日経産業新聞フォーラム スペシャリストの智 CREカンファレンス2021-2022・レポート

　三菱地所リアルエステートサービスが協賛する恒例イベント「日経産業新聞フォーラムスペシャリストの智CREカンファレンス」。2年にわたるコロナ禍の影響は、企業を取り巻く環境や消費ニーズにどのように変化をもたらしたか。それに対応して日本企業はどのような戦略を実行してきたか。企業の競争戦略に詳しい内田和成氏に振り返っていただくPART1と共に、今後の不動産ビジネスの展望について、不動産研究のスペシャリスト・柳川範之氏と三菱地所リアルエステートサービス・大塚裕一部長によるテーマディスカションのPART2が行われました。本文中では、2021年秋に三菱地所リアルエステートサービスが取引先に実施した不動産市場動向調査アンケートの項目に基づいた内容が含まれます。
（モデレーター：経済キャスター・瀧口友里奈氏）

PART1 ポストコロナ時代の成長戦略動きを止めない世界経済に対し
日本経済は変化に対応する姿勢が不可欠

早稲田大学ビジネススクール 教授
内田 和成氏

グローバルビジネスは動き出している。
今こそ設備、研究開発、人材育成に投資すべき

──日本経済がコロナ禍に見舞われてから丸2年になりました。日本の企業はコロナ禍にどのように向き合ってきたとお考えですか。

　最初に申し上げたいのは、日本に閉じこもっていると、世界経済も停滞していると考えがちですが、実はそうではありません。世界経済はコロナ禍でも着実に動いている。これはGDP統計や貿易統計を見れば明らかです。もちろん、海外でもコロナと共に生きるウィズコロナではありますが、今をどう生き抜くかではなく、その向こうにあるビジネスをどうつくるかをすでに考えて動き出しています。日本企業にも変化にシームレスに対応する姿勢が求められていると思います。

──昨年秋に三菱地所リアルエステートサービスが実施したアンケートでも、企業の業績判断は悲観的なものからずいぶん改善されてきています。

　生活者の肌感覚と違って、コロナ禍において企業はそれなりにレジリエンス（回復力）を発揮し、プラスに転じているという印象です。もちろん、企業規模や業種によっての差はあります。アンケートに回答した企業の業績は順調ですが、中小企業、とりわけ飲食、エンターテイメント、旅行などの業種は大きな打撃を受けました。打撃を受けた企業は今日を生き抜くことを優先すべきですが、レジリエンスの高い大企業は、将来に向けた先行投資が重要になります。

　投資の対象としては、設備、研究開発、人材育成などが挙げられるでしょう。こうした時期だからこそ、企業のリーダーが将来を指し示すことが大切です。私が知っているある企業の経営トップは、1,000億円規模の赤字を出しながらも、表情は明るい。今がチャンスだと思って、新しいビジネスモデルを作ることに投資しているそうです。そういう社長がいる会社は大丈夫だと思います。

──もう一つのアンケート項目でも、今後の事業計画や組織の変化について、「現状維持」とする企業が多いとはいうものの、「新部署の設置や組織改革」「新規事業への投資」を検討する企業も増えています。

　変化や新たな投資について意識が高まっていることはよい傾向だと思います。ただ、日本企業は一般に目に見えているものをつくるのは得意なのですが、不確実なところで何かをつくりあげていくのは不得手です。投資もまた、確実な目算があるから投資するというのではなく、多少不確実であっても実験的に投資するぐらいの構えが必要でしょう。それは、コロナの前と後では、ビジネスのあり方が大きく変わったからなんです。

人々の行動様式の多様化は、事業構造の変化につながる

──企業を取り巻く環境や消費ニーズが変わったということですか。

　これまでは人が動くから経済は動くと考えがちでした。しかし、コロナ禍では必ずしも人が動かなくても経済は動くことがわかりました。例えば、消費行動の主流がリアル店舗からECに変わりました。エンターテイメントもメタバースのようなバーチャルなものが注目されるようになりました。働き方も変わりましたね。かつて在宅勤務は例外でしたが、今や当たり前です。
　ただ、オンライン会議だけだと、人々がきちんと働いているか、不正はしていないかというチェックが難しくなる。リスクマネジメントもリモートでやらなくてはならないという新たな課題も生まれました。
　消費者や社会の行動様式が多様化すれば、モノやサービスの流通構造も変わらざるをえません。メーカーがモノを作り、問屋や小売店にそれを流すという一方通行の流れは大きく変わるでしょう。メーカーは消費者が欲しいモノをつくることを、これまで以上に意識しなくてはなりません。製品のできる前に消費者がその会社や製品のファンになって出資する、クラウドファンディングを利用したプラットフォームもこれからますます伸びていくでしょう。

