家の買い替えは、人生の中で重要な決断の一つと言っていいでしょう。現在の住まいに不満を感じたり、ライフスタイルの変化に伴い新たな環境を求めたりする方も少なくありません。しかし、家の買い替えには様々な要素を考慮する必要があり、その過程で多くの疑問や不安が生じることでしょう。
そこでこの記事では、家の買い替えに関する重要なポイントや、不動産売却のタイミング、そして買い替えから売却までの流れについて詳しく解説します。また、資金面での課題や既存のローンの扱いについて触れ、皆様が抱える疑問にお答えします。
この記事を読み終えた後には、家の買い替えに関する理解が深まり計画的に進めることができるようになっているでしょう。
- この記事を読むと分かること
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- 家の買い替えを検討すべきタイミング
- ローンの残債が残ってしまう場合の対処法
- 家の買い替えの手順と準備
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家の買い替えに適したタイミング
家の買い替えを検討する際、最適なタイミングを見極めることは非常に重要です。まず、現在の住宅ローンの返済状況と残債を確認しましょう。
返済が順調で残債が少ない場合、買い替えの好機と言えます。次に、家族構成の変化を考慮します。子供の成長や独立により、より広い空間や逆にコンパクトな住まいが必要になることもあります。
また、住宅市場の動向と不動産価格の推移にも注目が必要です。売却価格が高騰している地域であれば、資金面で有利に買い替えができる可能性があります。
最後に、自身のキャリアや収入の安定性も重要な要素です。将来の収入見込みが安定している場合、より良い条件での住宅ローンの組み直しも可能かもしれません。これらの要素を総合的に判断し、自身のライフステージに合わせた最適なタイミングで買い替えを検討することが賢明です。
築年数20年以内であれば需要がある
不動産市場において、築年数20年以内の物件は高い需要が見込めます。この傾向には、いくつかの理由が考えられます。
まず20年以内の建物は、現代の建築基準や耐震性能を満たしていることが多く、安全の面で信頼性が高いと評価されます。2000年以降に建てられた住宅は、1995年の阪神・淡路大震災後に強化された建築基準法に準拠しているため、耐震性が向上しています。
さらに、マイホームで10年以上所有している物件は3000万円の特例控除の他、10年超所有軽減税率の特例も受けられる可能性があります。節税の側面からも見た場合に、マイホームの場合は、築10年〜築20年の物件がタイミングが良いと言えるでしょう。
引っ越しシーズンは売却がしやすい
春と秋の引っ越しシーズンは、不動産市場において需要が高まる時期です。この時期には、新生活を始める人や転勤に伴う移動が多くなり、住宅を探す人が増加します。そのため、売却を考えている方にとっては、物件を市場に出すのに適した時期といえるでしょう。
東日本不動産流通機構が発表するデータ(公益財団法人不動産流通推進センター|2024年不動産業統計集)でも実際に2月〜3月の取引件数がもっとも多いというデータがでています。
多くの人が住まい探しをしているため、自然と物件情報にふれる機会が増えるのです。これにより、潜在的な買主の目に留まりやすくなり、売却のチャンスが広がる可能性が高いと言われています。
また、買主にとっても引っ越しシーズンに合わせて物件を購入することは都合が良いケースが多いです。新学期や新年度のスタートに合わせて引っ越しができるため、生活の切り替えがスムーズになります。
ただし、競合物件も増える時期であるため、価格設定や物件の魅力づけには十分な注意が必要です。専門家のアドバイスを受けながら、適切な戦略を立てることが重要でしょう。
家の買い替えでよくある後悔
家の買い替えを進めるなかで「こんなはずではなかった」と感じることがあるかもしれません。とくに起こり得るのは、資金計画の甘さや物件選びの判断軸の曖昧さによる後悔です。なぜそのような失敗が起きるのか、具体的な原因と対策を見ていきましょう。
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家の買い替えで後悔しないためのポイントとは？よくある原因も解説
資金計画の甘さで予算が不足した
家の買い替えでは、想定外の支出により資金不足に陥るケースが少なくありません。以下のような費用を見落として資金計画を立ててしまいがちだからです。
- 仮住まいの賃料
- 引越し費用
- 住宅ローン事務手数料
- 登記費用
- 仲介手数料
仲介手数料以外は数万〜数十万円単位の支出であり、資金計画に誤差があっても大きな影響は出ないかもしれませんが、すべての費用を合算すると数百万単位での支出となります。
資金不足を防ぐためには、売却時と購入時にかかる費用を洗い出してシミュレーションし、余裕をもった資金計画を立てることが重要です。
突発的な出費に備えるために、最低3ヶ月分の生活費を予備費として確保しておくとよいでしょう。万が一、想定より売却が長引いた場合でも、生活に支障をきたすリスクを抑えられます。
物件選びの優先順位が曖昧だった
