SOMPOリスクマネジメント 寄稿コラム 第2回 企業不動産に潜在する遵法性リスク
~工場の場合~

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目次

概要

SOMPOリスクマネジメント 寄稿コラム「第1回第2回 不動産価値向上のために把握すべきリスク情報」に示したように企業が保有する不動産には多数のリスクが潜在していますが、一概に不動産と言っても、その種別(用途)・類型(土地・建物の別)の組み合わせは数多くあります。本コラムでは製造業を主とする企業の保有工場を対象として、そこに潜在する遵法性リスクについて2回に分けてご紹介します。第1回は不動産リスクのうち工場に係る遵法性リスクに関する総論的な内容、第2回は建築基準法に関する概要と個別の規定について具体例を交えた各論的な内容としています。今回は第2回・各論のご紹介です。

第1回はこちら>

不適合箇所の具体例

第1回・総論で既述した通り製造業を主とする企業の保有工場には遵法性リスクが潜在し、火災などにより顕在化した際には企業経営に極めて大きな影響を及ぼすことがあります。
本章では、特に建築基準法に関連する不適合箇所の具体例について第1回の「建築基準法の構成」の分類に基づき以下詳述します。

統括的規定(制度規定)

付属建屋の増築

工場建屋本体に接続した庇・下屋、工場建屋から独立した倉庫・駐輪場など、工場建屋の確認申請において審査された設計図(以下、「確認申請図」)に記載されていない小規模な建屋が増築されていることがあります。
一般的な柱・梁・屋根から構成される建物のほか、工場生産の物置・ユニットハウス・コンテナやテント屋根の構築物もよく見られます。設置者のなかには、「土地に定着しない構築物は建築物に当たらないので、確認申請は不要」という認識から、あえて地盤に固定しないといったケースも見られますが、一般的には「随時かつ任意に移動できない状態」であれば土地への定着性が認められると解されるため建築物に該当すると判断されます。当然ではありますが、基礎を設け適切に地盤に緊結しない場合、地震・風圧などの外力に脆弱であり極めて危険と言えます。
また、工場は防火地域・準防火地域以外の地域に建築されることが多く、床面積が10㎡を超える建築物の増築を行う際は確認申請が必要となります。ただし、この「床面積10㎡」の解釈については「1つの建築物で10㎡を超える」ほか「複数の建築物の床面積の合計が10㎡を超える」場合も含まれるケースがあり注意が必要です。さらに、確認申請が不要であっても建築基準法に適合させる必要があることにも留意すべきです。

中2階(メザニン)

工場の内部に鉄骨造の床、いわゆる中2階(メザニン)を設け、物品の保管や作業床として利用しているケースが見られます(図1)。このような中2階については、その規模・形態・用途などによって階数・床面積に算入される場合があります。
一例として、機械設備まわりに設置される保守点検用の床は、一般的に階数・床面積に算入されませんが、荷物の保管や生産作業など保守点検以外の用途に転用することにより階数・床面積に算入される可能性があることに注意が必要です。

さいたま市消防局,“消防用設備等に関する審査基準2019”.さいたま市HP,https://www.city.saitama.lg.jp/001/011/014/004/005/p030832_d/fil/03yukamennseki.pdf,(アクセス日2024-5-27).

図1 中2階(メザニン)

用途変更

床面積200㎡を超える特殊建築物用途への用途変更を行う場合、確認申請が必要となります。
当初、工場であった床面積200㎡を超える室を生産工程と関連のない倉庫として使用する場合、倉庫は特殊建築物に当たるため確認申請が必要となるケースがあります。逆に当初、倉庫であった床面積200㎡を超える室を工場として使用する場合、工場は用途変更確認申請を要する特殊建築物には当たらないため確認申請手続きは不要です。しかし、工場は居室[1]であり在館者の避難に係る規定(実体規定(単体規定)参照)が厳しくなるため、遵法性について特に十分な検討が必要です。

実体規定(単体規定)

