投資助言業務について

投資助言業務についてご説明致します。

投資助言業者の商号・名称

商号 三菱地所リアルエステートサービス株式会社
本社住所 〒100-0004
東京都千代田区大手町1-9-2
大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階
電話番号 (03)3510-8011(大代表)
担当部名 投資助言部

金融商品取引業者登録番号

投資助言・代理業/第二種金融商品取引業  登録番号 関東財務局長(金商)第1514号

投資助言業務の概要

当社は、不動産を所有する株式会社又は合同会社である法人(以下合わせて「本会社」という。)のM&Aによる売却又は購入を希望する者から依頼を受けて当社が相手方当事者とマッチングさせた後(取引形態が不動産の売買から本会社のM&Aによる売買に移行した場合を含む。)、両当事者間において本会社の株式又は社員持分権(以下合わせて「株式等」という。)の総数の取得が検討された場合、当社が株式等の売却検討者又は購入検討者の依頼に基づき本会社の株式等の価値等の分析に基づく投資判断の助言を行います。

クーリング・オフの適用

お客様が金融商品取引法による一般投資家(アマ投資家)の場合、投資助言業務委託契約は、クーリング・オフの対象になります。具体的な取扱いは、次のとおりです。

  1. クーリング・オフ期間内の契約の解除
    • ①お客様は、契約締結時の書面を受領した日から起算して10日を経過するまでの間、書面による意思表示で投資助言業務委託契約の解除を行うことができます。
    • ②契約の解除日は、お客様がその書面を発した日となります。
    • ③契約の解除に伴う報酬の精算は、次のとおりとなります。
      • ・投資助言業務委託契約に基づく助言を行っていない場合:投資助言業務委託契約締結のために通常要する費用(封筒代、通信費等)相当額をいただきます。
      • ・投資助言業務委託契約に基づく助言を行っている場合:日割り計算した報酬額(契約期間に対応する報酬額÷契約期間の総日数×契約締結時の書面を受け取った日から解除日までの日数。ただし、社会通念上妥当であると認められる分のみ。)をいただきます。この場合、契約期間に対応する報酬額を契約期間の総日数で除した金額について生じた一円未満の端数は切り捨てます。報酬の前払いがあるときは、これらの金額を差し引いた残額をお返しいたします。契約解除に伴う損害賠償、違約金はいただきません。
  2. クーリング・オフ期間経過後の契約の解除

    クーリング・オフ期間経過後は、契約を解除しようとする日の1ヶ月前までの書面による意思表示で契約を解除できます。契約解除の場合は、解除までの期間に相当する報酬額として日割り計算した額をいただきます。報酬の前払いがあるときは、これらの金額を差し引いた残額をお返しいたします。

投資助言業務委託契約終了の事由

投資助言業務委託契約は、次の事由により終了します。

  1. 契約期間の満了(契約を更新する場合を除きます。)
  2. クーリング・オフ又はクーリング・オフ期間経過後において、お客様からの書面による契約の解除の申出があったとき(詳しくは上記クーリング・オフの適用を参照下さい。)
  3. 当社が、投資助言業を廃業したとき

禁止事項

当社は、当社が行う投資助言業務に関して、次のことが法律で禁止されています。

  1. 顧客を相手方として又は顧客のために以下の行為を行うこと
    • ①有価証券の売買、市場デリバティブ取引又は外国市場デリバティブ取引
    • ②有価証券の売買、市場デリバティブ取引又は外国市場デリバティブ取引の媒介、取次ぎ又は代理
    • ③次に記載する取引の委託の媒介、取次ぎ又は代理
      • ・取引所金融商品市場における有価証券の売買又は市場デリバティブ取引
      • ・外国金融市場における有価証券の売買又は外国市場デリバティブ取引
    • ④店頭デリバティブ取引又はその媒介、取次ぎもしくは代理
  2. 当社及び当社と密接な関係にある者が、いかなる名目によるかを問わず、顧客から金銭、有価証券の預託を受け、又は、当社及び当社と密接な関係にある者に顧客の金銭、有価証券を預託させること
  3. 顧客への金銭、有価証券の貸付け、又は顧客への第三者による金銭、有価証券の貸付けの媒介、取次ぎ、代理を行うこと

