駅近マンションなのに、なかなか売れないとお悩みの方も多いのではないでしょうか。
売却するマンションが駅から近くても、確実に売れるというわけではありません。今回は、駅近マンションなのに売れない場合の8つの理由と、対処法を詳しく解説していきます。
マンションをなかなか売却できない方や、これから不動産を売却しようとしている方はご参考にしてください。
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駅近マンションは売れる？売れない？
駅近マンションは、一般的に次の理由から売れると言われています。
駅近マンションは利便性が高く、自宅として住むことにも投資にも向いているため、マンションを探している買い手からの人気は非常に高い不動産です。
新築・中古マンションの購入では駅近を重視する人が多い
マンションの購入を希望する人の中には新築・中古を問わず、駅からの近さを重視する人が多くいます。
マンション情報サイトのMAJOR7が実施したアンケートによると、新築マンションを購入する際の「お金をかけてでもこだわりたいポイント」は「駅から近いこと」が61.0％でもっとも高い回答でした。
（参照：新築分譲マンション購入に際しての意識調査 2019年｜MAJOR7）
また、不動産事業を行うEST GROUPが実施したアンケートによると、中古マンションを購入した理由の第1位は「周辺環境」（駅からの距離や治安、施設の充実など）という結果でした。
（参照：【後悔！中古マンション購入時の注意点10選！】男女103人アンケート調査｜EST GROUP）
このように新築・中古を問わず、駅から近いマンションを購入したいと考えている人は非常に多いことがわかります。
資産価値は上昇中！駅近マンションは値下がりしにくい
駅近マンションの価格は下がりにくいうえに、上昇するケースもあります。
以下の表は、首都圏の中古マンション成約価格を年度・駅からの所要時間ごとに表したものです。
| 年度 |
|
徒歩10分以内 |
11～20分以内 |
21分以上 |
バス便 |
| 2022年 |
成約価格平均 |
4,917万円 |
3,598万円 |
2,558万円 |
1,997万円 |
| ㎡単価平均 |
80.63万円 |
52.18万円 |
36.1万円 |
28.46万円 |
| 専有面積平均 |
61.13㎡ |
69.07㎡ |
70.85㎡ |
70.17㎡ |
| 2021年 |
成約価格平均 |
4,490万円 |
3,236万円 |
2,391万円 |
1,778万円 |
| ㎡単価平均 |
72.38万円 |
46.65万円 |
32.51万円 |
25.29万円 |
| 専有面積平均 |
62.2㎡ |
69.48㎡ |
73.55㎡ |
70.32㎡ |
| 2020年 |
成約価格平均 |
4,182万円 |
3,004万円 |
1,989万円 |
1,653万円 |
| ㎡単価平均 |
66.21万円 |
43.02万円 |
28.16万円 |
23.5万円 |
| 専有面積平均 |
63.31㎡ |
69.96㎡ |
70.64㎡ |
70.34㎡ |
（参照：レインズデータライブラリー｜東日本不動産流通機構）
上記の表のように、駅から近い物件ほど㎡単価が高いことがわかります。駅近マンションの資産価値は上昇中です。
しかし、本来人気が高い駅近マンションでも、売れないことがあります。資産価値が上がっているにもかかわず、希望金額で売れないこともあります。
なぜ売れないことがあるのでしょうか。駅近以外の理由でマンションの魅力が低くなり、売れない、もしくは資産価値を下げていることが考えられます。
その理由を8つにわけて、次の章で紹介します。
駅近マンションでも売れない理由8選
駅近くのマンションでも売れない8つの理由を解説します。
どのような理由で売れないのか確認し、駅近マンションを売却するときの参考にしてください。
①不動産相場より高い価格で売り出している
不動産には相場があります。相場より高い価格で売り出している場合は、駅近マンションでもなかなか売れません。
不動産の相場は、実際の売り出し価格や成約価格から確認できます。売りたいマンションに類似した物件をピックアップし、直近の取引実績を調べることで、相場を把握できるでしょう。