コロナだけの影響ではありませんが、人々の人生観が多様化していることにも注目すべきです。人生の中で何を大切にするか。お金か、仕事か、家族か、健康か、それぞれの年代によっても目標が変わってきます。単なる金儲けだけではなく、もっと世の中に役立つ仕事をしたいと思う人たちが増えています。仕事の選び方が変わる。社会に向けたパーパスが明確でない企業は、どんなに給料がよくて、成長していても人が集まらないようになるでしょう。
　多様な価値観を持った人が多様なステージで多様な働き方をしていく時代。企業もまた提供する価値の多様化を図らなければなりません。ますます人を中心にしたビジネスを考える必要がある。いわば資本主義から「人本主義」へ。そうした変化の潮目が来ていることをコロナ禍が教えてくれたように思えます。

「家・オフィス・中間形態」をセットで考えるという発想

──企業や働く人にとってのオフィスの価値も変わりますか。

　これまでは、会社は働く場所、家はくつろぐ場所と完全に棲み分けができていました。できれば家では仕事をしたくないのも、残業や休日出勤という概念も、働く場所が唯一会社だったから発生したわけです。しかし、今から見ると、こうしたオフィスのあり方はかなり偏ったというか、昔風の考え方だったということに気付かされました。
　夫婦共働き世帯で、共に在宅勤務になると、必ずしも通勤の便だけで家を選ぶ必要がなくなりますから、郊外の広い家に引っ越そうという話にもなります。
　一方、企業は出社する社員が減ったので、本社スペースも要らなくなるからコストダウンだと喜んでばかりはいられません。これからは、従業員が家にいても快適に仕事ができるように支援しなければならなくなります。
　私は、この先リモートワークが常態化しても都心のオフィスの価値は下がらないと考えています。いろんな意味で都心部は便利で快適ですからね。ただ、全社員が一つの箱に集まって、夜遅くまで仕事をするというスタイルが消滅することはたしかだと思います。
　つまり、家、オフィス、中間形態、この三つをこれからはセットで考えないといけないということです。中間形態というのは、例えばサテライトオフィスやシェアオフィスのようなものを指します。複数の企業が共同でリゾート地にサテライトオフィスを構えるといった形態がこれから増えるかもしれません。リカレント教育でビジネススクールに通ったり、自宅で通信教育を受けるという以外に、シェアオフィスで他企業の人と一緒に学ぶというスタイルもありでしょうね。
　ここで大事なことは、オフィスの形ではなく、オフィスの哲学です。企業は従業員にどんなふうに働いてもらいたいのか。どうすれば人々のクリエイティビティや生産性は高くなるのか。もっと真剣に考え、それに応じたオフィス環境を提供しなければならないのです。どんなベネフィットを与えると社員が気持ちよく働けるのか、会社を辞めないでいてくれるのか、そこを考えたいものです。
　他の会社がやっているからそれを真似するというのではなく、他社がこうならウチはこれで行く。むしろ、この時期だからこそ本社オフィスをより快適にリノベーションするのでもいいし、あるいは自らサテライトオフィス運営に乗り出したり、自社に適した社宅を完備するという発想があってもよいかもしれません。変化に対応したいろんなパターンを想定して、自社の個性を発揮するべきです。

PART2 2022年の不動産戦略データとコンサルティングを活用し、
ニューノーマル時代のCRE戦略を目指す

対談
東京大学大学院経済学研究科・経済学部 教授　柳川 範之氏
三菱地所リアルエステートサービス 企業不動産二部長　大塚 裕一

堅調な不動産取引。2021年度上期は前年同期を約4割上回る

──コロナ禍は不動産マーケットや不動産を活用する企業にどのような影響を与えたとお考えですか。

拠点移転、再編・統廃合などがCRE戦略の重要なポイントに

──昨年秋に、三菱地所リアルエステートサービスが実施したアンケートでは、不動産に係わる企業戦略としては、固定費の見直しや管理運営費の圧縮などがある一方で、拠点移転、再編・統廃合、オフィス縮小なども検討項目に挙げられています。

中長期的な不動産投資では、不動産の「主治医」に相談を

──2022年に、不動産関連の投資について留意しておく点はありますか。アンケートでは不動産関連の融資や投資について、積極的な意思表示が多くなっています。

不動産情報のデジタル化で何が変わるのか

──不動産のデジタルデータ活用という話が先にでましたが、この動きは不動産流通にどんな影響を与えると思われますか。

ニューノーマルに定石なし。
絶えざる変化にアジャイルに対応する

──「ベッドタウン」はいつか死語になるかもしれませんね。ニューノーマルの中で、様々なものが変わります。経営者はどこに目を向けるべきでしょうか。

掲載されているアンケート FLASH SURVEY REPORT PART.4 2021.12は、
下記のリンクよりお申し込みいただくと、全36ページダウンロードいただけます。