有価証券等に係るリスクについて

投資助言業務委託契約により助言する有価証券等についてのリスクは、次のとおりです。

  1. 株式等
    株式等の価格変動リスク:株式等の価格の変動により、投資元本を割り込むことがあります。また、株式等発行者の経営・財務状況の変化及びそれらに関する外部評価の変化等により、投資元本を割り込んだり、その全額を失うことがあります。
    株式等発行者の信用リスク:市場環境の変化、株式等発行者の経営・財務状況の変化及びそれらに関する外部評価の変化等により売買に支障を来たし、換金できないリスクがあります(流動性リスク)。この結果、投資元本を割り込むことがあります。
  2. 対象不動産
    株式等価格の裏付けとなる対象企業の資産は、不動産です。株式等の元本(元本とは、株式等ご購入時の取得価格をいいます。)の価格は、対象不動産の価格、賃料水準等の不動産市況の変動により、減少する可能性があります。そのため、本株式等の取得を下回る価格でしか、本株式等を売却することができず、元本が欠損するリスクがあります。また、土壌汚染、対象不動産に内在する瑕疵の発生等により、当初元本を超過する損害が発生するリスクがあります。
  1. ①価格変動リスク
    • ・不動産市況の変動による元本欠損・元本超過リスク
      元本価格は、対象不動産の価格・賃料等不動産市況の変動により、減少する場合があります。なお、不動産は、地域性・個別性が強いため、広域的な地価・賃料変動率と当該不動産の変動率がリンクしない場合もあります。また、不動産市況の変動によっては、対象企業の財務状況が悪化し、債務超過となる場合もあります。
    • ・不動産の処分時の処分価格に関するリスク
      対象不動産の処分時の処分価格によっては、元本欠損または土壌汚染等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
    • ・稼動状況、賃料水準、金利、諸費用の変動に関するリスク
      対象不動産の稼動状況(空室率)、賃料水準(周辺相場によるもの及び本物件固有の原因によるものを含む)の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動によっては、収益の減少、元本欠損または空室のクリーニング、改装等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
  2. ②信用状況の変化に関するリスク
    • ・賃借人(兼転貸人)の信用状況の変化(賃料不払等)に関するリスク
      対象不動産の賃借人(兼転貸人)の信用状況の変化によっては、賃料の不払いなどが生じ、それによって信託収益の減少、元本欠損または賃借人の賃料不払いによる賃料回収費用等の追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
    • ・信用補完者の信用状況の変化に関するリスク
      対象不動産の運用に関して、他者の信用を補完する機能を果たす者があるときはその者の信用状況の変化により、収益の減少、元本欠損または信用補完者の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
    • ・建物管理業務従事者の信用状況の変化に関するリスク
      対象不動産の建物管理業務委託先の信用状況により、収益の減少、元本欠損または建物管理業務委託先の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が発生することがあり追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
    • ・設計・施工会社等の信用状況の変化に関するリスク
      建物に瑕疵が発見された場合の求償先として建物の設計・施工会社の信用状況の変化により、収益の減少、元本欠損または設計・施工会社等の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
  3. ③その他のリスク
    • ・不動産税制変更による収益変動リスク
      対象不動産に適用される税制(固定資産税・都市計画税など)の変更により、収益の減少、元本欠損または増税等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。また、対象不動産の売買等に適用される税制(登録免許税・不動産取得税など)の変更により、対象不動産を処分する際にかかる税額等が増加するおそれがあります。
    • ・不動産の滅失・毀損・劣化に関するリスク
      対象不動産の滅失・毀損・劣化に起因して、収益の減少、元本欠損または滅失・毀損・劣化による再建築・修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。
      なお、対象不動産の建物については、経年による劣化(税法上の減価償却相当)等が別途あります。
    • ・不動産の瑕疵に関するリスク
      対象不動産の瑕疵に起因して、収益の減少、元本欠損または瑕疵の修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

租税の概要

売買益に対する課税、有価証券等から得る配当、利子等への課税が発生します。

手数料等について

当社の投資助言業務の手数料額は、助言の内容により、お客様と協議のうえ決定させていただきます。
※別途消費税及び地方消費税をご負担いただきます。

金融商品取引業協会に加盟している旨及び名称

当社の投資助言業務の手数料額は、助言の内容により、お客様と協議のうえ決定させていただきます。
※別途消費税及び地方消費税をご負担いただきます。

金融商品取引業協会に加盟している旨及び名称

加入協会:一般社団法人日本投資顧問業協会/一般社団法人第二種金融商品取引業協会

投資助言業に関する苦情処理措置及び紛争解決措置について

当社は、お客様からのご相談及び苦情に対して真摯に対応し、十分な説明責任を果たすとともに、迅速かつ適正に対応するため、「金融商品取引法」第37条の7に定める金融ADR(金融分野における裁判外紛争解決制度)の行為規制に対しては、以下のとおり対応いたします。

<お客様からのご相談及び苦情の窓口>
お客様からのご相談及び苦情は
「お客さま相談室」(03-3510-8018)または当社のホームページあてにご連絡ください。

<投資助言業務に関する苦情処理措置及び紛争解決措置>
当社が加入している「一般社団法人日本投資顧問業協会」が行う苦情の解決又はあっせんにより金融商品取引業務関連の苦情又は紛争の解決を図ります。

なお、同協会は、お客様からのご相談及び苦情について、公正・中立で実効的な解決を図るため、特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター(以下「あっせん相談センター」という。)に会員の金融商品取引業務に関する苦情及び紛争解決のためのあっせんを委託しており、受付窓口は以下のあっせん相談センターとなります。
当社は、お客様があっせん相談センターへ苦情解決の申し出若しくは紛争解決のあっせんの申立てを行い、あっせん相談センターより当社に通知のあった場合は、あっせん相談センターの定める規則に従いその解決に努めます。

お客様からのご相談、苦情及びあっせんの申立て受付窓口
〔特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター(FINMAC)〕
電話番号:0120-64-5005

下記パンフレットをご参照ください。

FINMACのパンフレット(PDFファイル)

FINMACのパンフレットはPDF形式にて掲載しております。

FINMACのパンフレット(PDF:956KB)
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