防火区画

耐火建築物・準耐火建築物等は、原則として床面積1,500㎡以内ごとに防火区画(面積区画)を設ける必要があります。ただし、大規模な製造ラインを設置する工場等の用途上やむを得ない場合においては、一定の条件により適用が除外されます(建築基準法施行令第112条ただし書き)。
この適用除外規定を受けた工場部分について面積区画は免除されますが、一般的に、その他の区画可能な部分(事務所・トイレ等)については防火区画が必要となります。そのため建物竣工後、工場内に事務所や倉庫などの室を作った場合、壁や扉といった区画を形成する各部がこの規定に適合しないケースが見られます。
また、防火区画が構造的に適法であったとしても、常閉とすべき防火戸が物品の運搬の利便上開放状態となっていることや、火災報知機に連動して閉鎖する防火戸の前に物品が置かれ火災時に機能しない状態となっていることも少なくありません。
さらに、防火区画の壁・床を電気ケーブル・配管等が貫通する場合、耐火性能を損なわないように貫通部は一定の工法で塞ぐ必要がありますが、この貫通部処理が不十分なケースも見られます(写真1~3)。

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.197・p.198・p.174

写真1 防火戸の開放使用

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.197・p.198・p.174

写真2 防火戸の閉鎖障害

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.197・p.198・p.174

写真3 防火区画の貫通部

内装制限

特殊建築物・大規模建築物では、火災の急拡大を抑えるため、居室や避難経路にあたる廊下の仕上げに燃えにくい準不燃材料または難燃材料の使用が規定されています。建物竣工後、工場内に事務所や倉庫などの室を作った場合、この規定に適合しないケースが見られます。

避難施設

火災発生時に建物内から道路や広場など敷地外の安全な場所まで避難するために極めて重要なのが避難施設です。標準的な経路は次の通りです。

居室→廊下(1次安全区画)→階段(2次安全区画)→避難階(通常1階)→外部→敷地内通路→道路・広場

工場施設は生産の合理性が最優先され、原材料・半製品・製品の各保管倉庫は十分に備えられているため、廊下や階段などの避難施設内に障害となる物品が置かれているケースはあまりありません。しかし、事務・管理エリアなどでは、倉庫の不足による避難施設内の物品保管も見られます(写真4~6)。

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.343・p.237・p.240・p.253

写真4 避難口前の物品

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.343・p.237・p.240・p.253

写真5 階段室内の物品

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.343・p.237・p.240・p.253

写真6 廊下の物品

なお、廊下や階段に物品を保管しているケースで、法的に必要な幅員を確保していれば問題ないのではないかということを聞かれることがありますが、廊下は1次安全区画、階段は2次安全区画として計画されており、火災時に避難者を火煙から保護するためのエリアであるため、原則として可燃物などの物品の保管は避けるべきです。

歩行距離

建物の火災時には、避難者は避難施設を使用して火煙が達する前に逃げなければなりません。「避難階(通常1階)以外の階の居室→廊下→階段」および「避難階(通常1階)階段→外部」の経路等について、居室の種類に応じてその距離(歩行距離)が制限されています。建物竣工後に間仕切壁を増設した場合などは歩行距離が延びてしまい、この規定に抵触する可能性があります。

排煙設備

火災時に発生する煙やガスは避難行動や消防活動に支障をきたすものであり、直接的に人命に係るものです。そのため、特定の特殊建築物や一定規模の建物等では避難上支障のある高さまで煙やガスの降下が生じないように、建物内の煙の移動を防煙区画で制限し、各区画に外部へ煙を排出する排煙設備の設置が義務付けられています。
排煙設備は上記建物において基本的には各室に必要ですが、小規模な室で内装を燃えにくい材質とすることなど一定の条件により設置が免除される場合があります(H12建設省告示1436号)。しかし、建物竣工後に間仕切壁を新設または撤去することにより、この免除条件を満足しなくなることがあります。
また、機械製作工場等で主要構造部が不燃材料で造られた火災発生の恐れの少ない構造の建物は、排煙設備の設置が免除されます(令第126条の2第1項第4号)。この規定の適用を受けた工場内で、生産ラインの変更や可燃物品・危険物の保管を行うことにより、この免除条件を満足しなくなることがあります。
さらに、煙を遮断する防煙垂れ壁が欠損するなどして有効に機能しないこともあります。特に工場ではホイストクレーンが天井に設置されることがあり、増設や運搬ルートの変更の際にレールを通すため、防煙垂れ壁を一部撤去してしまうケースが見られます(写真7)。
一方で排煙設備が構造的に適法であったとしても、排煙用の窓の前に物品が置かれ煙の排出を妨げたり、窓を開放するための装置に手が届かない状態になっていたりすることも見られます(写真8・9)。
排煙設備は火災時に重要な機能を有しているにもかかわらず、建物利用者はその存在すら知らないこともあります。したがって施設管理者はその維持管理のみならず、防災訓練の実施などにより建物利用者への使用方法の周知まで行うことが大切であり、これにより排煙設備の効用を十全に発揮できることになります。