希望条件を整理しないまま物件探しをはじめると、後悔につながることがあります。希望条件の優先順位をつけないで物件選びをすると、選択肢が多すぎて判断に迷いやすくなるためです。その結果、本当に譲れない条件を見失い、妥協して物件を選んでしまうリスクがあります。
失敗を防ぐためには希望条件を書き出し、自分や家族にとって「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を整理しておくことが大切です。
以下のような条件に関して優先順位をつけておきましょう。
たとえば、子育て中の家庭であれば「学区」や「周辺環境」の条件の優先度が上がるでしょう。また、毎日の通勤が負担になっている方にとっては「駅までの距離」や「通勤時間」が外せない条件となるでしょう。
このように物件探しの段階で条件が明確になっていれば、不動産会社から複数の物件を提案された場合でも、どれが自分たちに合っているかを冷静に見極めやすくなります。
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【データで見る】家の買い替えにおける売却の検討タイミング
家の買い替えでは、新居探しと並行して売却の準備を進めることが重要です。売却のタイミングを後回しにすると、資金計画や住み替えスケジュールに支障をきたし、後悔することがあるからです。
株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）が共同で、住み替えで不動産売却をしたことがある方に調査したところ、46.9％と半数近くの方が「次の住まいを決めてから売却した」と回答しています。
出典：「【住み替えで不動産売却をした方に調査】売却についてもっとも多い後悔は「もっと早く売却を始めれば良かった」」（PR TIMES）
売却費用を新居の購入資金に充てたい方や、買い替え後の住まいを確実に確保したい方は、次の住まいを先に決めてから売却するケースが多いようです。
また、「売却のタイミングに後悔している」と答えた方は約20%を占めます。後悔の理由は「もっと早く売却をはじめればよかった」が最多でした。
出典：「【住み替えで不動産売却をした方に調査】売却についてもっとも多い後悔は「もっと早く売却を始めれば良かった」」（PR TIMES）
この理由に対し「どのようにすれば後悔しなくて済んだと思うか」の質問をしたところ、以下のような回答がありました。
・前もって情報を集めればよかった。（60代・女性）
・じっくりと時間をかけてもう少し高値で売りたかった。（60代・男性）
・もっと早く、落ち着いて交渉すればよかった。（70代・男性） |
引用：「【住み替えで不動産売却をした方に調査】売却についてもっとも多い後悔は「もっと早く売却を始めれば良かった」」（PR TIMES）
売却・購入の順序やスケジュールに迷ったときは、不動産会社に相談するとよいでしょう。
「買い先行」で家を買い替える流れ
家の買い替えにおける「買い先行」は、新居を先に購入してから現在の住居を売却する方法です。この手順では、まず希望する物件を見つけ、資金計画を立てた上で購入手続きを進めます。その後、現在の住居の売却活動を開始し、引っ越しの準備を整えていきます。
買い先行の大きなメリットは、住み替えに時間的余裕が生まれることです。新居が確保された状態で現在の住居の売却活動を行えるため、焦らずに最適な買主を見つけることができる可能性があります。また、引っ越しのスケジュールを柔軟に調整できるため、仕事や子どもの学校の都合に合わせやすいという利点もあります。
しかし、買い先行を選択する際は財務面での慎重な検討が必要です。新居の購入資金の準備と現在の住宅ローンの返済を同時に行う可能性があるため、一時的に資金的な負担が大きくなります。このため、十分な貯蓄や安定した収入が求められます。
二重ローン状態を避けるためには、綿密な計画立案が重要です。現在の住居の売却見込み価格や売却にかかる期間を正確に予測し、その間の資金繰りを詳細に検討する必要があります。また、つなぎ融資の利用や住み替えローンの活用も視野に入れつつ、リスクを最小限に抑える戦略を立てることが賢明です。
「売り先行」で家を買い替える流れ
家の買い替えにおける売り先行の流れは、現在の住宅を売却してから新しい物件を購入します。現在の住宅の査定を複数の不動産会社に依頼し、売却に向けた準備をしていきます。
仲介に依頼する場合は、媒介契約を結ぶ不動産会社を選定し販売活動を行いますが、不動産会社に買い取ってもらう場合は、この販売活動の期間がなく短期間で売却が可能です。
売り先行のメリットとしては、資金計画が立てやすく、新居購入時のローン審査も有利になりやすいことや、売却して得られたまとまったお金を頭金に充てられるということが挙げられます。
売却が決まったら、引き渡し時期を考慮しつつ、新居探しを始めます。ただし、売却と購入のタイミングを合わせることが極めて重要で、一時的な住まいの確保が必要になる可能性も考慮しておく必要があります。
また、仮住まいの費用を抑えるために急いで新居選びをしてしまうことで何かしらの条件で妥協してしまうケースもあるようです。
資金計画が立てやすい反面、仮住まいが必要なる可能性があり手間と費用がかかることは考慮しておきましょう。
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家の買い替えで発生する費用
家の買い替えにかかる費用について、以下の3つに分けて解説します。
