マンションを購入する際、築年数や見た目は大きな判断基準です。「築40年のマンションは古くて売れないのではないか」と心配している方は多いのではないでしょうか。
実際のところ、築40年のマンションも流通しており、新築マンションよりも成約率は低いものの一定数が成約に至っています。しかし、なかなか売れないケースがあるのも事実です。
築40年のマンションをスムーズに売却するためには、どうしたら良いのでしょうか。
この記事では、築40年のマンションの資産価値や売れないときの対処法を解説します。
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築浅マンションと比べて、立地や条件によっては築40年のマンションの売却に苦労するかもしれません。買い手がつかないと、マンションはさらに老朽化して売れづらくなる可能性があります。売れない期間にかかる維持費が負担になることもあります。
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- この記事を読むと分かること
-
- マンションの寿命
- 築40年のマンションが売れない理由
- 売れやすいマンションの特徴
- 売れない時の対策
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新築よりも成約率は低いが、築40年のマンションは売れる！
REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」によると、築40年超のマンションの成約率（対新規登録成約率）は13.2％ですが、築0～5年のマンションは31.9％と倍以上の成約率になっています（※1）。
しかし、築年数が古いと一切売れなくなるわけではありません。「Market Watchサマリーレポート」によると、首都圏における2025年4〜6月の中古マンションの成約件数は12,090件でした（※2）。
そのうち、築31年以上のものが39.3％を占めています。5,000件近くの築30年以上のマンションが成約に至っていることが分かります。
| | ～築5年
（件数） | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | ～築25年 | ～築30年 | 築30年～ |
|---|
| 東京都 | 436 | 864 | 707 | 779 | 907 | 609 | 2,336 |
| 埼玉県 | 62 | 110 | 114 | 140 | 157 | 167 | 652 |
| 千葉県 | 69 | 100 | 49 | 155 | 132 | 150 | 582 |
| 神奈川県 | 167 | 250 | 227 | 315 | 331 | 335 | 1,184 |
参考：「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年4～6月】」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
（※1）「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
（※2）「季報マーケットウォッチ サマリーレポート 2025年4～6月期」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
築40年のマンションの資産価値
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると2024年度時点、首都圏における築40年超の中古マンションの平均成約価格は2,351万円です。築年数ごとの平均成約価格は、以下のとおりです。
築年数 | 価格（万円） | ㎡単価（万円） |
|---|
築0～5年 | 7,808 | 126.08 |
築6～10年 | 7,156 | 109.09 |
築11～15年 | 6,619 | 99.35 |
築16～20年 | 5,972 | 85.07 |
築21～25年 | 5,320 | 74.71 |
築26～30年 | 3,835 | 57.71 |
築31～35年 | 2,455 | 40.54 |
築36～40年 | 2,742 | 41.24 |
築41年～ | 2,351 | 47.66 |
参考：「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
築0〜5年のマンションと比較すると、築40年超のマンションは㎡単価が6割以上低いことがわかります。築30年を超えると価格に大きな変化は見られないため、築30年までは資産価値が下がり続けるものの、その後は下がりにくくなるといえるでしょう。
築40年のマンションはいつまで住める？
築40年のマンションはいつまで住めるのでしょうか。マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造で建築されていることが多く、木造などと比べて寿命が長いのが特徴です。
定期的に適切な修繕をする必要はありますが、築40年を超えても居住することは可能です。築40年のマンションの寿命について、2つの視点から解説します。
鉄筋コンクリートの寿命は68年と言われている
国土交通省が発表している資料内にある、小松幸夫氏の「鉄筋コンクリート造の住宅・事務所等の平均寿命」によると、建物の構造や施工品質、立地環境、そして維持管理の状態によって変動しますが、鉄筋コンクリート造の平均寿命は68年と言われています。
鉄筋コンクリートの寿命には、いろいろな考え方や計算方法がありますが、国土交通省が公表した「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」（2013年）の議事概要では「ここ20～30年に建てられた住宅は、性能が向上してきているので、リフォームを適切に行えば、100年でも十分もつ」と示されています。適切なリフォームの例としては、防水工事、外壁補修、配管の取り替えなどが挙げられます。
さらに、30年ごとに内装や設備を更新して躯体も補修すれば、永久に維持できるという見解です。
