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正しい不動産の価値を知る「不動産鑑定」。 いつどんなときに活用するのか?

2019.09.12

所有する不動産の価値を正しく把握していなければ、売買や賃貸借など、不動産をうまく運用することは難しい。その「不動産の正確な価値」を知る方法の一つが、不動産鑑定だ。不動産鑑定では、国家資格である不動産鑑定士が、国の定める「不動産鑑定評価基準」と物件の条件を照らし合わせて価格を算定する。具体的にどのような時に不動産鑑定を頼むのか、また不動産鑑定の概要と業務の流れを具体的に解説しよう。


不動産会社が行う「査定」と「不動産鑑定」の違いとは?

不動産の価値を決定する際に行われる「査定」と「不動産鑑定」は意味がまったく異なるので、違いを明確に覚えておく必要がある。
まず、「査定」は不動産所有者が売出価格を決める際の参考にできるように、不動産会社が行うサービスだ。査定の基準は不動産会社によってまちまちであり、法的効力もない。また、査定価格には不動産会社の営業要素が含まれる場合もあるため、複数の不動産会社で査定してもらうと異なる結果が出ることも珍しくない。
これに対して「不動産鑑定」は、国家資格を保有する不動産鑑定士が独占業務として行うもので、国の統一基準に基づいて不動産の価格を算出する。「不動産の鑑定評価に関する法律」でも、「不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる」と定められている。そして、不動産鑑定士が調査・分析の上作成した「不動産鑑定評価書」は、裁判所や税務署などの公的機関において重要な立証資料となるため、不動産鑑定士には高度な専門性が求められ、また鑑定の内容について法的な責任を負う。基本的には法で定められた基準で鑑定するため、そこで出される評価も同じような内容になる。そして、当然不動産会社が実施する査定とは違い、不動産鑑定には費用がかかる。三菱地所リアルエステートサービスでも、不動産鑑定評価を実施している。

どんなときに不動産鑑定を頼むのか?

不動産鑑定は、不動産の適正な価格を法的基準に則って不動産の正確な価値を評価する。そのため、「相続」「不動産売買」「会計処理」など公的機関や企業などが関係する手続きが必要になった時に行われることが多い。
最も多いのは、不動産を売買する際の適正価格を知りたいというケースだ。適正価格を調査することによって売買相手との交渉にも法的な根拠をもって臨むことができる。
また、担保として不動産を利用する際に鑑定を依頼することがある。その場合には、該当する不動産が担保として適切かどうか、どの程度の金額の融資が適当かなどを判断する資料にもなる。ちなみに賃貸物件の場合は、土地の価格だけではなく、入居率や収益性も「価値」を左右する。
そして、相続で遺産を均等に分ける目的、離婚をする際の財産分与、親族間で不動産を売買する場合などでも不動産鑑定が行われ、きちんとした権利調整ができる。裁判に至った場合にも用いることが可能だ。
法人では、法人とその経営者の間で不動産を売買する場合に行われることもある。経営者個人が所有する不動産を自ら経営している法人に売る際、適正価格よりはるかに安い金額で売れば、脱税が可能だ。この行為を防ぐために、不動産鑑定が行われる事例がある。経営者と法人間の不動産取引時に不動産鑑定書をつけることで、適正な取引である証拠となるのだ。
最近注目されることが多い不動産の証券化だが、ここでも鑑定評価が必要となってくる。不動産証券化では現物不動産の取得、または譲渡の際には不動産鑑定士による鑑定評価が義務付けられている。この鑑定評価は投資家の保護を第一の目的として行われ、その鑑定結果は利害関係者へ影響力が大きい。
さらに、これまでの企業会計において、不動産の資産評価は、取得時の取得金額が基準となっていたが、2005年から全面的に不動産の時価評価が導入された。時価評価とは、取得時でなく調査時点での不動産の価値の評価である。調査時点での評価を加えることで、時間の経過によって不動産という資産の価値がどれだけ変化したかを会計に反映させることができる。この時価評価による会計を行うためにも、不動産鑑定が必要になる。不動産を所有する企業では、今まで以上に、不動産鑑定を行う機会が増えるだろう。

不動産鑑定士が行う業務とは?

不動産鑑定を出すために不動産鑑定士が行う業務は、鑑定をする不動産物件へ出向いてチェックリストをもとに実地調査を行い、実際の状態を確かめることから始まる。その上で、法務局や役所などの公的機関に出向いて過去の取引事例の調査や各種法令の確認、場合によっては地元不動産業者へヒアリングを行うなど、書類だけでは分からない情報も入手する。そして、情報が集まったら、分析・検討を行い、規定の評価手法を用いて鑑定評価額を決定する。この時、必要に応じて他分野の専門家を交えることもある。評価額が決定したら、不動産鑑定評価書を作成・納品し、業務は完了する。

不動産鑑定によって不動産が正しく評価され、所有者及び購入希望者の適切な取引を推進する。また、不動産や投資用不動産、賃貸物件など、不動産の売買においては不動産の規模や金額にかかわらず、不動産鑑定士による鑑定を受けることが肝要だと言える。まずは、信頼できる不動産会社に相談してみることを検討してみてもいいだろう。そして、その結果をふまえて売買の検討を行うべきだろう。
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