- 売却時・購入時ともにかかる費用
- 売却時にのみかかる費用
- 購入時にのみかかる費用
資金不足に陥らないために、費用の目安額を把握しておきましょう。
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売却時・購入時ともにかかる費用
家の買い替えでは、売却と購入の両方に共通してかかる費用があります。具体的には、以下の費用が発生します。
費用 | 金額 |
|---|
仲介手数料 | （売買額×3％＋6万円）＋消費税 |
印紙税 | 契約金額に応じた所定額（※） |
引越し費用 | 5〜15万円程度 |
必要書類の取得費用 | 1通300〜500円 |
仲介手数料は、不動産の売買価格に応じて以下のように上限額が定められています。
不動産の売買価格 | 仲介手数料の上限額（税込） |
|---|
200万円以下の部分 | 5.5％ |
200万円超～400万円以下の部分 | 4.4% |
400万超の部分 | 3.3% |
参考：「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
売却価格が400万円を超える場合には、「（売買額×3％＋6万円）＋消費税」の速算式で仲介手数料の上限額を算出できます。
たとえば、3,000万円の家を売却し、4,000万円の新居を購入した場合、売却時に約106万円、購入時に約139万円が仲介手数料の上限額です。
また、引越し費用は距離や荷物量で変動するため、複数社から見積もりをとり、費用を比較してから依頼する引越し業者を決めるとよいでしょう。
（※）「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（国税庁）
売却時にのみかかる費用
家の売却時には、以下のような費用がかかります。
費用 | 概要 | 金額 |
|---|
譲渡所得税 | 売却益（譲渡所得）に対して課される税金 | ｛売却益－（取得費＋譲渡費）－特別控除｝×税率 |
抵当権抹消費用 | 土地や建物に設定されている抵当権を抹消するためにかかる費用 | 不動産一つにつき1,000円（※1） |
繰上返済手数料 | ローンを一括返済する際の手数料 | 0〜3万円程度 |
ハウスクリーニング費 | 売却する家の清掃を依頼する際にかかる費用 | 3〜15万円程度 |
測量費 | 土地の測量にかかる費用 | ・確定測量：35～80万円
・現況測量：10～20万円 |
解体費 | 家の解体にかかる費用 | ・木造：4～5万円／坪
・鉄骨造：6～7万円／坪
・鉄筋コンクリート：6～8万円／坪 |
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％の税率が適用されます（※2）。
また、抵当権の抹消は自分でも手続き可能ですが、書類の記載ルールが細かく定められており不備があると受理されないため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は、15,000円程度が相場です。
（※1）「登録免許税はどのように計算するのですか？」（法務局）
（※2）「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
購入時にのみかかる費用
家の購入時にかかる主な費用は、以下のとおりです。
費用 | 内容 | 目安額 |
|---|
登記費用 | 所有権移転登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼した際の費用 | 5～10万円程度 |
不動産取得税 | 不動産を取得した際に課せられる税金 | 固定資産評価額×3％（※） |
住宅ローンの事務手数料 | 金融機関に住宅ローンを申し込む際に支払う費用 | 3〜5万円程度、または借入額×2％程度 |
住宅ローンの保証料 | 住宅ローンを借りる際に保証会社に支払う費用 | 借入額の2％程度 |
所有権移転登記や抵当権設定登記は専門知識が必要であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
家の購入時には、不動産取得税がかかります。不動産取得税の税率は4％ですが、2027年3月31日までに取得した不動産には軽減措置が適用され、3％に引き下げられます。
（※）「不動産取得税」（総務省）
家の買い替え時に利用できる税金の優遇制度
家を買い替えで利用できる主な優遇制度は、以下のとおりです。
- 3,000万円の特別控除
- 所有期間10年超の家を売却した際の軽減税率の特例
- 買い替え特例
それぞれの制度について解説します。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、現在住んでいる家を売却して譲渡所得を得た場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。3,000万円の特別控除の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
- 売却する家に自分で住んでいた
- 売却した年の前年、前々年に本特例を受けていない
参考：「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
