家を売るときには、まず査定を受け、売却の見込み額を把握することから始めます。その際、査定を受ける会社をどう探せばよいのか迷う方も多いようです。
実は家を売る方法には、不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介による売却」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取による売却」があるのをご存知でしょうか。どちらを選ぶかによって査定を依頼する会社を探すおすすめの方法は異なるので、まずは両者の違いを理解することが大切です。
この記事では、「仲介による売却」と「買取による売却」における、査定先を探すおすすめの方法をご紹介します。家を高く売るために知っておきたい査定時のポイントや注意点も解説しますので、家の高値売却にぜひお役立てください。
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家を売る際の売却査定はどこに頼む？仲介と買取で探し方が異なる
先にお伝えしたように、家を売る方法は「仲介による売却」と「買取による売却」の2種類があります。どの方法で家を売るのかによって、査定を依頼する不動産会社のおすすめの探し方は異なるので、まずは両者の違いを理解しておきましょう。
「仲介」による売却とは
「仲介」による売却とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主（主に個人）を探してもらう方法です。希望価格で購入してくれる買主を納得いくまで探せるので、相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買主を探す時間や内覧対応などの手間がかかります。
買主が見つかるまでには平均3カ月〜6カ月程度かかるので、急いで売る事情がなく、できるだけ高く売りたい方に向いている方法です。
「買取」による売却とは
対して「買取」による売却とは、不動産会社に直接買主となってもらい、買い取ってもらう手法です。
買取をする不動産買取会社はリフォームしての再販を前提としているため、売却価格は低くなる傾向があるのが特徴です。その代わり買主を探したり内覧に対応したりする手間と時間が不要になるので、スピーディーに売却できるのがメリットです。
早ければ1週間、通常1カ月程度で現金化できるので、手間なく迅速に家を売りたい方には「買取」での売却が向いています。
買取を視野に入れると選択肢が増える
家を売るときには「できるだけ高く売りたい」と考える方が多いことから、「仲介」での売却を念頭に置きがちです。実際査定額を比較すると仲介のほうが高いケースが多いため、よりその傾向が強くなります。
しかし仲介で出される査定額はあくまでも「3カ月程度で売れると見込まれる額」であり、売却額ではない点には注意が必要です。
その金額で売り出してもなかなか売れなければ値下げしなければならないこともありますし、売れるまでの維持管理費もかかります。長く売れ残ってしまえば、結果的に買取とそう変わらなくなることもあるのです。
その点、買取は「査定額＝売却価格」なので、売却額を早期に確定してスケジュールを立てやすいことがメリットです。「いつまでも売れない」リスクを避け、迅速に売却を終えられます。
そういった意味からも、家の売却に際しては、「仲介」による売却だけでなく「買取」による売却も視野に入れて考えるのがおすすめです。
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買取は仲介よりもどれくらい売却金額が安くなる傾向にありますか？
一般的には買取の相場は仲介の市場価格の7～8割が目安となると言われています。立地が良い、築年数が浅いなど好条件で人気の出やすい物件に関しては、それほど時間がかからずに売却できるケースが多いので、資金的な面からも「仲介」を選択したほうがよいでしょう。一方、築年数が古い物件や再建築不可の物件、不整形地の物件など、買い手が見つかりにくいとされている物件に関しては、「買取」を選択した方が売主の負担も少なくなるためおすすめです。
家を売る際の売却査定にかかる費用
家の査定にかかる費用は、依頼先によって異なります。支払う費用が適切であるか、目的に応じた依頼先を理解しておきましょう。
不動産会社に依頼する場合は無料
基本的に不動産会社の査定は、無料で依頼できます。不動産会社は、自社で売却を決定してもらうための営業活動の一環として、家の査定を無料で対応しています。
また、不動産会社に家の査定を依頼し、売却に至らなくても料金は発生しません。不動産会社は売主と媒介契約を結び、売却が決まった後に仲介手数料を受け取ることで売上を立てるためです。
売却を検討している段階であっても、売却する家の相場を知りたい場合は、査定を依頼するとよいでしょう。
不動産鑑定士に依頼する場合は有料
不動産鑑定士に家の査定を依頼する場合は有料です。不動産鑑定士は、法的効力をもつ不動産鑑定評価書を作成するため料金がかかります。
不動産鑑定評価書とは、遺産相続や離婚などで財産分与する際に裁判所や税務署へ証拠資料として提出できる書類です。鑑定評価書を作成するために、不動産鑑定士は国土交通省が定める不動産鑑定評価基準や過去の事例などを調査します（※）。
