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実は多くの人が誤解をしている?
賃貸経営でよく聞く「マスターリース」と「サブリース」の違いとは?

2019.07.23

マスターリースとサブリースいずれも賃貸物件の運営においても似たケースで使用されることが多い。それぞれの言葉の違いを整理した上で、マスターリースの契約形態を紹介する。また、併せて、契約すれば賃貸物件運営を効率化できるプロパティマネジメント契約についても紹介する。

「サブリース」には「マスターリース」が含まれている?

 賃貸物件を所有している、あるいは購入を検討している場合、不安があるのは空室リスクだ。その不安を解消する手段の一つとして、「サブリース」というサービスが知られている。ところが、複数の不動産会社のサービスを見てみると「マスターリース」という言葉も出てくる。この二つの言葉が同じような意味で用いられているのだ。
 そもそも、不動産会社が第三者へ転貸することを目的にオーナーから物件を借りることをマスターリースという。そして、サブリースとは、オーナーから物件を借り上げた不動産会社が第三者に貸す行為、つまり転貸することを意味する。つまり、マスターリースはオーナーと不動産会社との契約であり、サブリースは不動産会社と転借人(第三者)との契約である。いまでは、この図式全体を指して「サブリース」と呼ばれることもあり、混乱するケースがあるが、本来それぞれの契約は異なることを理解しておくといいだろう。

一連の契約を指して「サブリース」と呼ばれることがある

マスターリース契約の様々な形とは?

 マスターリース契約はオーナーと不動産会社との間で結ぶが、契約内容をしっかり理解することが重要だ。特に賃料についての取り決めは十分確認しておきたい。賃料の支払方法は、大きく2種類に分類される。空室保証型と実績連動型だ。空室保証型とは、空室があったとしても、支払われる賃料が固定額である為、賃貸物件運営で大きな課題となる空室リスクへの担保がなされることになる。そのため、不動産オーナーは安定的な収入が見込め、賃貸経営をしていく上で長期的なプランが立てやすいのも特徴的だ。
一方、実績連動型は空室保証のサービスがない。不動産会社がサブリースをして得た家賃収入に応じて、オーナーに賃料が支払われる仕組みであり、物件が空室となればその分賃料収入も減ることになるが、高稼働の状態が続いているようなケースだと、高い賃料収入が得られる。

空室保障型 実績連動型

マスターリース契約と併せて、プロパティマネジメント契約を結ぶことで賃貸物件運営を効率化できる

 オーナーが不動産会社との間でマスターリース契約を結ぶと、一定の賃貸物件運営業務を不動産会社に任せることができる。それでも、日常の管理運営業務は多岐にわたる。それらの業務もまとめて不動産会社に委託できるのが、プロマティマネジメント契約だ。プロパティマネジメント契約では、入居者からの問い合わせ対応や建物管理など、多くの不動産管理業務を不動産会社が対応するため、オーナーの負担は少なく抑えられる。さらに、家賃滞納への督促や、滞納が長期化してしまった際の訴訟業務なども不動産会社が担う場合もある。ただし、一言でプロパティマネジメント契約と言っても、不動産会社によって内容は異なるため、検討する場合は内容についてよく理解した上で契約したい。

 賃貸物件の管理、運用は手間ひまと専門の知識が必要になります。当社、三菱地所リアルエステートサービスでは、不動産オーナーの方、これから賃貸物件を運用されたい方のために、マスターリース、およびプロパティマネジメントをお手伝いできるサービスがございます。事業計画の立案から物件の賃貸管理、運用まで一貫したサービスを提供しておりますのでお気軽にご相談ください。