埼玉県の魅力をわかりやすく、ときにシニカルに、SNSで発信し続ける「すんで埼玉」こと岡野周平さん。県内に謎の看板を次々とつくり自社をアピールするという一風変わった集客手法で話題となっている株式会社すんでの代表取締役です。不動産仲介業で成長してきた株式会社すんでが、不動産買取再販業に進出するとのことで、「不動産買取とは？そもそも何？」「買取に向いているエリアや物件属性は？」など、一般的な不動産買取について、またなぜ同社が今、買取業に進出するのか、その狙いについて聞いてみました。
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「株式会社すんで」が買取再販業に参入した背景とは
まず、自己紹介をお願いします。
株式会社すんで、代表取締役の岡野周平と申します。
Xなど、SNSでは「すんで埼玉」というアカウント名で発信活動しています。当社の事業は2つあり、1つが住まい相談の「すんで」というITプラットフォームを作っています。もう1つが不動産事業、仲介や買取再販のいわゆる不動産業者として売り上げを作っています。
今までは不動産業者として、主に仲介業を行われていたと思いますが、買取再販業に進出した背景を教えてください。
弊社は現在、川口市内の築30年弱の物件を買い取り、リフォームをかけて、今まさに販売準備中です。
背景としては、約3年間、埼玉を中心にSNS発信や不動産仲介業を行っている中で、不動産業者が買い取ってリフォームをして販売している「再販物件」がローコストで画一的な物件が多いと感じたことがきっかけです。郊外エリアを検討されるお客様の中には、予算ありきでエリアを選んでいる方ばかりではなく、予算ももうすこし伸ばせる人もいるのではないか。そこで、床材や扉など一つひとつの材料をグレードが高いものを使った再販物件に挑戦してみたくなりました。
こだわりがある人は、自分で自由にリノベーションしたいですよね。
でも、自分で床材を選ぶなどの手間はかけたくないけど、ちょっと内装のいい物件を買いたいというお客様もいるのではないか？ と。
「ちょうどいいものをつくりたい」と、このマーケットに「こういう商品を入れたらはたして売れるのか、実験をしたい」という個人的な欲求もあります。
すんで社が買取再販で扱っていく物件はマンションですか？
マンションです。一戸建ての買取は、競合が少ないという魅力はありますが、僕らはまだ4期目ですから、会社法人としてリスクが取りづらいんですよね。
一戸建てはブラックボックスの要素があり、例えば、事前調査ではわからなかったけど、シロアリの害がある、建付けが悪く傾いているなど、根本的な問題がある物件を買い取ってしまうリスクを考えてしまいます。
マンションのほうがリスクは低く、その分ライバルも多いのですが…僕らはSNSやメディアを持っていますから、集客力・販売力という強みがあります。
不動産仲介と不動産買取の違いとは？
ありがとうございます。では、一般的な不動産買取についてうかがっていきます。まず、不動産仲介と不動産買取の違いとはなんですか？
不動産仲介と買取の決定的な違いは、買取は、基本的には不動産業者が買うといういうことですね。スピード感をもって、現金または銀行からお金を借りて物件を買わせていただく。仕入れた物件を、リフォームして、また販売するという流れです。
一方、仲介というのは一般のお客様が買うことが多い。築浅の物件であれば、大幅なリフォームはせずにそのまま住むケースが多いですね。
不動産の買取の場合、業者が買うわけですね。その場合、売却価格が安くなるのじゃないかと考えてしまいますが、売り手側にメリットはありますか？
おっしゃる通りで、一般的に買取は仲介よりも安くなるケースがほとんどじゃないでしょうか。それでも買取はメリットもあります。一番大きな点をあげるとしたら、僕は「安心感」だと思っています。
例えば、一般の方へ古い状態のマンション、戸建てを売ってしまうと、不具合があったときなどに、細かく説明しないといけなかったり、あとでトラブルになったりするケースが多く、手間がかかります。
一方で業者買取の場合は、例えば契約不適合責任を免責するケースもありますし、「何があっても文句を言いませんし、現金で早く買いますよ。」というところがメリットになります。
また、ペットを飼っていて室内が傷んでいたり、残置物があったりしても、業者だったらもうそのままでいい、全部置いていいことになることも多いので、売却活動に手間がかかりづらいというのもあります。
仲介は、内見対応で毎週末潰れてしまうなど面倒くさいことも多いのですが、それも不要になります。
また「売却活動の期間が短い」のもメリットです。売れるまでは誰もが不安ですから、短いのはストレスがなくいいことです。
３つめの利点としては、「仲介手数料がかからない」という点ですね。仲介で一般の人に売却すると仲介手数料がかかります。買取業者に直接売却すると手数料はかかりません。ただ、現状ではあまりメジャーではないですね。家を売りたい方が買取業者に直接連絡することは稀でしょうから。
