不動産を売却するにあたり、売却後の確定申告が不要になるケースを知りたい方もいるのではないでしょうか。
確定申告が不要になるかどうかは、譲渡所得額と所得税額によって変わります。確定申告を怠るとペナルティが課される可能性があるため、申告が必要・不要な基準を把握しておくことが大切です。
本記事では、不動産売却後の確定申告が不要になるケースを解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産売却後の確定申告が不要になるケース
- 不動産売却後に確定申告が必要なケース
- 不動産売却後に必要な確定申告を怠るとどうなるか
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不動産売却後の確定申告が不要になるケース
不動産売却後の確定申告が不要になるケースは、以下のとおりです。
- 譲渡所得額が0円もしくはマイナスの場合
- 譲渡所得と他の所得の合計が20万円以下の場合
- 所得税額が0円になる場合
それぞれの内容を解説します。
譲渡所得額が0円もしくはマイナスの場合
譲渡所得額が0円もしくはマイナスの場合、確定申告は不要です。不動産を売却した際の譲渡所得額は以下の計算式で算出します。
譲渡所得額＝売却価格ー（物件の取得にかかった費用＋物件の譲渡にかかった費用）－特別控除 |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
たとえば、売却価格が3,000万円、売却した不動産の購入価格（取得費）が2,900万円、売却の際にかかった仲介手数料や印紙税など（譲渡費用）が100万円の場合、譲渡所得額は0円になります。
特別控除を引く前の金額が0円もしくはマイナスになれば、確定申告をする必要はありません。
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譲渡所得と他の所得の合計が20万円以下の場合
特別控除を差し引く前の譲渡所得額がプラスの場合でも、以下の条件を満たせば確定申告が不要になります。
- 譲渡所得と他の所得（年末調整済の給与所得と退職所得を除く）の合計が20万円以下である
- 給与所得者で年末調整を受けている
参考：「確定申告が必要な方」（国税庁）
たとえば、年間の給与が600万円で譲渡所得額が15万円の場合、会社で年末調整を受けていれば確定申告をする必要はありません。ここに配当所得や雑所得など他の所得が6万円加わると、譲渡所得との合計が21万円になるため確定申告の義務が生じます。
所得税額が0円になる場合
譲渡所得が20万円を超えても所得税額が0円になる場合、確定申告は不要です（※1）。社会保険料控除や生命保険料控除など所得控除の合計額が、所得額の合計を上回ると所得税額が0円になります。
なお、ここまで紹介した確定申告が不要なケースに該当する場合、確定申告の代わりに住民税の申告が必要になる可能性があるため注意しましょう。住民税の申告は、1月1日時点で住所登録をしている市区町村に提出します（※2）。
確定申告が不要な場合は、市区町村の住民税担当課に住民税申告が必要かどうか問い合わせましょう。
（※1）「確定申告が必要な方」（国税庁）
（※2）「地方税法」（デジタル庁）
不動産売却後に確定申告が必要なケース
確定申告が不要なケースに該当しても以下のような特例を適用する場合、確定申告が必要です。
- 3,000万円控除の特例
- マイホームの売却による譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
3,000万円控除の特例とは、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です（※1）。
また、マイホームの売却で譲渡損失（譲渡所得がマイナス）が発生した際は、一定の要件を満たすと損益通算および繰越控除の特例が適用できます。
譲渡損失を給与所得や雑所得などの所得から控除（損益通算）でき、控除しきれなかった金額は売却した年の翌年以降、3年間にわたり繰り越せます（※2）。
これらの特例を適用するならば、譲渡所得や所得税額が0円になる場合でも確定申告をしなくてはなりません。
（※1）「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
（※2）「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（国税庁）
不動産売却後に確定申告が不要だと思い、何もしないとどうなる？