法律がかかわる場面においては、有料の不動産鑑定士に家の査定を依頼するのが適切です。
（※）「不動産鑑定評価基準」（国土交通省）
「仲介」で家を売るときにおすすめな査定依頼先
仲介で家を売るときには、不動産売却一括査定サイトを検討されている方が多いのではないでしょうか。
確かに一度物件情報を登録するだけで、複数社に同時に査定を依頼できる一括査定サイトは便利です。
しかし、できるだけ高く家を売りたいときには、担当者と直接マッチングされる「不動産仲介担当者紹介サービス」の利用をおすすめします。なぜなら高値売却できるかどうかは、仲介担当者の力量に左右されるからです。満足いく売却のためには、信頼できる仲介担当者と出会うことが大切です。
不動産仲介担当者紹介サービスとは
そもそも日本では家を売る場合、不動産会社は選べても仲介担当者を選ぶことはできません。これは不動産業界の構造の問題です。
この問題を解決するために生まれたのが、家を売りたい人と仲介担当者をマッチングする「不動産仲介担当者紹介サービス」です。
このサービスは日本国内でも非常に珍しく、TAQSIE（タクシエ）（運営：三菱地所リアルエステートサービス株式会社）がその一つです。
タクシエでは、美容師やかかりつけのお医者さんと同じように、大事な家の売却を依頼する信頼できる不動産仲介担当者を選べるサービスです。
売主の希望条件に合う買主をプロが見つけてくれる
前述のタクシエには、売主の希望条件に合う買主をプロが見つけてくれる「じっくりコース」というものがあります。
この「じっくりコース」では、物件情報を登録すると、対象エリア内で実績が豊富な3人の担当者と直接マッチングが可能です。
表示されたプロフィールや実績、顧客情報などを確認のうえ、相談する担当者を選べます。チャットでコミュニケーションを取りながら、担当者の人柄まで見極めたうえで売却を依頼できるので、ミスマッチがおこる心配も防げます。
「買取」で家を売るときにおすすめな査定依頼先
「買取」で家を売ることを検討するのであれば、ズバリ「買取専門」の一括査定サイトの利用をおすすめします。
一般の一括査定サイトは「仲介売却がメイン」のケースがほとんどで、「買取専門」のところはほぼないので注意が必要です。
「仲介売却がメイン」の一括査定サイトと、「買取専門」の一括査定サイトの違いを確認しましょう。
①の「仲介売却がメイン」の一括査定サイトは、仲介のみに対応している会社がほとんどで、買取できる業者はごく一部のみに限られるのが特徴です。イエウール（運営：株式会社Speee）やHOME4U（運営：株式会社NTTデータ・スマートソーシング）を代表に、数多くのサイトが存在します。
対して②の「買取専門」の一括査定サイトは、TAQSIE（タクシエ）（運営：三菱地所リアルエステートサービス株式会社）やカイトリー（運営：株式会社カイトリー）の2社が代表的なサービスとして挙げられるますが、まだ数は多くありません。
「買取」による売却で一括査定サイトを利用する際には、買取専門サイトを利用することが重要です。そうしなければ、「査定を依頼した会社が『買取』による売却に対応していなかった」「買取してくれる会社を探す手間と時間がかかりすぎる」となりかねないからです。この場合、スピーディーな現金化という「買取」の最大のメリットを享受できなくなってしまいます。
TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）とは
TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）とは対象エリア内で実績が豊富な3社の担当者から、3日以内に査定額（＝買取価格）が提示されるサービスです。
一般的な一括査定サイトのように、査定結果が出される期間が各会社に委ねられておらず、「最大3日」と定められています。「いつ結果が出るのかな」と気を揉む必要もなく、3日後には査定額を比較して訪問査定を依頼する会社を選ぶステップに進めます。
査定を受ける会社の担当者とは、チャットでコミュニケーションできるのも気軽です。しつこい営業電話がかかってきて不快な思いをすることもありません。
「仲介」でも「買取」でもTAQSIE（タクシエ）がおすすめなんですね！
TAQSIE（タクシエ）では、不動産会社だけではなく実績やプロフィールを確認しながら担当者まで選べます。大手不動産会社70社以上から厳選したプロのなかから、エリアや物件情報、依頼者様のご希望に合わせて最適な担当者を紹介するため、多くの不安を抱えやすい不動産の売却でも安心して任せられるでしょう。
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家の売却査定の基本的な流れ
家の売却査定は、まず机上査定を受け、それから訪問査定を受けるのが一般的な流れです。
机上
査定 | 不動産会社の担当者が、立地条件や物件情報など書類上のデータや過去の類似物件の取引事例を参考におおよその査定額を算出する方法。
簡易査定とも呼ばれる。 |
|---|
訪問
査定 | 書類上のデータに加え、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して物件の諸条件を確認したうえで正確な査定額を算出する方法。 |