引用：中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介
「法定耐用年数＝寿命」ではない
法定耐用年数とは、固定資産を使用できる期間として国が定めた年数で、あくまで減価償却費を経費として計上するときに使用するものです。実際の建物の寿命や使用可能年数とは異なります。
例えば鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の住宅は、耐用年数は47年と定められています。47年経つと建物の資産価値はゼロになりますが、住めなくなるほど老朽化する、寿命がくるという意味ではありません。
ちなみに同じ構造の建物であっても、以下のように用途によって耐用年数は異なります。
| 構造 | 用途 | 耐用年数（年） |
|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造 | 事務所用 | 50 |
| 住宅用 | 47 |
| 鉄骨造（鉄骨の厚さが3mm超～4mm | 事務所用 | 30 |
| 住宅用 | 27 |
| 鉄骨造（鉄骨の厚さが3mm以下） | 事務所用 | 22 |
| 住宅用 | 19 |
| 木造 | 事務所用 | 24 |
| 住宅用 | 22 |
引用：償却資産の評価に用いる耐用年数 ｜ 固定資産税（償却資産） ｜ 東京都主税局
この法定耐用年数は税務上の指標であり、実際の建物の経済的価値や居住可能性を直接的に示すものではありません。適切な維持管理やリフォームを行うことで、法定耐用年数を超えても十分な価値を保ち続けることが可能です。
築40年のマンションの固定資産税は安いことが多い
築40年のマンションは建物の評価が低くなるため、同等の新築マンションに比べて固定資産税が安くなります。
シミュレーションしてみると、以下の通りになりました。
| 築年数 | 固定資産税額（土地・建物） |
|---|
| 築1年目 | 116,600円 |
| 築6年目 | 163,200円 |
| 築10年目 | 150,100円 |
| 築20年目 | 117,300円 |
| 築30年目 | 89,400円 |
| 築40年目 | 75,800円 |
参考：「経年減価補正率表」（法務局）
計算方法
新築価格4,000万円
（※実勢価格の約70％を固定資産税評価額とし、建物と土地を1:2とした場合）
建物の固定資産税評価額1,000万円
土地の固定資産税評価額：2,000万円
※新築より5年間は半額に軽減
※200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準額が1/6になる
土地：2,000万円×1.4％×1/6=46,600円
建物：1,000万円×1.4％×1/2=70,000円
合計：116,600円（100円未満切捨て）
6年目以降も土地の評価額が同じであれば、新築時と土地に対する固定資産税は変わりません。
一方、建物には「経年減価補正率表」に定める経年減点補正率で建物の固定資産税評価額を補正します。
土地：2,000万円×1.4％×1/6=46,600円
建物：1,000万円×0.8335×1.4％=116,600円
合計：163,200円（100円未満切捨て）
築40年のマンションが売れない場合の理由は？
築40年のマンションが売れない理由には、以下の4つが挙げられます。
- 旧耐震基準で建設されている
- 所有者が支払う修繕積立金が高い
- リフォーム費用が高い
- 住宅ローンが組みにくい
それぞれの内容について解説します。
旧耐震基準で建設されている
新耐震基準とは、現行の建築基準法の基準のことで、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認申請が受理され、証明書が発行された建物が新耐震基準に対応しています。
新耐震基準は、震度6強から7程度の大規模な地震でも人命に危険が及ぶような倒壊をしない耐震性を目標としています。
一方、旧耐震基準では、震度5程度でも地震でも建物が倒壊しないことを目標としていました。
建築確認は工事を始める前に申請します。よって、2023年時点で築40〜50年のマンションは旧耐震基準で建築されているマンションが多く、購入者の候補から外れてしまう可能性があります。
所有者が支払う修繕積立金が高い
修繕積立金は築年数とともに高額になる傾向があり、築40年のマンションは築浅のマンションに比べて修繕積立金が高くなるのが一般的です。
マンションを所有すると、管理費と修繕積立金を月々払うことになります。住宅ローンを借り入れている方は、ローンの返済もしなければなりません。月々の出費を考えたときに、高額な修繕積立金が大きな負担と感じる人も少なくないでしょう。
2024年度の公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、2023年に建築されたマンションの修繕積立金の平均額は月額8,554です。しかし、1984年に建築されたマンションの修繕積立金の平均額は月額12,301円であり、約1.44倍になっています（※1）。
築40年のマンションが売れない理由には、修繕積立金の高さも挙げられると考えられます。
（※）「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
関連記事：修繕積立金の高いマンションは売れないって本当？理由や対策を解説
リフォーム費用が高い
マンションが老朽化するにつれて、水回りや設備のリフォームや修理が必要になる可能性は高くなります。
リフォーム費用は、仕様や選ぶグレードによっても異なりますが、システムバスの交換は60〜150万円、キッチン全体のリフォームは80〜400万円かかります。
リフォームがほとんど必要ない築浅マンションと比べて、販売価格にお得感がなければ、築40年のマンションは売れない可能性があります。
関連記事
リフォームしてから家を売るメリット・デメリット！中古物件を高く売るコツを紹介
マンションが売れない！10の理由と対策｜どうしても売却できない場合の対処法を解説
住宅ローンが組みにくい
築40年のマンションが売れにくい理由には、住宅ローンが組みにくい点も挙げられます。金融機関は住宅ローンを組む際に、物件の担保価値や築年数を考慮するからです。
