできる制度です。主な適用要件は、以下のとおりです。
- 自分が住んでいた家屋で、住まなくなってから3年以内に売却している
- 売却した年の1月1日時点において所有期間が10年を超えている
- 新たに住居を購入している
- 親族など特別な関係者が買主ではない
参考：「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（国税庁）
本特例は繰り延べであり、控除ではありません。そのため、購入した新居を売却する際には、今回の譲渡所得税も合算して納める必要がある点に注意が必要です。
また、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率との併用はできません。新居を今後売却する可能性などを考慮した上で、利用するかどうかを決めるとよいでしょう。
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【シミュレーション】不動産を4,000万円で売却した場合にかかる諸費用
不動産を4,000万円で売却した場合にかかる費用を、以下の条件でシミュレーションします。不動産の売却を検討している方は、目安として参考にしてください。
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：2,500万円
- 譲渡費：150万円
- 所有期間：7年
- 抵当権：あり
上記の条件において、かかる費用の目安は以下のとおりです。
費用の種類 | 金額 |
|---|
譲渡所得税 | 約274万円 |
登録免許税 | 1,000円 |
印紙税 | 1万円（軽減税額適用） |
住宅ローン一括返済手数料 | 約3.5万円 |
仲介手数料 | 138.6万円 |
合計 | 約417万円 |
今回のケースにおいては、売却にかかる費用は約420万円となりました。
同じ売却価格であったとしても取得費や譲渡費、所有期間によってかかる費用は大きく異なります。どれくらい費用がかかるのか気になる場合は、不動産会社に査定を依頼し売却価格の目安を把握した上で、シミュレーションしてみるとよいでしょう。
不動産を売却するならTAQSIE（タクシエ）に相談！
不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。とくに譲渡所得税と仲介手数料は金額が大きくなりやすいため、事前にどれくらいかかるのか把握しておくことが重要です。
また、費用をできるだけ抑えるためには、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例などを活用しましょう。適用要件に該当しているか判断できない場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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