Solution不動産賃貸事業
立上げ支援

ビジネスを下支えする安定収益を得る、
不動産賃貸事業という選択肢

ニューノーマル時代において、新たな働き方への対応や事業基盤の強化・再編、収益力の向上、財務体質の強化等、企業が抱える経営課題は様々です。
当社では、「収益力の向上」、「事業基盤の強化・再編」という経営課題を、不動産活用・不動産戦略の実行により解決すべく「不動産賃貸事業の立上げ支援ソリューション」を提供しています。

不動産賃貸事業は“収益安定性が高い”、“労働生産性が高い”、“保有資産を有効活用できる”、という3つの特性を持つ事業です。
保有資産有効活用における商品企画・事業性の検証や、新規物件への投資計画などといった、事業立上げ時にかかる労力は必要となりますが、安定収益を得るための有力な選択肢です。

わたしたちは、お客さまと伴走しながら必要なリソースをクイックにご提供させて頂くことで、早期の事業立上げを低負荷で実現可能にいたします。

REASONなぜ不動産賃貸事業か

01収益安定性が高い

不動産賃貸事業は、変化し続ける景気動向の中においても収益の変動幅が比較的小さいことが特長の1つです。
実際に、不動産賃貸業の直近15年間の営業利益の変動幅はプラス31億円となっており、マイナス方向への振れ幅は無いことと合わせて、国内における業種別の営業利益変動幅と比較すると小さいものになっています。
これは、安定的な収益確保に向いている事業といえます。

つまり、変動が小さく収益の予想がしやすいのが不動産賃貸事業なのです。
多くの企業が不動産賃貸事業を本業の下支えとなるサブビジネスラインの1つとして採用している理由がここにあるといえるでしょう。

業種別収益変動幅

※自社調べ。
※「不動産賃貸業」とはJ-REITのことを指す。

02労働生産性が高い

不動産賃貸事業は、運営において発生するほとんどの業務をアウトソーシング可能な事業です。少ない人的リソースで一定の収益を安定的に確保できるため、労働生産性が高いと評価できます。
一定の範囲を外部委託することで、5棟程度の物件であれば社内担当者1名で運用することも可能です。

なお、アウトソーシングの範囲については自社の状況に合わせて調整していくことができますので、逆により多くの社員を不動産賃貸事業の業務に配置することもできます。

不動産業を本業としない上場企業で、不動産賃貸収入がある企業を数えると約300社あります。
不動産という資産が必要になる一方で、貴重な労働力は最適化・省力化しながら展開することが可能なことが、多くの企業が取組んでいる理由のひとつです。

アウトソーシング可能範囲 イメージ

03保有資産を
有効活用できる

自社で保有されているビルや社宅の移転・縮小や稼働率低下をきっかけに賃貸事業の導入を考える企業も少なくありません。

自社ビルの売却や、売却して一部のフロアをリースバックするなどが有効な選択肢ではありますが、例えば、売却せずに建物内の数フロアを部分的に賃貸化することも可能です。
また、社宅用途で保有していた物件を賃貸化する事例も増えてきています。

貴重な保有資産が低稼働となっているのであれば、それを活かして収益を得るべきです。
さらに、収益用物件を追加取得して賃貸事業を拡大していくことも考えられます。

保有資産の有効活用 イメージ

EXAMPLES OF REVENUE不動産賃貸事業による収益例

Case.01470坪の本社ビルを丸ごと賃貸

利益貢献年額 3,600万円

本社移転で空いた自社ビルを収益不動産化。リニューアル工事費用立替えサービス(ビルプラス)を活用しリニューアル実施後、一棟を空室保証型マスターリースにて管理外部委託。
年間の賃料収入4,300万円、利益貢献3,600万円。

Case.029億円で購入した賃貸オフィスビル

利益貢献年額 2,800万円

9億円で東京都内に築25年の一棟賃貸オフィスを購入。賃貸運営及び建物管理を外部委託。
年間の賃料収入5,790万円、利益貢献2,800万円。

Case.0315億円で購入した賃貸マンション

利益貢献年額 3,100万円

15億円で東京都内にある新築の一棟賃貸マンションを購入。住宅用賃貸面積を空室保証型マスターリースにて管理外部委託。
年間の賃料収入7,430万円、利益貢献 3,100万円。

CASES不動産賃貸事業に取組む企業

上場企業の不動産賃料収入

上場企業において、本業以外に不動産賃料収入がある企業はおよそ300社にのぼります。
事例としては、元々は自社利用だった物件の転用から始まったケースや、自社利用物件の建替えに合わせて外貸し用のフロアを併設したケース、投資用不動産を取得し運用しているケースなどがあります。
その中でも、小売業や出版業などにおいては、不動産事業を1つの収益の柱にすべく、取組みを進めている企業が多く見うけられます。

業種 企業数
運輸サービス 62
素材・加工品 53
企画・電気製品 38
小売 29
広告・情報通信サービス 22
食品 21

賃貸事業を展開するお客さま事例

REVENUE STRUCTURE不動産賃貸事業の収益構造

不動産賃貸事業の売上は「賃料設定×稼働率」で決まります。
入居者(テナント)が決まらないとフリーレントや賃料の割引きが必要となり、売上減少要因となるため、テナントニーズを捉えた設備・仕様の確保や適切な賃料設定が重要です。