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一括査定サイトや担当者紹介サービスのいずれも、最初におこなわれるのは机上査定であるのが一般的です。
もちろん、売却すると決めているのであれば、最初から訪問査定を受けても問題ありません。しかし少しでも高く売るためには、査定額を比較することが重要です。とはいえ多数の会社の訪問査定を受けるのは、対応の手間と時間がかかり大変です。
そのため複数社の机上査定をまず受け、出された査定額を比較して、訪問査定を受ける会社を選ぶことをおすすめしています。
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家を高く売るために知っておきたい査定時のポイントと注意点
家をできるだけ高く売るために、査定を受ける際にできることはあるのでしょうか？
相場を把握しておく
査定を受ける前には、売却相場を把握しておくことをおすすめしています。相場を知らないまま査定を受けてしまうと、出された査定額の妥当性を評価できないためです。
相場を把握する方法はいろいろありますが、AI査定を受けると簡単なのでおすすめです。
AI査定はすぐにシミュレーション結果が出る
AI査定とは、過去の取引情報をもとにして、AIが査定額を出す方法です。AIの発達と共に、近年急速に普及しました。
AI査定であれば、物件情報を登録するだけで、その場で簡単にシミュレーション結果が出るので利用してみるとよいでしょう。とくに同じ物件内や近隣に類似物件が多いマンションでは、比較的高精度の査定額が出されます。タクシエでもAI査定をおこなっていますので、ぜひシミュレーションしてみてください。（一部不対象地域あり）
複数社の査定を受ける
中古住宅に「定価」はなく、出される査定額は不動産会社によって異なります。そのため家を高く売りたい場合は、査定額の比較が欠かせません。
とくに「査定額＝売却額」となる「買取」では、必ず複数社の査定を受けることが高値売却の秘訣です。その点タクシエなら、対象エリアの買取実績上位3社から自動で査定額が出されるので効率的です。
なお、仲介の場合は査定額はあくまで見込み額であり、その金額で売れるとは限らない点は注意しましょう。最終的に高値で売却できるかどうかは担当者の力量に大きく左右されるため、担当者選びを重視して売却依頼先を選ぶことが重要です。
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具体的に何社くらいの査定を受けるのがおすすめですか？
依頼先が多すぎても少なすぎてもデメリットが多くなるため、3〜4社程度を目安に査定を受けるとよいでしょう。不動産会社の中には、自社を選んでもらうため極端に高い査定額を提示して興味を引こうとする会社もありますので、複数の会社から査定を取り、相場感を把握することが重要です。そして、出された査定額についてはその根拠について納得するまでしっかり説明を受けましょう。
匿名査定は参考程度に留める
AI査定などの匿名査定で算出した金額は、参考程度に留めましょう。匿名査定では、現地調査によってわかる建物の状態や周辺環境などの情報が反映されていないため、正確性に限界があります。
そのため、匿名査定は家の売却を迷っている段階で、おおよその売却価格の相場を知りたいときに活用するのがおすすめです。
相場を把握したうえで、より正確な査定額を知りたい場合は、不動産会社による訪問査定を受ける必要があります。
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査定前にリフォームしない
「少しでも査定額を上げたい」と考え、リフォームを検討する人がいます。しかし家の査定額は立地条件や築年数に強い影響を受ける一方、内装の状態に大きく左右されることはありません。
せっかくリフォームしても査定額は高くならず、かけた費用を回収できないケースがほとんどなので、まずはそのままの状態で査定を受けたうえで、担当者に相談することをおすすめします。
とくに買取は、リフォームしての再販が前提となっているため、リフォームは不要です。劣化が進み売れるか心配な場合は、買取も含めて相談するとよいでしょう。
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セールスポイントは積極的に伝える
売りたい物件のセールスポイントは、査定時に積極的に伝えましょう。たとえば目の前に大通りがあるものの、防音性能が高いので家のなかは静かであることなどは、実際に住んでいる人にしかわからない情報です。
また定期的にリフォームするなどきちんとメンテナンスされてきた家は、よい状態にあると評価される可能性があります。これまでの修繕の記録をまとめておくのもおすすめです。
瑕疵（かし＝不具合）は隠さない
雨漏りやシロアリ被害などの不具合を「査定額が下がるから」と考えて隠すのは避けましょう。
とくに仲介による売却では、売主は瑕疵担保責任を負います。これは売主が買主に対して負う「契約書に記載された通りの家を引き渡す」責任です。売却後に契約書に記載されていない不具合が発覚すると、場合によっては賠償責任を問われたり、契約解除を求められたりするリスクがあります。
なお不動産会社が買主となる買取による売却には、瑕疵担保責任がありません。ただし不具合があるのを知っていたのに隠していることがわかると、心象が悪くなる可能性があります。把握している不具合は、正直に伝えることが大切です。