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.268

写真7 防煙垂れ壁の欠損

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.274

写真8 排煙窓前の物品

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.274

写真9 開放装置の操作不良

非常用の照明装置

地震・火災といった災害による停電は、避難行動や消防活動に支障をきたすものです。そのため、特殊建築物や一定規模の建物等では居室や廊下・階段といった避難施設に非常用の照明装置(以下、非常用照明)の設置が義務付けられています。
非常用照明は、発電機や蓄電池といった外部の非常用電源から電力の供給を受けるタイプと内蔵電池で点灯するタイプがあり、後者の場合、電池を定期的に交換する必要があります。建築基準法の規定により映画館・百貨店など不特定多数の人が利用する建物では非常用照明を含めた定期点検の義務がありますが、工場はこの対象に含まれていないため施設管理者が自主的に非常用照明の電池・照明器具本体の劣化状況について点検を行う必要があります。
また、非常用照明自体に問題がない場合でも、省エネのために電球を外しているケースや天井まで積まれた棚・荷物により必要な照度を確保できていないケースなども見受けられます(写真10~12)。

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.287・p.289

写真10 非常用照明の器具

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.287・p.289

写真11 非常用照明の不具合

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.287・p.289

写真12 非常用照明の不具合

非常用進入口

道路または幅員4m以上の通路に面して,建物の高さ31m以下の部分にある3階以上の階には,原則として非常用進入口もしくはそれに代わる代替進入口(以下、非常用進入口等)を設ける必要があります。
非常用進入口等は、その名の通り火災などの非常時に消防隊がはしご車から建物内に進入するためのものであり、その位置を明示し扉や窓を容易に進入できる構造としなければなりません(図2)。
工場では設備機器・原材料・製品等を非常用進入口の内側に置いてしまい、外部からの進入が困難になっているケースが見られます。

高知市建築指導課.“飲食店などを改修される皆様へ.”高知市HP,https://www.city.kochi.kochi.jp/soshiki/58/kenchiku0903.html,(アクセス日2024-5-27).

図2 非常用進入口・代替進入口

延焼のおそれのある部分

延焼のおそれのある部分とは、隣家の火災の影響により延焼を受けるおそれのある部分のことをいいます(図3)。
隣地境界線・道路中心線から1階の場合は3m以下、2階以上の場合は5m以下の部分が延焼のおそれのある部分に該当しますが、同一敷地内に一定規模以上の2つの建物がある場合も外壁同士の中心線から同じ距離内に発生します。
原則として、防火指定のある地域内の建築物や耐火建築物等において、延焼のおそれのある部分の開口部には鉄製の枠に網入りガラスを入れたサッシなどの防火設備を設置する必要があります。
工場では、付属建屋を増築した際、近接する既存の建物との間に延焼のおそれのある部分が生じることがありますが、確認申請手続きを受けずに建築した場合、必要な防火措置が講じられていないことがあります。また、生産作業における意図しない衝突などにより延焼のおそれのある部分の網入りガラスが破損した際に、防火性能のない通常のガラスに変えられてしまっているケースもあります。

大津市都市計画部建築指導課.“都市計画区域内で用途地域の指定のない区域(市街化調整区域等)について.”大津市HP, https://www.city.otsu.lg.jp/soshiki/035/1309/g/kenchikukijyunhou/1390270730356.html,(アクセス日2024-5-27).

図3 延焼のおそれのある部分

アスベスト[2]

アスベストは、現在使用が禁止されていますが、規制前に建てられた鉄骨造の建物の耐火被覆材などの建材に含まれている場合があります(写真13)。
工場建屋は鉄骨造が多く、古い建物では現行基準を超えるアスベストを含むロックウール(岩綿)を使用していることも多くあります。また、一般的な建物では柱・梁・床版は石膏ボードなどの仕上げ材で囲い込むためロックウールが露出することは少ないですが、工場では仕上げ材がなく露出していることも多く建物利用者が暴露される可能性もあります。
増改築・大規模修繕および模様替えの際に除去もしくは封じ込め措置が義務付けられていますが、適切な対策が行われていないケースがあります。