コストの観点では、管理にかかる費用が収益を左右するポイントです。
多くの企業では、プロパティマネジメントと呼ばれる管理業務は専門事業者に外部委託していますが、アウトソーシングのスタイルにはいくつかの選択肢があります。
それぞれに特長があり、自社が不動産賃貸に取組む目的や規模によって、選ぶべき最適なモデルは異なります。
外部委託範囲の選択に関連し、社内の人員をどの程度配置するかも収益に影響します。

また、不動産賃貸事業ではP/L観点のみならず、B/Sやキャッシュフロー観点での企業経営に対する影響も加味することが必要です。

収益構造モデル

収益 =賃料×(1ー割引率)×(1ー空室率)
+礼金
+管理費
+共益費
ー管理費(委託費)
ー維持費・修繕費
ー保険料
ー減価償却費
ー関与社員人件費等販管費
ー借入金金利
ー固定資産税

一般的な管理業務の
委託モデル

空室保証型マスターリース

空室保証型マスターリース グラフ
  • プロパティマネジメント業務は一括委託
  • 借主は管理委託先の不動産会社(テナントへは不動産会社から転貸)
  • 空室率によらず収入は安定
  • 策定した収支計画の達成度が高い
  • 他の方式と比較して手数料率は高くなる

実績連動型マスターリース

実績連動型マスターリース グラフ
  • プロパティマネジメント業務は一括委託
  • 借主は管理委託先の不動産会社
  • 稼働率に応じて収入が変動
  • 空室率が低い場合は空室保証型よりも収入が多くなる
  • 空室率が事業計画に影響するリスクがある

部分的アウトソース

部分的アウトソース グラフ
  • 専門不動産会社に必要な業務を委託
  • 委託内容は個別契約で策定するので一部業務について内製化も可能
  • 借主は各テナント
  • 空室率が極端に低い場合は赤字のリスクがある
  • 貸主リスクの直接負担が必要

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STRENGTH三菱地所リアルの賃貸事業立上げ支援サービス 3つの特長

01伴走型でしっかりと
サポート

三菱地所リアルエステートサービスがご提供する賃貸事業立上げ支援サービスは、不動産のプロフェッショナルである私たちが、お客さまが享受される価値を最大化するべく共に一つのゴールを目指して事業計画の完遂まで責任を持ってサポートします。

1事業計画策定フェーズ
お客さまの保有不動産物件を分析し、ビジネス状況と勘案して不動産賃貸事業のビジネスプランを策定。
長期的な事業の成功に向けたマイルストーンと判断基準を設けた10ヵ年の事業計画書を作成します。
21棟目準備フェーズ
保有不動産物件などを賃貸用途とするために必要な改修工事(セキュリティや電気水道メーターの独立化など)の進行管理と、賃貸借契約や館内細則などのドキュメント準備をご支援します。
3立上げフェーズ
不動産賃貸ビジネスを行う上で必要な基礎知識を、カリキュラムに沿って週次定例ミーティングの中でレクチャーさせていただきます。
管理委託先との月次定例ミーティングにお客さまサイドのメンバーとして同席し、必要な助言を通じて適切な意思決定をご支援します。
4事業拡張フェーズ
事業立上げ期に立てたビジネスプランを推進し、事業の拡張と成功を現実のものとするためにお客さまと共に必要なタスクを整理。それらのスムーズな実行を支援します。

02充実したサービスメニューをフル活用

私たちがご提供しうる各種サービスをお客さまの賃貸事業立上げにフル活用。
最適解へと至るべく、総力でバックアップいたします。

各種サービス イメージ

03選べるアウトソーシング範囲

事業計画策定時にお客さまごとの状況に応じて最適なアウトソーシング範囲をご提案します。

例えば、プロパティマネジメントについて、1棟目はリスクと関与する社内人員を最小化する方針で空室保証型マスターリース、2棟目以降は、部分的アウトソース型など、三菱地所リアルエステートサービスの豊富な経験に基づいたプロパティマネジメントサービスで柔軟に対応します。
お客さまが長期的に不動産賃貸事業に大きく舵を切られるご判断をされる場合には、資本提携も含めたパートナーシップを結び、当社で蓄積してきたノウハウを余すところ無くご提供させていただくことも可能です。

アウトソーシング範囲 イメージ

SERVICE関連サービス

  • CRE(企業不動産)戦略

    企業価値最大化に向けた不動産賃貸事業立上げをサポートするコンサルティングサービス。

  • オフィスビルのプロパティマネジメント

    蓄積されたノウハウでオーナー様が所有するビルの資産価値を最大限に高め、高稼働率、高収益を実現。

  • 賃貸マンションのプロパティマネジメント

    賃貸マンション経営に関する様々なニーズに、総合的なコンサルティングで対応。賃貸経営におけるリスク低減とともに、長期安定収益の確保を実現。

  • ビルプラス

    賃貸ビルの改修費用を当社が立替負担することで、オーナー様は初期費用ゼロで物件価値の向上が可能に。バリューアップ改修と空室保証で賃料収入の増額をサポート。

  • 不動産購入サポート

    物件の状況によって選択肢となる買換に向けたスムーズな購入をサポート。また、収益物件取得の際にもお客さまの事業戦略・⽬的にマッチした物件をご提案。

  • オフィス賃借仲介

    自社ビルからの最適な移転先の探索と移転の準備実施をご支援。

わたしたちは
企業不動産戦略の
プロフェッショナルです。

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