Solution老朽化不動産の資産価値最大化

• 長年一部自社利用しているが、建物の老朽化が進んでいる。
• 近々複数の賃貸フロアで解約が出る予定。空室後の客付けが不安。
• 自社利用が複数フロアに分散していた。
• 創業地なので売却はしたくない。

共用部、専用部のリニューアルを実施。自社利用部分を外部貸し出しすることに収益物件として利点があることから、賃貸オフィスビルへの移転し、自社のオフィス環境を改善した。
ビルプラス、マスターリース（空室保証型）を利用し、費用負担リスクの回避に加え、稼働率も改善した。

• 建物の老朽化が進み社宅としての利用が難しい。
• 近くに商業施設ができ住宅地としての発展性が見込まれる。有効に活用できないか。
• 設備の陳腐化に伴うリニューアル、大規模修繕費用の負担が不安。

近隣の環境の変化で住宅立地としての評価が上がっているエリア。マーケットニーズに沿った賃貸マンションに建て換え。将来的な売却も視野に入れて継続保有。

• 一棟貸し契約の満了に伴う、退去後の客付けが不安。
• 設備の陳腐化に伴うリニューアル費用や大規模修繕費用の負担が不安。

トレンドに沿った室内のリニューアル工事、大規模修繕・設備交換を実施。マスターリース（空室保証型）を利用し、費用負担のリスクの回避に加え稼働率の改善。

• 周辺環境が変わり、物件の競争力が低下し空率が増えてきた。
• 大規模修繕や、陳腐化に対応するリニューアルが必須。
• リニューアルで発生する多額の費用をすぐに支払えるか心配。

トレンドに沿った共用部のバリューアップ工事（エントランス・外観・設備交換）を実施。ビルプラス、マスターリース（空室保証型）を利用し、費用負担のリスクの回避に加え稼働率を改善した。

• 都心に保有している不動産を営業拠点兼倉庫として使用しているが有効活用できていない。

建て換えにより、オフィス面積が増加。倉庫機能を外部に移設し、自社利用と外部貸し出しすることで収益性の高いオフィスビルとして生まれ変わった。

• 敷地内にある複数不動産の老朽化が進んでいる。
• 本社機能と倉庫機能は必須。
• 創業地のため売却は消極的。
• 複数ある建物の売却や有効活用をするにはどうすればいいのか。

広い敷地を利用し、本社機能を残すことと、有効活用を併用するため、自社オフィス、賃貸オフィス、店舗、賃貸マンションの複合的な提案で悩みを解決。

• 老朽化が進み建物の安全性に問題があるため早急な建て換えを希望。
• 立地がよいため、着工までの期間の活用方法を検討したい。

老朽化した建物を残すリスクの回避、建築プランをじっくり検討する為、着工までの間、コインパーキングとして活用。初期投資費用、事業資金が不要の三菱地所パークスの「PARKS PARK」を利用し、施工・機器設置・運営を委託。建て換え後の活用を含め、総合的なソリューションで悩みを解決。

• 営業拠点としての重要性が低下してきた。
• 長年の経営の中で周辺の環境が変わり取引先が変化し、その土地で事業を続ける意義が低下。

修繕し継続利用するより、売却して利益を得ることを選択。売却後は交通の利便性を考慮したテナントビルへの移転を決定。所有ビルはお客様にとって最大利益をとるために入札による売却をおこなった。移転から売却まで、一貫したスケジュール管理でお客様にとって最大利益を実現した。

• 相続した不動産に、空室増加やテナントから修繕を求める苦情等問題がある。
• 所得税、固定資産税等課税の負担で収入が減少している。
• 大規模修繕をする場合、借り入れ返済の不安が大きい。

①保有継続②建て換え③資産入れ換えを比較検討するため、現状の調査、修繕の試算、マーケット調査等をおこなった。結果、資産の入れ換えを選択。「事業用不動産の買い換え特例」を利用することで、通常の不動産購入よりも負担無く資産の入れ換えが可能となった。