一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版).2021,p.228

写真13 耐火被覆材

実体規定(集団規定)

用途地域制限

用途地域は13種類あり、それぞれの地域内の土地において建築できる建物の用途が定められています。
工場はその規模や騒音・振動・臭気その他環境を悪化させる恐れの程度、危険物の使用の有無など作業内容に応じて建築が可能な用途地域が細かく設定されています(表1)。表1の通り工業地域・工業専用地域ではすべての工場が建築できますが、その他の地域では作業場の床面積を拡張する際や危険物の貯蔵数量を増加させる際に用途地域制限に抵触してしまう可能性があります。

表1 用途地域制限

建築基準法第48条・別表第2を基にSOMPOリスクマネジメント株式会社作成

また用途地域内の一定の地区では、地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等特別の目的の実現を図るため、用途地域の指定を補完して特別用途地区が定められます。この特別用途地区では、地方公共団体の条例で建築の制限を付加または緩和することができます。
中小工場や工場併用住宅と住宅の混在が多い準工業地域などでは、居住環境の保全と中小工場の保護を目的に特別用途地区の「特別工業地区」が指定され、騒音の原因となる生産機械や工場規模が制限されることがあります。これにより、工場が建てられた時には適法であったにもかかわらず、現在は適合しない既存不適格の状態となり、増築・改築が制限されることがあります。

建蔽率・容積率

建蔽率は敷地面積に対する建築面積(建物を真上から見た時の投影面積)の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積(建物の各階床面積の合計)の割合をいい、建物の所在する地域および敷地と道路との関係からその限度が定められます。
工業専用地域の敷地に複数の建物が配置される大規模な工場では、建蔽率・容積率ともに十分な余裕があるため問題となることはあまりありませんが、比較的狭い区画に中小規模の工場が密集している場合には、付属建屋や中2階の増築によって建蔽率・容積率が限度を超過する可能性があります。

[1]「居室」とは「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室」をいいます(建築基準法第2条第4号)。これ以外の室を便宜上、「非居室」または単に「室」といいます。
[2] 耐火被覆の材料などとして用いられていたが、人体に悪影響を及ぼすため現在は0.1%を超えて含有する建築材料の使用が原則禁止となっています。

おわりに

本コラムでは、工場施設を対象に主に建築基準法に関する遵法性について述べました。これは、人の安全・安心を建物のハード面から支えるうえで最低限遵守すべき事項ですが、現実的には建物を長期間使用していく過程の中で当初の適法性が保たれていない工場施設も散見されます。
近年でも工場における事故は頻繁に報道されており、なかには人命が失われているケースもあります。
不動産の潜在リスクを把握するための調査・分析費用は直接的に企業の収益につながらないため、予算の確保や調査の実施が難しい状況になっていることが、適法性が保たれていない要因のひとつと考えられます。しかし、近年ではCSRやESG投資の社会的浸透により投資家はそれら潜在リスクに対する取組状況をひとつの指標として投資対象の適格性を判断しています。不動産の適切な維持管理を行うことは社員の安全・安心を重要視する姿勢としてガバナンスの観点からもアピールできる材料であり、一般事業会社が投資家から資金を調達する観点でも有効といえます。
このような社会的背景を基に、不動産に係るリスク把握は企業経営においてますます重要となってきており、工場施設についてもリスク管理を実施し、建物利用者の安全・安心の向上につながることが期待されます。

参考文献

さいたま市消防局「消防用設備等に関する審査基準2019」
一般財団法人日本建築防災協会(著者・出版) 特定建築物定期調査業務基準(2021年改訂版)
高知市建築指導課.“飲食店などを改修される皆様へ.”高知市HP,
https://www.city.kochi.kochi.jp/soshiki/58/kenchiku0903.html,(アクセス日2024-5-27)
大津市都市計画部建築指導課.“都市計画区域内で用途地域の指定のない区域(市街化調整区域等)について.”大津市HP
https://www.city.otsu.lg.jp,(アクセス日2024-5-27).

執筆者紹介

SOMPOリスクマネジメント株式会社
不動産リスクソリューション部
建物調査グループ 上級コンサルタント
不動産鑑定士/一級建築士 専門は建築・不動産一般

中村 伸吾 Shingo Nakamura

SOMPOリスクマネジメント株式会社
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