不動産の販売価格はさまざまな要素を基にして決まります。駅が近いというだけで価格は上がりません。そのほかの要因も影響します。
たとえば、駅近マンションだとしても、浸水や地震の被害にあいやすい立地であれば価格が下がります。また、取引をする時期によっても価格が変わることも珍しくありません。
駅からの近さだけでなく、総合的な要素でマンションの売出価格は決まります。相場を把握せず、売れやすい適正価格よりも高くマンションを販売している場合は、売れにくくなるでしょう。
②駅近マンション周辺はうるさいケースがある
駅周辺は繁華街であることが多く、騒音が気になる場合もあります。そのような場所にあるマンションは、生活に影響を及ぼすことがあるため、売れない可能性もあります。
また、国道のような広い道路や、絶えず自動車やバイクが行きかう高速道路も騒音の原因になります。玄関や窓などマンションの開口部に高速道路が面している場合、走行音やクラクションの音が入ってきやすくなります。
ほかにも、駅前の再開発や公共事業など、中長期に及ぶ工事現場が隣接しており、終日作業音がし続けることもあるでしょう。
騒音は日常生活に支障をきたすことがあります。それを懸念する買い手の需要が低くなり、駅前マンションでも売れにくくなります。
騒音がある駅近マンションであれば、遮音シートや防音カーテンを付けるなどして対策ができることを買い手にアピールすると良いでしょう。
③日当たり・眺望が悪く生活の質に影響する
日当たり・眺望が悪いマンションは、駅が近くても売れないケースがあります。
駅の近くにはマンションが林立しているケースもあり、周りをマンションに囲まれていると低層階の部屋は日当たりがよくありません。中層階でも日当たり・眺望がないケースもあります。
日当たり・眺望が悪いと生活の質が下がる可能性があるため、買い手の需要が低下する原因になります。
日当たり・眺望が悪い場合は、価格の調整やほかのアピールポイントを押し出して売り出すと良いでしょう。
④治安・マンションのセキュリティに不安がある
周辺の治安やマンションのセキュリティがよくない場合、駅近マンションでも売却しにくくなります。
セキュリティ設備が整っていない場合は、買い手が不安を覚えてなかなか売れません。管理が行き届いておらず、不審者が侵入したり、空き巣に入られたりするリスクがあるからです。
オートロックや防犯カメラが設置されていないマンションや、管理人室がないマンションでは、とくに幼い子どもがいるファミリー層や、一人暮らしの女性から敬遠されてしまいます。
⑤条件の良い競合マンションが周辺にある
近くに競合物件が多くあると、駅近マンションでも売却が遅くなることもあります。
相場を考慮した価格で売り出したとしても、より良い条件のマンションが売りに出されているケースがあります。
購入希望者に選ばれやすいのは、好条件がそろった物件です。同じマンションを売り出しても、階数や部屋の位置により、劣勢に立たされるかもしれません。
少しでも条件の良い競合のマンションから順番に売れていき、売却ができても時間を要することになるでしょう。
競合物件が近くにあるかどうか、競合物件の売出価格がいくらであるのかは、不動産ポータルサイトで確認が可能です。
⑥最寄り駅周辺エリアの需給バランスが崩れている
最寄り駅周辺エリアの需給バランスが極端に崩れていると、マンションが売れづらくなります。
需給バランスとは、売りたい物件の周辺にあるマンションの数や、今の空室在庫数から見た、居住者の需要と物件の供給量のバランスのことです。
不動産の売買で重視される条件の1つに、最寄り駅の乗降客数の多さがあります。乗降客数が一定数以上いれば、すぐに買い手が付くと考えるかもしれません。また、賃貸物件として貸し出せる見込みがあると不動産投資家に判断される可能性もあります。
しかし、最寄り駅の利用者が多くても、その利用者の需要に合わない物件を供給していると、買い手は付きづらくなります。たとえば、ファミリー層が多いエリアで、単身者向けのマンションを売り出している場合です。また、人身事故が多く、運転見合わせや遅延が発生するような、買い手にとって明らかなデメリットがあるエリアの物件も売れづらくなります。
とくに新築分譲マンションや新築賃貸マンションが多く供給されている地域は、供給過多になっているかもしれないため注意が必要です。
