不動産を売却する際に注意すべきこととして、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）があります。瑕疵担保責任とは、売却した不動産に後から不具合や欠陥が見つかった場合に、売主が問われる責任です。
引き渡し後の予期せぬトラブルを避けるためには、瑕疵担保責任の内容を理解しておくことが重要です。
本記事では、瑕疵担保責任の内容をわかりやすく解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 瑕疵担保責任の内容
- 瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い
- 契約不適合責任によるトラブルを防止するための対策
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瑕疵担保責任とは？わかりやすく解説
瑕疵担保責任とは、売却した物件に瑕疵（不具合や欠陥のこと）があった場合に売主が負う責任 のことです。不動産取引において買主を不利益から守るために法律で定められました。
売主が把握していなかった瑕疵（隠れた瑕疵）が見つかった際に、買主は定められた期間内であれば損害賠償請求や売買契約の解除を行えます。
たとえば、引き渡し後に発覚した雨漏りやシロアリの食害などが対象となります。売主が瑕疵を意図的に隠していた場合は、期間外でも損害賠償請求や契約解除が可能です。
瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正により、内容の改訂とともに名称が「契約不適合責任」に変更されました （※）。売主の責任範囲や買主の権利などが改訂され、売主は物件の情報をより正確に伝えることが求められています。
（※）「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」（法務省）
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瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
瑕疵担保責任と改正後の契約不適合責任には、以下の3つに違いがあります。
それぞれの内容を解説します。
売主の責任範囲
瑕疵担保責任と契約不適合責任は、売主の責任範囲が異なります。それぞれの責任範囲は以下のとおりです。
制度 | 責任範囲 |
|---|
瑕疵担保責任 | 売主が知らなかった隠れた瑕疵 |
契約不適合責任 | 契約書に記載のない状態全般 |
従来の瑕疵担保責任は、売主が気づいていなかった瑕疵のみが対象でした。
一方、改正後の契約不適合責任は、売買契約書に記載のない状態全般が対象です。物件に隠れた瑕疵がなくても、契約書に書かれた通りの品質や性能が備わっていなければ責任を問われます 。買主が瑕疵を知っていたとしても契約書に記載がなければ、売主が責任を負う可能性があります。
（※）「不動産売主の契約不適合責任～瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」（一般財団法人 住宅普及協会）
買主の権利
買主が請求できる権利も以下のように異なります。
制度 | 買主の権利 |
|---|
瑕疵担保責任 | 損害賠償請求、契約解除 |
契約不適合責任 | 損害賠償請求、契約解除、追完請求、代金減額請求 |
瑕疵担保責任において買主が請求できる権利は、損害賠償請求と契約解除です。損害賠償は信頼利益の範囲で請求できます。信頼利益とは、契約が有効であると信頼したことで買主が受けた損害のことです。不動産の登記費用や仲介手数料などが信頼利益にあたります。
法改正後は、買主に追完請求と代金減額請求の権利が増えました。売主に対してそれぞれ以下のような請求が行えます。
権利 | 内容 |
|---|
追完請求 | 契約内容に適合させるよう補修や交換を請求すること |
代金減額請求 | 売主が追完請求に対応しない場合に、売買代金の減額を請求すること |
契約内容と異なる欠陥や不具合が見つかった場合、売主に補修や売買代金の減額を請求できます （※）。
また、信頼利益だけでなく履行利益も損害賠償の範囲に含まれます。履行利益とは、適正に契約が行われた場合に買主が得られるはずの利益のことです。購入した不動産を転売した際に得られる利益なども損害賠償の対象になります 。
契約不適合責任に改正されたことで、買主はより手厚く保護されるようになりました。
（※）「契約不適合責任について②」（国土交通省）
権利行使期間
買主の権利を行使できる期間も以下のように変更されました。
制度 | 権利行使期間 | 時効 |
|---|
瑕疵担保責任 | 1年以内 | 引き渡し後10年 |
契約不適合責任 | 1年以内に通知することで時効消滅まで行使可能 | 引き渡し後10年、買主が契約不適合を知ったときから5年 |
瑕疵担保責任の場合、買主は隠れた瑕疵を発見してから1年以内に権利を行使しなければ責任を追及できませんでした。