不動産売却後の確定申告が不要であると勘違いして何もしなかった場合、ペナルティを課せられる可能性があります。ここでは、必要な確定申告を怠るとどうなるのかについて解説します。
税務署に調査される
確定申告をしないまま放置していると、税務署から調査を受ける場合があります。税務署は不動産の登記移転の情報を確認して、誰がいつ不動産を売却したかを把握しているからです。
調査の対象になると、確定申告の期限後に税務署から封書や電話で確認の連絡がきます。税務署の調査により申告が必要なことが発覚すると、ペナルティが課される可能性があります。
無申告加算税や延滞税が課される
必要な確定申告を怠ると、本来納めるべき税金に加えて無申告加算税や延滞税が課されます。
無申告加算税は、確定申告を期限内に行わなかった場合に課される税金です。納付すべき税金に5〜30％の割合を乗じた金額を納めます。申告するタイミングで以下のように税率が変わります。
申告のタイミング | 納付すべき税金に乗じる割合 |
|---|
税務署から調査の事前通知が届く前 | 5％ |
税務署から調査の事前通知が届いた後 | 10～25％ |
税務署の調査を受けた後 | 15～30％ |
参考：「確定申告を忘れたとき」（国税庁）
また、本来の納付期限の翌日から納付する日までの日数に応じて、延滞税が日割りで加算されます（※）。
（※）「延滞税について」（国税庁）
特例が適用できなくなる
確定申告を怠ると、特例が適用できない可能性もあります。特例の適用要件に「期限内に確定申告すること」が含まれているケースがあるからです。
たとえば、マイホームの売却による譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を適用するには、必要書類を添付して確定申告書を申告期限内に提出する必要があります（※）。
申告期限をすぎると損益通算や繰越控除ができなくなり、納めるべき税金が増えてしまいます。
（※）「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（国税庁）
不動産売却に伴う確定申告の必要書類
不動産売却による確定申告で必要な書類は、以下のとおりです。
書類 | 取得先 |
|---|
確定申告書（第一表～第三表） | 税務署の窓口で受け取る、もしくは国税庁のホームページから印刷する |
譲渡所得の内訳書 | 税務署の窓口で受け取る、もしくは国税庁のホームページから印刷する |
購入時の売買契約書の写し | 購入時に不動産会社から受け取る |
売却時の売買契約書の写し | 売却時に不動産会社から受け取る |
取得費や譲渡費を確認できる書類（領収書など） | 各種支払い時に受け取る |
本人確認書類（マイナンバーカードや健康保険証など） | 各種担当窓口で発行する |
参考：「令和6年分譲渡所得の申告のしかた」（国税庁）
特例を適用する場合は、追加の書類が必要になるケースもあります。特例ごとに必要書類は異なるため、早めに確認しておきましょう。
▼関連記事
不動産売却による確定申告の必要書類は？特例の適用を受ける際や相続の場合も解説
不動産売却後の確定申告は自分でできる？
不動産売却後の確定申告は自分でできます。ただし、書類の準備や複雑な計算をしなくてはならないため専門知識が必要です。
特例を適用する場合は、売却した不動産が適用要件に該当しているかを確認しなくてはなりません。書類に不備があり特例が適用できなくなる可能性もあるため、不安な方は税理士に依頼しましょう。
不動産会社によっては、税理士に無料で税金の相談ができるサービスを提供している場合があります。不動産売却の依頼先を探す際に、サービス内容を確認しておくとよいでしょう。
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不動産売却後の確定申告は、譲渡所得が0円以下の場合や給与所得者で譲渡所得を含めた他の所得合計が20万円以下の場合などは不要となります。
しかし、これらのケースに該当しても3,000万円特別控除や譲渡損失の損益通算などの特例を適用する場合は、確定申告が必要です。確定申告には多くの書類が必要になり、計算も複雑なため、不慣れな場合は税理士への相談も検討しましょう。
不動産を売却する際は確定申告が不要なケースを把握するだけでなく、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。丁寧なサポートを受けられ、スムーズに売却活動を進められる可能性が高まります。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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