需給バランスが崩れているかはなかなか判断できないため、状況を不動産会社に確認しておくことが大切です。
⑦外観・室内の状態が悪く不具合がある
駅近マンションでも、マンションの外観や室内の状態が悪く不具合があるとなかなか売れません。たとえば配管の詰まりや水漏れ、扉の建付け不良などの物理的瑕疵が挙げられます。
室内設備が故障している場合も、買い手からの評価を下げることがあります。具体的には、トイレやインターホン、エアコン、浴室など付帯設備（マンションに付帯している設備のことをいいます）の欠陥です。
外観・室内の状態が悪いマンションは機能面に問題が生じるだけでなく、見た目の印象も下げます。
また、築年数が古いマンションは劣化が進みやすいのに加え、現行の新耐震基準が適応されていない可能性もあります。該当するのは、建築基準法が改定された1981年6月よりも前に建設されたマンションです。
旧耐震基準は、震度5程度の揺れでも倒壊しない耐震性能が必要とされていました。新耐震基準では震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような耐震性能に加え、建物内の人命や財産を守ることが重視されています。
マンションの外観や室内の状態、耐震基準が古い場合は売却に大きく影響します。売りやすくするために値下げをするのであれば、どのくらい売出価格を下げたほうが良いかを不動産会社に相談しつつ売却を進めていきましょう。
値下げ以外にも対策できることはあります。駅近や生活環境が整っている点をうまくアピールできれば、売却につながる可能性があります。どういったポイントを訴求すれば良いかは、仲介担当者の力量が問われるところです。
古いマンションが売れない場合は、以下の記事も参考にしてください。
⑧不動産会社の販売戦略に問題がある
マンションに大きなデメリットがないにもかかわらず売れない場合は、不動産会社の販売戦略に問題があるのかもしれません。
販売戦略の問題点には、次のようなものが挙げられます。
- 販売活動が足りていない
- 広告で魅力的なキャッチコピーや写真を掲載できていない
- インターネットサイトに掲載している写真の質が悪い
不動産を売却するには、さまざまな活動を行わないと成約しません。駅近マンションは魅力的な物件であるものの、買い手に周知せずに売却するのは難しいことです。
不動産会社の販売活動に疑問を感じるときは、ほかの不動産会社に乗り換えを検討すると良いでしょう。
関連記事：マンションが売れない！10の理由と対策｜どうしても売却できない場合の対処法を解説
売れやすい駅近マンションの4つの条件
売れやすい駅近マンションの条件は、次のとおりです。
4つの条件を詳しく見ていきましょう。
①人気が高くブランド力がある
人気が高くブランド力のある街にある駅近マンションは、住みたい人が多く、売れやすい物件です。
住みたい街ランキングで毎年上位になるようなエリアは、基本的に不動産の供給よりも需要が高いものです。資産価値も下落しにくく、エリアによっては年数が経っても価値が上昇する地域もあります。
首都圏では、横浜や吉祥寺、大宮、恵比寿、新宿などが挙げられます。
②エリアの将来性がある
これからの将来性が見込まれるエリアは、売れやすいでしょう。
- 駅周辺の再開発が予定されている
- 駅周辺に商業施設や医療機関の建設予定がある
- 駅の改良工事などが行われて電車の本数が増加する
- 新駅が建築され新たに路線が乗り入れる など
- 区画整理で住宅地が整備される
上記のように生活環境や交通利便性の向上があると、購入者は生活がしやすくなることを考え、そのエリア・地域のマンション購入を検討します。また、これから不動産の資産価値が上がることを予想して、資産としてマンションの購入を考える人も現れるでしょう。
③付加価値・希少性がある
付加価値や希少性のある下記のような駅近マンションは、人の注目や興味・関心を集めやすく、売れる可能性が高まるでしょう。
- 駅直結
- 大規模なタワーマンション
- 商業施設直結
- ヴィンテージマンション
- コンシェルジュやゲストルームなどのサービスがある
- フィットネスジム・プールなどの設備がある など
ほかのマンションにはない特徴があると、買い手が多く集まりやすくなるでしょう。
④需要の高い広さ・間取りである