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家の無料査定で起こりやすいトラブル
家の無料査定で起こりやすいトラブルには、以下などが挙げられます。
- 多くの営業電話がかかってくる
- 査定を断られる
- 相場よりも極端に高い査定額を提示される
それぞれの内容について解説します。
多くの営業電話がかかってくる
個人情報を開示する無料一括査定を利用すると、複数の不動産会社から営業電話がかかってくることも珍しくありません。多くの不動産会社は、売主と媒介契約を結びたい意図があるため、営業電話をかけて売主へアプローチします。
一人の売主を複数社で取り合うため、熱心な営業電話に悩まされることもあるでしょう。
家の売却時期が未定の場合は、不動産会社からの営業電話があったときにその旨を明確に伝えると、しつこい営業をされにくくなります。
査定を断られる
不動産会社の判断によっては、無料査定を断られることがあります。費用対効果が低い物件の場合、不動産会社にとって媒介契約を結ぶメリットがないためです。
たとえば以下のような家は、査定を断られることがあります。
- 築年数が古すぎる
- 権利関係が複雑
- 確定測量図などの査定に必要な書類がない
売却の難易度が高い物件の場合は、複数社に査定を依頼したり不動産売却支援サービスを利用したりするとよいでしょう。
相場よりも極端に高い査定額を提示される
無料査定では、相場からかけ離れた高い金額が提示されるケースもあるため注意が必要です。媒介契約の獲得のために相場より高い金額を提示し、売主を確保しようとする悪質な不動産会社も存在します。
相場よりも査定額が高いからとの理由だけで媒介契約を結ぶと、なかなか買い手がつかず値下げせざるを得なくなり、希望していた金額で家を売却できない可能性があります。
不動産会社から査定額を提示されたら、金額だけでなく査定の根拠についてもしっかりと確認することが重要です。
家の売却査定を受けるまでに把握してきたい項目
査定を受けるときには、以下の情報を把握しているとスムーズです。
家の基本情報
築年数や家の延床面積など家の基本的な情報は、机上査定を受ける際に必要です。一括査定サイトやAI査定を活用するときでも、基本情報の入力項目が多いほど、より正確な査定額が出されます。
登記済権利証があれば、手元に用意しておくとスムーズに入力を進められます。
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住宅ローンの残高
住宅ローンが残っている場合、売却額や手元の資金を充当しての抵当権抹消が売却の条件になります。抵当権とは、住宅ローンを貸し付けている金融機関が、万一返済が滞ったときに備えて担保とする権利です。抵当権がついている物件はいつ競売にかけられるかわからないため、基本的には売却できません。
住宅ローンの残高は、金融機関から毎年送られてくる残高報告書などを探しておくとよいでしょう。見つからない場合は、借り入れしている金融機関に残高証明書を発行してもらえます。
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修繕履歴
家の査定に備えて、修繕履歴を把握しておきましょう。家の修繕履歴は、家の品質や維持状況を示すものであり、不動産会社から適正な評価を受けるために重要です。
たとえば、雨漏りの修繕やシロアリ駆除、外壁塗装などの履歴は、定期的な維持修繕を実施している証明になるため、査定に良い影響に働く可能性があります。
精度の高い査定を受けられるよう、修繕内容や点検結果などが記載された書類を事前に用意しておきましょう。
所有権の所在
基本的に不動産は、登記簿上の所有者しか売却できないと決まっています。そのため誰が所有権を有しているのかを把握しておく必要があります。
とくに代々相続してきたような家は、長年相続登記がされておらず、権利関係が複雑になっているケースが少なくありません。どのようになっているかわからない場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産は登記簿上の所有者だけが売却できますので、所有権が正しく登録されていないとそもそも売却手続きが進められません。特に、相続物件などでは登記が未了だったり、複数人で共有していたりする場合、所有権の整理には時間がかかるため、最初に確認しておくとよいでしょう。
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家を売るときには査定を受ける必要があり、適切な依頼先は「仲介」で売るのか「買取」で売るのかによって異なります。「仲介」なら担当者と直接マッチングできる担当者紹介サービスを、「買取」なら買取専門の一括査定サイトを選ぶと効率的に査定を受けられるのでおすすめです。
タクシエなら、仲介実績豊富な担当者3人とマッチングされる「じっくりコース」、買取実績上位3社の査定を申し込める「スピードコース」の2つがあります。仲介にも買取にも対応できますので、ぜひ利用をご検討してみてください。
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