法改正により、契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知することで、5年以内まで権利を行使できる ようになりました（※）。
（※）「契約不適合責任について②」（国土交通省）
不動産売買における瑕疵の種類
不動産売買における瑕疵の種類は、以下の4つに分かれます。
種類 | 内容 | 具体例 |
|---|
物理的瑕疵 | 物件にある物理的な不具合や欠陥 | 雨漏り、シロアリの食害、床の傾きなど |
心理的瑕疵 | 物件内で起きた買主に心理的な抵抗を与える出来事 | 自殺や火事など |
法律的瑕疵 | 法律や条例の制限により、契約の目的を達成できないこと | 法令上の建設制限で住宅が立てられない、防災設備が設置されていないなど |
環境的瑕疵 | 物件周辺の環境上の問題 | 近隣の騒音、日照不足など |
目に見える欠陥だけでなく、心理的・環境的な問題も瑕疵に該当します 。これらの瑕疵を契約書に記載していない場合、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任によるトラブルを防止するための対策
契約不適合責任によるトラブルを防止するための対策として、以下が挙げられます。
- 契約内容を明確にする
- インスペクションを実施する
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
- 信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
それぞれの内容を解説します。
契約内容を明確にする
契約不適合責任によるトラブルを避けるには、売買契約書の内容を明確に記載することが重要です。契約内容と実際の物件状況が適合しているかが責任として問われるからです。
売却する物件の設備の状態や、築年数による劣化などを具体的に記載する必要があります。確認できる瑕疵や将来的に問題が発生する可能性のある部分があれば、正確に記載し買主と合意しておくことが大切です。
契約不適合責任の範囲は広いため、不安があるならば免責特約を設けるとよいでしょう。買主と売主の合意のもと売買契約書に追加でき、免責特約として記載した項目については責任を負わずに済みます 。
インスペクションを実施する
引き渡し後のトラブルを防止するための対策として、インスペクションの実施も挙げられます。インスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や不具合の有無などを詳細に調査することです。
建物の雨漏りやひび割れ、シロアリ被害の可能性などを客観的に判断してくれる ため、売主は物件の状態を正確に把握できます。
事前に詳細な調査をすることで、物件の引き渡し後に瑕疵が見つかるリスクを抑えられます。
内部リンク：インスペクション
既存住宅売買瑕疵保険に加入する
契約不適合責任のリスクに備えるためには、既存住宅瑕疵保険に加入するのもよいでしょう。既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証が受けられる保険 です（※）。
売主に依頼された事業者が加入し、建物の検査を行います。検査に合格することで、売却後に瑕疵が見つかった際に保険金が支払われます。保険金を受け取るのは事業者です。
買主は事業者に保険金を利用した補修を依頼でき、追完請求の対応にかかる費用負担を減らせます。
（※）「既存住宅売買瑕疵保険について」（国土交通省）
信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
契約不適合責任に関するトラブルを防ぐには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することも重要です。親身になってサポートしてくれる不動産会社に依頼できれば、契約不適合責任のリスクを抑えるためのアドバイスが受けられます 。
売却する物件の状況に合わせてインスペクションの提案や売買契約書作成時の特約の提案などを行ってもらえるでしょう。
また、売主と買主の間で認識のずれが生じないよう、適切に物件情報の説明をしてもらえるため、売却後のトラブル防止につながります。
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2020年4月の民法改正で、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へと変更され、売主の責任範囲が広がりました。契約内容と異なる点があると責任を問われる可能性があるため、契約書に記載する内容を明確にする必要があります。
売却前にインスペクションを実施して物件の状態を正確に把握し、必要に応じて既存住宅売買瑕疵保険への加入も検討するとよいでしょう。
また、信頼できる不動産会社に依頼できれば、契約不適合責任に関する適切なアドバイスを受けられ、安心して不動産の売却活動を進められます。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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