需要の高い広さや間取りの駅近マンションは、買い手が付きやすいと考えられます
たとえば、都心の駅近マンションでターゲット層が多い広さは60㎡程度が挙げられています。60㎡はカップル・夫婦からひとり暮らし、子持ち世帯が住みやすいちょうど良い広さで、幅広い層から人気です。
投資にも向いている広さであるため、投資家からの需要もあるマンションです。郊外ではまた事情が異なります。一度売りたいマンションのエリアで、需要の高い広さ・間取りを調べてみましょう。
4LDK以上の広いマンションが売れないとお困りの方は「4LDKのマンションは売れない？人気の間取りや売れる条件を紹介」も参考にしてください。
駅近マンションが売れないときの対処法4選
駅近のマンションが売れないときの対処法を厳選し、4つの具体策を紹介します。
駅近マンションは本来は売れやすい物件なので、少しの対策をするだけで売れることもあります。
売却状況を変えられる可能性が十分にあるでしょう。
①相場を調査し売出価格を見直す
不動産の相場を調査して売出価格を見直せば、状況が大きく変わるかもしれません。
駅近マンションは需要があるにもかかわらず売れないのは、不動産の相場よりも高い売り出し価格を設定している可能性があります。マンションの価格はさまざま要素で決まるため、駅が近いだけで高値になることはありません。
デメリットがある場合は、しっかりと売出価格に反映させる必要があります。
適正な相場を調べる方法は後述しますので「駅近マンションの相場はいくら？資産価値の調べ方」をご覧ください。
②ハウスクリーニングを実施する
室内が汚いと駅が近くてもなかなか売れないため、ハウスクリーニングの実施を検討しましょう。
ハウスクリーニングとは、浴室や換気扇、トイレなど住宅の清掃サービスのことです。通常の清掃では落ちない汚れまで取ることで、室内の雰囲気が変わる可能性もあるでしょう。
ハウスクリーニングは、実施する間取りや場所などで費用が異なります。以下の表をご覧ください。ハウスクリーニングにかかる費用の目安をまとめました。
【間取り別のハウスクリーニング費用目安】
| 間取り |
費用の相場 |
| 1R・1K |
1万5,000円～3万5,000円 |
| 1DK・2K |
1万5,000円～4万円 |
| 1LDK・2DK |
2万円～4万7,000円 |
| 2LDK・3DK |
3万2,000円～6万円 |
| 3LDK・4DK |
4万円～7万5,000円 |
【実施場所ごとのハウスクリーニング費用目安】
| 実施場所 |
費用の相場 |
エアコン
（基本機能） |
8,000円～1万5,000円 |
| バスルーム |
1万1,000円～1万8,000円 |
| キッチン |
1万円～2万円 |
| トイレ |
6,000円～1万円 |
作業の手間や難易度によっても、費用はわかります。一般的に入居時よりも空室時のほうが2～3割程度、費用は安くなると言われています。正確な費用を知るために、専門の会社を調べ、見積もりを依頼してみましょう。
築年数が古く改装が必要な場合は、あまり効果がない可能性もあります。費用対効果を考えながら依頼しましょう。
③内覧の対応を見直す
駅近マンションは内覧時の対応を見直すことで、売却活動の状況を変えられます。
駅近マンションは本来、利便性が良い物件であるため、物件としては売れやすい傾向にあります。
売れやすい傾向にあるにも関らず売れないのは、買い手へのアピールが不足しているのかもしれません。
内覧時には駅が近いことだけをアピールするのではなく、生活利便施設の紹介や医療機関、保育施設など地元に情報を提供することが大切です。
しっかりと買い手に駅近マンションのアピールをして、早期売却を目指していきましょう。
④信頼できる不動産会社・担当者に任せる
現在、売却を依頼している不動産会社の対応がよくない場合は、信頼できる不動産会社・担当者に売却を任せましょう。
不動産会社の対応がよくなかったり、担当者が積極的に販売活動を行ってくれなかったりするときには、不動産会社を見直す必要があります。
駅近マンションであっても、販売活動をきちんと行っていないと売却できません。販売活動を円滑に進めるには、担当者が最適な販売戦略を持っている必要があります。
売れない理由を聞いたときに明確な回答をしない担当者は、最適な販売戦略を持っていない可能性があるため注意しましょう。