気をつけないといけないのは、買取は一社のみの見積もりだと、「買い叩かれてしまう」可能性があるところです。買取業者によっても、得意不得意がありますから、不得意な物件にあたると、価値を下げて買取査定してしまう可能性もある。
売主が直接買取業者と連絡が取れるTAQSIE（タクシエ）のサービスについて
TAQSIE（タクシエ）のサービスでは売主が直接、複数の買取業者とやり取りができて、一斉に買取価格を伝えていただきます
おー！すごいですね。仲介の一括査定の仕組みとは違い、買取は入札のようですから、出した金額がそのまま買取になるので健全といえます。
翻訳係というか、ある種、客観・中立・独立性を持った仲介業者が間に立たないので、ある程度、売主様も情報の感度はすぐれている人が向いています。
案外、持っている物件に対する適正な価格ってわからないものですから、マーケットに出して、複数社に買取査定してもらうというのは、今後の納得のために大事なステップな気もします。そのときに一社より複数社のほうがいいです、私も含めて業者は、ライバルがいなければ、なるべく安く買って高く売りたいに決まっていますからね（笑）
不動産買取に向く物件とエリアは？
岡野さんが考える不動産買取に向いている物件とはどんな物件ですか？
一般消費者の方が敬遠してしまうかもしれない物件です。
具体的には以下の状態が一つでも当てはまる物件ですね。
・築年数が経っている
・室内の状態がそのまま住むには古い
・広い敷地を持っている戸建て
・借地権
・建物が特殊
・有名な駅でも駅から離れている
・大量の荷物があったり、ペットを飼っていて臭いの問題がある
といった物件です。
例えば、仲介をしていると、築20年くらいで、見学されるお客様の反応が鈍くなる印象があります。いくらリフォームできるとしても、その部屋で住むイメージが湧きにくいですよね。逆に築浅の物件なら、そのままの状態で住むよというお客様も多いですから、仲介のほうが高く売れる可能性があります。目安としては、築20年前後が仲介と買取の別れ目、と言えるかと思います。
また、広い敷地の戸建ては、そのままの広さだと買い手が見つかりにくい場合があります。その場合、土地を分割して売るという選択ができる買取業者に買ってもらうのも一手かと思います。
物件の属性のお話がありましたが、エリアはどうでしょうか？ 不動産買取に向いているエリアを教えてください。
もちろん、取引が成立するエリアであることが大前提ですから、埼玉県で言えば、県南エリア。特に、都心に直結している路線の駅近物件。これが向いています。条件としてはシンプルですね。もちろん、大宮以北でも、駅からそれほど遠くないけど、戸建てで土地面積が広いなど、用地の需要と一般消費者が敬遠してしまう要素が重なっていると、向いているところもあります。
逆に、埼玉県の中でも特別なエリア、例えば浦和、大宮の駅近など「どうしてもそこに住みたい」と指名買いする方がいらっしゃるエリアでは、物件の古さよりもエリアの魅力が勝っていますから、一般の方向けの仲介で売りに出す方が向いています。
先程、県南＋都心直通路線といいましたけど、具体的な名前をいくつか上げると、つくばエクスプレスの三郷や八潮、伊勢崎線でいえば草加。それに川口や戸田といった物理的に東京に近い場所は買取に向いています。
埼玉県の県南部ではない不動産買取の成功は難しいですか？
ポイントは共働き夫婦が東京へ無理なく通勤できるエリアがどこまでか、これが結構重要かなと思っています。夫婦ともに、北浦和から毎日東京へ通いますというご夫婦は決して多くない。ご夫婦の1人は新橋に通勤していて、もう1人は大宮で働いている、そういうハイブリッドタイプ的なご家庭が多い気がしますね。
共働きの年収によって購入できるエリアがまったく変わる、東京勤務が夫婦ともに可能なエリアの価格が伸びる、査定金額や買取金額が高くなる。そういうイメージです。昔からのアドレスの地位よりも、東京の勤務先に直通、短時間で行けるエリアの価値が高くなっています。
もちろん、少し離れたところでも駅から近ければ成り立つところも点在しますから、まずは悩む前に出してみるのがよいかなと。
エリアに関しては、埼玉だけではなく、千葉も大枠は同じだと思います。
エリアとか物件の特性に応じて、戦略は非常に変わってくるので、そのマーケットをよく知っている人と一緒に売却活動していくことが重要です。
仲介も買取も両方聞けるTAQSIE（タクシエ）さんのようなプラットフォームは、エリアの特性をよくご存知の担当者を直接紹介いただけそうなので、いいですね。
大変参考になりました、岡野さんのリフォームが入った買取再販物件にも期待しています。
ありがとうございます（笑）。でも、どんなに素敵なリフォーム内容だとしても、やはり場所が全てです。場所と価格ありきですね！
これからのご活躍にも期待しています、本日はありがとうございました！