築年数が古いマンションは、将来的に資産価値が下がるリスクや大規模修繕の必要性から、担保としての評価が低くなる傾向にあります。
また、金融機関によっては、建物の耐用年数をもとに住宅ローンの返済期間を設定します。融資が通りにくかったり、返済期間が短く設定されたりすることがあるため、買主が購入をためらう原因となるでしょう。
築40年でも売れるマンションの特徴
築40年のマンションは比較的成約率は低いものの、一定数は成約に至っています。ここでは売れるマンションの特徴を2つ紹介します。
立地が良い
築40年でも売れるマンションの特徴には、立地が良いことが挙げられます。最寄り駅に近い、商業施設や病院が周辺にあるなど利便性が良い立地にあるマンションは、買主からの需要が高いからです。
公益財団法人東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2023年度」によると、首都圏では以下のように駅から近い中古マンションほど成約率が高くなっています。
中古マンションから駅までの距離 | 成約率 |
|---|
徒歩10分以内 | 68.9％ |
徒歩11～20分以内 | 23.3％ |
徒歩21分以上 | 1.6％ |
参考：「中古マンションの駅からの交通別成約状況 首都圏」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
駅から徒歩10分以内の中古マンションは7割近くが成約しているため、立地が良ければ築40年のマンションでも売却できる可能性が高くなるでしょう。
関連記事：駅近マンションでも売れない理由8選｜売れないときの対処法を解説
改修工事やリフォームが行われている
築40年でも売れるマンションの特徴として、改修工事やリフォームが行われていることも挙げられます。外壁や屋上などの大規模修繕工事が定期的に行われているマンションは、建物の寿命が延び資産価値が維持されやすいからです。
また、水回りや内装などがリフォーム済みであれば、買主が購入後に大きな費用を出費せずにそのまま住み始められます。改修工事やリフォームにより古い物件に対する不安が払拭されれば、買主が見つかりやすくなります。
関連記事：リノベーションマンションが売れない理由は？売却成功の攻略法も伝授
築40年のマンションの売却相場や実際の事例を紹介
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」のデータをもとに、築40年のマンションの成約事例を紹介します。
いずれも最寄りからの立地が良く、人気があるエリアのマンションです。築40年ほどですが、比較的高い価格で成約に至っていることが分かります。
| 所在地 | 駅からの距離 | 取引総額 | 間取り | 面積 | 築年数 | 改装の有無 |
|---|
東京都
世田谷区
玉川 | 徒歩3分 | 6,500万円 | 2LDK | 75㎡ | 1982年 | なし |
神奈川県
横浜市
鶴見区鶴見中央 | 徒歩10分 | 3,400万円 | 3LDK | 70㎡ | 1981年 | 改装済み |
埼玉県
さいたま市
大宮区東町 | 徒歩10分 | 3,300万円 | 3LDK | 80㎡ | 1979年 | なし |
千葉県
船橋市
西船 | 徒歩8分 | 2,400万円 | 2LDK | 60㎡ | 1979年 | 改装済み |
群馬県
高崎市
昭和町 | 徒歩5分 | 850万円 | 1LDK＋S | 60㎡ | 1981年 | 改装済み |
栃木県
宇都宮市
駅前通り | 徒歩6分 | 1,500万円 | 1LDK | 50㎡ | 1985年 | 改装済み |
茨城県
取手市
新町 | 徒歩2分 | 1,400万円 | 3LDK | 70㎡ | 1982年 | なし |
築40年のマンションを売却するときの注意点
成約事例を見ると築40年のマンションであっても、売却できることが分かります。しかし、築40年のマンションならではの注意点があるのも事実です。
それは、「契約不適合責任」を問われる可能性があることです。
契約不適合責任とは、売買契約に定めた内容と異なる状態であることが引渡し後に判明した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年4月1日の民法改正によって、瑕疵（かし）担保責任と呼ばれていたものが、契約不適合責任という名称に変わりました。
例えば雨漏り・シロアリの被害・設備の故障などがあった場合、損害賠償の請求や代金減額請求をされたり、契約解除を請求されたりする可能性があります。
築40年のマンションは老朽化により、不具合が発生する可能性が高いため注意が必要です。
関連記事：
築50年のマンションはいつまで住める？資産価値や売却を成功させるコツを解説
マンション売却の注意点は？相場やかかる税金、失敗事例も紹介
築40年のマンションが売れないときの対処法
築40年のマンションが売れない場合、どうしたら良いのでしょうか。通常3〜6ヶ月、長い場合は1年程度かかることもありますが、長期間売れない場合は、何かしら対処が必要でしょう。
ここでは3つの対処法を紹介します。
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関連記事：
マンション買取とは？メリット・デメリットや相場、注意点などを徹底解説
マンションの買取相場の調べ方は？買取査定の流れやおすすめの査定サービスをご紹介
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関連記事：不動産の担当者を変えたい！具体的な方法と担当者を変更すべき7つのケース
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関連記事：インスペクションとは？費用や後悔しないために確認すべきポイントをわかりやすく解説
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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