もし現在、売却を依頼している担当者に販売の戦略がないのであれば、信頼できる不動産会社を探してみましょう。
信頼できる不動産会社・担当者を探すなら、「タクシエ（TAQSIE）」をご活用ください。「タクシエ（TAQSIE）」は、大手不動産会社30社約350名から厳選された、実績豊富な仲介担当者から、売却したい不動産の特徴や売主の希望に合ったベストパートナーが見つかるマッチングサービスです。
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駅近マンションの相場はいくら？資産価値の調べ方
駅近マンションの相場を調べる方法は、次のとおりです。
駅近マンションの相場を調べる方法は3つあり、それぞれやり方が異なります。
どのような調査方法があるのか、どのように調べるのか理解し相場を調査していきましょう。
レインズマーケットインフォメーションを利用する
駅近マンションの相場を調べる方法には「レインズマーケットインフォメーション」を利用することが挙げられます。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣の指定する機関が運営しているサイトです。
マンションの成約事例が掲載されており、都道府県・地域を指定し、沿線や最寄り駅、築年数、間取りを絞り、取引情報を絞り込めます。
自身の所有するマンションと似た条件の成約事例を調べれば、不動産の相場を把握できます。
成約価格を調べるときには所有するマンションと同じ駅や同じ間取り、同じ向き（南向き・北向きなど）、面積が近いマンションを選択するのがコツです。
不動産ポータルサイトで確認する
不動産ポータルサイトでも、不動産の相場を確認できます。
不動産ポータルサイトとは、不動産の売却情報をまとめているサイトです。不動産ポータルサイトでは現在売り出されているマンションの情報を見られるため、最新の価格を確認できます。
不動産ポータルサイトを利用する際は、相場からかけ離れた価格に設定された物件も掲載されていることに注意を払いましょう。
不動産会社の査定を受ける
正確な不動産の相場を知りたいなら、不動産会社の査定を利用しましょう。
不動産会社にはさまざまデータがあり、実績の中で積んだノウハウもあります。建物の状態・設備による価値だけではなく、現在の市況や需給バランスまで加味した相場を教えてくれます。
駅近マンションを売却するときも、販売中の価格を見直すときも不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。
また、近年はAIで相場を査定できるサービスが増えてきています。
三菱地所グループが運営している不動産売却サービス「TAQSIE（タクシエ）」でも登録したマンション情報を基にAI査定を受けられます。周辺の販売事例や過去の成約データを基に算出していますので、ぜひ査定を考えている方はご利用ください。
駅近マンションが売れないときは、TAQSIEに相談
駅近マンションは資産価値が落ちにくく、本来は売れやすい物件です。
しかし、すべての駅近マンションが売れやすいわけではなく、周辺のマンションよりも割高であったり、室内の状態が悪かったりするとなかなか売れません。
売れない場合は、駅近マンションでも売れない8つの理由に該当しないか、一度ご確認ください。
駅近マンションが売れないときの対処法としては、次の方法があります。
ほかにも本文では、以下の対策も紹介しました。
- 騒音がある駅近マンションは、遮音シートや防音カーテンを付ける
- 日当たり・眺望が悪い場合は、売り出し価格を調整する
- 競合物件の有無や競合物件の売出価格を、不動産ポータルサイトで確認する
- 駅周辺マンションの需給バランス・空室状況を不動産会社に確認する
これらの対策をしても駅近マンションが売れないときは、三菱地所グループが運営している不動産売却サービス「TAQSIE（タクシエ）」のスピード売却コースをご活用ください。
「TAQSIE（タクシエ）」のスピード売却コースでは、厳選された大手不動産会社17社のうち高い価格が提示可能な3社が3日以内に買取価格を提示します。駅近マンションの売却でお困りの場合、売却額がいくらになるか知りたい方はお気軽にご相談ください。