たとえば、譲渡所得が2,800万円の場合、本特例を受けることで譲渡所得が0円になるため、譲渡所得税は発生しません。
本特例を適用できるかどうかによって納税額が大きく変わります。要件を確認して活用するとよいでしょう。
所有期間10年超の家を売却した際の軽減税率の特例
所有期間が10年を超える家を売却し一定の条件を満たした場合は、譲渡所得に対して、以下の軽減税率が適用されます。
譲渡所得額 | 税率 |
|---|
6,000万円までの部分 | 14.21% |
6,000万円を超える部分 | 20.315% |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
主な適用要件は、以下のとおりです。
- 売却する家の所有期間が10年を超えている
- 売却する家に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却している
- 譲渡先が親子や夫婦などの特別関係者でない
- 前年または前々年に本特例を受けていない
参考：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（国税庁）
本特例は3,000万円特別控除と併用可能です。適用要件を満たせば高い節税効果が期待できるため、要件に該当しているか事前に確認しておきましょう。
買い替え特例
買い替え特例とは、自宅を売却して新たに居住用住宅を購入する際、売却益に対する課税のタイミングを新居の売却時まで繰り延べられる制度です。課税のタイミングを後ろ倒しにすることで、売却益を新居の購入費用に充てられます。
買い替え特例の対象となる主な要件は、以下のとおりです。
- 所有期間10年以上の居住用住宅である
- 新たに購入する住宅が、売却する住宅より高額である
- 売却の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に新居を購入している
参考：「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（国税庁）
本特例は、所有期間10年超の家を売却した際の軽減税率の特例と併用できません。多くの適用要件があるため、事前に詳細をよく確認しておきましょう。
家の買い替え時に資金が足りない場合の対処法
つなぎ融資は、家の買い替え時に一時的な資金不足を解消する有効な手段です。この融資は、現在の住宅を売却して得られる資金が入金されるまでの期間、新しい住宅の購入資金を借り入れすることができるシステムです。通常、数ヶ月程度の短期間で利用され、金利は比較的高めに設定されています。
家の買い替えにおいて、つなぎ融資は重要な役割を果たします。新居の購入と現在住んでいる住宅の売却タイミングにずれが生じた場合、資金繰りが困難になる可能性があるでしょう。そういった場合に、つなぎ融資を利用することでスムーズな買い替えを行うことができます。
ただし、つなぎ融資を利用する際には注意点があります。まず、返済計画を慎重に立てる必要があります。現在の住宅が予定通り売却できない場合、返済が困難になる可能性があるためです。また、金利が通常のローンより高いため、長期間の利用は避けるべきです。
一般的に、つなぎ融資の期間は3ヶ月から6ヶ月程度で、金利は金融機関や個人の信用状況によって条件は変動します。
住宅ローンの残債がある家を買い替える場合の対処法
通常、ローンを完済しなければ銀行が設定している抵当権を抹消することはできませんが、住み替えローンを活用すると新しい家の購入資金と一緒に残債分も一緒に借入することで抵当権を抹消することができます。
主なメリットとして、残債があっても新居を購入できることが最大のメリットになります。また、ローンの支払い先が一本化されていることで手間が軽減されるでしょう。
一方で、とても便利な住み替えローンではありますがデメリットもあります。それは審査が厳しいと言われることです。与信に傷がある場合は、審査に落ちる可能性が高いようです。
申込み条件は金融機関によって異なりますが、一般的に安定した収入や良好な返済履歴が求められます。また、残債と新居の購入資金を借りるオーバーローンとなるため毎月の返済額が高くなります。
また売却と購入の決済日を同じにする必要がありスケジュールがタイトになるケースが多いです。住み替えローンを利用する際は、不動産会社や銀行と連絡をとり慎重に計画を進めることをおすすめします。
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家の買い替えは複雑なプロセスですが、不動産会社・担当者の専門知識と経験を活用することで、スムーズに進めることができます。市場動向や法律、税制に精通しており、適切なアドバイスを提供してくれます。彼らは物件探しから価格交渉、契約手続きまで、買い替えの全過程をサポートしてくれるため、時間と労力を大幅に節約できます。
信頼できる不動産会社・担当者を選ぶ際は、実績や口コミ、資格などを確認することが重要です。また、自分のニーズをしっかりと理解し、丁寧に対応してくれる会社を選びましょう。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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