実勢価格とは？調べ方や公示地価との違いを解説

不動産の価格には5つ種類があります。当記事では、その中でも「実勢価格」にフォーカスし、「公示地価」との違いを踏まえ解説します。

実勢価格とは？

実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格を指します。売り手と買い手の間で実際の取引が成立する価格、すなわち需要と供給が釣り合う価格のことです。

国土交通省では、定期的に土地取引の指標として地価の目安(公示地価)を公開していますが、同じ価格で必ず取引ができるわけではありません。不動産の特徴や経済状況、売主の事情などによって、売り出し価格は大きく変わります。加えて、買い手が現れても、売り出し価格のままで取引が成立するとも限りません。
実勢価格は、最終的に取引が成立した価格となるため、国土交通省が発表した地価や、売り出し価格と異なる可能性があります。

不動産の5つの価格については、以下記事をご参考ください。
『不動産の評価額』が知りたい！不動産には5つの価格がある？

実勢価格の目安の調べ方について

先述の通り、実勢価格は「実際に取引が成立した価格(時価)」です。実勢価格の目安を調べる主な方法は以下の5パターンです。

国土交通省の「取引価格情報」を調べる
公示地価から算出する
固定資産税評価額から算出する
路線価から算出する
不動産会社に査定を依頼する

上の図はそれぞれの価格の相互関係を示しています。各価格をもとにした実勢価格の目安の調べ方について、以下で紹介します。

国土交通省の「取引価格情報」を調べる

土地総合情報システムでは、過去に売買された土地の成約価格が公開されています。「不動産取引価格情報検索」から、各都道府県の取引価格が確認できます。物件の特定はできませんが、取引予定の土地と近い条件を指定して選べば、実勢価格の推測に活用できます。
尚、同じ地域にあっても、土地の面積や駅距離、用途地域などといった物件ごとの特性や、社会情勢などの外部要因も影響するため、似た条件の不動産でも金額は前後しますが、目安として参考にすることはできます。

国土交通省「土地総合情報システム」

公示地価から算出する

公示地価とは国土交通省が定期的に公開している土地価格の目安です。詳細は後述しますが、最新の公示地価を元に計算する方法もあります。現在実勢価格は、一般的に公示地価の1.1〜1.2倍程度が目安とされますが、人気のある土地であれば公示地価の1.5倍以上の価格になることも少なくありません。また、同じエリアでも角地や南向き、接道の長さなど様々な条件が加わって、実勢価格が2～3割程度変動することもあります。

公示地価は、国土交通省の「土地情報システム」の「地価公示都道府県地価調査」より確認可能です。
国土交通省「土地総合情報システム」
サイトより確認をした公示地価を元に、以下計算式で算出をします。
実勢価格の目安＝公示地価（㎡単価）× 1.1 × 面積（㎡）

固定資産税評価額から算出する

固定資産税評価額は、固定資産税の税額の基準となる評価額です。固定資産評価基準をもとに、各自治体が設定しています。
3年に一度の評価替えがあり、公示地価の70％相当が評価水準となります。
この評価額は、自治体から毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されており、こちらを参考に算出が可能です。
実勢価格の目安＝固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

路線価から算出する

不動産価格の1つ、路線価からも目安を算出することができます。
路線価は、道路に面している土地1平方メートルあたりの価格をいいます。国土交通省から毎年7月に公表され、「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
上記で調べた路線価を元に、以下数式で実勢価格の目安を算出します。
実勢価格の目安＝路線価（㎡単価）÷ 0.8 × 1.1 × 面積（㎡）

不動産会社に査定を依頼する

ここまで実勢価格の目安を算出する方法を4つ紹介しましたが、外部要因で大きく前後するため、実際に取引する際にこの目安価格から乖離が生じる可能性もあります。
そのため、土地固有の特徴を考慮した価格を知りたい場合は、自分で調べるよりも、不動産の専門家に相談するのがスムーズです。
不動産会社によって金額が異なるため、会社選定もしっかり行い、安心して任せられる相手に依頼をしましょう。

安心して土地取引をするためには、より実勢価格に近い価格を把握しておく必要があります。三菱地所リアルエステートサービスでは、豊富なノウハウと知見を活用し、お客様のニーズに合わせた不動産の売却サポートをご提供しています。また、全国に支店ネットワークを持ち、全国各地の不動産鑑定士とも連携しているため、日本各地の不動産評価が可能です。

公示地価とは

これまで実勢価格について述べてきましたが、以下では簡単に公示地価について解説します。

公示地価（正式名称：地価公示価格）とは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が定期的に公開している、土地価格です。
その年1月1日時点における全国の標準地の土地価格であり、毎年3月に公表しています。一般の土地取引や金融機関の担保評価、企業が保有する土地の時価評価等の基準・指標に活用されます。

土地の価格には、場所や形状に加えて売主と買主の状況などが影響しますが、個人で正確な価格を決めるのは難しいのが実情です。また、公共事業で土地を購入する場合は、明確な基準がなければ様々な不都合が発生します。

こうした問題を解決するために施行されたのが地価公示法です。地価公示法では、一般の土地取引の指標・公共用地等の取得価格の算定基準とするため、標準値を選定し正常な価格を公示しています。2人以上の不動産鑑定士によって土地価格を正当に算出・評価をしています。
選定地がほとんど変わらない上に、国土交通省の土地鑑定委員会で価格を決めるため、地価変動が分かりやすいという特徴があります。

2022年（令和4年）の公示地価は2年ぶりの上昇

2022年（令和4年）に全国26,000地点の標準値における公示地価が決まり、3月22日に公表されました。
令和4年の地価公示は、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中で、全体的に昨年からは回復傾向が見られました。全国では、用途平均が前年の2021年と比較して全国平均0.6％、住宅地0.5％、商業地0.2％いずれも増加しました。

三大都市圏を見ても、東京圏・大阪圏・名古屋圏のいずれの圏域も2年ぶりに上昇に転じました。地方圏も同様に2年ぶりの上昇となり、地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)は、2022年以前も継続的に上昇していましたが、2022年は全用途平均5.8％、住宅地5.8％、商業地5.7％の増加と、それぞれ上昇率が拡大しています。

その一方で、地方四市以外のその他の地域では全用途平均が▲0.1％、住宅地▲0.6％、商業地▲0.5％と昨年と変わらず下落が続きました。

住宅地は需要回復の傾向あり

国土交通省では、住宅地について、景況感の改善を背景に、低金利環境の継続、住宅取得施策等による下支えの効果もあり、住宅需要は回復し、地価は上昇に転じたとしています。さらに、都市中心部では、希少性の高い住宅地や、交通の便が良い住宅地の地価の上昇が継続。生活スタイルの変化によりニーズが多様化し、都市中心部だけでなく、その周辺部にも上昇範囲が拡大しています。

商業地は一部の地域で価格プラス傾向

都市近郊部では景況感の改善により、店舗やマンション用地の需要が高まり、上昇に転じた地点が多く見られました。そのため、商業地の価格もプラスになった地点が多く、特に日常生活に必要な店舗等の需要を対象とする地域では上昇地点が増加しています。
ただし、国内外の来訪客が回復していない地域や飲食店舗等が集積する地域では、下落が継続している地域もあります。

なお、全国の最高額は1平方メートル当たり5,300万(▲1.1％)の「山野楽器銀座本店」（東京都中央区銀座）でした。